어업회사법인 삼강에서는 양식장 시설투자 및 수산물 가공·유통사업 확장을 위한 투자자를 모집한다. 계좌당 3000만원으로 총 15계좌를 모집한다. 출자자는 월 150만원 상당의 수익 창출을 기대할 수 있다. 1년 후 출자 원금을 돌려받을 수 있다. 또 투자자의 투자 원금 안전성을 확보하기 위해 회사 소유 사업 예정 부지 부동산에 대한 채권(근저당권) 확보가 가능하다.
부동산 투자엔 아파트·오피스텔 등 주거용 투자만 있는 게 아니다. 실내 양식장도 새로운 투자처로 떠오르고 있다. 현재 삼강은 충남 태안군 근흥면 신진도의 신진항에서 배로 25분 떨어진 작은 섬 옹도에서 자연산 전복·해삼을 채집·가공·유통하고 있다. 태안군 남면에는 약 13만㎡의 새우 양식장을 마련했다. 태안군 남면과 소원면에 각각 7만㎡, 8만㎡ 규모의 노지양식장을 구축했다. 삼강 측 관계자는 “오랜 양식 경험을 친환경 내수면 양식 기술과 접목했다”며 “확보된 양식장에서 대량 생산된 수산물을 가공 및 직접 유통해 수익을 다양화할 것”이라고 말했다.
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태, 청약업무 이관 등으로 신규 아파트 공급 일정을 미뤘던 건설사들이 이달 들어 아파트를 대거 쏟아낸다. 일반 분양 물량은 4만2700여 가구로, 지난달 공급량(5123가구)의 8배를 웃돈다. 이른바 ‘장미 분양’이 본격화하는 셈이다.코로나19 확산세가 눈에 띄게 둔화한 데다 21대 총선, 황금 연휴(4월 30일~5월 5일) 등 주택 공급을 늦추게 한 요인들이 한꺼번에 사라져 분양시장이 다시 활기를 띨 조짐이다. 전반적인 주택시장 약세에도 정부의 분양가 규제와 새 아파트 선호 현상 등이 맞물려 청약 열기가 이어질지 관심을 끈다.5월 신규 물량, 지난달의 8배부동산 정보업체 리얼투데이에 따르면 이달 전국에서 7만1843가구(임대 포함, 오피스텔 제외)가 공급된다. 이 가운데 4만2733가구가 일반에 분양된다. 이달 일반 분양 아파트는 전달(5123가구)에 비해 8배나 많다.지역별로는 서울·경기·인천 등 수도권 일반 분양 물량이 2만1666가구로, 전체의 50.7%를 차지한다. 경기 지역이 8765가구가 공급돼 가장 많다. 인천(7702가구)과 서울(5199가구)이 뒤를 이었다. 지방에서는 충북(3291가구), 울산(2903가구), 부산(2829가구), 대구(2610가구), 강원(2237가구) 순이다.올해 분양 현장은 코로나19 사태라는 악재에도 사이버 모델하우스, 온라인 방송 등 ‘언택트(비대면) 마케팅’이 새 트렌드로 자리 잡았다. 예비 청약자의 관심을 끌어내는 데도 성공했다는 평이다. 부산 해운대구 중동에 짓는 ‘쌍용 더플래티넘 해운대’는 1순위 평균 경쟁률이 226.45 대 1을 나타냈다. 인천 송도국제도시에 공급하는 ‘힐스테이트 송도 더 스카이’는 804가구 모집에 5만8000여 명이 몰렸다.코로나19 확산 위험이 사라진 것은 아니다. 하지만 건설사들이 아파트 청약 열기가 여전히 뜨겁고 언택트 마케팅에 자신을 얻은 만큼 분양을 속속 재개하고 있다는 분석이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “코로나19 확산세가 눈에 띄게 둔화하면서 그동안 분양하지 못했던 물량이 시장에 나오고 있다”며 “3~4월 청약에서 높은 경쟁률이 나오면서 예비 청약자들의 관심이 높다”고 말했다.수도권 ‘로또 아파트’ 열풍 이어질까민간택지 분양가 상한제 적용 시기가 7월 말로 3개월 늦춰졌다. 당초 재개발·재건축 단지가 분양가 상한제 적용을 피하려면 4월 28일까지 입주자 모집공고를 내야 했다. 