집터뷰

정보현 미래에셋생명 부동산선임컨설턴트

▶전형진 기자
정보현 미래에셋생명 부동산선임컨설턴트 모셨습니다. 이번엔 대출에 대해서 알아볼 건데요. 기준금리가 내렸다고 하는데 내 금리는 왜 오르냐는 분들이 많으세요. 왜 그런가요?
[집코노미TV] 왜 내 금리만 오를까? 대출 잘 받는 법

▷정보현 컨설턴트
혼합형, 그러니까 고정금리에 연동되는 금리는 보통 금융채 5년물을 기준으로 하는데요. 이건 한국은행에서 인하한 기준금리가 아주 실시간으로 반영되진 않고 금융채의 채권가격과 금리와 연관이 있어요. 한은에서 기준금리를 인하했지만 코로나 확산에 따라 경기침체나 둔화 우려에 따라 현금을 확보하고자 하는 외국인이나 투자자가 안전시장이라고 하는 채권시장까지 매도하면서 현금확보에 나서게 된 거죠. 그러니까 금융채 5년물의 가격은 더 떨어지게 됐고요. 채권가격이 떨어졌단 얘기는 금리가 올라간다는 얘기니까요.

▶전형진 기자
채권금리가요?

▷정보현 컨설턴트
예 그렇죠. 그렇게 되니까 담보대출 금리가 결국 올라가게 됐던 거고요. 최근엔 혼합형의 판매가 많이 있었기 때문에 아마 한은의 기준금리 인하에도 자신의 금리가 올라갔던 분들은 혼합형 가입하신 경우가 크지 않을까 생각합니다.

▶전형진 기자
그렇다면 혼합형으로 대출 받으시는 분들하고 변동으로 받으시는 분들하고 보통은 어떤 분들이 유리한가요? 역사적으로 본다면.
[집코노미TV] 왜 내 금리만 오를까? 대출 잘 받는 법

▷정보현 컨설턴트
보통 전통적으론 장기간 가져갈 땐 고정금리가 유리하다고 얘기를 했는데 이런 추세는 최근까지도 이어져 왔던 게 사실입니다. 결론부터 말씀을 드리면 요새 같은 흐름이면 변동금리로 갈아타는 게 나을 것 같다고 말씀드리고 싶고요.

정부에서 정책으로 내놓는 부동산 관련 대출 정책이나 중도상환수수료가 큰 거래비용이 될 수 있겠고요. 향후 시장금리 전망도 중요한 변수가 될 수 있는데요. 일단 저는 가장 중요한 판단 기준은 대출이 필요한 사람의 예상되는 대출 운영 기간이라고 생각됩니다.

▶전형진 기자
자신이 이 대출을 얼마나 유지할지가 중요하다는 거죠?

▷정보현 컨설턴트
네 보통 5~10년 안쪽이면 변동금리가 유리할 것으로 생각되고요. 그 이상 장기간이면 고정금리도 나쁘지 않다고 생각됩니다. 보통 고정금리가 실시간적인 시장의 금리를 바로 반영하기 어려운 탓에 변동금리보단 조금 높게 형성돼 있죠. 그래서 최초 대출을 실행하고 나서 고정금리 대출 대비 변동금리 대출의 이자납입분이 더 적게 나오는 시점, 그때까지 운영할 계획이라고 한다면 고민 말고 변동금리로 선택하시는 게 유리할 것으로 생각되고요.

향후 금리 같은 경우도 좀 조심스러운 부분이긴 합니다만 단기간으론 인하 쪽에 가능성이 열려 있다고 보고 있습니다. 코로나19로 인해서 기준금리를 인하했던 것이 은행의 수신금리에 본격적으로 적용되고 있고요. 은행권에 1%대 주담대가 목전에 두고 있다는 얘기도 있어서 단기적으론 변동이 좀 유리할 거라 생각되고요.

