[한경 매물마당] 중구 3호선 초역세권 꼬마빌딩 등 8건

입력2020.06.17 08:03 수정2020.07.23 11:19 지면A26

○서울 서초구 환승역세권 수익형 빌딩=지하철 도보 1분 거리 코너 대지 443㎡, 연면적 1500㎡의 6층 건물. 보증금 5억원, 월 수익 3200만원. 내외관이 수려해 사옥 및 임대수익형으로 적합. 사정상 급매. 115억원. 02-535-6709 강남 에스비 김동욱

○서울 종로구 인사동거리 중심가 빌딩(사진)=인사동 37번지. 종각역과 종로3가역 도보 3~5분 거리 상업지역 대지 178.5㎡, 연면적 898.81㎡의 지하 1층~지상 6층 건물. E/V. 입주사별 리모델링 해 건물상태 양호. 1층과 4층 공실 상태. 임대 완료 시 연 수익률 3.4% 예상. 100억원. 전속 중개. 1644-8149 강남 REM 김용길

○서울 용산구 한남동 다세대주택(사진)=대지 309㎡, 연면적 853.38㎡. 고급빌라 4가구. 1종일반주거지역, 용적률 193.99%. 2001년 준공한 지하 1층~지상 4층 건물. E/V. 주차 6대. 이태원관광특구, 카카오IX, 사운즈한남, 한남동 카페거리 등 핫 플레이스 인접. 명도 협의 가능. 70억원. 1644-8149 강남 REM 김용길

○경기 분당선 역세권 상업지 수익형 꼬마빌딩=대지 338㎡, 연면적 1300㎡의 8층 건물. E/V. 주차 10대. 유동인구 풍부한 안정적인 임대상권. 보증금 3억원, 월 1400만원에 임대 중. 1금융권 융자 15억원 승계 가능. 현금 18억원으로 매입 가능. 사정상 시세 이하 급매. 32억원. 02-532-1218 강남 스카이빌딩 이기종

○대전 유성시외버스터미널 역세권 상가주택(사진)=구암역 도보 5분 거리 대지 348㎡, 연면적 519㎡, 서비스 확장 132㎡. 상가 1개와 1.5룸 8, 투룸 4, 쓰리룸 2. E/V. 2015년 신축. 융자 5억원, 보증금 8억1000만원, 실투자 1억5000만원, 월세 287만원. 14억7000만원. 042-533-7792 서구 미래공인 임정미

○서울 중구 3호선 초역세권 대로변 꼬마빌딩=먹자거리 중심가에 위치한 신축급 근생 건물. 전 층 단일 임차인에게 임대 중이어서 관리 수월. 투자 및 노후 대비 수익형으로 적합. 향후 투자수익 기대. 19억5000만원. 02-553-0968 강남 에스비 김동욱

○경북 구미시 중심가 프랜차이즈 카페 입점 상가주택(사진)=6차선 대로 인근 먹자골목 중심가 상가주택. 유동인구 풍부한 번화가. 상가(135.5㎡, 카페 오가다 입점), 투룸 2, 주인세대 독채(거주 가능)로 구성. 삼성·SK 등 대기업 직원 선호지역. 5억5000만원.전속 물건(공동중개 불가). 010-4910-3919 구미 대표1공인 김진철

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[집코노미TV] 규제 강해질수록 비싸지는 건?

