직장인 박모씨(29)는 지난달 초 서울 응암동의 한 아파트 전셋집을 구하다 집주인에게 황당한 요구를 받았다. 전입신고를 할 때 집주인 이름을 동거인으로 올려달라는 내용이었다. 집주인은 전입신고를 함께하면 전세보증금을 1000만원 깎아준다고 했다. 사회초년생인 그는 불안한 마음에 계약을 접고 다른 전셋집을 구하고 있다. 박모씨는 “최근 전셋집 열 군데를 돌아다녔는데 그중 집주인 절반이 전입신고를 요구했다”고 말했다.
서울 아파트 전세시장에서 집주인의 위장전입 사례가 늘고 있다. 정부 대책에 따라 양도세 비과세 요건에 실거주 요건이 강화되면서 ‘꼼수 전입’으로 세금을 아끼기 위해서다. 현장조사 외에 이 같은 편법을 적발할 길이 없어 정부 감시가 소홀하다는 지적도 나온다.
양도세 절세를 위한 집주인의 위장전입 사례는 다양하다. 집주인이 동거인(세대원)으로 전입신고를 하는 방법이 대표적이다. 집주인들은 전세 신규 계약이나 재계약할 때 이 같은 조건을 내건다. 대신 집주인은 전세보증금을 시세보다 일부 낮춰준다. 일부 집주인은 조건을 거부하면 “다른 세입자를 구하겠다”고 엄포를 놓기도 한다. 세입자의 전입신고를 아예 못하게 하는 집주인도 있다. 실거주는 세입자가 하되 전입신고는 집주인이 하는 식이다. 신혼집을 구하고 있는 직장인 윤모씨(31)는 “중개업소까지 나서 위장전입 조건이 달린 전세 매물을 소개한 적도 있다”고 했다.
집주인 위장전입은 양도세 절세를 위한 편법이다. 정부는 2017년 ‘8·2 대책’에서 1가구 1주택자도 2년 이상 거주해야 양도세를 면제받게 했다. 2018년 ‘9·13 대책’에서는 장기보유특별공제 요건에 2년 실거주 요건이 추가됐다. 지난해 ‘12·16 대책’은 거주 기간 1년마다 8% 깎아주던 양도세를 보유분 4%, 거주분 4%로 나눴다.
실거주 여부에 따라 양도세는 수천만원까지 차이 난다. 10년 보유, 5년 거주한 집을 팔아 양도차익 10억원을 얻었다면, 양도세가 2273만원에서 6325만원으로 늘어난다. 우병탁 신한은행 팀장은 “정부 정책 변화로 양도세 비과세 요건이 까다로워지면서 최근 실거주 관련 절세 문의가 늘었다”고 설명했다.
최근 전세 매물이 품귀를 빚는 탓에 세입자들은 마지못해 집주인 요구를 따르는 분위기다. 국민은행에 따르면 지난달 서울 전세수급지수는 160.8이다. 균형 상태면 100, 수치가 높을수록 공급 부족을 뜻한다. 서울 아현동 J공인 관계자는 “요즘처럼 전세 매물이 귀한 상황에서는 세입자들이 집주인 눈치를 볼 수밖에 없다”고 했다.
위장전입은 주민등록법 위반으로 최대 징역 3년 이하다. 하지만 실제 처벌받는 경우는 드물다. 정충진 법무법인 열린 변호사는 “전입신고할 때마다 일일이 현장조사를 나갈 주민센터 인력이 부족한 탓에 적발이 쉽지 않다”고 했다. 국토부 관계자는 “현재 집주인을 위장전입(주민등록법 위반) 외에 처벌할 방법은 없다”며 “임대차 신고 의무화 법률 개정안이 입법되면 집주인과 중개인 처벌이 가능하다”고 말했다.