하지만 유예기간이 3개월 연장돼 이들 단지는 숨통이 트이게 됐다. 업계에서는 분양가 상한제 적용 유예기간인 5~6월 서울 분양이 늘어날 것으로 예상하고 있다.서울 분양이 관심을 끄는 또 다른 이유는 분양가 상한제가 적용되지 않더라도 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 규제로 인해 주변 시세보다 수억원씩 낮게 공급되고 있어서다. 서울 청약시장에서 ‘로또 아파트’ 열풍을 일으키고 있는 것이다.서울 자양1구역을 재건축한 ‘자양1구역 롯데캐슬’(가칭)은 이달 공급된다. 지하 2층~지상 최고 35층, 6개 동으로 878가구 규모다. 이 중 전용면적 59~101㎡ 482가구가 일반 분양분이다. 상계6구역을 재개발한 ‘노원 롯데캐슬 시그니처’도 청약 접수에 들어간다. 1163가구 가운데 721가구가 일반에 분양된다. 삼성물산은 동대문구 용두6구역을 재개발한 ‘래미안 엘리니티’를 분양한다.청약 여건은 더 까다로워졌다. 서울과 과천 등 수도권 투기과열지구, 지식정보타운과 3기 신도시 등 대규모 택지개발지구에서 분양하는 아파트 청약에서 1순위 자격을 얻으려면 해당 지역에 2년 이상 거주해야 한다.장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “정부의 분양가 안정책이 유지되고 민간 분양가 상한제도 예고된 만큼 새 아파트에 대한 관심이 더 커질 수밖에 없다”며 “청약시장 호조세는 지속될 것”이라고 예상했다.규제 덜한 지방 광역시 청약 관심부동산 시장 전문가들은 청약 가점이 낮은 예비 청약자는 이달처럼 공급 물량이 쏟아질 때 청약하는 게 유리하다고 조언한다. 공급 물량이 적을수록 고가점자의 신청이 몰리기 때문이다. 그만큼 상대적으로 점수가 낮은 청약자의 당첨 기회는 적다. 반면 공급 물량이 많으면 고가점자가 여러 사업지에 분산돼 당첨 확률이 상대적으로 높아진다.대출, 청약 등의 부동산 규제가 적은 지방 광역시 신규 물량을 노리는 방안도 있다. 이달 울산, 부산, 대구, 광주, 대전 등 5대 지방 광역시에 공급되는 일반 분양 물량은 총 1만335가구로 집계됐다. 서울 모든 지역과 과천, 성남 등 수도권 주요 지역이 투기과열지구·조정대상지역으로 지정된 데 비해 지방 광역시 중에는 대구 수성구만 투기과열지구에 속한다. 나머지는 비규제지역으로, 청약 예치금과 거주기간만 충족하면 세대주가 아니어도 1순위 청약이 가능하다. 1주택자도 입주 전까지 기존 주택 처분 조건으로 1순위 청약할 수 있다. 전매 제한 기간은 6개월이다.심은지 기자 summit@hankyung.com
총선이 끝나고 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 잦아들면서 수도권 분양시장이 본격 재개된다. 경기 침체 등에 대한 우려가 커지고 있지만 공급이 부족한 서울 등 수도권 청약시장은 당분간 열기가 지속될 전망이다.전문가들은 코로나19 사태 등의 여파로 기존 부동산시장 위축이 가시화된 만큼 청약시장도 보수적인 접근이 필요하다고 강조했다. 분양가와 시세의 차이가 큰 서울 일부 지역을 제외하면 운용 가능한 자금 여력 내에서 실수요 목적으로 청약해야 한다고 조언했다.재개되는 서울 알짜 분양서울을 포함한 경기 인천 등 수도권에서는 이달 3만8875가구가 공급된다. 지난해 같은 기간(2만2836가구)보다 1만5000여 가구 늘어났다. 총선 등 각종 외부 변수로 미뤄졌던 3~4월 물량이 이달 집중되면서 분양시장도 본격 활기를 찾고 있다.