정부, 현금·주택 기부채납 재건축에 용적률 상향 인센티브
2일 주택업계와 당정에 따르면 정부는 내주 초 서울 등 수도권 주택공급 확대 방안을 발표할 예정이다.
이번 대책의 핵심 내용 중 하나는 기부채납을 통한 재건축 용적률 인센티브다. 정부는 이를 통해 중층 단지는 2.5배, 저층 단지는 3배까지 재건축 단지의 주택 공급량을 대폭 늘린다는 방침이다.
정부는 재건축 단지에 용적률를 높여주는 대신 그에 상응하는 현금이나 주택을 기부채납받는 방안을 검토 중이다. 지금까지 기부채납 대상은 공공임대 위주였지만 공공임대만 기부채납 받아선 조합의 참여를 이끌어내기 어렵다는 현실적인 판단이 반영됐다.
현금 기부채납은 용적률 인상으로 늘어난 공간에 공공임대를 일정 수준 넣고 나머지는 현금으로 받는 복안이다. 현금으로 받은 기부채납액은 정부의 주거복지 사업에 투입된다. 재건축 사업으로 인한 개발이익을 환수하기 위한 장치이기도 하다.
주택 기부채납은 전용면적 85㎡ 이하 주택을 정부가 받아 공공분양과 공공임대로 돌리는 방안이다. 재건축 조합이 주택을 지을 수 있는 토지를 기부채납하고 나서 건물을 지어서는 건축에 들어간 표준 건축비를 받고 넘기는 방식이 될 전망이다.
정부는 기부채납 받은 주택의 절반 이상은 공공분양으로 공급해 생애최초나 신혼부부 특별공급 물량 확충에 나설 계획이다. 앞서 정부는 생애최초 특공 물량을 높이면서 신혼부부 특공에 대해선 소득 기준을 일부 완화하는 등 관문을 넓혀놓은 바 있다.
한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 시행에 참여하는 '공공 재건축'에서 기본적으로 기부채납을 조건으로 하는 용적률 인센티브 방안을 적용하되 일반 재건축에도 적극적으로 시행하는 방안이 검토되고 있다.
서울시는 그동안 층고제한을 35층까지 묶었지만 용적률 인센티브 제도의 원활한 적용을 위해 이같은 층고제한 규제도 깬다는 방침이다. 당정은 이정도 인센티브면 강남 등 서울 재건축 조합들의 적극적인 참여를 유도할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
국토부는 3기 신도시 외에도 주거복지로드맵이나 수도권 30만호 공급 계획 등에 포함된 공공택지에 대해서 용적률 상향을 추진 중이다.
국토부는 수도권 주택 공급을 확대하기 위해 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 5개 3기 신도시 용적률을 상향한다는 방침을 밝히고 검토해 왔다.
여기에 더해 3기 신도시는 아니어도 정부가 공급 계획을 발표한 주요 택지에 대해서도 용적률을 더 높일 수 있는 여지가 있는지 보겠다는 것이다.
용적률 상향을 통해 주택 공급을 늘리려면 규모의 경제가 뒷받침돼야 한다. 이 때문에 수백만㎡의 3기 신도시가 우선 대상이 된 것이다.
하지만 수도권에서 추가 택지 발굴이 어려운 상황이어서 중소 규모 택지에 대해서도 용적률 상향을 통해 주택을 더 지을 여력이 있는지 모색해야 하는 상황이다.
국토부는 이 외에도 서울 노원구 태릉골프장 부지와 잠실·탄천 유수지 행복주택 시범지구, 대치동 서울무역전시장(SETEC), 공공기관이나 국책연구기관 부지 등을 상대로 신규 택지를 물색 중이다.
또 공공 재개발과 비슷한 공공 재건축 제도 도입, 역세권 용적률 상향 등을 통한 도심 고밀 개발, 도심 내 공실 상가·오피스 등 활용 등을 통해서도 주택 공급을 확대하는 방안을 강구 중이다.