유통기한 지난 쌍화차, 외국인 몰리는 맛집….부동산 투자자와 실수요자 사이에서 다양한 부동산 신조어가 확산하고 있다. 정부가 부동산시장 안정화를 위해 인터넷상의 집값담합 등 불법행위를 단속한다고 나서면서다. 부동산정보를 공유하던 카카오톡 채팅방들이 이름을 바꾸거나 아예 비공개 전환하는 사례도 늘고 있다.2일 관련 업계에 따르면 ‘유통기한 지난 쌍화차’는 쌍용건설이 시공하는 쌍용플래티넘(쌍화차)의 분양권 전매제한(유통기한)이 풀린다는 뜻이다. 정부가 지난달 24일부터 유튜브 등 온라인 공간에서의 비등록 중개행위와 표시광고법 위반, 집값담합 등에 대한 점검을 시작하면서 생긴 은어다. 자이는 ‘지에스칼텍스’로, 래미안은 ‘에버랜드’로, 푸르지오는 ‘푸르뎅뎅’으로 통한다. 아파트는 ‘맛집’, 전매제한은 ‘유통기한’, 외지 투자자는 ‘외국인’, 상승은 ‘제철’ 등으로 부르고 있다. ‘인천 부평 지에스칼텍스에 외국인이 몰리고 있다’는 말을 풀이하면 부평 자이에 외지인들이 많이 투자한다는 뜻이 된다.국토교통부는 유튜브, 인터넷 카페 등을 통해 활동하는 ‘스타강사’의 무등록 부동산 중개, 탈세 등 불법 행위에 대한 단속을 시작했다. 업다운 계약, 청약통장 불법거래 등에 대한 점검 수위를 높이면서 개인들이 대화하는 SNS까지 들여다보겠다고 나섰다. 온라인을 통한 집값담합 행위를 ‘검열’하겠다는 것이다.카카오톡에서 시장정보를 교류하던 지역 채팅방들은 분위기가 얼어붙었다. 단속 대상이 될지도 모른다는 우려에서다. 검색을 통해 대응반이 들어올 수 없도록 단체방 이름을 바꾸거나 아예 비공개 전환하는 곳도 있다. 용산구의 한 채팅방은 이름을 ‘이태원클라쓰’로, 강남구는 ‘강남구 교육정보 공유방’, 목동은 ‘소기르고 양치는 방’으로 변경했다.유명 부동산 블로거들도 아예 블로그 운영을 중단하거나 성격을 바꿨다. 5만 명의 이웃을 보유한 부동산 전문가 A씨는 “지금 시국에 부동산 블로그를 유지한다는 게 참 어렵고 위험하다”며 “많은 분을 떠나보내야겠지만 일기장 성격으로 바꾸기로 했다”고 공지했다. 인기 블로거 B씨도 무료로 부동산 정보를 제공하던 밴드모임을 비공개로 전환했다.지나친 통제로 공포 분위기를 조성하는 것 아니냐는 불만도 나온다. 1800명 규모인 강남구 부동산방에 참여하는 정모씨는 “순수하게 부동산 정보나 뉴스를 공유하는 모임인데 카톡방까지 들여다보겠다고 하니 괜히 위축되는 분위기”라고 말했다. 한 운영진은 “특정 단지 입주민들이 모여 시세를 담합하는 건 문제가 있겠지만 국민의 소통창구를 무작위로 보겠다는 것은 사실상 사찰 수준”이라고 주장했다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
오는 9월 입주 예정인 서울 강남구 ‘개포래미안포레스트’(개포시영 재건축)에서 지하주차장 설계를 두고 논란이 일고 있다. 도로 하나를 사이에 두고 나뉜 A블록과 B블록의 지하주차장 대수가 다르기 때문이다. 같은 단지 내 가구당 주차대수가 다른 데다 이에 따른 집값 차이도 벌어져 입주민 간 형평성 문제가 불거지고 있다.16일 정비업계에 따르면 개포래미안포레스트는 사업 블록별로 지하주차장 규모가 다르게 설계됐다. 도로(언주로21) 하나를 두고 A블록은 101~125동, B블록은 126~131동으로 구성돼 있다. 가구 수는 각각 1892가구, 404가구다.가구당 주차대수가 다르다. A블록은 전체 주차대수가 3390대로 가구당 1.79대다. B블록은 549대로 1.36대에 그친다.그동안 조합원 사이에서 B블록 지하주차장을 늘려야 한다는 논의가 지속적으로 있었다. 그러나 설계변경에 따른 공기 지연이 우려된다는 이유로 번번이 무산됐다. 지난해 11월 열린 임시 총회에서도 B블록 지하주차장 증설에 관한 안건은 부결됐다. 당시 상정된 7개 안건 중 유일하게 부결된 안건이었다.