[집코노미TV] "장기 디플레 시대…서울 강남아파트가 방어막 된다"

집터뷰

문홍철 DB금융투자 연구위원

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▶허란 기자
안녕하세요. 집코노미TV 허란 기자입니다. 오늘은 문홍철 DB금융투자 연구위원 모시고 금리 얘기 나눠보겠습니다. 안녕하세요.

▷문홍철 연구위원
안녕하세요.

▶허란 기자
여의도의 금리, 환율 전문가로 알려져 있으신데 2016년도에 <마이너스 금리시대>란 책을 쓰셨어요. 그리고 올해 한국이 제로금리에 접어들면서 이제 정말 마이너스 금리시대가 열렸다는 게 피부에 와 닿는데요. 그때와 지금 무엇이 달라졌나요?

▷문홍철 연구위원
2016년에는 유럽에서 마이너스 금리를 본격적으로 도입했었고요. 책을 쓴 이유가 마이너스 금리를 알아보자 차원에서 접근했습니다. 하지만 당시 한국 기준금리는 지금보다 훨씬 높았기 때문에 와 닿거나 그러진 않았거든요. 그런데 이번에 한국은행이 50bp 기준금리를 인하하면서 0.75%, 그니깐 0%로 간 거죠. 그래서 한국도 마이너스 금리로 갈 수 있는 거 아니냐 그런 생각이 서서히 생기는 거 같고요. 당시와 지금의 가장 큰 차이점은 결과적으로 성장률과 물가가 크게 떨어졌다는 게 가장 큰 차이점이고요. 작년엔 마이너스 물가를 우리나라가 기록하지 않았습니까? 성장률이 떨어지고 물가가 떨어진다는 건 금리도 떨어지는 것을 의미하고 있기 때문에 우리도 서서히 제로금리, 마이너스 금리에 대해서 고민할 때가 왔다 생각하고 있습니다.

▶허란 기자
9일에 금융통화위원회가 열리는데 여기서 추가 금리 인하를 발표할 가능성은 있나요?

▷문홍철 연구위원
시장에서는 반응이 좀 갈리고요. 인하를 보시는 분들도 조금 있긴 한데 저희 포함해서 보통은 기준금리를 동결하지 않을까 생각하고 있어요.

▶허란 기자
그 이유가 있을까요?

▷문홍철 연구위원
이제 일단 50bp 금리인하를 했지 않았습니까? 그전에 2월 금통위 할 때 저희 포함해서 대부분 금리 인하할거다 했는데 (안했어요). 좀 늦게 50bp 인하를 한 거죠. 저희가 왜 2월에 안 했을까 생각을 해봤는데 아무래도 부동산 가격이 아직까진 안정됐다고 보기 어렵지 않습니까?

▶허란 기자
2월이면 수용성 등 수원이 난리를 치던 때였고 2월20일에 수원 의왕 등을 규제하는 2.20 대책이 나왔었죠.

▷문홍철 연구위원
그러다 보니까 경기도까지 집값 오르는 영향이 확산되고 있다 보니깐 여기에 금리까지 낮춰버리면 더 불 붙는 거 아니냐 이런 생각이 한국은행에선 있었던 거 같고요. 그러다 보니깐 일단 이번에는 코로나 바이러스 사태가 터졌으니깐 긴급 50bp 인하를 하고요 그런데 추가인하를 또 하려면 부동산에 대한 생각을 하지 않을 수 없는 거죠.

선진국에서 제로금리를 한 건 양적 완화를 하기 위한 거거든요. 우리나라는 사실 양적완화를 할 상황이 아닌 거잖아요. 이런 상황에서 금리를 인하하는 게 의미가 있냐? 이런 문제가 또 있고. 금리인하를 해서 경제가 살아날 거냐? 그건 아닌 상황이죠. 금리 수준보다는 채권 크레딧 유동성이 부족하다는 게 문제이기 때문에 특정 기업들에 대한 유동성 위기에 처한 소상공인에 초점을 맞춰서 (지원하고 있고요). 그렇다 보니 추가금리 인하는 조금 어렵지 않나 봅니다.

▶허란 기자
금리인하를 해도 진짜 양적완화를 하지 않으면 실익이 크지 않다 이런 얘기를 해주신 거 같은데 금리인하의 실익이 별로 없는 건가요?

▷문홍철 연구위원
우리한테 직접 물어보면 되죠. 금리를 인하하면 기업들이 투자나 고용을 늘릴 것인가? 혹은 금리를 인하하면 내가 대출을 엄청 받아서 집을 살 것인가? 그런데 대출은 지금 받을 수 없잖습니까?

▶허란 기자
(6억원 이상) 대출은 막혀있죠.

