알짜 세무이야기 (73)
양도세·종부세·종소세…세금 종류 따라 주택 수 달라 잘 따져야

주택에 부과되는 세금 중 주택 숫자에 따라 세금의 크기가 달라지는 경우가 많다. 주택 수에 영향을 가장 많이 받는 세금은 양도소득세다. 한 채의 주택을 보유한 상태에서 매각하는 경우 양도소득세가 비과세된다. 2주택 이상을 보유한 상황에서 조정대상지역에 있는 주택을 매각하면 양도소득세는 중과세되고 장기보유특별공제가 배제된다. 2주택 상황에서 조정대상지역의 주택을 매각하면 기본세율에 10%포인트 가산하고, 3주택 이상일 때 조정대상지역의 주택을 매각하면 20%포인트 가산해 양도소득세를 계산한다. ‘7·10 부동산 대책’에 따르면 내년 6월 2일부터는 여기에 10%포인트 추가될 계획이다. 2주택인 경우 20%포인트, 3주택 이상일 땐 30%포인트를 기본세율에 가산해 양도소득세를 계산한다.

종합부동산세도 주택 수에 따라 세금의 크기가 달라진다. 한 채의 주택을 단독 명의로 보유하면 종부세에 절세 혜택이 제공된다. 종부세를 계산할 때 기준금액이 6억원에서 9억원으로 상승한다. 주택의 보유 기간과 주택 소유자의 연령에 따라 최대 80%(12·16 대책 기준)까지 세액공제된다. 반면 주택 수가 2채 이상이면 종부세의 세율과 세부담 한도가 높아진다. 조정대상지역에 2채를 보유하고 있거나, 지역에 상관없이 3채 이상의 주택을 갖고 있으면 일반적인 세율보다 더 높은 세율로 종부세가 계산된다. 또 세 부담 한도 역시 150%에서 최대 300%까지 상승한다.

주택임대소득에 대한 종합소득세도 주택 수에 따라 달라진다. 한 채의 주택을 보유하고 임대하는 경우, 해당 주택의 공시가격이 9억원 이하면 종합소득세는 과세되지 않는다. 2채 이상인 경우부터 주택임대소득이 종합소득세로 과세된다. 또 3채 이상일 땐 임대보증금도 월세로 환산해 종합소득세를 계산한다. 취득세도 주택 수에 따라 달라진다. 주택 수가 3채 이하면 1~3%의 세율을 적용해 취득세를 계산한다. 하지만 주택을 추가로 구입해 4채 이상이 되면 4%의 세율을 적용해 취득세를 계산한다. ‘7·10 부동산 대책’이 세법에 반영된다면 주택 수에 따른 취득세 세율은 더 높아질 것이다. 2주택(일시적 2주택은 제외)이 된 경우에는 8%, 3채 이상의 주택을 구입했을 땐 12%의 세율을 적용해 취득세가 계산된다.

그렇다면 세금 종류별로 주택 수는 어떻게 셀까. 일단 양도소득세의 비과세와 조정대상지역에서 중과세를 판단할 땐 세대를 기준으로 주택 수를 계산한다. 일반적으로 세대는 주민등록을 기준으로 판단하지만, 소득세법에서 배우자는 독립된 세대를 구성할 수 없는 것으로 본다. 미혼인 자녀도 만 30세 미만이면서 경제활동을 하지 않는다면 독립된 세대로 인정하지 않는다. 독립된 세대를 구성할 수 없는 자녀나 배우자가 소유하고 있는 주택은 양도소득세 비과세 혜택을 줄이고, 오히려 중과세할 수 있다. 취득세 역시 세율을 적용할 땐 세대를 기준으로 주택 수를 계산한다.

주택임대소득에 대한 종합소득세는 부부 기준으로 주택 수를 센다. 부부 합산 2채 이상을 소유한 경우에는 주택임대소득에 종합소득세로 과세되고, 3채 이상일 땐 전세보증금도 월세로 환산해 종합소득세를 계산한다. 반면 종부세는 상황에 따라 주택 수를 다르게 센다. 종부세의 기준금액 9억원과 세액공제 여부를 판단할 땐 세대를 기준으로 계산한다. 즉, 세대 기준으로 한 채의 주택을 단독 명의로 보유한 경우, 종합부동산세는 9억원부터 계산되고 최대 80%까지 세액공제된다. 반면 종부세의 세율과 세 부담 한도는 납세의무자를 기준으로 계산한다. 배우자와 세대 구성원 주택 수는 본인의 종부세 세율과 세 부담 한도에 영향을 주지 않는다.

원종훈 < 국민은행 WM투자자문부장 >

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