'집'터뷰

김종율 보보스부동산연구소 대표

▶최진석 기자
안녕하세요 집코노미TV ‘내집마련 특공대’입니다. 최근에 이런 사연이 왔습니다. ‘요즘 같은 때는 가성비 좋은 수익형 부동산을 마련해서 매달 임대수익을 얻는 게 더 현명한 방법이지 않을까요? 제 생각이 맞나요?’라는 사연인데요. 정말 많은 분들이 이런 생각 하실 것 같아요. 그래서 특공대원 전형진 기자, 김종율 보보스부동산연구소 대표 모셨습니다. 김 대표님, 사연 들으셨죠? 어떻게 생각하세요?
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▷김종율 대표
상가투자 어렵죠. 부동산 투자하시는 분들에게 ‘갖고 싶은 게 뭐냐’고 하면 대부분 상가 갖고 싶다고 합니다. 그런데 실패하는 건 뭐냐. 대부분 상가예요. 토지보다 실패율이 훨씬 높은 게 상가입니다. 욕망은 많은데 어려워요.

▶전형진 기자
요즘은 시장 분위기도 안 좋잖아요. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향도 있고, 어떻게 보면 수익형 부동산 시장 자체가 침체된다고 봐도 될 것 같은데요. 그런데도 상가투자에 관심을 갖는 분들은 줄지 않아요. 더군다나 주택이 엄청난 규제를 받고 있으니까요. 세금도 많고. 이런 상황에서 좋은 상가를 찾으려면 어떻게 찾아야 할까요?

▷김종율 대표
상권이나 지역을 보지 말고 지역 안에서 1등하는 자리를 사야 해요. 최근 몇 년 사이에 편의점으로 치자면 월 130만원 미만 파는 곳들은 다 문 닫았어요. 매출조사를 해보면 재미있는 게 월 150만원 밑의 편의점들이 많이 줄었습니다. 저매출 점포들이 문을 닫으면 상대적 이익을 보는 건 고매출 점포입니다. 1등 자리의 프랜차이즈 점포 매출조사를 해보면 매출 올라가는 효과가 나는 곳이 많습니다.
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▶최진석 기자
입지가 성패를 가른다?

▷김종율 대표
비싼 상가 사라는 뜻은 아닌데 입지가 좋은 데를 사는 게 엄청 중요해졌습니다. 아주아주.

▶최진석 기자
제 지인은 퇴직금으로 신도시 상가를 하나 구매해서 임대를 놓고나 본인이 직접 카페를 운영하겠다고 합니다. 이건 어때요?

▷김종율 대표
신도시 상가는 위험한 게 정말 많아요. 초기 분양가 대비 임대료 수준을 지키는 게 10개 중 하나 정도밖에 안 됩니다. 신도시 상가 분양받을 때 주의해야 하는 건 인기있는 지역 가면 절단납니다. 실력이 안 될수록 인기있는 지역으로 가시는데 그런 곳일수록 분양가는 비싸고 공급은 많습니다. 1등 자리 찾기가 쉽지 않아요. 차라리 비인기지역에 상가투자를 하러 가서 그 지역 안에서 1등 하지는 자리를 사는 게 훨씬 좋습니다.

▶전형진 기자
제 친구는 지식형산업센터에 들어가 있는 상가에 투자해도 되는지 물어보더라고요.

▶최진석 기자
잠깐, 지식산업센터. 지식형산업센터가 아니라.

▶전형진 기자
죄송해요(ㅎㅎ).

▶최진석 기자
지식이모, 지식고모, 지식고모부….

▶전형진 기자
자기 말로는 주변에 회사도 많고, 유동인구도 많대요. 그런데 지식산업센터의 2층에 들어간 상가라서 고민을 한다더라고요. 지산의 상가는 좀 어떤가요?

▷김종율 대표
지식산업센터는 일단 자체 수요가 많아야 합니다. 구로디지털단지 같은 곳을 보면 건물마다 상가가 있잖아요. 그러면 ‘물방울 효과’가 생겨요. 물방을 큰 게 작은 걸 흡수합니다. 하나는 연면적이 3만㎡이고 하나는 9만㎡다. 그럼 3만㎡에 들어갈 업종은 제한적입니다. 해당 건물에 입주한 회사 직원들이 자기 건물에서 소비하지 않고 옆의 9만㎡ 건물로 가버리는 겁니다. 그럼 9만㎡ 지식산업센터는 사실상 12만㎡ 정도의 배후수요를 갖는 효과가 나는 거죠. 그래서 지식산업센터는 일단 해당 건물의 연면적이 커야 합니다.

▶최진석 기자
일단 규모의 경제가 돼야 한다는 거죠?