▷문홍철 연구위원
기업들도 사실 돈이 많아요. 그러다 보니깐 금리가 낮으면 투자나 고용을 늘리는 게 조금 어려운거고요. 지금 상황은 돈이 위기상황에서 경색이 일어난 지점이 있기 때문에 물고를 틀어주는 방향으로 쓸 거 같고요. 선진국들은 양적완화를 하기 전에 반드시 제로금리를 가야 해요.

▶허란 기자
이유가 뭐죠?

▷문홍철 연구위원
왜 그러느냐면 양적완화란 것은 채권을 시장에서 중앙은행이 직접 사는 거잖습니까? 채권을 사는 것은 금리를 낮추기 위해서 그러는 거에요. 제로금리를 먼저 가야죠. 제로금리란 건 1일물 금리잖아요. 시장에서 우리가 사는 건 그것보단 좀 긴 채권, 혹은 유럽 같은 경우 회사채도 삽니다. 그럼 장기물 금리가 떨어지는 거죠. 우리가 제로금리로 간다는 건 1일물 단기금리만 0으로 간다는 거고. 좀더 긴 채권 금리를 낮추기 위해선 직접 그 채권을 사야 하는 거죠. 회사채를 살 경우엔 회사채 금리를 낮출 수 있는 거죠.

▶허란 기자
미국에서는 정말 위험에 빠진 기업들의 회사채 그리고 더 나아가서 아직 발표는 안 했지만 CLO 등등까지 사들이기 위해서 일단은 제로금리부터 만들어놓고 시작한 거란 거죠. 우리정부 입장에선 아직 회사채 매입 이런 부분에서 적극적으로 나선 게 아닌 거죠.

▷문홍철 연구위원
아닌 거고요. 과연 한국이 양적완화를 할 수 있는 거냐. 굉장히 큰 논란이 있습니다.

▶허란 기자
왜 그렇죠? 기업을 살린다는 측면에서요?

▷문홍철 연구위원
그건 그 이후의 문제이고요. 과연 한국이 양적완화를 해서 유동성을 풀었을 때 과연 외국인 투자자들이 가만히 있을 것인가? 외환시장이 안정적일 것인가? 미국 달러는 기축통화니, 글로벌하게 많이 쓰이는 통화라 금리가 낮든 높든 살 거 아니에요. 하지만 원화채권이라는 게 무한정 유동성을 풀어서, 유동성을 푼단 얘기는 돈이 흔해진단 얘기지 않습니까? 흔해지는 것은 싸지기 때문에 한국에서 돈을 풀었다? 그럼 원화가 약해지는 거고 원화가 약해질 때 환율은 많이 오르는데, 외환시장이 과연 안정될 것인가? 그것에 대해서 시장에서도 그렇고 논란이 많기 때문에 한국에서는 아직 중론이 많은 높으신 분들 얘기하는 게 한국은 금리인하하고 양적완화하면 외국인 다 빠져나가고 외환시장 불안해진다, 못한다 이렇게 생각하시는 분들이 여전히 굉장히 많아요. 그러다 보니깐 아직까지 양적완화에 대해선 한국은행도 보수적으로 생각하고 있는 것 같습니다.

▶허란 기자
금리인하를 했을 때 한쪽에서는 부동산시장에 자금이 몰릴까 걱정이고 또 한쪽에서는 환율이 원달러환율이 튈 까봐 걱정이고 이 두 가지 걱정이 있음에도 금리인하를 해야 했던 건 어떻든 코로나 때문에 미국에서 금리인하를 했고 한국도 거기에 보조를 맞춰야 하는 상황?

▷문홍철 연구위원
그렇죠.

▶허란 기자
그럼 실익은 금리인하를 해서 돈이 어느 정도 돌게끔 투자가 어느 정도 이뤄지게끔 하기 위한 거였죠

▷문홍철 연구위원
맞습니다.

▶허란 기자
아직 두 가지가 더 음의 효과가 더 클 수 있으니깐 조심한다 그렇게 볼 수 있겠네요?

▷문홍철 연구위원
맞습니다.

▶허란 기자
주택시장에서 가격에 영향을 크게 미치는 것 중에 하나가 금리인데요. 지금은 제로금리로 내려와있기는 한데. 그러면 아주 장기적으로 초저금리시대로 갈 것이냐? 이걸 역사적인 흐름에서 좀 봐주신다면요?

▷문홍철 연구위원
긴 흐름에서 단순 1~2년의 얘기가 아니라. 앞으로 5년 10년을 봤을 때 금리가 계속 이렇게 낮을 것이냐. 이렇게 생각을 한다면 저는 계속 낮아지는 쪽으로 가는 게 현재로서는 더 설득력이 있는 것 같습니다.

장기적으로 봤을 때 금리가 기조적으로 오르려면 가능한 요소가 딱 한가지 입니다. 인플레이션.

