[집코노미TV] "지급 갭투자하면 지옥문 열립니다"

'집'터뷰

김학렬 스마트튜브 소장(필명 '빠숑')

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▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘도 ‘빠숑’이란 필명으로 활동하고 계신 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장님 모시고 이야기 나눠보겠습니다. 소장님, 갭투자는 어떤가요? 요즘도 할 만한가요?

▷김학렬 소장
서울은 2015년 이후 갭투자가 안 돼요. 갭이 5억~10억씩 들어가니까요. 그 돈이면 꼬마빌딩을 사고 말죠.

▶구민기 기자
갭투자가 가세하면서 수원, 용인, 성남, 인천이 급등하는 중인데요.

▷김학렬 소장
두 가지 원인이 복합적으로 있을 텐데요. 그동안 구축 단지만 있고 신축 공급이 없다가 새 아파트가 생긴 지역은 실수요자들도 관심을 갖거든요. 실수요가 증가한 거죠. 인구가 증가한 게 아니라 구축에 살던 분들이 신축으로 수요가 몰리는 거죠. 그리고 지금 말씀하신 지역들은 그동안 비(非)규제지역이었거든요. 그동안 규제지역에서 투자하지 못했던 분들이 비규제지역으로 투자하러 간 거죠. 실수요와 투자수요가 같이 증가해서 폭등한 거죠.

가보시면 모든 아파트가 다 오른 게 아니라 새 아파트나 새 아파트가 될 것만 올라요. 구축들은 안 오릅니다. 돈이 모자란 분들은 구축을 사시는데 그건 말립니다. 굉장히 위험한 갭투자예요. 과거 집이 부족하던 시기엔 그런 것들도 올랐거든요. 그런데 2010년 이후부턴 집이 남아 돌아요. 선별할 필요가 있어요. 묻지마 갭투자 하면 안 됩니다.

▶구민기 기자
이런 지역에 투자할 땐 주의해야겠네요.

▷김학렬 소장
입지가 나쁜 구축들의 경우 실거주 목적이라면 제가 드릴 말씀이 없지만 선별할 필요는 있어요. 많은 분들이 자신의 금액에 맞춰 사려고 하세요. 투자하는 분들은 그렇게 하는 게 맞는데 실거주 할 분들은 10년 이상 거주할 거잖아요. 지금 기준보단 5년 뒤의 기준으로 들어가는 게 맞다고 봐요. 조금 더 좋은 곳으로 가는 게 낫다고 봅니다.

▶구민기 기자
그렇다면 입지가 좋은 곳은 거품이라고 할 수는 없겠네요.

▷김학렬 소장
과거 용인의 새 아파트들은 전고점을 아직 회복하지 못 했거든요. 입지를 봐야 하는 게 그런 부분입니다. 끝인지 중심인지요. 중심지 새 아파트들은 한 번도 분양가 아래로 빠진 적이 없어요.

과거에 물량이 절대적으로 적었던 시장에선 갭이 작은 걸 사두면 가격이 올랐을 때 파는 전략이 유효했거든요. 1980년대부터 2000년대 초반까지는 그랬어요. 2015년 이후론 그게 안 돼요. 일단 시세가 많이 올랐고 집이 남아돌기 시작했죠. 신도시를 계속 짓고 있는데 지방의 경우엔 신도시한테 밀리거든요. 그럼 갭투자를 할 수 없는 거예요. 위험하기 때문에 지양할 필요가 있다는 말씀을 드리고 싶어요.

▶조성근 부장
천안이나 청주 같은 곳들은 대전 다음 차례라는 말이 있거든요.

▷김학렬 소장
지금도 투기꾼들이 다 들어가 있어요. 지금 들어가면 실수요자들은 물립니다. 거기는 수요가 많지 않거든요. 새 아파트들의 경우 초기 프리미엄은 붙는데 그 다음부터는 안 붙어요. 실거주할 분들은 가도 나쁘지 않은데 단순히 천안, 청주가 오른다고 가는 건 위험해요. 물량이 많습니다.

▶조성근 부장
실패한 사례들을 많이 보셨나요?

▷김학렬 소장
많죠. 지금 상담하는 건 다 실패 사례들이니까요. 그런데 그런 것들은 방법이 없어요. 사고를 치기 전에 와야 하는데 사고를 쳐놓고 해결해 달라는데 답이 어디있어요.

▶조성근 부장
‘줍줍(미계약분 무순위 청약)’은 어때요?

▷김학렬 소장
할 수만 있다면 좋은 상품이잖아요. 몰리는 이유는 주변 시세보다 싸기 때문이죠. 줍줍을 할 수 없는 사람이 바보가 되는 거죠. 대부분은 좋은데 안 좋은 지역에서 줍줍하는 경우가 있어요. 좋다는 이야기만 듣고. 입지가 안 좋아서 미분양이 난 것들도 있거든요. 규제지역인 경우 전매를 못 하잖아요. 무조건 등기를 내야하는데 시세가 안 올라왔다면 자금이 부족한 분들은 던져야 해요. 지방의 경우 조심하셔야 합니다. 부동산에서 입지 공부는 무조건 기본입니다.

▶구민기 기자
말씀하신 것들과 다 연동이 되네요.

▷김학렬 소장
잔금을 못 치르는 줍줍이 많아요. 지방의 경우는 더욱 더. 줍줍이 왜 생기는지에 대해 원인을 따져봐야 합니다. 지방은 마이너스 프리미엄을 주고 들어가도 되는 곳들이 많은데, 굳이 줍줍을 할 필요가 없는데 말이죠. 분양권 전매제한 기간이 있는데 모르고 단타로 들어가는 곳들도 있죠. 결국 자기 명의로 소유권이전을 하고 전세를 맞춰서 잔금을 치러야 하는데 못 맞추게 되면 기존 집을 팔거나 경매로 넘어간다고 봐야죠.

▶구민기 기자
그렇군요. 말씀 감사합니다. 지금까지 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장님 모시고 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 조민경 PD 편집 지서영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