수도권 비규제지역에서 ‘풍선효과’가 확대되고 잠잠했던 서울 집값도 상승세로 돌아서자 정부가 추가 대책 마련에 나섰다. 주택 대출을 조이자 갭투자(전세 안고 매수)가 늘고, 9억원 초과 대출을 강화하자 중저가 주택 가격이 급등하는 등 부작용이 나타났기 때문이다. 전문가들은 예상되는 추가 규제로 조정대상지역 확대와 대출 규제 강화, 주택임대차 3법 도입 등을 꼽았다.
14일 정부 관계자에 따르면 국토교통부와 기획재정부 등은 부동산 시장 안정화 방안에 대한 검토에 들어갔다. 이번 정부 들어 21번째 대책이다. 정부 관계자는 “집값 안정을 위한 대책을 내놨지만 시장 분위기가 예상과 달라 대응 방안을 살펴보고 있다”고 밝혔다.
작년 ‘12·16 부동산 대책’을 통해 대출 규제를 강화한 이후 갭투자가 급증했다. 국토부가 국회에 제출한 자료에 따르면 올해 1~4월 서울과 경기 과천, 하남, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 3억원 이상 주택 거래 5만3491건 중 임대 목적 거래는 2만1096건으로 집계됐다. 전세 보증금을 안고 집값의 20~30%만 내는 갭투자가 늘어난 영향이다. 갭투자는 대부분 단기 투자를 목적으로 하기 때문에 양도소득세 비과세 요건을 강화하는 대책이 나올 수 있다. 현재 조정대상지역에선 주택(1주택자 기준)을 2년 이상 보유하고 거주도 해야 양도세를 내지 않는다. 시장에선 이 기간이 더 늘어날 수 있다고 본다.
갭투자의 ‘실탄’ 역할을 하는 전세자금대출에 대한 규제도 강해질 수 있다. 정부는 12·16 대책을 통해 전세자금대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하도록 했다. 9억원을 6억원으로 낮추는 방식으로 규제 강도를 높일 수 있다는 것이다.
정부와 여당이 손잡고 주택 임대차 3법 개정에도 속도를 낼 것으로 보인다. 높은 전세가율이 갭투자 급증의 원인 중 하나이기 때문이다. 전·월세 신고제와 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제 등을 도입하면 전세 보증금 상승을 억제하고 갭투자자도 견제할 수 있다.
풍선효과가 나타나는 지역에 대한 추가 규제도 나올 수 있다. 비규제지역 중 올해 1~5월 아파트 매매가격 상승률이 5%를 넘은 경기 군포(8.90%), 안산(8.49%), 오산(8.02%), 시흥(6.32%) 등이 조정대상지역 후보지로 거론된다. 서울 집값 상승을 억제하기 위해 대출을 더 조일 가능성도 높다. 정부는 투기과열지구에서 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출을 금지했다. 이 기준을 9억원으로 낮출 가능성도 있다.
“서울 강남과 마찬가지로 목동 신시가지도 최근 절세용 급매물이 대부분 소화되면서 가격이 바닥을 찍고 오르기 시작했습니다. 여기에 재건축 호재가 이어져 집주인들이 매물을 대부분 거둬버렸습니다.” (서울 양천구 목동 Y공인 대표)총 2만6000여 가구에 달하는 목동 신시가지 집값이 꿈틀거리고 있다. 재건축 사업이 탄력을 받고 있는 데다 절세용 급매물이 대부분 소진돼서다. 정밀안전진단 철회 등을 고민했던 단지들이 재건축 추진 속도가 빠른 목동 신시가지 6단지(1368가구)의 안전진단 통과를 계기로 재건축 사업에 속도를 내고 있다.매물은 줄고 가격은 오르고14일 업계에 따르면 6단지 인근 공인중개사무소에 안전진단과 향후 재건축 일정, 매물 등에 대해 묻는 전화가 쏟아졌다. 이 단지는 지난 1월 정밀안전진단에 이어 이달 12일 한국시설안전공단의 안전진단 적정성 검토를 통과했다. 집값은 안전진단 적정성 검토 결과가 나오기 전부터 오름세를 보였다. 6단지 전용 47㎡는 지난달 10억3000만원에 실거래됐다. 