'집'터뷰

김호용 미르진택스 대표(필명 '미네르바올빼미')

▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 이번 시간엔 김호용 미르진택스 대표와 이야기 나눠보겠습니다. 블로그를 통해 많이 뵀었는데 이런 활동을 하게 된 계기가 있나요?
[집코노미TV] 자금조달계획서 의무화…'탈탈' 털리는 유형과 대책

▷김호용 대표
국세청에 입사해서 세무공무원으로 근무하다가 2011년부터 기획재정부 세제실에서 근무했습니다. 세제실이 하는 업무가 세법 개정과 유권해석을 하는데 거기 있다 보면 문의전화를 굉장히 많이 받아요. 찾아오는 분들도 계시고요. 그분들이 궁금해하는 내용들을 설명하려고 블로그를 처음 만들었죠.

▶구민기 기자
13일부터 자금조달계획서 제출 범위가 확대됐어요. 어떤 내용으로 흘러가고 있는 거죠?

▷김호용 대표
기존엔 부동산 거래신고를 할 때 계약일로부터 60일 이내 신고를 했죠. 이게 30일로 개정돼서 적용이 되고 있고요. 이번에 관련 법이 개정되면서 거래신고를 한 뒤에 자금조달계획서를 내야하는 대상이 있어요. 종전엔 투기과열지구에서 3억원 이상인 주택이나 분양권, 입주권을 구매하면 내야 했어요. 그 대상이 13일 계약 이후부터 확대돼요. 조정대상지역의 3억원 이상인 주택도 대상이 되고요. 비규제지역은 6억원을 넘는 주택이 대상이 됩니다.
[집코노미TV] 자금조달계획서 의무화…'탈탈' 털리는 유형과 대책

▶구민기 기자
어떤 서류를 제출해야 하는지 막연하더라고요.

▷김호용 대표
자금조달계획서라는 건 자신이 이 집을 살 땐 취득자금을 어떻게 조달하는지 한 장만 쓰면 됩니다. 어떤 증빙이 들어가진 않아요. 그걸 나중에 점검받을 때 출처가 불분명한 자금이 있다면 소명이 요구됩니다. 원천이 어떻게 되는지 증빙을 해야 해요. 이게 불분명하거나 증여성 자금이 들어온 경우 국세청에서 추가 분석해서 조사대상자로 선정할 수 있는 거죠.

(여기서 잠깐!)
서울 등 투기과열지구에선 증빙자료도 함께 제출해야 합니다. 9억원 초과 주택을 거래하면 자금조달계획서 작성 항목 별로 예금잔액증명서와 소득금액증명원 등 객관적인 증빙자료를 첨부해 제출해야 합니다. 예를 들어서 투기과열지구의 10억원짜리 주택을 구매할 때 예금 3억원과 주택담보대출 3억원, 부동산처분대금 4억원으로 자금을 조달할 예정이라면 예금잔액증명서와 금융거래확인서, 부동산매매계약서 등 3개 서류를 내는 방식입니다. 증빙자료를 내지 않으면 과태료 500만원이 부과되니 유의하셔야 합니다.

▶구민기 기자
혹시 의심받을 만한 자금이 있을까요?
[집코노미TV] 자금조달계획서 의무화…'탈탈' 털리는 유형과 대책

▷김호용 대표
자금조달계획서에서 가장 문제가 많이 되는 사례는 주택을 취득할 수 있는 재산이나 소득 여력이 안 되는데 취득한 분들이 있어요. 소명을 받아보면 부모님으로부터 들어온 돈이 많습니다. 아무래도 증여성 자금일 수 있겠죠. 부모에게 돈을 받았는데 차용증이나 이자지급 내역이 없이 그냥 돈을 받아 주택을 취득한 거라면 과세당국에서 증여로 보고 과세하겠죠.

또 문제가 되는 게 투자자들이 가끔 차명으로 하는 분들이 계세요. 주로 분양권 때문에 그렇습니다. 청약자격이 없는 이들이 자격이 있는 다른 사람 명의로 청약해서 당첨이 됐다가 팔아서 수익실현을 한 뒤에 자금을 회수하기 불편하니까, 그냥 가져오면 차명으로 취득한 게 들통나니까 보통 차용증을 써서 가져옵니다. 그런 걸 과세당국이 볼 땐 의심스럽게 보겠죠. 왜냐면 사인 간에 자금을 차입하는 경우는 많지 않거든요. 부모자식 간엔 그런 경우가 있지만 제3자가 빌려주는 경우는 드물죠.

▶구민기 기자
당국에선 정말 모든 주택들을 다 확인하나요? 아니면 운이 안 좋게 걸리는 건가요?

▷김호용 대표
당국도 인원과 시간이 한정돼 있죠. 업무도 과중해서 모든 거래를 다 들여다 볼 수 있는 건 아니고요. 기본적으로 자금조달계획서 소명을 받은 지자체에서 1차적으로 거릅니다. 그 내역 중에 출처가 불분명한 자금이 있고 그 자금이 크다면 국세청으로 통보를 합니다. 국세청에 통보됐다고 다 조사하진 않습니다. 이미 증여세 신고가 돼 있을 수도 있고 큰 혐의가 없을 수도 있어요. 이 같은 점들을 분석해서 조사대상자로 선정합니다.