서울에서는 수요자들의 관심이 높은 강남권 분양이 잇따른다. 동작구 흑석뉴타운 흑석리버파크자이(흑석3구역 재개발)가 오는 12일 특별공급을 시작으로 스타트를 끊는다. 강남 접근성이 뛰어나 ‘준강남’으로 불리는 지역이다. 1772가구로 이 중 357가구가 일반에 공급된다. 서초구 반포동에서는 신반포13차가 일반분양을 준비하고 있다. 전국에서 땅값이 가장 높은 곳 중 하나다. 지하철 3호선 잠원역과 잠원한강공원 등이 가깝다. 330가구 중 98가구를 일반에 내놓는다.강북 등 비강남권에서도 대단지 브랜드 아파트가 대거 예정돼 있다. 용두동 용두6구역을 재개발하는 래미안엘리니티(1048가구)가 분양에 나선다. 상도동 상도역세권롯데캐슬, 노원롯데캐슬시그니처, 우장산숲아이파크 등도 일반분양을 한다. 래미안엘리니티는 청량리역을 중심으로 청약 열기가 뜨거웠던 동대문구에서 공급되는 단지다. 전용면적 51~121㎡ 477가구가 일반분양된다. 전농·답십리뉴타운에 이어 청량리역 일대도 대규모 주거타운으로 탈바꿈하고 있어 가격 상승 기대가 크다.인천 검암·광명…대단지 ‘대기’경기와 인천에서는 ‘비규제 지역 풍선효과’의 최대 수혜지로 꼽히는 인천 물량이 집중돼 있다. 1만1043가구로 작년 같은 기간(887가구)보다 1만 가구 이상 늘었다. 가장 눈길을 끄는 곳은 DK도시개발·DK아시아가 인천 서구 인천공항철도 검암역세권에 조성하는 검암역 로열파크씨티푸르지오다. 40층 4805가구의 매머드급 대단지다. 오션뷰와 리버뷰를 조망할 수 있는 리조트 콘셉트다. 전용면적 59·74·84㎡ 중소형이 90%가량 배치된다. 추첨제 비율이 80%에 달해 청약가점이 낮은 30~40대도 도전해 볼 만하다. 인천에서는 또 연수구 송도동 레이크송도3차(1110가구), 부평구 부개동 부평SK뷰해모로(1559가구) 등이 일반분양을 한다.경기에서도 광명푸르지오센트베르, 오산원동롯데캐슬, 화성시 반월동 신동탄포레자이, 양주옥정신도시 제일풍경채레이크시티 등 1000가구 이상 대단지가 분양 대기 중이다. 광명뉴타운 15구역을 재개발한 광명푸르지오센트베르는 지하 3층~지상 최고 37층 12개 동, 1335가구(전용면적 36~84㎡)로 지어진다. 460가구가 일반에 분양된다. 단지가 들어서는 광명뉴타운은 현재 11개 구역(약 114만6000㎡)이 재개발을 하고 있다.“실수요 목적 접근해야”최근 강남 재건축 등을 중심으로 부동산가격이 조정받고 있지만 당분간 청약시장은 호조가 예상된다. 주택도시보증공사(HUG)의 통제를 받고 있어 분양가가 주변 시세보다 저렴해서다.전문가들은 시세와 분양가 차이가 큰 서울 일부 지역을 제외하면 수도권이라도 선별적인 접근이 필요하다고 당부했다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “기존 아파트값이 계속 하락해 분양가의 매력이 떨어지면 청약시장도 수요가 줄어들 수 있다”며 “인기 지역을 중심으로 내 집 마련에 나서는 것이 좋다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양물량이 한꺼번에 쏟아지면서 분양가가 높거나 입지 여건이 떨어지는 곳은 외면받는 등 양극화 현상이 심화할 것”이라며 “대출 부담 최소화 등 신중한 전략이 필요하다”고 말했다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