▶전형진 기자우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장님과 함께하고 있습니다. 주택시장 규제가 굉장히 심해지니까 꼬마빌딩이 수혜를 입고 있다, 저는 사본 적이 없으니까 모르겠지만. 이게 맞나요?▷우병탁 팀장네. 저도 사본 적은 없지만 주로 사드리는 일들을 하다 보니까 정확히 맞는 것 같습니다. 또 한 번 강력한 대책이 주택시장쪽에 나오다 보니까 규제 자체가 오히려 수익형 부동산 시장, 꼬마빌딩 영향이 더 클 수 있다, 이렇게 생각합니다.수익형 부동산의 경우엔 경기가 워낙 침체돼 있고 코로나 유행도 꺼지지 않고 있는 상황이라서 사람들이 잘 안 모이니까 이런 영향들이 분명히 있다고 생각을 많이들 하시는데요. 중요한 건 보여지는 현상과는 다르게 가격이 내려가지 않고 있다는 상황입니다.저희 팀에서 최근 2개월 확인한 것들만 기준으로 전체 217건의 빌딩 매물 중에서 10건이 철회한 상태이고요. 철회하지 않았다 하더라도 가격을 당초보다 올린 경우가 총 28건입니다. 작은 규모의 수익형 부동산 물건들의 가격이 더 오르고 있고, 매물도 회수되고 있다. 즉, 가격이 더 올라갈 것으로 본다고 하는 것으로 해석할 수 있겠습니다.▶전형진 기자경기가 IMF, 금융위기 이후 가장 안 좋다는 말이 나오고 있는데 빌딩의 가격은 왜 오르고 있는 건가요.▷우병탁 팀장우선 낮은 수준의 금리가 가장 큰 원인으로 보입니다. 금리가 낮다는 건 두 가지 작용을 하는데요. 우선 대출을 받아 수익형 부동산을 사는 사람들 입장에서 보면 대출금리가 낮기 때문에 경기가 침체된 상황에도 불구하고 그렇게까지 크게 부담되지 않는다는 점이 있고요. 또 한 가지는 시중 유동자금이, 경기 침체 때문에 유동자금이 많이 풀려 있다고 하는 점이죠. M1 통화, M2 대비해서 M1의 비율이 34%라고 하는 건, M2는 현금화 하는데 시간이 조금 걸리는 자금들이에요. 이게 대략 3000조원 정도인데 이 중 30% 정도가 즉시 현금화 할 수 있는 돈, 즉 1000조 정도가 시중에 즉시 현금화 할 수 있는 형태로 풀려 있다는 것이고요. 이 비율이 높다는 건 결국 유동화 비율이 커져서 이 자금들이 부동산시장, 그 중에서도 수익형 부동산시장에 빠르게 흡수될 소지가 있다고 하는 거죠.▶전형진 기자그런데 상가는 이게 필수적으로 임차인을 다 채우고 운영을 해야하는 건데, 건물이란 건 말이죠. 공실 문제도 사실 심각하잖아요. ▷우병탁 팀장주요 상권의 공실률 증가가 눈에 띄게 증가하고 있는 건 맞습니다. 그런데 이건 지역적인 세분화로 봐야할 것 같고요. 전방위적인 문제는 아니라고 생각이 듭니다.수익성이 악화됐으니까 매매할 때의 가격, 즉 호가도 떨어져야 정상입니다. 그런데 그런 현상이 전혀 보이지 않는다는 것이고요. 케이스 바이 케이스겠지만 수년 전에 이 부동산을 살 때 아마도 대출을 50%, 혹은 그 이상으로 받았을 겁니다. 시간이 지나면서 가격이 더 높아졌을 것이고요. 지금 시점에서 놓고 보면, 극단적으로 보면 건물의 4분의 3 정도가 비어 있다 하더라도 수년 전에 대출을 50% 받았을 당시의 대출이자를 부담하기 위한 정도는 4분의 1 채워진 것만으로도 충분히 가능하다, 이런 식으로 인식할 수밖에 없는 상황인 거죠.▶전형진 기자그런데 세분화 얘기가 나와서 잠깐. 그럼 지금 잘되는 곳이 있고 안되는 곳이 있다는 거잖아요. ▷우병탁 팀장공실률이 굉장이 심해지고 있는 지역 중 하나가 명동입니다. 절대 그럴 리가 없을 것이라고 봤던 지역 중의 하나였는데 특수한 상황이 같이 맞물려 있습니다. 한참 전부터 진행됐던 중국과의 관계에 있어서 관광객들이 급감한 문제가 오히려 좀 더 크게 영향을 미쳤다고 보여지고요. 그 외에 흔히 얘기하는 먹자 위주로 형성돼 있는 상권들 같은 경우엔 얼마 전에 문제가 됐던 것처럼 홍대라든지 젊은 층이 주로 다니는 지역 같은 경우엔 아직도 많은 유동인구가 있는 거죠. ▶전형진 기자말씀하신 걸 들어보니까 우리가 뉴스에서 답을 찾을 수 있었네요. 그 상황에서도 젊은이들이 몰려가는 곳, 상권이 있었어요.▷우병탁 팀장맞습니다. 그런 지역들은 거꾸로 얘기하면, 수익형 부동산시장에선 좋은 상권. 어떤 의미에서는. ▶전형진 기자자 그럼 이렇게 어디가 흔들리고 있다, 아니면 어디가 잘나가고 있다는 걸 알아볼 수 있는 지표나, 그런 건 없나요?▷우병탁 팀장지역별 상가에 대한 공실률, 그 다음에 부동산 담보대출의 연체율, 개인적인 생각으론 이건 다 숫자놀음에 불과하다고 보고 있고요. 오히려 직관적으론 이런 지표를 본다고 하더라도 알기 어렵습니다.차라리 저는 이런 수익형 부동산시장의 어떤 흐름, 지역적인 편차를 보려면 경매정보사이트를 이용하실 것을 주로 권장해드리고요. 신한은행에서 운영하고 있는 경매정보사이트 신한은행SA를 놓고 보더라도 무료로 이용할 수 있는데요. 이 사이트에서 서울 근린생활시설이라고 놓고 검색해보시면 빌딩으로 검색되는 것 중의 하나가 몇 개나 되는지, 그리고 그런 물건이 혹시라도 있다면 그 물건이 저건 정말 괜찮은, 내가 아는, 알 만한 상권에 있는지 보시면 되는데 좋은 지역에 있는 물건들은 거의 없는 상태. 사실은 더 극단적으로는 아예 없었던 상태입니다.▶전형진 기자그럼 우리 소위 말하는 타경이 안 뜨는 곳일수록 약간 튼튼한 상권일 수 있는 거네요.▷우병탁 팀장그렇죠. 흔들리기 시작하면 우선 경매로 나오게 될 거니까요.▶전형진 기자아파트도 옛날엔 대형 아파트를 좇다가 이제 소형으로 좀 왔는데, 빌딩시장도 어떤 트렌드 같은 게 있을 것 같아요. 시대적인.▷우병탁 팀장최근에 더 중요한 건 상권에 있어서 트렌드의 변화 속도 자체가 굉장히 빨라졌다는 점입니다. 예전 같으면 10년 정도였어요. 상권이 처음 막 발달하기 시작하는 데 10년. 가격이 오르고 장사가 잘되기 시작하는데 10년이었고, 정상까지 올라가서 한 10년 정도 유지를 하는 거고. 그 다음에 상권이 포화상태를 이루면서 하락하는 데도 10년이었습니다. 부자 3년이란 얘기도 하지만 상권의 경우엔 망해가는 상권도 10년은 버티더라, 라고 하는 게 10년이었는데요.최근엔 이게 5년으로 줄어든 상태이고, 극단적으로 아주 최근엔 2년으로까지 줄어든 것으로 보입니다. 다시 얘기하면 상권이 발달하기 시작한 뒤 2년 만에 확 떠버리고, 그 다음에 2년 동안 겨우 정상에 있다가 망하는 데도 2년밖에 안 걸리는 상황이, 상황이고요. 특정 지역을 거론하는 게 사실 조심스럽긴 하지만 이렇게 트렌드에 따라서 빠르게 성장했다가 빠르게 쇠락한 상권이 대표적인 게 삼청동이나 경리단길, 망리단길, 이런 케이스가 아닌가 생각됩니다. 상대적으로 트렌드를 쫓아가지 않는 상권이 더 안정적으로 갈 수 있다고 하는 측면도 생겼습니다.▶전형진 기자꼬마빌딩을 선별할 때 특별히 조심해야 할 부분들도 있나요?▷우병탁 팀장여러 가지가 있겠지만 가장 대표적인 게 임대수익률 자체, 그러니까 현재 내가 어떤 금액으로 샀을 때 나오는 임대료의 수준. 임대료의 수준이 높은 것만 보고 판단하는 건 굉장히 위험하다, 투자로선 바람직하지 않다고 볼 수 있을 것 같아요. 사실 서울에 있는 것보단 수도권에 있는 게 더 높을 것이고요. 수도권에 있는 것보단 지방에 있는 게 수익률이 훨씬 더 높습니다. 실제로도.그 이론대로라면 지방에 있는 수익형 부동산을 사셔야겠죠. 그런데 나타나고 있는 현상은 지방에 있는 것들이 아니라 서울, 수도권으로 수익형 부동산도 몰리고 있는 현상이 생기고 있는 건데. 결론적으론 수익률이 좀 낮다고 하는 건 공실이 많아서 낮으면 안 되겠지만 기본적으론 상권이 좋은 지역이란 것에 대한 반증, 앞으로 가격이 오를 개연성이 충분히 있기 때문에 반대로 생각하시는 부분도 필요하다고 봅니다.▶전형진 기자사실 먹자상권은 돈 벌리는 건 좋은데 관리가 힘들 것 같아요. 새벽까지 술 먹고 와서 건물 앞에 토해놓고 가고.. ▷우병탁 팀장흔히 생각하시는 것처럼 수익형 부동산의 경우도 아무런 노력 없이 얻어지는 건 아니란 건 말씀드리고 싶어요. 이 말씀을 드리는 이유 중 하나가 건물을 사시게 되면 수익형 부동산, 상가를 사시게 되면 기본적으로 건물주로서 고민하셔야 하고 관리하셔야 하는 부분들이 분명히 있는 부분이 있다고 하는 거고요. 그런 부분에서 아까 말씀하신 부분 물리적인, FM적인 관리 부분에 있어서는 경험이 없으신 분들의 경우엔 불편해하실 수 있는데, 어려워하실 수 있는데 그런 부분들도 일정 부분은 청소용역 자체를, 요즘엔 지역별로 구역으로 묶어서 상대적으로 저렴한 비용으로 그 지역에 있는 작은 빌딩들, 단독으로 운영하긴 어려우니까. 순회하면서 청소나 관리해주는 업체들도 시장에 많이 늘어나고 있어서 적절한 비용을 지불한다는 전제 하에선 이런 부분을 활용하는 것도 필요해 보입니다.▶전형진 기자우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장님과 함께했습니다. 말씀 감사합니다 팀장님.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 전형진 기자 촬영 조민경 PD 편집 김윤화 PD제작 한국경제신문·한경닷컴
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저금리 시기, 소액 투자로 안성맞춤...삼성엔지니어링 숙소용 오피스텔 매각

