서울 '미니 신도시' 용산 정비창·3기 신도시 청약 미리 준비를

서울 도심 공급 확대에 방점
2022년까지 7만가구 분양

용산 정비창 8000가구 계획
3기 신도시 내년 사전 청약

서울 용산 철도 정비창 일대

정부가 지난 6일 ‘수도권 주택 공급 기반 강화 방안’(5·6 부동산 대책)을 발표했다. 최근 서울 집값이 하락세를 보이자 이를 ‘굳히기’ 위한 공급 대책이다. 고질적인 문제로 지적받은 서울 도심 주택 공급 방안을 담았다. 공공이 참여하는 재개발 사업 활성화와 도심 내 유휴부지 확보 등을 통해 2022년까지 7만 가구를 추가로 공급하는 게 핵심이다. 이 중 가장 주목받는 부분은 8000가구 규모의 서울 용산 철도정비창 부지 개발이다.

이와 함께 정부는 3기 신도시 일부 물량에 대한 사전 청약도 실시하기로 했다. 동시에 비규제지역 ‘풍선효과’를 차단하기 위한 분양권 전매제한 조치도 내놨다. 전문가들은 오는 8월 전까지 밀어내기 분양이 이어질 것으로 내다봤다. 또 용산 정비창과 신도시 청약을 위한 적극적 대비가 필요하다고 조언했다.

○분양권 전매 금지…밀어내기 분양

국토교통부의 ‘5·6 대책’에 따르면 오는 8월부터 규제지역이 아닌 수도권과 지방광역시 도시지역 민간택지에서 공급되는 주택의 분양권 전매제한 기간이 강화된다. 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 때까지로 확대된다. 비규제지역의 전매제한이 짧다는 점을 노려 청약에 몰려드는 투기 수요를 차단하기 위해서다. 국토부는 주택법시행령을 개정해 8월 시행할 예정이다.

국토부는 수도권에서 과밀억제권역과 성장관리권역의 전매제한을 소유권 이전 등기 때까지로 강화한다. 비규제지역인 인천(경제자유구역 등 일부 지역 제외)과 경기 의정부·구리·하남·고양·수원·성남·안양 등이 포함된다. 성장관리권역은 동두천·안산·파주·오산·포천·화성·양주 등 수도권 외곽지역이다. 가평·양평·여주·이천·안성 등을 제외한 수도권 내 대부분 민간택지에서 분양권 전매가 금지되는 것이다. 지방광역시에서는 도시계획법상 도시지역으로 분류된 곳이 해당된다.

전문가들은 8월 전에 공급 물량이 대거 쏟아질 것으로 내다봤다. 규제 시행 전 매물을 잡으려는 투자자도 많을 것으로 전망했다. 실제로 지난 11일 인천 연수구 ‘힐스테이트송도더스카이’ 무순위 청약 50가구에 6만여 명이 몰렸다. 평균 청약 경쟁률이 1175 대 1이었다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 신규 분양 아파트 가격이 시세보다 훨씬 낮다”며 “8월 전까지 수도권 대부분 지역에서 분양시장이 강세를 보일 것”이라고 분석했다. 직방에 따르면 5~8월 서울과 5개 광역시에서 분양 예정인 물량은 총 13만7698가구에 달한다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “전매제한 시행 후에는 수요 위축으로 타격을 받을 것”이라며 “단기 차익 수요가 급감하고 실수요 위주 청약이 이뤄질 것”이라고 설명했다.

○용산, 3기 신도시 청약…“미리 준비”

용산에는 ‘미니 신도시’가 들어선다. 코레일이 갖고 있는 용산 정비창 부지 51만㎡ 규모에 8000가구를 공급한다. 이 중 공공 임대물량은 2300가구 안팎이 될 전망이다. 예비 청약자로선 서울의 알짜 입지에서 5700가구의 일반 및 공공분양 아파트를 잡을 기회가 온 것이다. 5700가구 중 공공분양은 1600가구 정도일 것으로 예상된다. 정부는 내년 말까지 구역 지정을 마치고, 2023년 사업 승인을 완료할 방침이다. 입주자 모집은 2023년 말부터 시작해 2024년 본격화할 전망이다.

분양가 상한제가 적용되면 주변 시세보다 수억원 낮게 공급된다. ‘로또 분양’이다. 이 때문에 서울은 물론 수도권, 지방에서도 청약 자격을 얻기 위해 주소지를 서울로 옮기려는 움직임이 벌써부터 감지된다. 예비 청약자들은 최근 주택공급규칙 개정으로 청약 1순위 거주 요건이 강화된 점을 유의해야 한다. 서울 등 수도권 투기과열지구는 해당 지역에서 2년 이상 거주해야 청약 1순위 자격을 얻을 수 있다.

3기 신도시 사전 청약도 눈여겨볼 만하다. 정부는 3기 신도시를 포함한 수도권 30만 가구 공급 계획의 일부 물량을 본 청약하기 1~2년 전에 공급한다. 일반적으로 택지 조성 후 착공할 때 분양하던 것을 토지 보상 절차만 마치면 공급하겠다는 것이다. 정부는 내년에 9000가구 규모를 사전 청약할 예정이다. 당첨 가능성을 높이기 위해선 해당 지역으로 이사를 가야 한다. 예를 들어 고양 창릉 신도시에서 공급할 땐 청약자를 3등급으로 나눈다. 서울 사람이 창릉에 청약하면 3순위, 경기 도민이 청약하면 2순위, 고양시민은 1순위다. 물론 고양시에서 2년 이상 거주해야 1순위 자격을 얻는다. 3기 신도시는 2022년부터 본격적인 입주자 모집을 한다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com