다만 10년 이상, 20~30년 이상 장기간 운영할 계획이라면 일희일비할 필요 없다고 생각됩니다. 최근 1~2년 사이에도 금리가 역전, 재역전됐다시피 고정으로 가고 일정 기간 이후에 수수료 감안해서 계속 저금리가 유지될 것 같다면 그때 가서 대환대출 하셔도 되는 부분도 있기 때문에 일희일비 할 것 없이 고정금리를 하셔도 큰 무리는 아닐 것이다, 리스크 헤지 차원에서 더 나을 수 있다고 말씀드리고 싶고요.

제 개인적인 소견으론 코픽스가 발표된 이래 역대 최저치, 그러니까 1.26%까지 보이고 있고요. 한 달에 한 번씩 조정이 되는데 5월 15일이나 6월 15일까지 추세를 보고 결정하시는 것도 좋은 전략이라고 생각됩니다.
[집코노미TV] 왜 내 금리만 오를까? 대출 잘 받는 법

▶전형진 기자
일단 대출을 혼합이든 변동이든 선택을 했습니다. 그렇다면 은행도 골라야 하잖아요. 주거래은행만 이용하시는 충성파 고객 같은 경우엔 기존 주거래은행에서 받는 게 유리한지, 아니면 새로운 은행을 뚫어야 하는 건지요. 어떤 게 유리한가요?

▷정보현 컨설턴트
네, 그렇게 충성도, 로열티가 있는 고객이면 사실 대출도 주거래은행과 하는 게 관리 차원에서 더 편할 수 있는데요. 대출이란 게 워낙 장기로 운영되는 상품이다보니 작은 금리 하나에도 사실 20~30년의 이자 총합을 합치면 되게 크게 다가오잖아요. 주거래은행이라고 하면 사실 실적이 있기 때문에 부수적으로 따라오는 거래에선 자유로울 수 있을 것 같아요. 기본적으로 따라오는 게 우대금리를 받기 위해선 자동이체, 공과금, 관리비, 급여, 청약, 카드, 적금. 최근엔 코로나19로 경기가 안 좋은 면이 반영돼서 저축과 관련된 부수거래는 많이 없어졌다고 합니다. 이 점 챙기셔서 금리가 좀 낮은 은행으로 대출을 받아야겠다고 했을 때 따라오는 부수거래를 확인하셔서 유불리를 판단하시면 좋은 참고가 될 것 같습니다.

▶전형진 기자
그렇다면 은행별 경향성이, 주담대에 대한 경향성이나 상품별 특징들이 좀 있을까요?

▷정보현 컨설턴트
금리 결정방식이 시중은행마다 약간의 차이는 있는 걸로 알고 있습니다. 먼저 일부 은행은 신규 코픽스를 기반으로 해서 연동되는 주담대 금리를 산정합니다. 반면 몇몇 은행은 자체적으로 금리를 결정하고 신규 코픽스의 변동분만 감안해서 금리를 결정하기도 하고요. 그리고 은행마다 성향이나 이건 크게 의미는 없고요. 사실 담보대출이 필요한 사람의 경우 참고하면 좋을 만한 게 은행마다 프로모션이 있거나 영업적으로 드라이브를 걸 때가 있어요. 그때를 잘 포착해서 대출을 받는 게 더 유리할 걸로 생각됩니다.

▶전형진 기자
드라이브를 거는 시즌이라고 한다면 보통 우리가 상반기, 하반기 등 회사들은 기간별로 실적을 나누잖아요. 그럴 때 아무래도 좋은 상품이 나올 가능성이 있을까요?

