2010년대 집값 잡은 '1등 공신' MB인가, 리먼인가 [여기는 논설실]

송종현 기자

입력2020.07.17 09:30 수정2020.07.17 10:37

2010년대 집값 안정 '1등공신' 누구?
MB 주택정책이냐, 리먼 쇼크냐 갈려

글로벌 금융위기로 충격 받은 부동산
공급, 거래활성화로 중장기적 안정세

2010년대 집값 잡은 '1등 공신' MB인가, 리먼인가 [여기는 논설실]

부동산이 사회적 파장을 불러일으키고 있는 요즘, 인터넷 커뮤니티에서 심심치 않게 등장하는 논쟁거리가 있습니다. ‘2010년대 들어 이어진 집값 안정의 공(功)이 누구에게 있냐’는 것입니다.

각자의 정치적 입장에 따라 이 문제에 대한 답이 갈리는 경향이 나타납니다. 서울 강남 일대 그린벨트 해제와 도심 재개발을 통해 ‘공급폭탄’을 날린 이명박 전 대통령을 ‘1등 공신’으로 꼽는 사람들이 많은 편입니다.

다른 의견도 있습니다. “전 세계가 2008년 글로벌 금융위기로 인한 심각한 경기둔화를 겪은 만큼 MB 아니라 누가 대통령이었어도 잡힐 상황이었다”는 주장입니다. 집값을 안정시킨 건 MB가 아니라 ‘리먼 쇼크’였다는 얘기입니다.

금세 회복된 리먼발(發) 집값 조정

이 논쟁에 대한 답을 구하려면 먼저 2008년 이후 집값 흐름부터 살펴보는 게 순서일 것입니다. 부동산 시장이 금융위기의 ‘직격탄’을 맞은 것은 데이터로 확인됩니다.

한국감정원의 ‘지역별(전국) 아파트 실거래가 지수’를 살펴보면 2008년 8월 80.4를 정점으로 하락세로 돌아서 2008년 12월 72.5로 추락합니다. 반년이 채 안 된 기간 동안 평균 9.8%가 떨어진 것입니다.

그러므로 ‘리먼 충격’이 당시 부동산 시장 하락의 직접적 원인을 제공했다고 주장하는 것은 일리가 있습니다. 문제는 기간입니다.

리먼 쇼크 이후 집값이 하락세를 탄 기간은 2008년 8월부터 12월까지 5개월에 불과합니다. 그 해 12월에 저점을 찍은 실거래가 지수는 이듬해 1월부터 반등하기 시작해 2009년 9월 리먼 이전 수준에 근접한 80.2에 이르기까지 지속적으로 상승세를 이어갔지요.

길게 보면 2010년 8월까지 안정세가 지속되기는 합니다. 그러나 여러 지표를 살펴봤을 때 2009년 9월 이후 집값 안정이 금융위기발(發) 경기둔화 때문인 것으로 보기에는 무리가 있습니다.

한국은 금융위기 당시 전 세계 주요국 중 가장 빨리 회복세를 탄 ‘위기극복 모범국’에 속했습니다. 경제성장률을 살펴보면 2008년 3.0%에서 2009년 0.8%로 추락했지만, 2009년 경제성장률은 주요 20개국(G20) 중 5위에 해당할 정도로 양호한 수준이었습니다.

더구나 2010년엔 6.8%로 급반등했지요. 이를 감안해 볼 때 금융위기가 당시 집값에 일시적으로 충격을 준 것은 맞지만 중‧장기적으로 안정세를 이어간 요인이라고 보기에는 어려울 것입니다.

공급확대와 거래활성화의 ‘콜라보’

아파트 실거래가 지수가 80대에서 안정적 흐름을 이어간 기간은 2014년까지입니다. 금융위기 극복을 위해 전 세계가 천문학적 자금을 뿌려댄 덕분에 증시 활황세가 이어지는 등 자산시장이 호황기를 누린 시기인데도 부동산 만큼은 안정세를 유지했습니다.

핵심 원인으로는 ‘MB표 공급확대’ 정책을 꼽지 않을 수 없습니다. 뉴타운 사업을 통한 도심 재개발 활성화, 강남일대 보금자리 주택 건설을 통해 MB가 공급을 대폭 늘린 것은 분명한 사실입니다.

하지만 이것만으로는 MB 재임시절 집값 안정을 설명하는 데 부족한 측면이 있습니다. MB표 공급이 집중됐던 서울 및 경기도의 입주물량이 2010년부터 2014년까지 안정적으로 이어진 것은 맞습니다. 특히 서울의 경우 2010년 3만3825가구였던 입주물량이 2014년 5만1452가구까지 불어났죠.

