집터뷰

이승현 진진세무회계법인 대표회계사 집터뷰

▶전형진 기자
이승현 진진세무회계법인 회계사와 함께하고 있습니다. 국토부가 얼마 전에 처음으로 법인에 대한 규제에 들어갔습니다. 자금조달계획서를 일단 의무화를 시켰어요. 그런데 이건 사실 국토부의 업무범위는 거기까지이기 때문에 나온 것이고 이제 기재부에서 세법이 따라 나올 것 같은데요. 예상되는 세법 개정은 어떤 게 있을까요.

▷이승현 회계사
개인의 양도세는 조정대상지역엔 중과세가 있는데 법인은 그런 게 없다. 그래서 법인세율을 올리자는 부분이 있을 수 있죠. 그런데 우리가 법인세율이란 건 대기업들도 다 동일하게 적용되는 거니까 주택에 대한, 이 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 포인트로 다시 올릴 수가 있어요.
세법 개정 임박…이런 규제 반드시 나온다 [집코노미TV]

▶전형진 기자
추가로 10% 받는 것 말씀하시는 거죠.

▷이승현 회계사
그렇죠. 지금은 비사업용 토지라든지 주택, 별장, 이런 걸 법인이 거래할 때 10%의 법인세를 더 물리는 것이거든요. 노무현정부 시절에, 개인들이 전국 양도세가 중과세이던 시절엔 10%가 아니라 30%였어요. 예전에 중과세를 했던 전력이 있는 거죠. 그래서 이 부분이 다시 지금은 10%지만 30%로 올라갈 가능성은 충분히 있다고 보이고.

그런데 이 적용이 어디까지 될 건지라는 부분이 좀 지켜봐야 할 것 같아요. 예를 들어서 개인들은 조정대상지역에서만 중과세가 있는데 법인도 조정대상지역에서만 추가 법인세를 인상할 건지, 아니면 전국에서 다, 모든 주택에 대해서 인상할 건지 이런 부분들도 지켜봐야 할 것 같고요.

또 법인으로 취득하시는 주요한 이유가 다주택자의 취득세율 중과세 때문에 그렇거든요. 1가구 4주택 이상자가 4%의 취득세를 내게 되는 그런 규정을 법인은 적용을 안 받으니까 법인으로 취득을 많이 하시는데요. 이런 부분도 법인이 주택을 취득할 때는 향후 4%를 내게 한다든지. 그렇게 바뀔 가능성이 충분히 있습니다. 그럼 취득 당시부터 법인과 개인의 유불리 문제가 같아지는 거죠.

▶전형진 기자
개인처럼 법인도 무거운 세금을 맞게 되는?
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▷이승현 회계사
그렇죠. 기준시가 6억원 이하의 주택을 개인들은 지금 조정대상지역에서 사서 임대주택으로 등록하더라도 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제 이런 혜택이 전혀 없는데 법인으로 조정대상지역 주택을 사서, 6억 이하를 임대주택으로 등록했을 땐 종부세 합산 배제도 해주고. 또 나중에 팔 때 토지 등 양도소득에 대한 법인세도 안 내게 해주거든요. 이런 개인과 법인의 어떤 유불리가 달라지는 부분을 다시 조정하기 위해서 법인의 임대주택 혜택을 축소할 가능성도 있다.

▶전형진 기자
이 3가지가 다 나온다고 한다면 법인투자에 대한 메리트가 거의 없어진다고 봐야 되겠네요?

▷이승현 회계사
그런데 투자자마다 약간 다를 순 있을 것 같아요. 지금 저희가 언급한 부분에서 같아지는 부분도 있지만 아직도 유리한 부분도 있거든요. 예를 들어 종부세 같은 경우 따로 과세가 된다는 것. 그런 부분들은 계속해서 유지가 되는 거니까. 종부세 부담이 개인으로 큰 분들 같은 경우엔 법인으로 하시는 니즈가 생길 수 있고요.

또 법인과 개인이 소유 주택수가 나눠지다 보니까 개인으로 갖고 있는 주택에 대해서 양도세 비과세라든지 이런 것들을 계속 받으면서 법인으로 투자하시려는 수요도, 이런 대책들이 들어온다고 해도 여전히 유지될 가능성이 있는 거죠.
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추가적으로 더 예상을 해보면 개인과 법인이 차이가 나는 부분을 조정한다고 봤을 때는, 개인은 단기에 양도했을 때 세율을 오히려 강화시켰거든요. 지금 주택 같은 경우도 1년 내 팔았을 때 40%, 1년 이후 판다면 일반세율인데 내년부터 이걸 주택도 1년 이내 팔면 50%, 2년 이내 팔면 40%, 2년이 지나야 일반세율, 이렇게 더 강화시키고 있거든요. 단기매매에 대해서. 그럼 법인은 이런 단기매매에 대한 중과세가 없으니 법인도 단기매매에 대해서 패널티를 더 줄 수 있는 거죠.

▶전형진 기자
그럴 수 있겠네요.

▷이승현 회계사
개인과 법인의 차이가 대출 쪽도 조금 차이가 나거든요. 대출 담보인정비율(LTV) 규정이라든지 이런 부분에서 법인이 조금 더 유리한 부분들을 조정해서 개인과 맞추는 그런 부분도 예상을 해볼 수 있습니다.

