서울 반포동에서 근저당권 효력의 시차를 악용한 12억원대 전세금 피해가 발생해 강남권 일대 부동산이 술렁이고 있다. 수도권과 지방에서 1억~2억원대 피해가 간혹 있었지만 10억원이 넘는 피해가 발생한 일은 드물다.
이들은 시세보다 높은 가격에 거래하는 방식으로 매도인을 유혹한 것으로 알려졌다. 부동산 전문가는 “서울 강남구와 마포구, 인천 송도와 부산 등에서도 이와 비슷한 피해가 접수되고 있어 주의가 필요하다”고 말했다.
16일 부동산업계에 따르면 반포동의 한 아파트를 소유하고 있는 A씨(73)는 지난 6일 23억원에 B씨(45)와 매도계약을 체결했다. A씨 소유 아파트의 시세는 21억원. B씨는 부동산 가격 하락기라는 사실을 이용해 시세보다 2억원 높은 23억원에 매매계약을 체결하는 대신, A씨에게 2년 동안 전세계약(12억5000만원)을 맺자고 요구했다. A씨는 시세보다 높은 가격에 집을 매도할 수 있어 흔쾌히 동의하고 거래를 진행했다.
A씨는 나중에서야 이 매매계약 때문에 전세금 12억5000만원을 한순간에 날리게 됐다는 사실을 알고 아연실색했다. A씨가 B씨와 계약을 체결한 6일. B씨는 대부업체 ‘다원에셋대우’로부터 주택담보대출 21억5000만원(아파트값 23억원의 90%상당)을 받으면서 이 아파트에 25억8000만원(대출금액 21억5000만원의 120%)의 근저당을 설정했다. 대부업체의 경우 통상 주택담보대출을 집값의 최대 80%까지 받을 수 있고 이럴 경우 대출금액의 120%를 근저당권으로 설정한다. B씨는 매매가격 23억원 중 전세금(12억5000만원)을 제외한 나머지 10억5000만원만 잔금을 치른 뒤 잠적했다.
‘주택임대차보호법’ 따라 부동산이 채무관계로 경매에 넘어가면 우선순위가 높은 권리자부터 배당을 받게 되는데 여기서 법의 맹점이 생긴다. ‘주택임대차보호법 제3조의2 제2항’에 따라 근저당권자 효력은 당일에 발생하지만 세입자의 대항력은 전입신고를 한 하루 뒤에 발생해서다. 반포동의 한 중개업소 직원은 “이 아파트가 채무관계로 경매로 넘어가면 근저당권자 권리가 우선해 A씨는 전세금 12억5000만원을 전부 받지 못하게 된다”고 설명했다.
B씨는 한 달 전부터 반포동 일대 공인중개사들과 접촉하면서 매매계약을 준비한 것으로 알려졌다. 거래를 한 중개업소는 “임대차 보증금은 선순위로, 매수인의 대출을 후순위로 하기로 특약을 넣었다”며 “매수자와 매도자가 해당 문제를 협상하고 있는 상황”이라고 말했다.
고준석 동국대 겸임교수는 “임대차보호법의 허점을 교묘하게 이용한 수법”이라며 “정부가 법 개정에 나서지 않는 이상 같은 피해가 반복될 것”이라고 말했다. 이어 “지금 같은 하락기에 시세보다 아파트값을 높게 쳐준다고 하면 일단 의심해야 한다”고 말했다.