해당 면적은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 올 4월 9억4000만원까지 가격이 떨어졌다. 호가는 11억~11억5000만원으로 조만간 최고가(10억9000만원)를 경신할 가능성이 있다. 목동 K공인 대표는 “재건축은 목동 신시가지가 5만여 가구로 탈바꿈하는 주민들의 숙원사업”이라며 “6단지 안전진단 최종 통과 이후 문의전화가 잇따르고 있다”고 말했다.5단지(1848가구) 집값도 강세다. 지난 4일 정밀안전진단 결과 D등급(조건부 재건축) 통보를 받았기 때문이다. 앞으로 공공기관의 안전진단 적정성 검토를 거치면 재건축을 추진할 수 있다. 이 단지 전용 95㎡ 호가는 18억원대를 형성하고 있다. 지난달 20일 17억3000만원에 실거래되는 등 지난해 최고가(17억5000만원) 수준을 회복하고 있다.보유세 과세 기준일(6월 1일)이 지나면서 절세용 급매물이 대부분 소화된 것도 집값 상승에 영향을 미쳤다. 지하철 5호선 목동역과 가까워 ‘대장주’로 꼽히는 7단지는 지난달 전용 53㎡ 급매물이 올 들어 가장 낮은 11억6500만원에 실거래됐다. 이후 서울 집값 반등 추세를 타고 호가는 12억5000만원까지 뛰었다. 목동 A공인 대표는 “지난달까지 절세용 급매물 거래가 이뤄진 뒤 상승세를 탔다”며 “6단지의 안전진단 적정성 검토 통과 발표 전 주변 매물이 씨가 말랐다”고 했다.목동6단지발 재건축 기대 확산6단지가 안전진단 적정성 검토를 통과하면서 총 14개 단지, 2만6000여 가구에 달하는 목동 신시가지 재건축이 본격화하게 됐다. 3700가구에 달하는 마포구 성산시영 아파트에 이어 목동6단지까지 재건축 안전진단을 통과하면서 비강남권을 중심으로 정비 사업에 탄력이 붙고 있다. 양천구에 따르면 지난 3월 정밀안전진단을 통과한 목동9단지는 안전진단 적정성 심사 결과를 기다리고 있다. 목동5단지도 조만간 안전진단 적정성 심사를 신청할 예정이다. 목동1·11·13·14단지는 정밀안전진단 용역을 진행 중이다. 목동4·7단지는 정밀안전진단 용역을 위한 계약을 추진하고 있다.하지만 재건축은 최소 10년 이상 걸릴 가능성이 높다고 전문가들은 예상했다. 정비구역 지정 후 추진위원회와 조합을 설립하고 시공사를 선정해야 한다. 이후 사업시행인가 및 관리처분인가 등을 거쳐야 하기 때문이다.정부가 추가 부동산 대책 발표 가능성을 시사한 것도 부담이다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “정부의 규제 강화 기조를 고려하면 재건축 사업 기간이 길어질 가능성이 있다”며 “재건축 초과이익환수제, 민간택지 분양가 상한제 등 재건축의 사업성을 떨어뜨리는 규제도 발목을 잡을 수 있다”고 말했다.장현주 기자 blacksea@hankyung.com
인천 부동산시장이 활기를 보이고 있다. 아파트값은 꾸준히 상승 중이고 거래량도 급증하고 있다. 분양시장에서는 공급 단지마다 수만 명의 청약자가 몰리는 동시에 당첨 가점도 치솟고 있다. 분양 시기를 저울질했던 현장들도 밀어내다시피 공급에 나서고 있다.14일 한국감정원에 따르면 인천 아파트값은 올 들어 이달 둘째 주까지 5.63% 상승했다. 전국의 상승률(2.21%)은 물론 하락한 서울(-0.12%)을 크게 웃도는 수준이다. 전국적으로 11.53% 오른 세종시와 7.63% 상승한 대전 다음으로 상승률이 높다. 전셋값 또한 동반 상승해 누적 상승률이 3.49%를 기록하고 있다. 거래량은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 지난 4월 들어 다소 위축됐다. 하지만 1분기만 놓고 보면 증가 추세였다. 지난해 11월 인천 아파트 거래량은 8730건이었다가 올해 1월에는 1만8841건으로 급증했다. 2월(1만3637건)과 3월(1만5049건)에도 1만 건을 웃돌았다.