더 낮아진 재개발 기대수익

정부, 공공 재개발 선정 이후
진입자엔 일반시세 분양 추진
빌라 밀집지 '지분 쪼개기' 우려
정부의 ‘수도권 주택 공급기반 강화 방안’으로 사업성이 부족했던 서울의 일부 재개발 구역은 추진동력이 생길 것으로 보인다. 다만 시중 유동자금이 공공 재개발 시장으로 들어가기는 어려울 것이라는 분석이 적지 않다. 정부가 조합 정관 변경, 토지거래허가구역 등 강력한 규제를 동원해 잠재 투자자들의 기대이익을 최소화하기로 했기 때문이다. 하지만 공공 재개발로 선정되기 전 될성부른 초기 사업장을 찾아 선제적으로 투자하려는 움직임이 나타날 것으로 업계는 예상했다.

국토교통부는 이번 공급 대책을 발표하면서 유형별 투기 방지 방안을 별도로 마련했다. 공공 재개발 사업으로 선정된 이후 진입하는 투자자 대상 분양가는 일반 시세 수준까지 높이도록 할 방침이다. 예를 들어 ‘정관 변경일 이후 취득한 조합원 입주권에 대해서는 관리처분 때 주변 시세 수준에 분양한다’는 내용 등을 정관에 적시하는 방식이다. 정관 변경 후 입주권을 사면 일반분양가보다도 비싸게 새 집을 분양받아야 해 투자 유인이 사라진다. 이 경우 현금이 필요한 기존 조합원의 탈퇴가 어려워질 수 있다. 국토부 관계자는 “기존에도 관리처분인가 이후에는 매각이 제한됐던 입주권 매매를 (관리처분) 앞단계로 끌어온 셈”이라며 “현금이 필요한 기존 조합원이라면 현금청산을 하거나 분양 이후에 매각할 수 있다”고 말했다.

정부는 또 인근 부동산시장이 들썩일 가능성도 원천 차단하기로 했다. 공공 재개발 사업으로 선정된 구역에 대해선 가격 동향 및 거래량을 상시 모니터링한다. 유사시 토지거래허가구역으로 지정할 수도 있다. 토지거래허가구역으로 지정되면 매수자가 허가를 받는 목적으로만 사용할 수 있다. 승인받지 않고 사용하거나 목적 외로 이용하면 2년 이하의 징역에 처하는 등 처벌이 강해 투자 수요 유입을 차단할 수 있을 것으로 국토부는 예상했다.

업계에서는 정비구역에서 해제된 뒤 재추진을 모색해오던 초기 재개발 구역 등을 중심으로 선제적인 투자 움직임이 나타날 것이란 분석도 나온다. 서울 성북구 장위뉴타운 등이 대표적이다. 일각에선 가능성이 높은 지역을 찾아 신축 빌라 지분을 쪼개는 등의 선제적 투기 가능성도 우려했다. 정비업계 관계자는 “서울 재개발 시장 가격이 전체적으로 상당히 높아져 투자 매력이 떨어진 상태”라며 “일반분양분의 절반을 공공임대로 내놓으면 결과적으로 사업성이 반감되는 결과가 나올 수 있다”고 지적했다.

이유정/전형진 기자 yjlee@hankyung.com

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