상한제 '촉각'…3.3㎡당 3550만원 관철 여부 미지수
"가부 여부 이달 결정돼야"…후분양 선회 가능성도
분양가 상한제가 시행되기 전 일반분양을 하기 위해 사업을 서두르고 있는 서울 둔촌동 둔촌주공 재건축 부지. 한경DB

분양가 상한제가 시행되기 전 일반분양을 하기 위해 사업을 서두르고 있는 서울 둔촌동 둔촌주공 재건축 부지. 한경DB

역대 최대 규모의 재건축 사업으로 꼽히는 서울 둔촌동 둔촌주공조합이 분양보증을 신청한다. 심사가 거절될 경우 분양가 상한제를 피할 수 없다. 후분양 전환 등 분양 계획이 당초와 달라질 수 있다.

13일 업계에 따르면 둔촌주공조합은 주택도시보증공사(HUG)에 분양보증을 신청할 계획이다. 지난해 관리처분계획 변경을 통해 확정한 일반분양가는 3.3㎡당 평균 3550만원이다.

조합의 요구가 관철될지는 미지수다. 양측은 사전 협의에서도 절충점을 찾지 못했다. 조합은 인접 단지의 시세가 3.3㎡당 5000만원이 넘는 만큼 분양가 수준이 낮은 편이라고 주장하고 있다. 그러나 HUG는 고분양가 관리규정에 따라 3.3㎡당 3000만원 안팎의 분양가를 책정해야 한다는 방침인 것으로 알려졌다. 이 경우 조합원 개개인의 분담금이 수천만원~억원대로 증가할 수 있다.

아파트를 분양하려면 분양보증이 필수적인 절차다. 건설사 등이 도산하더라도 HUG가 수분양자들의 분양대금을 책임지는 조건이다. 대신 HUG가 분양보증을 무기 삼아 우회적으로 분양가를 통제한다. 심사에만 통상 1~2주가 소요된다. 조합은 보증서를 받아야 구청에 분양승인을 신청할 수 있다. 분양가 상한제 유예기간인 다음달 28일까지 입주자모집공고를 내려면 다소 빠듯한 일정이다.

반포나 개포 등 강남권에서 분양을 준비하는 재건축조합의 경우 앞서 분양한 단지들이 분양가 결정의 기준이 된다. 그러나 둔촌주공이 있는 강동구는 최근 분양 실적이 없다. 가격 기준이 명확하지 않은 만큼 이달 안에 HUG의 답을 받아야 대안 마련도 가능하다. 조합이 분양보증 신청을 서두른 이유다.

조합이 총회에서 확정한 대로 3.3㎡당 3550만원에 분양보증서를 발급받으면 예정대로 다음달께 일반분양이 이뤄진다. 심사가 거부될 경우 우선 대의원회에서 일반분양가를 소폭 조정해 다시 신청할 수 있다. 대의원회는 총부담금의 10% 범위에서 조합원 분담금 조정이 가능하도록 권한을 위임받았다. 총부담금(2836억원)의 10%는 283억원이고 조합원 인당으로 따지면 463만원 정도다. 일반분양가가 3.3㎡당 100만원이 떨어지면 1인당 2000만원이 늘어나는 것에 대입하면 대의원회의 분양가 분담금 10% 조정은 분양가 23만원이 한도가 된다. 이 수준 이상으로 분양가를 조정해야 한다면 관리처분계획 변경 총회를 다시 열어 조합원들의 의견을 물어야 한다. 이 경우 공람 기간만 한 달인 데다 총회 통과를 장담할 수 없어 상한제 적용이 유력해진다. 최찬성 둔촌주공조합장은 “향후 일정에 대해선 아직까지 구체적으로 결정된 게 없다”며 “대안은 다각도로 모색하고 있다”고 말했다.

일부 조합원들은 목표했던 분양가를 받아내지 못할 경우 집행부를 해임해야 한다고 주장하고 있다. 한 조합원은 “조합이 낮은 분양가를 받아와선 분양촉진비와 예비비로 차액을 충당할 가능성도 있다”며 “조합원들의 피해가 커질 경우 해임 총회를 발의할 것”이라고 말했다.

상한제 유예기간 안에 대안 마련에 실패할 경우 아예 후분양으로 돌아설 가능성도 있다. 다만 1만2000가구를 짓는 대공사인 데다 조합원만 6000명이 넘어 공사비 등 금융비용이 문제다. 선분양을 할 경우 수분양자들의 계약금과 중도금으로 공사비를 조달할 수 있지만 후분양을 한다면 금융기관에 이자를 내고 비용을 충당해야 한다. 한 정비업계 관계자는 “후분양에서 발생하는 금융비용은 결국 일반분양자들의 부담으로 돌아오게 된다”며 “당장 올해 5000가구가량의 분양계획에 공백이 생기는 만큼 다른 단지들의 청약이 과열될 것”이라고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com

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