○검단신도시, 분양권 웃돈 억대로 뛰어분양권 거래는 검단신도시와 송도국제도시에서 활발하다. 전매제한이 강화되기 전에 공급됐던 ‘호반써밋 인천검단1단지’(1168가구)는 올해부터 거래된 분양권만 181건에 달한다. 전용 84㎡의 분양가는 올해 초 3억원 후반~4억원 초반대였다가 이달에는 4억원 중반대에 자리 잡고 있다. 최근 나오는 매물들의 호가는 5억원을 일제히 넘는다. 분양가 대비 1억원가량 오른 가격대다.인천 청약에서는 신기록이 줄줄이 나오고 있다. 두 곳에서 공급한 인천 아파트에 하루에만 14만여 명의 청약자가 몰렸다. 한국감정원 청약홈에 따르면 지난 9일 인천 서구 백석동 일대에서 공급된 ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오’의 1순위 청약에서 3134가구 모집에 8만4730개의 통장이 몰렸다. 지난 4월 인천 역대 최대 청약자를 기록했던 ‘힐스테이트 송도더스카이’의 5만8021건을 단숨에 넘었다. 같은 날 청약을 받은 ‘부평 SK VIEW 해모로’에는 547가구 모집에 총 5만7621명의 청약 접수자가 몰렸다. 당첨가점도 높아지고 있다. 지난달 1순위에서 190가구 모집에 2만7251명이 청약했던 ‘더샵 송도 센터니얼’의 최고 가점은 79점(만점 84점)에 달했다.○인천 곳곳에서 분양 물량 쏟아져인천은 오는 8월로 분양권 전매기준이 강화될 예정이다. 현재 공공택지를 제외하고는 6개월인 전매제한 기간이 등기 후 전매(입주시기)로 조정된다. 이 때문에 6~7월에는 규제를 피하려는 아파트가 쏟아질 전망이다. 서구, 미추홀구, 부평구, 남동구 등 인천 곳곳에서 나오고 재건축·재개발과 같은 정비사업 단지가 많다. 도심에서 공급되다 보니 기존 인프라를 누릴 가능성이 높다.GS·쌍용건설 컨소시엄은 미추홀구 주안동 830 일대의 주안3구역을 재개발하는 ‘주안파크자이 더 플래티넘’을 이달 공급한다. 총 2054가구 중 전용 36~84㎡의 1327가구를 일반에 내놓는다. 미추홀구 주안동 일대는 정비사업이 활발하게 진행되고 있는 원도심 지역이다. 인천 2호선 시민공원역 및 수인선 인하대역이 가깝다.서구에서는 일성건설이 가좌라이프빌라구역 주택재건축정비사업으로 ‘가재울역 트루엘 에코시티’를 분양할 예정이다. 총 1218가구 중 477가구가 일반분양분이다. 인천지하철 2호선 가재울역이 인접해 있다.부평구에서는 우미건설이 부평동 부평아파트 재건축을 통해 ‘인천 부평 우미린’을 선보인다. 아파트 438가구 중 일반분양이 177가구다. 오피스텔 53실도 나온다. 부광초, 부평중을 비롯해 부평고, 부평여고 등 학교가 가깝다.이수건설은 삼산동 삼산1구역 주택재개발정비사업을 통해 ‘브라운스톤 부평’을 공급한다. 총 726가구 중 439가구가 일반분양분이다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
갭투자 방지 위해 주택보유·거주 기간 강화 등 거론9억원이하 중저가 주택 대출 죌 수도한동안 안정세를 보였던 부동산 시장이 다시 과열 양상을 보이자 정부가 추가 부동산 대책을 강구 중이다.부동산 규제를 비웃듯 수도권 비규제지역에서 집값이 뛰는 풍선효과가 끊이지 않고 있고 그동안 집값이 소폭이나마 하락했던 서울에서도 집값이 상승세로 돌아섰기 때문이다.주택 대출을 죄니 '갭투자'로 우회하고 9억원 초과 대출을 강화하자 중저가 주택 가격이 급등하고 있다.정부는 수도권 규제지역 확대와 더불어 최근 문제로 대두한 갭투자 방지 대책 등 금융·세제 대책도 종합적으로 검토 중인 것으로 전해졌다.14일 정부 부처들에 따르면 국토교통부와 기획재정부 등은 부동산 시장 안정화 방안에 대한 검토에 들어갔다.수도권 비규제지역을 조정대상지역 등 규제지역으로 묶는 것 외에도 갭투자로 인한 시장 왜곡을 완화하고 9억원 이하 중저가 주택에 대한 대출 규제를 강화하는 방안도 나올 것으로 예상된다.