신규 전입신고 발생 시 주소지의 세대주와 주택 소유자 및 임대인에게 전입사실과 세대주 변경 사실을 휴대전화 문자로 알려주는 전입사실 통보제도가 도입된다. 행정안전부(이하 행안부)는 10일 이러한 내용을 담은 주민등록법 시행령 개정안을 입법예고했다. 기존에는 거주자나 건물 소유자 등이 전입세대를 열람하기 전까지는 전입 사실을 인지하기 힘들어 위장전입 문제가 발생했다. 행안부는 이번 개정으로 채권추심 등을 피할 목적으로 임의 주소에 거짓으로 전입신고 하는 경우 신속하게 사실조사, 고발 등의 조치가 취해질 수 있어 주민등록 관리 강화와 국민재산권 보호에 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 이외에도 이번 개정안은 거주불명자 행정조사 실시, 시각장애인 대상 점자 주민등록증 신청란 신설 등 주민등록의 정확성 강화와 이용자 편의를 목적으로 하고 있다.매년 거주불명자의 행정서비스 이용현황을 단계적으로 확인한 뒤 5년 동안 행정서비스 이용실적이 없는 경우 공고 동의 절차를 거쳐 직권으로 주민등록을 말소할 수 있게 됐다. 행정서비스 이용실적 확인 결과 복지시설 입소 등 거주지가 확인되는 경우에는 주민등록 재등록을 안내할 예정이다. 김경림 키즈맘 기자 limkim@kizmom.com
“동거인으로 전입신고를 같이 해달라고요?”직장인 박모씨(29)는 지난달 초 서울 응암동의 한 아파트 전셋집을 구하다 집주인에게 황당한 요구를 받았다. 전입신고를 할 때 집주인 이름을 동거인으로 올려달라는 내용이었다. 집주인은 전입신고를 함께하면 전세보증금을 1000만원 깎아준다고 했다. 사회초년생인 그는 불안한 마음에 계약을 접고 다른 전셋집을 구하고 있다. 박모씨는 “최근 전셋집 열 군데를 돌아다녔는데 그중 집주인 절반이 전입신고를 요구했다”고 말했다.서울 아파트 전세시장에서 집주인의 위장전입 사례가 늘고 있다. 정부 대책에 따라 양도세 비과세 요건에 실거주 요건이 강화되면서 ‘꼼수 전입’으로 세금을 아끼기 위해서다. 현장조사 외에 이 같은 편법을 적발할 길이 없어 정부 감시가 소홀하다는 지적도 나온다.양도세 절세를 위한 집주인의 위장전입 사례는 다양하다. 집주인이 동거인(세대원)으로 전입신고를 하는 방법이 대표적이다. 집주인들은 전세 신규 계약이나 재계약할 때 이 같은 조건을 내건다. 대신 집주인은 전세보증금을 시세보다 일부 낮춰준다. 일부 집주인은 조건을 거부하면 “다른 세입자를 구하겠다”고 엄포를 놓기도 한다. 세입자의 전입신고를 아예 못하게 하는 집주인도 있다. 실거주는 세입자가 하되 전입신고는 집주인이 하는 식이다. 신혼집을 구하고 있는 직장인 윤모씨(31)는 “중개업소까지 나서 위장전입 조건이 달린 전세 매물을 소개한 적도 있다”고 했다.집주인 위장전입은 양도세 절세를 위한 편법이다. 정부는 2017년 ‘8·2 대책’에서 1가구 1주택자도 2년 이상 거주해야 양도세를 면제받게 했다. 2018년 ‘9·13 대책’에서는 장기보유특별공제 요건에 2년 실거주 요건이 추가됐다. 지난해 ‘12·16 대책’은 거주 기간 1년마다 8% 깎아주던 양도세를 보유분 4%, 거주분 4%로 나눴다.실거주 여부에 따라 양도세는 수천만원까지 차이 난다. 10년 보유, 5년 거주한 집을 팔아 양도차익 10억원을 얻었다면, 양도세가 2273만원에서 6325만원으로 늘어난다. 우병탁 신한은행 팀장은 “정부 정책 변화로 양도세 비과세 요건이 까다로워지면서 최근 실거주 관련 절세 문의가 늘었다”고 설명했다.