대기업에서 직원 숙소로 임대차계약해 사용 중인 오피스텔을 매각한다.KTX·SRT 천안아산역, 1호선 아산역 바로 앞 상업지역 중심업무지구에 위치한 ‘파모스라움’ 오피스텔로 시행사가 보유 중인 마지막 물량이다.이곳은 지금까지 진행된 임대차계약의 약 60%이상이 삼성 계열사, 신한은행, 산업은행 등 금융권, 충남상공회의소, KT&G는 물론 인근 이마트, 트레이더스, 갤러리아백화점 등 직원 기숙사용 법인 계약이 차지하고 있고, 천안아산역 일대가 수도권과 충청 및 영호남을 잇는 교통 허브이자 젊은 인력의 유입이 활발히 이뤄지는 산업도시의 교통 요지라는 설명이다.분양 관계자는 “소득 수준이 높은 직장인 또는 기업체가 주요 임차인이어서 향후 임대료 인상에 유리할 뿐만 아니라 인근에 입주를 앞두고 있거나 분양이 예정된 곳보다 가격이 저렴해 오피스텔 투자로는 드물게 향후 시세차익도 기대된다”며 “1금융권 대출을 활용하고 부가세를 환급 받으면 실투자금은 3000만원 미만이어서 소액 투자용으로 안성맞춤”이라고 소개했다.매각 물건은 삼성엔지니어링이 임직원 숙소로 사용 중이어서 계약 후 다음 달이면 바로 임대수익을 거둘 수 있다. 주택수 산정 시 미포함. (문의 : 010-9250-2575)매물마당 게재문의 : 02-3277-9966 landplus@hankyung.com
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천안 불당동 카페거리 앞 테라스 상가...1층 3.3㎡당 959만원에 매각

