19일부터 공시가격 열람…"강남 아파트 급등"
보유세 부담 높아지는데 코로나19로 하방압력
서울 반포동 ‘래미안퍼스트지’. 중형 면적대 매매가격이 30억원에 가까운 이 단지는 정부의 공시가격 현실화 목표에 따라 올해 보유세가 급증할 전망이다. 전형진 기자

서울 반포동 ‘래미안퍼스트지’. 중형 면적대 매매가격이 30억원에 가까운 이 단지는 정부의 공시가격 현실화 목표에 따라 올해 보유세가 급증할 전망이다. 전형진 기자

아파트 공시가격 공개가 가까워지면서 부동산시장에 집값 하락 공포가 번지고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향으로 경기 침체가 가속하는 상황에서 보유세 부담이 가중될 우려가 높아서다. 종합부동산세 도입 직후 금융위기까지 맞아 침체됐던 10여 년 전 상황이 재현될 수 있단 우려가 나오고 있다.

◆보유세 ‘결정타’ 될까

13일 국토교통부에 따르면 아파트 등 공동주택의 공시가격 열람이 오는 19일부터 시작된다. 산정의 기준이 되는 지난해 집값 상승률은 전년보다 낮지만 서울 강남 등지의 고가 아파트 공시가격은 오히려 더 큰 폭으로 오를 전망이다. 한 감정평가업계 관계자는 “정부가 박차를 가하는 공시가격 현실화율이 올해부터 반영된다”며 “강남 주요 아파트는 전년 대비 30%가량 급등할 전망”이라고 귀띔했다.

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정부는 시세 15억~30억원대 아파트의 공시가격 현실화율 목표를 75%로 설정했다. 30억원 이상인 아파트는 80%가 목표다. 지난해 공시가격이 19억원 안팎이던 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용면적 84㎡의 경우 올해 20억 중반대까지 오를 수 있는 셈이다. 이 면적대는 지난해 최고 34억원까지 거래됐다.

공시가격이 오르면 종부세와 재산세 등 보유세 부담이 높아진다. 특히 종부세는 당분간 집값이 떨어지더라도 정작 세금은 오르도록 설계됐다. 현실화와 더불어 올해 세율이 한 차례 더 오르고 2022년까지 공정시장가액비율도 100%로 상향될 예정이다. 공정시장가액비율은 공시가격에 대입해 과세표준을 구하는 기준이다. 올해 90%인 이 비율은 2년 뒤 100%가 된다. 다주택자의 경우 합산공시가격 6억원을 초과하는 만큼이 곧 종부세 과표가 된다는 의미다.

전문가들은 보유세 급증에 따른 부작용을 우려하고 있다. 이미 대출규제 등으로 거래가 위축된 데다 예기치 못한 코로나19 여파로 경기침체의 골마저 깊어지고 있어서다. 소득이 없는 은퇴자 등이 보유세 부담을 견디지 못하고 집을 내놓는다면 하방 압력이 커질 수 있다. 이광수 미래에셋대우 연구위원은 “소수의 매물만으로도 시장가가 형성되고 있는 상황”이라며 “시중에 매도 공급이 늘어나는 속도나 정도에 따라 집값 하락폭이 가파를 수 있다”고 말했다.

부동산시장은 과거에도 비슷한 상황을 맞은 적이 있다. 종부세 도입 3년 만이던 2008년 글로벌 금융위기를 맞으면서 이른바 ‘버블세븐(강남·서초·송파·목동·분당·평촌·용인)’을 중심으로 집값이 내리막길을 걸었다. 결국 종부세는 과세기준 완화(1주택 기준 6억→9억원)와 부부 인별과세 등으로 손질을 거쳤다. 김호용 미르진택스 대표는 “도입 초기 종부세는 현재보다 강력했지만 집값 상승분이 이를 상쇄하고도 남았다”며 “다시 세제가 강화되는 과정에서 집값이 꺾일 경우 여러 부작용이 나타날 수 있다”고 설명했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “하락장이 시작될 경우 다주택자들은 증여의 기회로 삼을 수 있다”며 “코로나19와 보유세라는 악재로 얽힌 부동산시장의 파장은 추이를 지켜봐야 한다”고 말했다.
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◆다음달 법원경매 촉각

앞으로의 분위기는 법원 경매시장을 통해서 점쳐볼 수 있다. 경매시장의 낙찰가율은 통상 매매시장의 선행지표로 받아들여지기 때문이다. 낙찰가율이 낮아진다면 시장을 부정적으로 전망할 수 있는 근거가 된다. 경기침체로 차입금을 갚지 못하는 한계차주들이 늘어날 경우엔 통상 5~6개월가량의 시차를 두고 경매사건이 증가한다.

지지옥션에 따르면 지난달 전국 법원경매시장의 감정가격 대비 낙찰가 비율(낙찰가율)은 70.9%로 전월(72.1%)에 비해 소폭 하락했다. 지난해 12월부터 3개월 연달아 하락세다. 서울의 경우 1월 평균 낙찰가율은 94.0%였지만 지난달엔 85.2%로 떨어졌다.

다만 코로나19 여파로 지난달 마지막주부터 법원이 휴정에 들어가 다음달은 돼야 시장 분위기를 엿볼 수 있게 될 전망이다. 법원행정처는 전국 법원에 오는 20일까지 휴정을 권고한 상태다.

전문가들은 지난해 같은 강세가 이어지긴 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “개정 이후 경매 수요가 한꺼번에 쏠릴 수 있을지 눈여겨 볼 필요가 있다”며 “현재 경기 충격으로 인해 개시결정이 이뤄지는 신건은 행정 절차를 고려했을 때 4분기께 정확한 집계가 될 것”이라고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com

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