"다주택자는 法개정 전 임대등록 서둘러야"

임대사업 혜택 축소법안 3월 통과 불발

임대사업자 혜택 축소 법안의 국회 처리가 늦어지고 있다. 사진은 서울 송파구 가락동 헬리오시티. 한경DB

정부가 지난해 12·16 부동산 대책에서 내놓은 주택임대사업자에 대한 혜택 축소 방안이 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 당초 이달 내로 법 개정 작업을 마무리한 뒤 시행하는 게 목표였지만, 이르면 오는 5월 이후에나 가능할 것이라는 전망이 나온다. 부동산 전문가들은 다주택자의 경우 법 개정 전에 임대사업자로 등록하는 것이 유리하다고 조언한다. 장기적으로 정부가 임대사업자에 대한 혜택을 계속 축소할 가능성이 높기 때문이다.

늦어지는 임대사업자 혜택 축소

29일 국토교통부 등에 따르면 임대사업자에 대한 취득세, 재산세 혜택 축소와 임대사업자 등록요건 강화 등을 주요 내용으로 하는 지방세특례제한법과 민간임대주택특별법 개정안이 국회에 계류 중이다. 국토부는 당초 3월까지 법 개정 작업을 완료한 뒤 시행하는 것이 목표라고 밝혔다. 국토부 관계자는 “국회 통과가 지연되면서 원래 예정된 시기를 맞출 수 없게 됐다”며 “5월 국회 때 통과될 수 있도록 할 것”이라고 말했다. 5월에도 개정안이 통과되지 못하면 하반기 국회로 넘어가게 된다.

국토부는 작년 12·16 대책에서 주택임대사업자에 대한 세제 혜택을 대폭 축소했다. 먼저 임대사업자에 대한 취득세와 재산세 혜택을 줄이기로 했다. 현재 취득세와 재산세 감면 기준으로는 면적 기준만 있고 가액 기준은 없다. 신축 또는 최초로 분양받은 전용면적 60㎡ 이하 공동주택이나 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록할 경우 취득세 100%가 면제된다. 임대 기간과 주택 규모(전용 85㎡ 이하)에 따라 차등해 재산세 감면 혜택도 주어진다. 그러나 지방세특례제한법 개정 후에는 새로 임대 등록하는 주택부터 가액 기준을 신설해 취득세와 재산세의 세제 혜택을 제한한다. 종합부동산세 감면 혜택과 같이 가액 기준을 공시가격 6억원(지방 3억원) 이하로 책정했다.

미성년자의 임대사업자 등록도 제한한다. 일부 다주택자가 소득이 없는 미성년 자녀를 임대사업자로 등록해 편법 증여한다는 지적에 따른 것이다. 또 법 위반으로 등록 말소된 임대업자는 2년간 등록을 못 하게 했다.

다주택 임대사업자가 임대차 계약이 끝났는데도 세입자에게 보증금을 돌려주지 않는 것을 방지하는 대책도 내놨다. 보증금 미반환 행위가 명백한 경우 임대사업자 등록을 취소하고, 세제 혜택도 환수하기로 했다. 이런 내용을 담은 민간임대주택특별법 개정안은 작년 12월 박홍근 더불어민주당 의원 대표 발의로 상정됐지만 3개월 넘게 국회에 계류 중이다.

“혜택 더 줄기 전에 임대 등록해야”

전문가들은 당장 주택을 처분할 계획이 없는 다주택자들의 경우 지금 임대 등록을 고려할 필요가 있다고 조언했다. 정부가 앞으로 임대사업자에 대한 혜택을 더 줄일 것으로 예상되기 때문이다.

정부는 3년 전만 해도 ‘임대주택 등록 활성화 방안’까지 내놓으며 임대사업자 등록을 권장했다. 하지만 다주택자들이 종부세 비과세, 양도세 중과 제외 등의 이점을 노리고 주택 수를 늘리자 혜택을 줄이는 쪽으로 방향을 바꿨다. 2018년 9·13 부동산 대책에서 임대 등록 주택도 종부세 합산 과세와 양도세 중과를 하도록 바꾼 것이 대표적이다.

이 때문에 지난해 신규 등록 임대사업자 수는 7만4000명으로 전년(14만8000명) 대비 50.1% 줄었다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 “임대사업자에 대한 혜택은 앞으로 축소될 가능성이 높다”며 “주택 취득 시점과 공시가격 등을 종합적으로 점검한 뒤 절세 효과가 있다고 판단되면 임대 등록하는 것이 나을 수 있다”고 말했다. 또 다른 전문가는 “국회에 계류 중인 취득세, 재산세 혜택 제한의 경우 법 개정 후 새로 임대 등록하는 주택부터 적용된다”며 “그렇기 때문에 임대 등록 계획이 있다면 법 통과 이전에 등록을 서둘러야 한다”고 했다.

9·13 대책 발표 이전에 취득한 주택은 지금 임대 등록해도 종부세 비과세, 양도세 중과 제외 혜택을 받을 수 있다. 적용 기준이 임대 등록일이 아니라 주택 취득일 기준이기 때문이다. 우 팀장은 “9·13 대책 이후에 취득한 주택이라고 해도 10년 이상 장기 임대 시 최대 70%의 양도세 공제 효과를 볼 수 있다”며 “이전보다는 줄었지만 아직 임대사업자 혜택이 남아 있을 때 등록하는 게 유리할 것”이라고 강조했다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com