▶구민기 기자
세무조사 과정이 실제론 어떻게 되는지도 궁금해요.

▷김호용 대표
간단하게 설명드리면 자금이 불분명할 때 점검해보면 두 가지 사례가 나옵니다. 하나는 타인으로부터의 증여. 또 하나는 다른 사업을 하는 경우입니다. 사업에서 발생한 소득을 탈루해서 부동산을 취득한 경우도 있거든요. 그건 사업소득 누락이겠죠. 이게 점검으로 확인되면, 예컨대 증여세 탈루혐의가 있다면 납세자에게 미리 통지를 해줍니다. 언제부터 조사를 시작할 테니 어떤 자료를 제출해 달라고요. 이게 흔히 말하는 자금출처조사입니다. 만약 다른 혐의가 발견되면 그쪽까지 조사를 확대할 수도 있어요.

▶구민기 기자
신용카드 사용도 주의해야 한다는 얘길 들었어요. 어떤 의미인가요?

▷김호용 대표
사용할 때 주의하라는 건 아니고요. 국세청에서 조사대상자를 선정할 때 통상적으로 그 사람의 소득의 원천과 부동산 취득내역을 비교합니다. 예를 들어서 10억짜리 아파트를 취득했는데 이 돈이 어디서 났을지 분석하겠죠. 기본적으로 기존의 부동산 처분내역이나 전세보증금 승계, 대출 등은 확인이 됩니다. 추가적으로 인정하는 게 직장인인든 사업자든 신고한 소득금액까지 자금의 원천으로 인정해줍니다. 그런데 소득금액을 다 인정해주진 않아요. 왜냐면 신고된 소득일 뿐이지 실제 그걸 갖고 있진 않잖아요. 일부는 소득세를 냈을 거고 일부는 생활비로 썼을 테니까요. 그런데 생활비는 얼마나 썼는지 모르잖아요. 그 점검을 신용카드 사용액이나 현금영수증 사용액으로 점검합니다. 이 금액을 원천에서 차감하는 거죠. 보통 납세자들은 신고된 소득금액이 다 원천으로 인정되는 줄 알아요. 그렇게 자금조달계획도 세우고요. 하지만 국세청에선 차감한 잔액으로 분석을 합니다. 괴리가 굉장히 많이 생겨요.

▶구민기 기자
체크카드까지 포함되는 거죠? 연말정산에 잡히는 소비액이요.
[집코노미TV] 자금조달계획서 의무화…'탈탈' 털리는 유형과 대책

▷김호용 대표
그렇죠. 연말정산간소화가 정말 간편하잖아요. 과거엔 신용카드 사용액을 카드사에서 다 받아서 제출했잖아요. 이게 한편으론 납세자들에게 족쇄가 될 수도 있는 거죠. 과세당국이 자료를 다 갖고 있기 때문에 점검할 땐 압박수단이 될 수도 있는 거죠.

▶구민기 기자
그럼 소비를 할 수 없는 거 아닌가요?

▷김호용 대표
쓸 건 써야죠.

▶구민기 기자
자기 소비를 투명하게 공개하는 것도 맞지만… 안 걸리게 소비하는 방법도 있나요?

▷김호용 대표
그건 아니고요. 보통은 신용카드 사용액이 언제 많이 문제가 되냐면 개인 사업을 하는 분들 있죠. 신고한 소득금액은 크잖아요. 그런데 이걸 과세당국이 모두 인정해줄 거라는 전제 하에 부동산을 취득하는데 실제로 그 금액을 차감하고 점검하면 조사대상자에 선정되는 경우가 있어요.

▶구민기 기자
자금조달계획서, 자금출처조사는 어떻게 대응해야 하고 이런 일을 미연에 방지하기 위해선 어떤 준비를 해야 하나요?

▷김호용 대표
기본적으로 부동산을 취득하거나 자녀에게 증여를 할 경우 본인들은 나름대로 준비를 잘 했다고 하는 데도 조사를 받는 분들이 있어요. 전문가와 상의를 하지 않고 본인 판단 하에 진행하시는 분들이 있거든요. 예를 들면 부동산을 취득하는데 배우자와 공동명의로 취득해요. 양도소득세나 종합부동산세, 임대소득세에 모두 절세효과가 있거든요. 기존에 배우자와 공동명의로 취득했던 분들의 경우 만약 배우자가 소득이 없다면 증여를 한 거잖아요. 배우자증여도 10년 간 6억원까지만 공제를 해주기 때문에 초과분은 증여세를 내야 해요. 공동명의를 여러 차례 하는 경우엔 10년 합산해서 증여세가 나올 수 있어요. 본인들은 수상한 자금이 아니라고 하는데 부모가 자녀에게 돈을 빌려주는 경우 당국은 빌려주는 게 아니라고 보는 경우도 있어요.

▶구민기 기자
지금까지 자금조달계획서 제출 범위 확대에 따라서 어떻게 바뀌고 어떻게 대응해야 하는지 김호용 미르진택스 대표 모시고 이야기 나눠봤습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 조민경 PD 편집 이지현 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

ⓒ 한경닷컴, 무단전재 및 재배포 금지