그러나 전국적으로 살펴보면 2012년 23만8432가구가 입주하는 데 그쳐 2000년 이후 최소 수준으로 쪼그라들었습니다. 입주물량만 놓고보면 이 기간에 서울 및 수도권 이외에 전국 집값이 안정된 것을 설명하기가 쉽지 않은 셈입니다.

이와 관련, 전문가들이 추정하는 또 다른 안정 요인은 세율인하를 통한 거래 활성화입니다. 양도소득세율 인하를 통해 부동산 거래가 이뤄지는 부담을 최소화시킨 게 재고주택 시장에서 적정 수준의 매물이 꾸준히 나오도록 하는데 도움을 줬다는 논리입니다.

벤치마킹해야 할 ‘MB 주택정책’

평가자의 정치적 성향에 따라 MB 정부에 대한 평가는 극명하게 엇갈립니다. 그렇지만 그의 부동산 정책들이 결과적으로 짧게는 5년, 길게는 7년까지 집값을 안정시키는 데 큰 역할을 한 것을 부정할 수는 없을 것입니다.

22번에 걸친 부동산 대책에도 시장 불안을 잠재우지 못하고 있는 문재인 정부가 MB의 주택정책에 대해 깊이 있게 연구해보는 것으로부터 해결의 실마리를 찾아보는 건 어떨까요. 그럴 리는 없겠지만 말입니다.

송종현 논설위원 scream@hankyung.com

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기업 쪽엔 눈감은 '한국판 뉴딜' [여기는 논설실]