최근 전세 매물이 품귀를 빚는 탓에 세입자들은 마지못해 집주인 요구를 따르는 분위기다. 국민은행에 따르면 지난달 서울 전세수급지수는 160.8이다. 균형 상태면 100, 수치가 높을수록 공급 부족을 뜻한다. 서울 아현동 J공인 관계자는 “요즘처럼 전세 매물이 귀한 상황에서는 세입자들이 집주인 눈치를 볼 수밖에 없다”고 했다.위장전입은 주민등록법 위반으로 최대 징역 3년 이하다. 하지만 실제 처벌받는 경우는 드물다. 정충진 법무법인 열린 변호사는 “전입신고할 때마다 일일이 현장조사를 나갈 주민센터 인력이 부족한 탓에 적발이 쉽지 않다”고 했다. 국토부 관계자는 “현재 집주인을 위장전입(주민등록법 위반) 외에 처벌할 방법은 없다”며 “임대차 신고 의무화 법률 개정안이 입법되면 집주인과 중개인 처벌이 가능하다”고 말했다.양길성 기자 vertigo@hankyung.com
유통기한 지난 쌍화차, 외국인 몰리는 맛집….부동산 투자자와 실수요자 사이에서 다양한 부동산 신조어가 확산하고 있다. 정부가 부동산시장 안정화를 위해 인터넷상의 집값담합 등 불법행위를 단속한다고 나서면서다. 부동산정보를 공유하던 카카오톡 채팅방들이 이름을 바꾸거나 아예 비공개 전환하는 사례도 늘고 있다.2일 관련 업계에 따르면 ‘유통기한 지난 쌍화차’는 쌍용건설이 시공하는 쌍용플래티넘(쌍화차)의 분양권 전매제한(유통기한)이 풀린다는 뜻이다. 정부가 지난달 24일부터 유튜브 등 온라인 공간에서의 비등록 중개행위와 표시광고법 위반, 집값담합 등에 대한 점검을 시작하면서 생긴 은어다. 자이는 ‘지에스칼텍스’로, 래미안은 ‘에버랜드’로, 푸르지오는 ‘푸르뎅뎅’으로 통한다. 아파트는 ‘맛집’, 전매제한은 ‘유통기한’, 외지 투자자는 ‘외국인’, 상승은 ‘제철’ 등으로 부르고 있다. ‘인천 부평 지에스칼텍스에 외국인이 몰리고 있다’는 말을 풀이하면 부평 자이에 외지인들이 많이 투자한다는 뜻이 된다.국토교통부는 유튜브, 인터넷 카페 등을 통해 활동하는 ‘스타강사’의 무등록 부동산 중개, 탈세 등 불법 행위에 대한 단속을 시작했다. 업다운 계약, 청약통장 불법거래 등에 대한 점검 수위를 높이면서 개인들이 대화하는 SNS까지 들여다보겠다고 나섰다. 온라인을 통한 집값담합 행위를 ‘검열’하겠다는 것이다.카카오톡에서 시장정보를 교류하던 지역 채팅방들은 분위기가 얼어붙었다. 단속 대상이 될지도 모른다는 우려에서다. 검색을 통해 대응반이 들어올 수 없도록 단체방 이름을 바꾸거나 아예 비공개 전환하는 곳도 있다. 용산구의 한 채팅방은 이름을 ‘이태원클라쓰’로, 강남구는 ‘강남구 교육정보 공유방’, 목동은 ‘소기르고 양치는 방’으로 변경했다.유명 부동산 블로거들도 아예 블로그 운영을 중단하거나 성격을 바꿨다. 5만 명의 이웃을 보유한 부동산 전문가 A씨는 “지금 시국에 부동산 블로그를 유지한다는 게 참 어렵고 위험하다”며 “많은 분을 떠나보내야겠지만 일기장 성격으로 바꾸기로 했다”고 공지했다. 인기 블로거 B씨도 무료로 부동산 정보를 제공하던 밴드모임을 비공개로 전환했다.지나친 통제로 공포 분위기를 조성하는 것 아니냐는 불만도 나온다. 1800명 규모인 강남구 부동산방에 참여하는 정모씨는 “순수하게 부동산 정보나 뉴스를 공유하는 모임인데 카톡방까지 들여다보겠다고 하니 괜히 위축되는 분위기”라고 말했다. 한 운영진은 “특정 단지 입주민들이 모여 시세를 담합하는 건 문제가 있겠지만 국민의 소통창구를 무작위로 보겠다는 것은 사실상 사찰 수준”이라고 주장했다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