강경주 한경닷컴 기자 qurasoha@hankyung.com
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당정, 강남 재건축 용적률 상향 검토…"10만호 이상 공급"
내달 4일 부동산 세법 처리 후 공급대책 발표…외국인 투기 근절대책 마련더불어민주당과 정부가 내주 부동산 시장 안정화를 위한 주택 공급 확대 방안을 발표한다.애초 금주 당정 협의 후 정부가 공급 대책을 발표할 가능성이 있다는 관측이 나왔지만, 당정은 내달 4일 본회의에서 부동산 세법 개정안을 처리한 후 공급대책을 발표하기로 정했다.당 정책위 관계자는 28일 연합뉴스와 통화에서 "본회의 후 당정 협의를 하고, 다음 주 공급 대책을 발표할 것"이라고 밝혔다.당정은 그간 공급 문제 해결을 위해 가용할 수단을 모두 동원하겠다는 방침을 세우고 주택 공급률을 끌어올릴 방안을 검토해왔다.구윤철 국무조정실장은 이날 정무위 전체회의에서 "공급 방안에 대해서는 생각할 수 있는 범위는 다 하려고 한다"고 말했다.정부가 발표할 방안에는 서울 내 택지 용적률 상향 조정을 통해 공급량을 확대하는 방안이 큰 줄기가 될 것으로 알려졌다.다만 부동산 시장에 잘못된 신호를 주지 않기 위해 용적률 완화 대상 지역과 완화 정도, 완화 시 발생하는 이익 환수 방식을 놓고 당정은 세부 의견을 조율 중이다.당 관계자는 "용적률을 높이는 문제는 지역마다 효과에 차이가 있어 일괄해서 완화하기는 어렵다.세부 논의를 해봐야 한다"고 말했다.정부가 서울 강남권 개발제한구역(그린벨트)을 해제하지 않기로 방침을 세움에 따라 국가 소유 태릉골프장 등 수도권 내 국공유지 유휴부지를 택지 공급에 활용하는 방안도 유력하게 검토되고 있다.서울 강남 지역 재건축의 경우 공공 뿐만 아니라 민간 부분까지 용적률을 상향하는 방안을 테이블 위에 올려놓고 막판 점검 중인 것으로 알려졌다.민주당은 이 같은 대책을 통해 10만호 이상을 공급하겠다는 계획이다.민주당은 공급대책과 함께 외국인의 투기성 부동산 매입을 막을 제도적 장치도 마련하기로 했다.윤관석 정책위 수석부의장은 이날 원내대책회의에서 "외국인의 부동산 구매가 부동산 대책의 균열, 내국민 역차별을 야기할 소지가 없는지 관련 규정 등 면밀히 점검해야 한다"며 "투자는 적극 장려해야 하지만 투기적 목적의 부동산 구입에 대해서는 신속한 규제 검토가 필요하다"고 밝혔다.박성준 원내대변인은 원내대책회의 후 브리핑에서 "사모펀드의 아파트 매입을 통한 부동산 투기에 대해 대책을 마련하라고 김태년 원내대표가 강력히 주문했다"며 "규제가 필요할 시 해외 사례도 검토해 여러 제도적 방안을 검토할 필요가 있다고 했다"고 말했다./연합뉴스
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[단독] 임대주택 많이 지으면 35층 넘는 재건축 허용
정부와 서울시가 공공이 참여하는 재건축 층수 규제를 풀어주기로 방침을 정했다. 지금은 35층 넘게 못 짓게 돼 있다. 층수 제한이 완화되면서 생기는 이익의 상당 부분은 임대주택 건립 등으로 환수하기로 했다.더불어민주당과 기획재정부 국토교통부 서울시 등이 참여한 ‘주택공급확대 태스크포스(TF)’는 서울 일반주거지역의 35층 층수 규제를 공공재건축에 한해 풀기로 하고 세부 내용을 조율 중인 것으로 26일 파악됐다. 정부 관계자는 “이르면 이달 말 발표할 주택 공급 확대방안에 신규 택지 지정은 고려하지 않고 있다”며 “유휴지 개발과 재건축 규제 일부 완화가 들어갈 것”이라고 밝혔다. 층수 규제를 풀면 재건축 아파트의 가격 상승을 부추길 수 있지만, 도심 공급 확대를 위해서는 불가피하다는 공감대가 형성된 것으로 알려졌다. LH(한국토지주택공사) 등 공공이 사업 주체로 참여하는 공공재건축을 도입해 개발 이익의 일정액 이상을 공익에 쓴다는 전제하에서다.공공재건축 참여를 늘리기 위해 분양가 상한제 적용 예외, 용적률 인센티브 등의 혜택을 주는 것이 유력하다. 공공재건축은 용도지역을 일반주거지역에서 준주거지역 등으로 높여주는 것도 검토하고 있다. 이 경우 최고 층수는 50층으로 높아진다.정부 관계자는 “개발 이익 환수는 꼭 필요하지만 너무 과도하면 조합이 공공재건축을 외면할 것이기 때문에 적정 수준을 검토하고 있다”고 말했다. 올해 ‘5·6 공급대책’을 통해 도입된 공공재개발은 조합원분을 제외한 공급 물량의 절반 이상을 공공임대로 채우도록 하고 있다.