“재정투자와 함께 제도개선을 병행, 후속 대규모 민간투자를 유도·촉진.”한국판 뉴딜이 밝힌 추진전략이다. 정부는 2025년까지 국비 114조1000억원을 순차적으로 투입해 신시장 창출·민간 수요를 견인하는 마중물 역할을 수행하겠다고 했다. 하지만 민간의 혁신·투자를 촉진하는 촉매제로 제시한 디지털·그린 경제로의 전환을 위한 제도기반 구축과 규제 개선과 관련해서는 무엇을 하겠다는 것인지 와닿지 않는다.그래도 조금은 기대를 했다. 대공황 시대 미국의 뉴딜보다는 낫기를. 발표 전에 문재인 대통령도 만족했다는 ‘한국판 뉴딜’이라기에 더욱 그랬다.그런 점에서 보면 실망스럽다. 어느 나라 경제든 해묵은 숙제가 있기 마련이다. 평상시에는 엄두도 내지 못한 과제를 해치우기에는 위기감이 엄습할 때가 적기다. 실제로 이해관계자 간 논란이 심한 개혁은 대부분 전쟁 또는 모두가 부인하기 어려운 위기 국면일 때 이뤄진 경우가 많다.좋은 말은 다 끌어다놓은 한국판 뉴딜이지만, 결정적으로 위기 때라야만 할 수 있겠다는 구조개혁 과제를 놓쳐버렸다는 공허감이 밀려온다. 화려한 잔치에 먹을 게 별로 없다는 말은 여기에 딱 맞지 싶다.이번엔 한국판 뉴딜로 ‘소득주도성장’?어쩌면 마지막일지 모를 기회마저 이 정부는 실패했다고 평가받는 ‘소득주도성장’을 고집스럽게 되살리는 목적으로 한국판 뉴딜을 이용하고 있다는 의구심을 떨치기 어렵다. ‘소득주도성장이 맞는다’는 것을 보여주기 위해 운좋게 코로나가 찾아왔다는 듯이 말이다.정부는 기업보다 일자리에 방점을 찍었다. 디지털·그린 경제를 말하지만 구조전환의 주체이자 민간투자를 해야 할 기업이 처한 입장에 대한 배려는 안 보인다. 이 땅의 기업인들이 꽉 막힌 상황에서 ‘내가 왜 여기서 기업을 하고 있는지’ 묻고 또 묻는 질문에 대한 답이 없다는 얘기다.정부가 일자리를 만들고, 정부가 투자를 한다고 해도 세금이 어디서 나오는지 생각하면 한숨부터 나온다. 한국판 뉴딜이 수요 축과 함께 가장 기본적이면서 본질적인 공급 축, 그 중에서도 기업 축을 빼먹었다는 점에서 그렇다.수요가 부족한 것이 문제라면 정부라도 발벗고 나서 수요를 창출해야 한다는 소리가 나올 수 있다. 하지만 공급 과잉, 사업 재편이 문제라면 수요만으로는 해결하기 어렵다. 정부가 구조전환을 아무리 외쳐도, 기업이 구조조정을 통해 전환을 위한 투자에 나설 처지가 못 된다면 공염불이 되고 만다.기업 ‘줄도산’, 한국은 예외일까신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 세계적으로 파산하는 기업이 급속히 늘고 있다. 독일 금융사 알리안츠는 전세계 파산 기업이 작년 대비 20% 늘어날 것으로 전망했다. 한국은 예외일까.한국경제연구원이 2015년부터 2019년까지 외부 감사를 받은 비금융기업 2만764개사를 분석한 결과에 따르면, 영업이익으로 이자 비용을 감당하지 못하는 한계기업 수가 지난해 3011개사였다. 2018년 2556개사보다 17.8% 늘어났다. 부실기업이 코로나19 사태 이전부터 급증한 것이다.코로나19 사태가 길어지면 이들 한계기업부터 무너질 것은 불보듯 뻔하다. 여기에 코로나19로 타격을 입고 있는 기업이 추가될 것이다. 타격이 일시적인 기업이면 사태가 개선되면서 점차 나아지겠지만, 그렇지않은 기업이면 존폐의 기로에서 최후의 순간을 맞이할 수밖에 없다. 미국 등에서 나타나고 있는 줄도산이 남의 일이 아니다.다가오는 ‘선택의 순간’재무 구조가 악화된 기업이 신속하게 구조조정을 할 수 있도록 ‘기업구조조정촉진법(기촉법)’을 개선해 상시화해야 한다는 주장이 절박하게 들려온다.사업 재편, 사업 전환도 마찬가지다. 정부는 고공에서 디지털·그린 경제로의 전환을 말하면 그만일지 모르지만, 기업에게는 생존을 건 문제다. 지금은 버티고 있지만 기업이 이런 전환을 위한 도전에 나설 지식·자본·노동 등 필요한 자원을 확보하려면 고통스러운 내부 구조조정을 해야 한다. 그것도 부족하면 인수합병(M&A) 등 다양한 방법을 동원해 외부와 손을 잡는 마지막 승부수를 던져야 한다. 성공하면 다행이지만 실패하면 끝이다. 지금 멀쩡한 기업이라도 최후의 순간, 선택의 순간에 직면하기는 한계기업과 다를 바 없다.정치권이, 정부가 ‘내가 왜 여기서 기업을 하고 있는지’ 고민하는 기업인들에게 답을 주기를 바라는 기대 같은 것은 포기한지 오래다. 규제를 풀어달라는 기업인들의 요구도 공허한 메아리로 되돌아오기만 하니 지칠대로 지친 상황일 것이다. 그래도 앉아서 죽느니 뭐라도 해보고 죽겠다는 기업인들이 있다면 기회는 줘야 할 것 아닌가.코로나19로 절체절명(絶體絶命)의 위기를 맞은 기업들은 자발적인 사업 재편에 나설 수 있게 상법·공정거래법상 규제 특례 등을 적용하는 ‘원샷법’의 대상을 모든 업종, 모든 기업으로 확대해 달라고 호소한다. 응답이 없다. 코로나19로 곡소리가 들려오는 항공운송업조차 원샷법의 문턱이 높아 그림의 떡이 되고 있다는 판국이다.‘최악의 시나리오’가 어른거린다지금 미국에서는 기업의 줄도산이 이어지고 있지만 한국은 그 정도는 아니어서 다행이라고 생각한다면, 그게 더 위험할지 모른다. 글로벌 금융위기 당시 우리나라는 큰 타격을 입지 않았지만, 구조개혁의 기회를 놓치고 말았다. 그 결과는 지금 보고 있는대로 중국의 위협이다. 코로나19에 직면한 상황에서 우리의 처지가 상대적으로 낫다고 여기는 것이 다시 기회의 상실로 이어진다면, 우리 앞을 또 무엇이 가로막을지 두려움이 앞선다.삼성전자의 2분기 실적이 안도감을 주는 게 아니라 3•4분기, 아니 그 이후에 대한 불안감을 느끼게 하는 이유가 무엇인지 직시해야 한다. 현대자동차그룹 최고경영자가 전기차 배터리사를 보유한 그룹들의 최고경영자를 만나면서 보여주는 웃음과 악수가 최후의 만찬 같은 비장함으로 비치는 것도 마찬가지다.신산업이 바톤터치를 제대로 하기도 전에 지금의 한국 주력산업들이 줄줄히 무너져버린다면, 이것이 최악의 시나리오다. 정부는 거창한 한국판 뉴딜을 내놨지만 현실은 그냥 앉아서 죽으라는 식이다. 기업이 사업 재편도 맘대로 못하게 해 놓고 디지털·그린 경제로의 전환이라니, 어불성설(語不成說)이 따로 없다.안현실 논설·전문위원 ahs@hankyung.com
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'한국판 뉴딜'이 오늘 나온다는데…과연 뭐가 담기나 [여기는 논설실]

