토지거래허가제 첫날 Q&A

꼬마빌딩·단독·다가구 집주인
실제 살면 나머지 공간 임대가능
서울 강남구 삼성동 등 토지거래허가구역 내에 있는 전세 낀 아파트라고 할지라도 전세 만료 기한이 통상 계약 후 잔금을 치르고 등기를 하는 2~3개월 안에 돌아온다면 거래 허가를 받을 수 있다. 구역 안에 있는 꼬마빌딩이나 단독·다가구주택을 매입한 뒤 일정 면적을 실제 사용하면 나머지 공간은 임대가 가능하다.

기존 세입자 전세 만료기한 2~3개월 남은 주택 매입 가능

국토교통부는 23일 서울 강남·잠실 주변 지역 토지거래허가제도 시행 첫날을 맞아 제도 운용과 관련한 구체적인 내용을 정리해 내놨다. 토지거래허가구역은 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동(법정동 기준)이다. 앞으로 1년간 이 지역의 부동산을 거래할 때 토지면적이 주거지역에서 18㎡, 상업지역에선 20㎡를 초과할 경우 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 주택을 사면 소유주가 2년간 살아야 하고, 상가도 직접 운영하는 게 원칙이다.

단독이나 다가구·다세대주택의 경우 집주인이 살면서 일부를 임대하는 것은 허용된다. 꼬마빌딩이나 상가 등도 구입 후 일정 공간을 직접 이용하면 나머지 공간을 임대할 수 있다. 꼬마빌딩 매수인이 모든 층을 직접 상업용으로 써야 하는 건 아니라는 얘기다. 단 신청인이 이용하는 공간과 임대하는 공간은 구분소유 등으로 분리돼 있어야 한다. 또 거래 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대 계획을 밝혀야 한다. 주거, 상업용 모두 소유주가 사용해야 할 면적 기준은 따로 없다. 구청장이 판단해 허가한다.

주택은 전세 등 임대차 계약기간이 남아 있다면 원칙적으로 허가받을 수 없다. 다만 국토부는 계약 후 잔금을 치르고 등기(소유권 이전)를 하기까지 통상 2~3개월이 걸린다는 점을 감안했다. 국토부는 “등기 전에 기존 임대차 계약이 끝나면 예외적으로 허가를 받을 수 있다”고 밝혔다. 단, 허가를 신청할 때 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약 관행 수준 내(2~3개월) 있어야 한다. 또 잔금 납부일까지 임대차 계약이 끝난다는 사실을 객관적으로 소명해야 한다.

면적을 따질 때 부부 지분은 합산한다. 부부가 지분을 나눠 소유하고 있다가 다른 부부에게 각각 매도하는 경우엔 한 사람의 계약으로 간주한다. 예를 들어 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 15㎡씩 공동명의로 가지고 있다가 이를 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 매도한다면 30㎡를 거래하는 것이기에 허가 대상이다.

허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 최초 분양자(수분양자)는 2년간 실거주할 의무가 없다. 자유롭게 전세로 내놓을 수 있다. 주택법에 따라 주택 사업 주체가 공급한 주택은 허가 대상에서 제외된다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com

ⓒ 한경닷컴, 무단전재 및 재배포 금지