서울시는 ‘2030 서울플랜’에 따라 2014년부터 재건축을 포함해 일반주거지역 아파트는 35층을 넘지 못하게 하고 있다. 일조권과 조망권 독점을 막겠다는 취지다. 50층 재건축을 추진하던 대치동 은마아파트, 잠실동 잠실주공5단지 등이 이 규제에 막혀 장기간 사업이 지연되고 있다. "공공재건축 초고층 짓고 상한제 제외"…잠실5·은마 '50층' 길 열리나재건축 아파트의 층수를 최고 35층까지로 막은 서울시의 이른바 ‘35층룰’을 완화해달라는 민원은 끊이지 않았다. 오밀조밀 붙은 성냥갑 아파트 대신 멋진 설계로 쭉 뽑은 고층 아파트를 지어야 더 높은 가치를 평가받기 때문이다. 한강, 산 등의 조망권이 중요해진 것도 한 이유다.그러나 서울시는 2014년부터 요지부동으로 층수 규제를 유지해왔다. 이런 규제를 풀기로 한 것은 그린벨트(개발제한구역) 해제 논란을 거치면서 재건축 외에는 도심 공급을 늘릴 대안이 없다고 판단했기 때문이다. “대안 없다”…공공재건축 도입정부와 서울시는 당초 주택공급 확대를 위한 방안으로 재건축 규제 완화는 고려하지 않았다. 재건축 단지들은 그동안 집값 상승을 선도해왔다. 게다가 대치동, 압구정동 등 강남권에 많다. 김현미 국토교통부 장관이 ‘7·10 부동산 대책’을 발표할 때 연 브리핑에서 “재건축 규제 완화는 생각하고 있지 않다”고 딱 잘라 말한 이유다.그러나 서울 도심 안에 유휴지를 아무리 모아도 공급을 늘리는 데에는 한계가 있다. 3기 신도시 개발이 진행되는 상황에서 서울, 경기도에 새로운 택지를 지정하는 것도 큰 효과를 기대하기 힘들다. 재건축 규제를 일부 풀자는 서울시 건의를 정부가 전향적으로 받아들인 이유다. 하지만 그냥 규제만 풀어줄 수는 없어 공공재개발 방식을 준용한 공공재건축 제도를 도입하면서 층수 규제를 완화하기로 했다.정부는 당초 공공재건축을 할 때 공공재개발처럼 용적률 인센터브를 주고, 늘어나는 용적률의 일부를 공공 임대로 돌리는 방안을 검토했다. 그러나 재건축의 경우 층수 제한을 그대로 두고 용적률만 높여서는 메리트가 없다는 지적이 나왔다. 동간거리가 좁은 빽빽한 아파트를 지으라는 얘기이기 때문이다. 정부 관계자는 “층수 규제는 그대로 둔 채 용적률 인센티브만 주면 공공재건축을 하겠다는 곳이 없을 것”이라며 “재건축의 사업성은 용적률과 층수가 같이 엮여 있다”고 설명했다.정부는 공공재건축에 대해서는 400%에 가까운 용적률을 주는 것을 고려하고 있다. 현재 서울 지역 3종 일반주거지역의 법정 최대 용적률은 300%다. 오는 28일 시행 예정인 민간택지 분양가 상한제 적용 대상에서도 제외하는 게 유력하다. 분양가 상한제 적용을 받지 않으면 일반분양가 가격을 10~20% 높일 수 있다. 은마·잠실5 등 참여할까정부는 층수와 용적률 인센티브를 주는 공공재건축에 적지 않은 조합이 관심을 보일 것으로 예상하고 있다. 오랜 기간 사업을 진행하지 못하고 있는 여의도 재건축 등이 대표적이다. 50층 재건축을 추진했던 대치동 은마, 잠실동 잠실주공5단지 등 강남 재건축의 참여도 기대해볼 수 있다.정비업계에서는 임대주택 비율 등 개발 이익 환수 수준이 관건이라고 보고 있다. 과도한 환수가 이뤄지면 공공재건축을 하겠다는 곳이 없을 것이라는 얘기다. 정비업계 관계자는 “강남 사업장의 경우 제3자가 사업에 간섭하는 것을 싫어해 신탁방식도 활용하지 않는다”며 “임대 아파트를 짓는 것에 대한 거부감도 크다”고 말했다. 한 부동산 전문가는 “공공재건축도 아직 활성화될 기미가 보이지 않는공공재개발과 똑같은 전철을 밟을 수 있다”며 “조합이 외면하면 공공재건축 층수 완화는 공급 확대에 아무런 기여도 하지 못하게 된다”고 강조했다.현재 서울 재개발은 임대주택을 최대 15%까지 의무 공급해야 하고, 법 개정으로 오는 9월이면 이 비율이 20%로 올라간다. 재건축의 경우 임대 건립 의무는 없지만 인허가 등을 위해 대부분의 단지가 임대아파트를 짓고 있다.정부 관계자는 “기획재정부가 국토부, 서울시 등의 공급 확대 방안을 취합하고 있다”며 “이달 말이나 늦어도 다음달 초에는 대책이 발표될 것”이라고 했다.이유정/최진석/배정철 기자 yjlee@hankyung.com
![[단독] 임대주택 많이 지으면 35층 넘는 재건축 허용](https://img.hankyung.com/photo/202007/AA.23314337.3.jpg)