인플레이션이 오기 위해선 인구가 더 늘고 생산가능인구가 더 늘고 사람들이 정말 소득이 늘어서 더 많이 쓰고, 혹은 공장을 만드는 사람들이 도저히 장사 안돼서 문 닫아야겠다 공급이 줄고 이럴 때 인플레가 나타날 수 있습니다.

제가 긴 흐름에서 인구구조와 전세계적인 공급능력을 바라보면요. 일단 인구는 당연히 노령층 인구가 늘어나고 세계에서 가장 인구가 많은 중국마저도 노령화가 빠르게 다가오고 있지 않습니까? 반면 공급능력을 보면 노는 공장들이 엄청 많아요. 그 얘기는 가격이 오르기 어렵다는 겁니다.

그리고 사람들이 다들 늙어가니까. 저도 과거에 20대, 30대 생각해서 보면 (지금은) 사고 싶은 게 없어요. 예전엔 차도 사고 싶고 카메라도 사고 싶고 하고 싶은 게 많았는데 나이 드니까 집에서 조용히 넷플릭스 보고 인터넷 서핑이나 하고 유튜브 보는 이런 상황인데. 이게 결국 전세계적으로 굉장히 디플레로 갈 수 밖에 없다는 거에요. 디플레는 곧 저금리. 그렇다 보니까 우리나라 지금 제가 말씀 드린 거에서 벗어난 게 없잖아요. 금리가 오르기는 기조적으로 장기적으로 어렵지 않나 이렇게 봅니다

▶허란 기자
물가만 따지면 물가상승. 즉 인플레가 급등하는 경우가 없다고 본다면, 자산가격도 급등하는 경우가 없을 것이냐?

▷문홍철 연구위원
그건 조금 다릅니다. 왜냐하면 돈을 엄청나게 풀었지 않습니까? 돈을 엄청 풀었어요. 시중에 돈이 넘쳐요. 제가 사장이에요. 지금 직원들 월급도 줘야 되고 투자도 하고 사업을 확장하고 싶어. 그럼 확장해 봐야 물건 해서 확장해봐야 안 팔려요. 사람들이 다 늙어가지고. 그리고 제가 이거 팔아봐야 옆에서 또 경쟁자가 공급을 또 줘요. 그래서 이거 물건을 풀어도 좀 지나면 바로 경쟁력이 생기니까. 음식점 만들면 옆에 맛있는데 또 생기네. 그럼 손님을 당연히 나눠먹게 되고요. 그럼 굳이 공장투자 안 하죠.

그럼 대신 뭘 하냐? 그럼 돈을 풀면 돈이 어디로 갈까? 돈이 될 데로 가겠죠. 공장 이거 해봐야 돈 안돼, 그럼 돈이 어디로 가느냐면 4차산업혁명에서 인공지능 이런 데는 돈이 갈 수도 있죠. 그런데 인공지능이라는 게 우리나라 지금 해온 교육시스템 이런 걸론 4차산업혁명에 적응하기가 쉽지 않다는 말이에요. 규제도 강한 편이고. 그럼 굳이 우리나라에서 투자를 안 하죠. 우리가 4차산업혁명에 투자한다면 미국에서 하든지 규제가 없는 나라에서 하려고 하니까. 돈이라는 게 굉장히 영악해요. 돈이 되는 쪽으로만 가죠. 그러면 구시대 산업들은 죽어가고 새로 뜨는 산업들은 주가가 엄청나게 높을 거거든요.

일본의 사례를 보면 일본이 버블이 망가지고 터진 다음부터 부동산이 크게 망가진 걸로 사람들이 알고 있지 않습니까? 실제 조사해보면 지방부동산이 도쿄 외곽지역의 부동산은 상당히 떨어진 게 맞아요. 가령 우리가 짱구 만화를 보면 짱구 아빠가 사는 지역이 서울로 치면 경기도인 것이고. 베드타운. 짱구아빠가 샀을 때 대비해서 지금 가격이 떨어졌어요. 반면 도쿄중심부의 콘도미니엄이라고 하는 한국으로 치면 아파트인데. 이쪽의 가격은 처음에는 떨어지다가 다시 오르고 있어요.

한번 생각해보세요. 서울도 내가 돈이 있다면 돈의 가치를 반드시 지켜야 될 텐데. 이 돈이 과연 어디에 투자할 것인가? 그럼 지방에 부동산은 아니겠죠. 그런데 서울은 오히려 사람이 늙으면 도시로 들어오게 되어있어요. 요즘 전원주택 좋다고 해서 전원주택 가신 분들 다시 팔고 들어오고 있어요. 관리하기 힘들고 노인들은 병원이 바로 옆에 있어야 해요. 인프라가 있어야 하기 때문에요. 서울 내에 있는 핵심지역의 아파트가 불황과 디플레이션을 막아줄 수 있는 중요한 자산이 될 수 있다는 거죠.