주택 한 채를 보유한 가구는 보통 양도소득세를 걱정하지 않는다. 당연히 비과세된다고 생각한다. 하지만 세무전문가들은 의외로 1가구1주택의 양도소득세 계산을 어렵게 생각한다. 비과세를 판단하는 요건이 까다롭고, 고가주택으로 구분되면 과세 대상이 되는 양도차익과 장기보유특별공제 계산이 어렵다. 2017년 8·2대책과 2018년 9·13대책을 거치면서 보유기간과 거주기간이 양도소득세 계산에 직접적인 영향을 주게 됐다. 비과세 판단과 장기보유특별공제 계산이 더 복잡해진 이유다.1가구1주택의 양도소득세 계산을 위해서는 고가주택 판단이 먼저다. 1가구1주택의 양도소득세 비과세는 고가주택이 아니라 일반주택에 원칙적으로 적용한다. 고가주택은 9억원이 기준이다. 고가주택은 1가구1주택으로 비과세 요건을 갖춰도 양도소득세는 일부 과세된다. 매각금액 중 9억원을 초과하는 금액의 비율을 매매차익에 반영해 과세 대상 매매차익을 만들고, 여기에 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 반영해 양도소득세를 계산한다.고가주택이 아니라면 1가구1주택 양도소득세는 간단해진다. 1가구1주택이 비과세 대상이면 양도소득세는 없다. 과세 대상이면 정상적으로 매매차익을 계산하고, 여기에 보유기간 1년에 2%씩의 장기보유특별공제를 반영해 양도소득세를 계산하면 된다. 일반주택 한 채는 원칙적으로 2년 이상 보유하면 양도소득세 비과세 대상이 된다. 조정대상지역 주택을 2017년 8·2대책 이후에 구입했다면 2년 이상 보유만으로 비과세를 인정받을 수 없다. 반드시 보유기간 중 2년 이상 거주해야 한다. 고가주택이 아니라면 최소 2년 거주만으로 양도소득세 비과세를 인정받을 수 있다. 2017년 8·2대책 이전에 구입했다면 거주 없이도 비과세가 가능하다.고가주택은 상황이 다르다. 거주기간이 길어야 양도소득세 부담이 줄어든다. 보통 고가주택은 비과세 요건만 갖췄다면 두 가지 이유에서 양도소득세는 부담스럽지 않다. 첫째, 매각금액 중 9억원에 해당하는 비율의 매매차익은 비과세된다. 둘째, 9억원을 초과하는 비율의 매매차익은 과세되지만 보유기간 1년에 8%씩 장기보유특별공제를 인정해준다. 10년 이상 보유했다면 80%까지 공제가 가능하다. 올해와 내년에 걸쳐 1주택 고가주택의 장기보유특별공제가 낮아진다. 올해 매각하는 경우 1년에 8%씩 장기보유특별공제를 받기 위해서는 반드시 2년 이상 거주해야 한다. 2년 이상 거주하지 않았다면 1년에 2%씩 공제한다. 2021년 이후에 매각하는 경우에는 2년 거주만으로 보유기간 1년에 8%씩 공제하지 않는다. 2021년부터는 2년 이상 거주한 경우에 한해 보유기간 1년에 4%, 거주기간 1년에 4%씩 공제하는 것으로 변경된다. 장기보유특별공제 80%를 받기 위해서는 보유와 거주를 10년 이상 해야 하는 것이다. 10년을 보유했는데 2년만 거주했다고 가정해보자. 고가주택을 올해 매각하면 장기보유특별공제를 80% 받을 수 있지만, 내년 이후에 매각하면 48%(보유기간 10년×4%+거주기간 2년×4%)만 공제받을 수 있다.10년 전 8억원에 구입한 주택을 15억원에 매각할 경우 1가구1주택으로 비과세 요건을 갖췄고, 2년 거주한 적이 있다고 가정하자. 이 주택을 올해 매각한다면 장기보유특별공제 80%를 인정받아 양도소득세로 830만원 정도만 납부하면 된다. 내년 이후 매각한다면 장기보유특별공제는 48%만 인정되고 양도소득세는 4780만원 정도 내게 될 것이다. 1가구1주택으로 고가주택을 보유한 경우 2년은 거주했지만 추가로 거주할 계획이 없다면 올해 주택을 매각하는 것이 세금 측면에서 유리해진다.원종훈 < 국민은행 WM투자자문부장 >
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