▶전형진 기자
이미 법인으로 투자하고 계신 분들 같은 경우엔 좀 빨리 빠져나와야 하는 건가요? 아니면 그냥 유지를 하면서 차근차근 정리를 하는 게 난가요?

▷이승현 회계사
토지 등 양도소득에 대한 법인세가 10%였는데 30%로 올라갈 수 있다고 말씀드렸잖아요. 그럼 이건 이 세법이 바뀌는 순간부터 적용됩니다. 그럼 이게 바뀔 거라고 예상되면 그 전에 매도를 했을 땐 10%만 낼 걸, 나중에 팔면 30%를 내게 되니까 그 유불리를 따져보고 미리 선제적으로 매도하는 게 더 유리할 수도 있고요.

또 아까 조정대상지역과 비조정대상지역으로 나눠서 이걸 적용할 수도 있기 때문에 오히려 조정대상지역 주택인 경우엔 올라갈 게 더 가능성이 높으니, 그 세율이 더 올라가기 이전에 매도하시는 걸 적극적으로 고려해볼 수 있을 것 같아요.

▶전형진 기자
사실 법인으로 취득하는 건 결국 최종적으로 나의 수익이 되기 위해서 법인으로 돌리는 건데. 어떤 절차를 일단 거쳐야 하고, 또 어떤 걸 주의해야 할까요?

▷이승현 회계사
법인은 개인과 별도의 인격체로 취급이 되기 때문에 이 법인 돈을 함부로 가져오시면 배임이나 횡령이 될 수 있어요. 법인 돈을 가져오실 땐 항상 적법한 절차를 거쳐서 가져와야 하는데, 그 절차들이 예를 들면 내가 거기에서 근무를 하면서 급여로 가져오거나, 또 내가 법인의 주주이면 주주의 남은 돈의, 잉여금에 대해서 배당을 받을 수 있어요. 또 근로를 오래하신 다음에 나중에 퇴직하실 때 퇴직금으로 받아오시는 방법도 있죠. 왜 대기업 회장님들 기사에 나오는 게 그거잖아요. 근무해서 퇴직금으로 몇백억 가져가는. 그런 것들이 사실은 법인에서 개인으로 자금을 인출하기 위한 활동들이거든요.
세법 개정 임박…이런 규제 반드시 나온다 [집코노미TV]

근데 이 가져오시는 방법에 따라서 세금부담이 다 달라집니다. 급여의 경우엔 근로소득 받으시는 분들 하시겠지만 저희가 연말정산을 하잖아요. 근로소득에 대해선 근로소득 공제도 있어요. 이런 공제들을 감안하면 내가 웬만큼 급여를 받아선 세금이 많이 나오진 않습니다. 상대적으로 세금 부담이 작은 세금 중의 하나예요. 그런데 문제점은 법인에서 급여를 받게 되면 4대보험이 발생한다는 거죠.

또 배당을 받는다고 하실 때도 배당에 대해서도 이자당 배당을 합쳐서 금융소득이라고 하는데. 1년에 2000만원 이하의 금융소득은 분리과세로 끝나요. 분리과세라고 하면 다른 소득들과 합산하지 않고 낮은 세율, 14%의 낮은 세율로 과세하고 끝나는 거예요.

2000만원이 넘는 이자배당소득을 받았다고 한다면 나의 다른 근로소득이나 다른 사업소득과 다 합산해서 5월에 종합소득세 신고를 하셔야 합니다. 그럼 다른 소득이 많은 분들 같은 경우엔 세율이 확 올라가니까 실제로 법인세를 내고 이 소득세를 냈을 때의 이익이 개인으로 했을 때보다 생각보다 크지 않을 수 있어요.

그래서 무조건 법인이 유리한 건 아니에요. 부동산투자를 하시는 분들 중에 법인으로 하면 무조건 유리하다고 해서 투자를 하시는 분들도 계신데요. 분명히 우리가 봐야 할 건 법인세만 놓고 볼 게 아니라 법인세와 내가 법인에서 가져올 때의 소득세 부분도 같이 고려해서 유불리를 판단하셔야 한다는 점을 알아두셨으면 좋겠어요.

▶전형진 기자
말씀하신 소득세 부분에서 탈세로 걸릴 소지들이 좀 있을 것 같아요.

▷이승현 회계사
이걸 탈법적으로 활용하시는 분들도 있어요. 예를 들어서 법인의 비용처리를, 개인 가사경비를 법인에서 비용처리 한다거나. 얼마 전에 기사화됐지만 법인의 돈을 자녀의 다른 법인에 돈을 준 거죠. 용역의 대가라든지 컨설팅의 대가라든지 이런 부분으로, 실제론 이게 없는데 일을 했다고 주장하면서 비용처리 하는 경우도 있는데 이런 경우엔 탈세이기 때문에 언제든지 세무조사를 통해서 적발될 수 있고 큰 세금을 내실 수 있으니까 합법적인 틀 안에서 운영해야 한다는 게 주의하실 부분이죠.

▶전형진 기자
어쨌든 세법이 어떻게 바뀌는지, 이제 곧 나올 것 같지만 그걸 보고 의사결정을 해보셔야 될 것 같습니다. 이승현 회계사와 함께했습니다. 말씀 감사합니다 회계사님.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 지서영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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