오늘 이른바 ‘한국판 뉴딜 종합대책’이라는 게 나온다. 대통령 주재의 국민보고회의(대회)라는 꽤 거창한 형식을 통한다. 그만큼 미리부터 관심이 쏠렸다. "코로나 위기를 극복하자"며 정부가 잔뜩 힘을 준 대책인데다 또‘종합대책’이라니, 대공황 때의 그 유명한 뉴딜 정책을 연상케 유도한 것도 정부다. 코로나 쇼크 이후 이런 저런 형식을 통해 정부가 내놓은 대책이 몇 번이나 되는 지 다 상기하기도 어렵다. 대통령 주재로 ‘비상경제회의’라고도 여러 차례 열렸고, 조금 지나서는 이 회의를 경제부총리 주재의 ‘비상경제 중앙대책본부’ 라고 바꾸기는 했지만 어떻든 여러 형태의 지원책도 적지 않았다. 가뜩이나 내리막길 경제에 코로나 쇼크가 닥치면서 정부도 위기감을 느꼈을 것이고, 일하는 모습을 보여주기도 해야 했다. 중복되는 대책도 있게 마련이고, 다소는 전시용도 있을 수 있다. 정권의 성격을 떠나 ‘구호 경제’ ‘전광판 전시정책’는 한국적 행정 전통이기도 하다.디지털 뉴딜’? ‘그린 뉴딜’? ‘휴먼 뉴딜’까지 … '구호경제''전광판 정책'의 그림자 어떻든 오늘 뉴딜 회의에서는 ‘한국판 뉴딜이 이런 내용으로 구성되고, 이런 일정에 따라, 이렇게 추진된다’는 내용이 가닥 잡힐 것이다. 구직자든, 전직 희망자든, 투자자든 이런 걸 잘 봐야 한다. 2025년까지 76조원이 들어갈 것으로 알려지고 있으니 돈이 몰리는 곳을 봐야 먹을 게 생길 것 아닌가. 막대한 예산이 투입되고 정부의 정책의지까지 쏠리는 곳을 주목하지 않은 채 어떻게 일자리와 돈벌기를 도모할 것인가. 더구나 갈수록 비대해지는 정부 하에 있지 않나. 한국판 뉴딜의 큰 그림은 앞서 4월말 대통령 주재의 비상경제회의 때 나왔다. 중간에 정부의 공식·비공식 설명과 리크에 따라 여러 차례 보도되기도 했는데, 6월초에 기획재정부가 발표한 ‘하반기 경제정책운용’때의 자료를 돌아보는 게 가장 나을 듯하다. 당시 정부가 밝힌 내용을 보면, 한국판 뉴딜 정책은 ‘2+1’로 준비돼왔다. 큰 줄기가 ‘디지털 뉴딜’과 ‘그린 뉴딜’이고 +1은 ‘휴먼(고용안정) 뉴딜’이다. 이 사업에 올해의 추가경정예산을 포함해 2020~2022년까지 31조3000억원이 투입되고, 2023~2025년까지 대략 45조원(수준)을 투입한다는 안이다. 2023년 이후에는 정권이 어떻게 될지 모르니, 말 그대로 ‘장기 그림’으로 참고 정도로만 보는 게 합리적이다. 오늘 회의를 통해 이 금액은 크게 늘어날 것으로 보인다. 디지털 뉴딜에는 ‘D.N.A. 생태계 강화’(6.4조원) ‘디지털 포용 및 안전망 구축’(0.8조원) ‘비대면 산업 육성’(1.4조원) ‘SOC 디지털화’(4.8조원) 등으로 구성돼 있다. D. N. A.는 데이터, 네트워크 AI를 그렇게 표현한 것 같다. 데이터 구축과 활용, 5G 국가망 확산 및 클라우드 전환, 전 산업 5G. AI 융합 확산, AI·SW 핵심인재 육성 같은 목표가 언뜻 기사로 나온 적은 있다. 그린 뉴딜은 ‘도시·공간·생활 인프라 녹색전환’(5.8조원) ‘녹색산업 혁신생태계 조성’(1.7조원) ‘저탄소 분산형 에너지 전환’(5.4조원)으로 돼 있다. 제시된 제목만으로는 디지털 뉴딜만큼이나 거창하고 좀 추상적이다. 