고수의 눈 - 이상수 에스플러스 대표

1~2인 가구 갈수록 증가
소형 부동산 희소성 부각

풍부한 유동성·저금리로
월세 받는 오피스텔 선호
"서울 중심 저평가 지역 1.5~2룸 오피스텔 주목"

최근까지 이어지고 있는 부동산 가격의 상승 이유는 10년 전과 비교해 시장 여건에 다양한 변화가 있었기 때문이다. 금리와 유동성 자금, 정책 등 큰 변화가 많았다. 이 같은 변화가 부동산에 끼친 영향을 미리 알았더라면 더 많은 기회를 맞이할 수 있었을 것이다.

‘늦었다고 생각할 때가 빠른 것’이라는 말이 있다. 부동산에 기회는 항상 있다. 기회의 순간에 용기 있는 결단과 빠른 판단을 할 수 있다면 투자에 성공할 가능성이 높다. 핵심은 변화를 읽는 것이다. 그렇다면 부동산에 가장 큰 영향을 끼치는 변화는 어떤 것일까. 크게 세 가지를 봐야 한다. 인구 변화와 시장 변화, 정책 변화라고 볼 수 있다.

첫째, 인구 변화에서 가장 주목해야 할 것은 1~2인 가구의 증가다. 올해 기준 전체 가구 수 대비 1~2인 가구 비율은 58% 수준이다. 2030년엔 65%까지 상승할 것으로 전망되고 있다.

이런 추세는 소형 부동산에 직접적으로 영향을 주고 있고 더욱 커질 것으로 보인다. 1~2인 가구의 주택 선호도와 소형 부동산의 희소성 때문이다. 최근 1~2인 가구의 주택 선호도는 원룸에서 1.5~2룸의 형태로 변화하고 있다. 공급 측면에서는 원룸 공급비율이 86% 정도로 높은 반면 1.5룸이나 2룸의 비율은 14% 정도로 낮기 때문에 희소성이 크다. 결과적으로 찾는 사람에 비해 집은 매우 부족한 상황이다. 인구 변화로 가장 큰 영향을 받게 될 소형 부동산은 원룸보다 1.5~2룸 형태가 될 것이다.

둘째, 시장 변화의 핵심은 풍부한 유동성과 저금리다. 최근 부동산엔 자금 유입이 증가하는 추세다. 저금리로 인해 월세를 받기 좋은 부동산과 규제를 덜 받고 절세효과를 극대화할 수 있는 부동산의 선호도가 눈에 띄게 증가하고 있다. 그래서 서울 강남이나 도심, 여의도 등의 오피스텔은 분양과 동시에 완판(완전판매)을 이어가고 있다. 입지에 따라 오피스텔의 양극화와 고가화가 동시에 진행 중이다. 이로 인해 수억원의 프리미엄이 붙어 아파트보다 고가인 곳도 나오고 있다. 서울 강남의 소형 부동산 흐름을 보면 역세권 상업지역 내 있는 오피스텔(1.5룸, 8억~14억5000만원)이 서울 외곽권 아파트(전용 84㎡, 9억~10억원)보다 더 높은 시세를 형성하고 있다.

셋째, 정책 변화의 핵심은 정책의 이중성에 있다. 정부의 부동산정책 기조는 규제와 활성화라는 양면성을 갖고 있기 때문이다. 이는 채찍과 당근으로 볼 수 있다. 주택정비사업인 재개발과 재건축은 강한 규제로 채찍을 쓰고 있지만 중심지 활성화를 위한 도시재생사업과 뉴딜정책에는 당근을 주고 있다. 즉, 활성화에 핵심이 되는 지역은 서울의 중심이다. 정책 변화에 가장 큰 수혜 지역이 된다는 의미다.

그렇다면 중심지 개발지역은 어디인가. 중심지 개발지역의 핵심은 업무타운에 있다. 서울에선 도심과 강남, 여의도, 용산, 마곡, 문정 등이다. 가격이 이미 상당한 수준을 형성하고 있는 지역들이다. 하지만 자세히 들여다보면 고가 지역과 저가 지역이 모두 존재한다. 그래서 저평가된 부동산을 찾는 게 가장 중요하다.

강남에서 광화문, 한강로, 테헤란로 일대는 개발이 완성되거나 진행되면서 고가를 형성하고 있다. 하지만 세운상가와 원효로, 서초, 양재 일대는 적게 이용되고 있거나 낙후돼 있어 저가를 형성하고 있는 지역이다. 고가 지역과 저가 지역의 시세는 평균적으로 두 배가 넘는 차이를 보이고 있다. 저가 지역의 개발이 진행되거나 완성된다면 고가 지역의 높은 시세를 따라잡게 될 전망이다.

정리하자면 앞으로 변화의 중심에 들 부동산은 중심지의 저평가 지역에 들어서는 1.5~2룸 형태의 소형 부동산이다. 그중에서도 월세를 받기 유리한 오피스텔이 될 것이다.

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