정부가 작년 12·16 대책 등을 통해 대출 규제를 강화한 이후 고가 전세 보증금을 끼고 주택을 사는 갭투자가 성행하고 있다.국토부가 국회에 제출한 자료에 따르면 올해 1~4월 서울과 경기 과천, 하남, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 3억원 이상 주택 거래 5만3천491건 중 임대 목적 거래는 2만1천96건으로 집계됐다.작년 동기 대비 124.8% 증가했다.주택 구입 대출 규제가 강화되다 보니 고가 전세를 끼고 집값의 20~30%만 내는 갭투자가 많아지게 된 것이다.12·16 대책으로 투기과열지구에서 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 금지됐고 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV) 은 40%에서 20%로 낮아진 바 있다.정부 관계자는 "전세제도는 원래 돈 없는 서민이 집을 마련하게 해주기 위한 제도였지만 지금은 주택 금융과 같이 쓰이는 것이 사실"이라며 "이에 대한 문제 의식을 갖고 있다"고 말했다.갭투자는 기본적으로 단기 투자인 만큼 갭투자로 주택을 짧게 보유하거나 거주하면 세금을 많이 물리는 방안이 있을 수 있다.조정대상지역에서 주택을 2년 이상 보유하고 거주도 해야 양도소득세를 내지 않는데, 이 기간을 더욱 늘리는 방안이 가능하다.정부는 12·16 대책을 통해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하도록 했는데, 9억원을 6억원으로 낮추는 식으로 규제 강도를 높일 수 있다.갭투자를 가능하게 한 것은 높은 전세가율 덕분이라는 점에서 정부와 여당이 추진하는 '임대차 3법'이 더욱 근본적인 해법이 될 수 있다.전월세신고제와 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 도입해 전세 보증금 등이 과도하게 오르지 못하게 막으면 자연스럽게 고가주택의 갭투자도 어려워지기 때문이다.임대차 계약이 신고돼 현황 파악이 가능하게 되면 임대 주택에 대한 세금도 더욱 꼼꼼히 물릴 수 있게 돼 여러 채의 주택을 굴리는 다주택 갭투자자를 견제할 수도 있게 된다.전월세신고제가 시행되면 고가 전세 보증금에 대해서는 주택 매매 때와 같이 자금조달 출처를 조사할 수도 있다는 전망도 나온다.이와 함께 최근 서울 강북과 경기 지역을 중심으로 9억원 이하 중저가 주택의 주택 가격이 크게 오름에 따라 이에 대한 대책도 나올 수 있다.12·16 대책에서 9억원 초과 주택에 대한 LTV를 강화한 바 있는데 이 주택 가격 구간을 6억원 등으로 더 낮추는 방안 등이 가능하다.서울과 과천, 광명, 하남 일부에 지정된 민간택지 분양가 상한제 대상지를 더욱 확대하는 방안도 있다.강남권 주택 가격 상승세에 대응해 주담대가 원천 금지된 주택의 가격 기준을 15억원에서 9억원 등으로 더 낮추는 방안도 거론된다.아울러 국토부는 최근 집값이 불안한 인천과 경기 군포, 화성 동탄1, 안산, 오산, 시흥, 대전 등지의 집값 동향을 보면서 조정대상지역 등으로 묶는 방안 등도 검토 중이다.이들은 모두 비규제 지역으로 최근 강력한 부동산 규제를 피해 투자수요가 몰려들어 집값이 큰 폭으로 오른 곳이다.기존 수도권 조정대상지역 중 집값이 불안한 구리와 수원 등지는 투기과열지구로 격상하는 방안도 검토 대상이다.추가 부동산 대책의 구체적인 내용은 이번주부터 국토부와 기재부, 금융위원회 등의 논의를 거쳐 정해지게 된다.여러 방안을 꺼내놓고 부처간 이견을 조율하면서 취할 것은 취하고 나머지는 추후 방안으로 유보하는 식이다./연합뉴스
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