오늘 회의에서 얼마나 구체적으로 논의가 되고, 또 회의가 끝난 뒤 얼마나 구체적으로 브리핑이 될지 지켜볼 대목이다. 현대자동차도 나오고, 네이버도 나온다 한다. 휴먼 뉴딜이라는 부분은 결국 관제일자리 만들기 아니면 최근 불거진 실업보험을 비근로자에게도 대폭 확대하는 내용 등이 들어갈 것으로 예상된다.현대차·네이버 들러리냐, 주역이냐… 성패 좌우할 '5대 원칙’ 구체적 내용은 발표되는 대로 더 자세히 뜯어보면 된다. 미리 걱정되는 것은 또 한 번의 백화점식 종합세트 대책이 되는 것 아니냐는 점이다. 코로냐 쇼크도 무섭지만 ‘코로나 이후’도 중요하다. 그런데 이런 중요한 시기를 정부가 헛발질로 보내선 안 된다. 세수부족, 적자재정, 국가부채 급증이 '트리플 걱정거리'로 부각되는 판에 예산을 헛되이 써서도 안 된다. 매사 문제에 부닥칠 때마다 돈으로 해결하고, 위기를 극복하려는 방식은 정부든, 기업이든, 개인이든 좋은 방법은 되기 어렵다. 돈 안들이고, 혹은 최소로 투입하고도 불황탈출, 위기극복이 영 불가능 한 것이 아니다. 꼭 재정을 동원해야 한다면, 정부 자금금의 효과를 극대화하려면 병행해야 할 일이 있다. 그런 점에서 앞으로 한국판 뉴딜의 정책 세부가 다듬어지고, 구체적으로 실행에 들어가고, 그래서 성과를 내기 위한 5가지 전제 조건을 간추려봤다. 한국판 뉴딜에 꼭 담겨야 할 ‘5대 조건’이라고 해도 되겠고, 한국판 뉴딜 실행에서의 ‘5대 원칙’이라고 해도 무리는 없다고 본다. 첫째, 시장친화 정책이냐, 시장규제 정책이냐의 문제다. 당연히 시장친화 정책이어야 성과가 나올 것이다. 둘째, 정부 중심인가, 기업 중심인가다. 현대자동차와 네이버가 들러리가 될 것인가, 주역이 될 것인가의 문제다. 기업이 중심이 돼야 한다. 지속가능한 일자리, 의미 있는 투자가 어떻게 나올 것인가를 생각해 보면 답이 나온다. 정부는 기업이 도와달라고 할때 필요한 것만 하면 된다. 셋째, 규제개선 문제다. 적어도 한국판 뉴딜에 포함되는 사업이나 산업에서만큼이라도 네거티브 규제 시스템으로 가는 게 좋겠다. 긴 설명이 필요 없을 것이다. 넷째, 차제에 고용과 노동제도, 노사관계까지 확 변할 필요가 있다. 당장 고쳐야 할 게 획일적인 주 52시간제만이 아니다. 도대체 근무시간 제한 법규나 근무 방식 제한 때문에 스타트업이 안 되고, 첨단분야의 연구개발 업무가 지장 받는다는 게 말이 되나. 다섯째, 정치논리 극복도 중요하다. 한국판 뉴딜이라는 정책 패키지가 준비되고 막대한 예산이 준지된다고 하니 이전부터 온갖 곳에서 온갖 ‘민원사업 끼워넣기’가 다 시도된다는 지적이 들린다. 여당은 여당대로, 각 부처는 부처대로, 관변 기관과 협회는 그들대로, 난리도 아니다. 다 차단하고 경제논리, 산업관점에서 시도돼야 한다. 이 5가지만 잘 지켜지면 한국판 뉴딜은 성과를 낼 수 있을 것이다. 성과를 내야 한다. 그 성과가 바로 위기극복이고 불황탈출이다. 정말로 중요한 시기다. 꽤나 요란했던 이명박 정부 때의 ‘녹색성장’ 박근혜 정부 때의 ‘창조경제’가 다 어떻게 됐나. 교훈으로 삼을 필요가 있다. 지금은 그때보다 훨씬 더 어려운 시기다. 허원순 논설위원 huhws@hankyung.com