▷정보현 컨설턴트
예, 아무래도 그때가 있고요. 좀 더 구체적으로 모든 금리비교를 할 수가 있는데요. 토지나 상가와 달리 주택들, 특히 아파트 같은 경우가 더 극명할 수 있는데요. 규격화 돼 있고 정형화 돼 있다 보니까 LTV(담보인정비율)나 DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)처럼 대출의 한도를 거의 정해놨기 때문에 그걸 초과하는 대출 한도를 얻기는 쉬운 일은 아니라고 생각됩니다. 다만 금리는 10초, 과장 조금 더 보태서 12초 정도면 어디가 제일 싸게 대출이 나오는지 파악할 수 있는 꿀팁이 한 가지 있습니다.
[집코노미TV] 왜 내 금리만 오를까? 대출 잘 받는 법

▶전형진 기자
10초 만에 금리 파악하기.

▷정보현 컨설턴트
네. 10초 만에 금리 파악하기. 어디가 전국에서 가장 싼지 파악하는 방법이 있는데요. 은행 대출금리 같은 경우엔 전국은행연합회에서 총망라해 공시를 하고 있습니다. 녹색창에 은행연합회를 검색해서 들어가면 소비자포털, 각종 수수료, 금리비교 클릭, 거기서 주택담보대출 클릭, 모든 은행을 전부 클릭, 상환 방식에 대해서도 클릭, 최종 검색을 누르면 LTE가 빠르면 1초도 안 걸릴 수도 있고요.

2020년 4월 기준으로 전국 은행별 주담대 평균 금리가 DGB가 2.62%, KB국민이 2.64%, NH농협과 우리가 동일하게 2.6%, 한국씨티은행이 2.61%, SC제일은행도 동일하게 2.61%. 지금 말씀드린 네다섯 군데의 시중은행이 현재는 가장 낮은 평균금리로 보이고요. 여기에 신용이나 소득에 따라 약간의 가감은 될 수 있는 거죠. 그렇다면 어렵게 방문하지 않고 어디에 알아봐야 할지 1차 필터링이 된 것으로 생각되고요.

아마 많은 여신 담당자, 대출 담당 행원들이 연락을 가장 많이 주고받고 하는 은행들이 될 것 같고요. 금리를 알았다고 해서 끝난 게 아니라 실행을 옮겨야 하지 않습니까. 여기 중요한 게 한 가지 있습니다. 아까도 살짝 언급드리긴 했는데 최종적으로 고객에게 전달되는 금리는 전체만 보여지는 것이고, 이걸 뜯어다보면 크게 보면 기준금리가 있고 시장금리라고도 하는데요. 스프레드라고 하는 금융기관마다의 가산금리가 있고. 가산금리는 사실 크게 변동폭은 없습니다. 기준금리가 중요한 건데 이게 끝이 아니라 이 뒤에 재량껏 변동이 있는 감면금리나 또는 조정금리가 따라오게 되는데 앞서 주거래은행에서 대출을 받을 때 실적이 있으니까 부수거래 확인을 해봐야 한다고 말씀드렸던 것들이 오게 돼 있어요.

▶전형진 기자
가산금리 같은 경우 사실상 개개인마다 고정값이다 보니 일단 금리가 가장 싼 은행을 먼저 고르고, 그 다음 우대금리를 어떻게 적용받을 것이냐, 그 방법을 찾아야 하는 거네요?

▷정보현 컨설턴트
네 그렇습니다. 그리고 아까 말씀드린, 어떤 은행이 가장 적극적으로 대출영업을 하고 있는지, 금리가 조건이 가장 좋은지는 어떻게 파악할 수 있냐면 은행연합회에서 가장 최근으로 공시돼 있는 금리만 비교할 게 아니라, 우측 상단에 보면 엑셀시트로 다운로드 받을 수 있어요. 이걸 일주일이든, 한 달이든 일정 주기별로 다운로드 받으면 데이터가 축적되면 통계가 되지 않습니까. 그때가 되면 딱 흐름이 보이기 시작합니다. 어디가 낮은 구간으로 움직이는지.

▶전형진 기자
시계열로 보라는 거죠?

▷정보현 컨설턴트
예 그렇습니다.

▶전형진 기자
정보현 컨설턴트와 얘기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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