상가 투자자들이 1순위로 꼽는 1층 점포는 3.3㎡당 가격이 상층부 상가에 비해 통상 2~3배 이상 비싸다. 1층 상가의 3.3㎡당 가격이 3000만원 가량 한다면 동일 건물의 2층은 절반수준인 1500만원 전후로 거래된다.따라서 왠만한 상권의 1층 상가 가격은 대개 3.3㎡당 3000만원을 훌쩍 뛰어 넘는다. 아직 상권 형성이 덜 된 신도시지역 분양상가도 3.3㎡당 2000~4000만원에 달한다. 그럼에도 불구하고 3.3㎡당 1000만원 이하 가격으로 매각하는 1층 상가가 주인을 기다리고 있다. 그것도 중부권의 교통중심지로 주목 받는 천안아산지역의 신흥 중심상권인 불당동에 위치한 주상복합의 1층 상가다.플라워숍이 성업 중인 185.2㎡(전용 102.1㎡) 점포는 보증금 3000만원, 월 225만원 에임대 중이고, 피부관리숍으로 임대 중인 254㎡(전용 140㎡, 대지지분 106㎡) 점포는 보증금 3000만원, 월 180만원에 성업 중이다.둘 다 1금융권 융자 약 60% 가능하고, 대출 활용 시 실투자금은 2억원을 넘지 않아 소액 투자 수익형으로 안성맞춤이다.각각의 3.3㎡당 가격은 플라워숍이 959만원, 피부관리숍이 598만원이다.1층 상가를 왜 2~3층 가격으로 싸게 매각하는지 상세한 내용은 전화로도 확인할 수 있으나 현장을 직접 방문해야만 진가를 파악할 수 있다는 설명이다. (문의 : 010-9250-2575)매물마당 게재문의 : 02-3277-9966 landplus@hankyung.com