▶허란 기자
주택시장에서의 인공지능 4차산업혁명 같은 테마주가 서울 핵심지역이 될 수 있겠네요. 그런데 전체적으로 보면요. 아까 디플레가 장기화 될 거라고 보셨고 초저금리 시대가 장기화 될 것이다. 그렇단 얘기는 전반적인 분위기가 수요가 침체되는 분위기로 갈 텐데. 그러면 어떻게 자산가격만 특정 자산이겠지만 특정지역의 특정 자산가격만 오를 수 있겠느냐?

▷문홍철 연구위원
양극화죠. 자산은 크게 세 가지로 나눕니다. 주식 채권 부동산. 우리나라의 주식을 생각해보죠. 규제와 강력한 기업이 전반적으로 구시대의 구산업에 머물러있어요. 그리고 신산업을 하려고 해도. 우리나라 분위기가 그렇게 좋지 않아요. 규제만 많고. 그러다 보니 주식은 투자 안 해요.

채권은 원래 현금이랑 똑 같은 겁니다. 채권과 부동산간에 돈이 왔다갔다해요. 그래서 채권 쪽으로 돈이 가면 금리가 떨어지겠죠. 그럼 채권 가격이 오른다는 거죠.

그럼 부동산을 보죠. 부동산은 외계인이 한국에 왔어요. 한국에 지도를 펼쳐놓고 부동산가격이 오르는 지역은 빨간색. 떨어지거나 유지되거나 별로 재미없는 지역을 파란색으로 보잖아요. 그러면 한국은 대부분 파란색. 왜요? 지금 전국적으로 부동산이 대도시만 오르고 있지 않습니까? 대도시는 면적이 얼마 안 된단 말이에요. 그 얘기는 시장 전체는 그렇게 좋지 않습니다. 디플레고요.

그런 와중에 우리는 어느 부동산을 보나요? 강남 아파트만 보게 됩니다. 그런데 강남 아파트는 부동산시장에 대표성은 별로 없을지라도. 사람들이 부동산시장에서 반드시 사야 하는 채권 안전자산과 비슷한 성격이거든요. 디플레를 방어해줄 수 있는 자산. 채권 이거 금리도 안되고 이거 사느니 디플레를 방어하려면 그래도 서울 부동산이지 이런 생각을 할 수 있을 가능성이 있고요. 이런 면에서 자산가격이 또 어마어마한 양극화가 될 수 있을 것 같습니다.

▶허란 기자
장기적인 경기침체로 인해서 강남 아파트 가격이 타격을 입을 것이다 라고 얘기하시는 전문가들도 있는데. 오히려 반대로 장기적인 경기침체의 방어막으로 강남아파트의 희소성이 있기 때문에 가격이 더 오를 수 있다. 이렇게 얘기해주셨네요. 금리가 이렇게 내려가면 개인들의 주택담보대출금리도 과연 따라 내려가는 거냐 하면 오히려 오를 수 잇다는 가능성이 있다는 거잖아요?

▷문홍철 연구위원
보통 정책적 영향을 많이 받습니다. 여기도 스프레드 개념이 나오는데. 기준금리 낮췄어요. 그럼 보통 CD금리 기준으로 받으실 텐데 여기에 스프레드를 붙이죠. 그럼 이게 나의 대출금리로 결정이 됩니다.

▶허란 기자
스프레드는 사실 가산금리로 돼서 나의 월급, 신용도, 그 은행에 가지고 있는 계좌 등등 은행이 결정하는 거고. 이건 시장에서 주는 가산금리로 받아들이고 있었는데 왜 정책의 영향을 받는 거죠?

▷문홍철 연구위원
그건 교과서적인 얘기고. 산타할아버지가 있습니까 없습니까? 산타할아버지가 있다고 믿으면 굉장히 영혼이 맑은 분이고. 세상이 교과서적으로 흘러가지는 않죠. 은행에 분명 정책이 생각에 영향을 미칠 텐데 우리나라를 왜 금융기관이라고 하시는지 아십니까?

▶허란 기자
정부의 입김이 세고 영향이 세니까 기관이라는 말을 붙이죠.

▷문홍철 연구위원
기관이란 원래 금융사죠. 그건 정부의 입김이 분명히 있기 때문이고. 대부분의 은행의 최대주주는 정부지 않습니까. 영향을 받을 수 밖에 없죠.

▶허란 기자
지금까지 문홍철 DB금융투자 연구위원님 모시고 부동산과 금리에 대해서 얘기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
편집 조민경 PD 진행 허란 기자
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