블록별로 지반 특성이 다른 게 B블록의 주차대수가 상대적으로 적은 이유다. 당초 사업시행계획에도 주차장 면적은 다르게 설계됐다. 한 대형 건설사 관계자는 “지하에 암반이 있거나 깊고 넓게 파기 어려운 땅이면 지하주차장 설계가 다를 수 있다”고 설명했다.주차대수 차이 등의 영향으로 집값도 벌어지고 있다. B블록은 대부분 전용 59㎡로 구성됐다. 2017년 9월 10억~11억원에 분양했다. A블록에 있는 전용 59㎡도 분양가격은 비슷했지만 호가에서 수천만원 차이가 나고 있다. 인근 J공인 관계자는 “비슷한 조망과 층수라면 역이 가깝고 주차장이 넉넉한 A블록에 대한 선호가 높아 전용 59㎡ 기준 5000만원가량 차이 난다”고 설명했다.조합은 B블록 지하주차장 지하 1~3층의 주차 배열을 조절해 주차대수를 38대 늘리는 안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 조합 관계자는 “입주 후 입주자대표회의를 통해 주차대수를 조정해 동별로 주차장 이용에 차질이 없도록 하겠다”고 말했다.양길성 기자 vertigo@hankyung.com
서울 아파트 가격이 크게 상승한 데다 세율까지 올라 매수자들의 거래세 부담이 작년보다 커졌다는 분석이 나오고 있다. 정부가 올해부터 주택 취득세율을 조정했는데, 취득 가격이 7억5000만원보다 높으면 작년보다 더 많은 세금을 내야 하기 때문이다. 최근 서울 아파트 매매가는 중위가격이 9억원을 넘을 정도로 상승했다. 매매가, 보유세, 거래세 등 각종 부담이 전방위적으로 상승하면서 실수요자들이 체감하는 ‘서울 아파트의 벽’이 더 높아졌다는 우려의 목소리가 커지고 있다.9일 정부와 세무업계에 따르면 정부는 올 1월 1일부터 6억원 초과 9억원 이하 주택 취득세율을 기존 취득가액의 2%에서 세분화했다. 주택 가격에 따라 최저 1%에서 최대 3%까지 조정한 것이다. 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 기존 세율을 유지했다.이에 따라 올해부터는 6억~9억원 구간에서 매입 가격이 100만원 늘어날 때마다 세율도 0.0066%포인트씩 함께 오른다. 원종훈 국민은행 WM투자자문부장(세무사)은 “7억5000만원보다 낮은 금액은 1~2%의 세율이 적용돼 취득세 부담이 감소한다”며 “반대로 이보다 높은 금액의 주택을 사면 2~3%의 세율이 적용돼 부담이 늘어난다”고 설명했다. 예를 들어 8억원짜리 아파트의 취득세는 지난해 1600만원에서 올해 1864만원으로 264만원(16.5%) 오른다. 매입가가 9억원이면 1800만원에서 2700만원으로 900만원(50.0%) 상승한다. 원 부장은 “올해 서울에서 85㎡ 초과 아파트를 9억원에 매입할 경우 농어촌특별세와 지방교육세를 포함한 총 취득 관련 세금은 3060만원”이라고 말했다.이번 취득세 개편으로 서울 아파트 취득세 부담은 더욱 커졌다. 설상가상으로 지난달 말 국민은행이 산출하는 서울 아파트 중위가격이 9억1216만원으로 9억원을 넘어섰다. 서울 시내 아파트 절반 이상이 9억원보다 비싸다는 의미다. 정부 측 기관인 한국감정원의 서울 아파트 중위가격도 8억3920만원이다. 업계 관계자는 “12·16 부동산 대책 여파로 서울 집값 상승세가 6억~9억원대에 쏠려 있어 실수요자들 부담이 커졌다”고 설명했다.이달 입주하는 아파트 분양가도 상당수가 7억5000만원을 넘는다. 오는 21일 입주하는 서울 마포구 신촌그랑자이의 경우 전용면적 84㎡ 분양가가 7억6000만~8억2000만원이었다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울 아파트는 매매가, 공시가가 상승하면서 보유세, 양도세, 취득세 등 관련 세금도 큰 폭으로 올랐다”며 “실수요자를 위한 부담 완화 방안 검토가 필요하다”고 지적했다.최진석 기자 iskra@hankyung.com