6·17 대책 이어
하반기부터 초과이익환수 시작

재건축 '트리플 악재'
강남 평균 부담금 4억~5억 달해
내년 준공하는 반포센트레빌
1인당 1억3500만원씩 부담해야
< 재건축 ‘바로미터’ 은마아파트 > 재건축 조합원 2년 실거주 요건이 생기고 토지거래허가제까지 적용되자 서울 강남구 대치동 은마아파트 호가가 내리고 있다. 사진은 중개업소가 밀집한 은마 단지 내 상가.  강은구  기자 egkang@hankyung.com

< 재건축 ‘바로미터’ 은마아파트 > 재건축 조합원 2년 실거주 요건이 생기고 토지거래허가제까지 적용되자 서울 강남구 대치동 은마아파트 호가가 내리고 있다. 사진은 중개업소가 밀집한 은마 단지 내 상가. 강은구 기자 egkang@hankyung.com

올 하반기부터 재건축을 완료한 단지에 재건축 초과이익환수제에 따른 부담금 부과가 시작된다. 국토교통부의 시뮬레이션 자료에 따르면 서울 강남 재건축은 조합원 한 명당 최대 7억원을 부담해야 하는 것으로 나타났다.

가뜩이나 ‘6·17 부동산 대책’에 재건축 조합원이 새 아파트를 분양받기 위해서는 실거주 2년을 해야 한다는 규정이 포함되면서 패닉 상태에 빠진 조합원에게 또 다른 메가톤급 충격이 될 것으로 전망된다. 이번에도 정부가 집중 타깃으로 잡으면서 ‘재건축 수난 시대’가 계속되고 있다는 분석이다.

내년 부담금 ‘폭탄’ 본격화

재건축 부담금 제도는 2006년 제정돼 시행되다가 주택경기 침체로 2012년 말부터 유예됐다가 2018년 1월 부활했다. 2017년 12월 31일까지 관리처분인가 신청을 하지 못한 단지가 적용받는다. 지난해 12월 합헌 결정까지 받아 올 하반기부터 부담금 부과가 시작된다.

우선 올 하반기 서울 용산구 한남동에 있는 ‘한남연립’, 강남구 청담동 ‘두산연립’이 부담금 대상이 된다. 2010~2011년 준공한 이들 사업장은 재건축 부담금을 낼 수 없다며 소송을 제기하기도 했다. 조합원 31명인 한남연립은 1인당 5544만원, 두산연립(68명)은 1인당 634만원을 내야 한다.

새로 준공하는 아파트에 대한 징수는 내년 하반기부터 시작된다. 내년 8월 준공되는 서울 서초구 반포센트레빌(반포현대아파트 재건축·108가구)이 첫 부과 대상이다. 국토부에 따르면 조합원 80명인 이 단지의 1인당 부담금 예정액은 1억3500만원이다. 국토부는 반포센트레빌을 포함해 전국 37개 지방자치단체의 62개 조합에 총 2533억원의 부담금 예정액을 통보했다.

국토부는 지난 17일 강남 5개 단지를 대상으로 시뮬레이션한 결과를 공개했다. 1인당 평균 4억4000만~5억5000만원의 부담금을 내야 하는 것으로 나타났다. 한 단지는 최고 7억1300만원까지 나왔다. 지난 2년간 서울 집값이 급등했고 공시가격도 이와 연동해 오르고 있어 부담금 규모는 더 커질 전망이다. 다만 국토부 관계자는 “정확한 부담금은 준공 시점이 돼야 알 수 있을 것”이라고 말했다.
강남 재건축 날벼락…최고 7억 '부담금' 폭탄까지 날아온다

정부 “거주 요건 예외 검토”

정부는 6·17 대책을 통해 재건축 규제를 추가했다. 수도권 투기과열지구에서 올해 말까지 조합설립 인가 신청을 하지 못한 단지는 2년 거주 요건을 채워야 새 아파트를 분양받을 수 있도록 했다. 직장이나 임대 등을 이유로 다른 곳에 살던 집주인들은 세입자를 내보내고 조합원 분양신청 전까지 들어가 살아야 한다. 2년 거주 기간을 못 맞추면 현금청산 대상이다. 시세보다 낮은 감정가격으로 청산액을 산정한다. 해외 및 지방 거주자, 4~8년의 임대의무를 지닌 임대사업자 등이 날벼락을 맞았다.

부동산114에 따르면 수도권 투기과열지구에서 재건축 움직임이 본격화했지만 아직 조합을 설립하지 못한 아파트는 88개 단지 8만643가구다. 서울 대치동 은마아파트가 대표적이다. 2003년 안전진단을 통과하고 추진위원회를 구성했지만 13년째 답보 상태다. 2년 거주 요건이 시행되면 조합 설립은 더욱 힘들어질 전망이다.

초기 단계인 압구정동과 잠원동, 목동 일대 단지도 마찬가지다. 이들 단지는 분양가 상한제와 재건축 부담금도 적용 대상이다. 정부는 이번 대책에서 재건축 안전진단도 강화해 관리 권한을 시·도에 넘겼다.

재건축 2년 거주 요건에 문제가 많다는 비판이 나오자 국토부는 예외 규정 검토에 나섰다. 국토부는 이날 보도설명자료를 내고 “재건축 초기 사업장의 경우 조합 설립 시까지 상당 기간이 걸려 대부분 2년 의무 거주기간을 충족할 수 있을 것”이라면서도 “다만 임대사업자의 잔여 임대 기간 등 각종 사례는 구체적인 현황 조사를 거쳐 (예외 규정 등을) 검토하기로 했다”고 밝혔다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “겹규제로 재건축 사업성이 떨어지고 사업 추진에 제동이 걸리면 그만큼 새 아파트 공급이 줄어든다”며 “새 아파트 품귀 현상 등 부작용이 나타날 수 있다”고 지적했다.

■ 재건축 초과이익환수제

재건축 추진위원회 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만원을 초과하면 이익 금액의 10~50%를 재건축 조합에 부과하는 제도.

최진석/전형진 기자 iskra@hankyung.com

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