▷김종율 대표
예. 지식산업센터는 연면적 기준으로 33㎡(옛 10평)당 1명이 근무해요. 예를 들어 9만㎡라면 3000명이 근무하는 겁니다. 그 밑에 식당을 운영한다? 이들이 끼니당 7000원짜리를 먹는다면 2100만원이죠. 2100만원을 갖고 그 건물에 식당이 몇 개 있느냐에 따라서 나눠 갖게 되는 겁니다. 그래서 일단 지식산업센터는 연면적이 큰 데 들어가는 게 중요합니다.

만약 지식산업센터 안의 상가를 사신다면 상가 공급 비율이 20%를 넘는다면 많은 겁니다. 지식산업센터의 상가 비율이 10% 정도여야 좋습니다. 거기다 연면적은 9만㎡ 정도라면 상가투자로서는 괜찮을 수 있죠.

▶최진석 기자
2층은요? 규모가 된다면 식사 하러 내려오는 길이니까 1층이든 2층이든 상관은 없는 거죠?
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▷김종율 대표
비슷한 사례를 보면 되죠. 지도를 볼까요. 이 지도에서 A란 지식산업센터도 근처에 있는데요. 가보면 2층에 식당들이 제법 있지만 자체 수요 때문에 어지간히 됩니다. 상가 공급 비율만 적다면….

▶전형진 기자
요즘엔 지식산업센터 상가에 볼링장이 들어오고 영화관도 들어오고, 키즈카페도 있고, 당구장도 있던데요. 이런 게 왜 들어오죠?
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▷김종율 대표
지식산업센터의 가장 큰 단점이 주말 상권이 없어요. 토요일, 일요일만 되면 평일 매출의 반도 안 나와요. 지도를 볼까요? 여기 B란 건물이 있는데요. 지하철 출구가 이쪽에 있잖아요. 주변 단지 사람들이 가긴 안 좋거든요. 그런데 이 건물이 테넌트 구성을 되게 잘 했어요. 자잘한 프랜차이즈가 없고 전부 굵직굵직합니다. 볼링장, 스크린야구장, 식당도 큰 것들만 있죠. 이 건물의 세입자 테넌트를 어떻게 맞춘 거냐면 영통 전체를 보고 들어간 겁니다.

▶최진석 기자
인근 지역 수요를 보고?

▷김종율 대표
예. 상가를 갖고 있는 사람이나 영업하시는 분 입장에선 주말 장사를 하려면 그런 업종을 넣어서 활용하는 거죠. 기획 자체는 분양 받으시는 분들 입장에선 나쁘진 않죠.

▶전형진 기자
상권에 임팩트 있는 효과를 가져오는 건, 과거엔 스타벅스가 있으면 스세권이란 말도 있었고요. 대형 프랜차이즈가 입점해서 우리 상권을 띄워주면 낙수효과를 입어서 상가 매출도 잘 나오고, 월세도 따박따박….

▷김종율 대표
프랜차이즈가 들어가 있는 자리라면 그 자리를 선호하는 이유가 있어요. ‘프랜차이즈 점포개발 담당들이, 전문가들이 이 자리를 가장 좋다고 봤기 때문에 찍었다’고 생각하잖아요. 두 번째가 거기 온 김에, 예를 들면 ‘다이소를 이용하러 왔다가 우리 건물도 오지 않을까’ 하는 거죠. 본질적으로 평가해야 하는데요.
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어디서 어긋나는 경우가 많냐면 또 지도를 볼게요. 파주의 금릉역 주변입니다. 이 상권을 이용할 주된 유효수요는 이 정도입니다. 동쪽에 있는 아파트단지란 말이죠. 가운데 보행자도로가 있죠. 이렇게 잘 만들어 놓으니 상가를 이용하는 사람들이 이 길을 따라 오겠죠. 그럼 찻길을 잘 안 건널 거예요. 웬만한 업종들이 찻길을 건너지 않아도 다 있단 말예요. 그런데 스타벅스는 건너편에 있네? 그럼 이 스타벅스 장사 잘되냐? 잘 돼요. 월매출 1억이 넘습니다. 옆에 보면 올리브영도 있습니다.

그럼 이 건물 좋은 자리냐. 아닙니다. 학원이나 병원이 있다 한들 아이가 아플 때 병원에 간다든지, 학원 보낸다든지 할 때 찻길을 건너서까지 보내겠느냐, 아니란 거죠. 그런데 왜 스타벅스는 장사가 잘 됩니까? 스타벅스는 스타벅스의 브랜드력으로 장사가 잘되는 거죠.

▶최진석 기자
알겠습니다. 이번 시간엔 수익형 부동산, 상가투자를 어떻게 해야 성공하고 리스크를 피할 수 있는지, 어떤 함정이 있는지 명쾌하게 풀어봤습니다. 묻지마 투자, 절대 안 됩니다. 김종율 부동산연구소 대표, 그리고 전형진 기자와 함께했습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석·전형진 기자

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