서울 아파트 중간가격이 ‘고가주택’으로 분류되는 9억원을 넘어섰다. ‘실거래가 9억원 주택’을 보유하면 세금을 내거나 대출을 받을 때 각종 규제를 적용받는다. 서울 중위가격이 상승하고 있음에도 고가주택 기준은 제자리에 머물러 있어 기준 현실화에 대한 논란이 거세질 전망이다.서울 아파트 3년 새 50% 상승30일 국민은행 월간 주택가격동향에 따르면 이달(12월 17일~1월 13일) 서울 아파트 중위가격은 9억1216만원으로 집계됐다. 이 통계가 집계되기 시작한 2008년 12월 이후 처음으로 9억원을 넘겼다. 중위가격은 주택 매매가격을 비싼 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격을 말한다. 상승장 혹은 하락장 여부에 따라 왜곡이 발생할 수 있는 평균가격에 비해 시세 흐름을 판단하는 데 적합하다는 평가를 받는다.이 가격은 문재인 정부 들어 계단식으로 뛰었다. 정부 출범(2017년 5월) 첫해 초 5억9585만원 수준이었던 중위가격은 2018년 1월 7억500만원, 지난해 1월에는 8억4025만원으로 올랐다. 최근 3년간 상승률이 53%에 이른다. 2018년 발표된 ‘9·13 부동산 대책’ 여파로 그해 11월부터 지난해 4월까지 가격이 내려갔지만, 5월부터 반등해 꾸준히 오름세를 유지하고 있다.전문가들은 정부의 대출 규제가 본격화되면서 15억원 초과 고가주택의 상승세는 꺾인 반면 9억원 이하 중저가 주택의 호가가 뛰는 등 일부 풍선효과가 나타난 영향이 상당 부분 작용했다고 분석했다. 정부가 작년 말 내놓은 12·16 부동산 대책은 15억원 초과 주택에 대한 대출을 전면 금지하고 9억원 초과 시 대출을 축소(40%→20%)하는 것이 핵심이다.대출 규제에도 지난 한 달간 신길동 보라매SK뷰 전용 84㎡(13억7000만원), 신월동 신정뉴타운 아이파크위브 전용 84㎡(9억6000만원) 등 비강남권 신축을 중심으로 10건 이상의 신고가 거래가 나왔다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “강남권에서도 9억원을 밑돌던 초소형이 9억원으로 오르는 현상이 나타나고 있다”고 말했다.정부가 기준으로 삼는 한국감정원 통계도 여전히 상승세를 유지하고 있다. 한국감정원이 이날 발표한 주간 동향에 따르면 이번주(27일 기준) 서울은 전주 대비 0.02% 올랐다. 대책 발표 후 매주 상승폭이 줄고 있지만 31주 연속 상승세를 이어갔다. 지난해 하락 전환한 강남3구(강남·서초·송파)가 하락폭을 키운 반면 구로(0.08%) 강북(0.06%) 마포(0.05%) 등은 상승세를 유지했다.서울 유주택자 절반이 규제 대상서울 아파트 중위가격 9억원 돌파로 고가주택 기준에 대한 적정성 논란이 다시 불붙을 전망이다. 국민은행 조사가 표본조사방식이기는 하지만 서울 아파트의 절반이 고가주택이 된 셈이기 때문이다. 고가주택 기준은 2008년부터 12년째 요지부동이다. 당시 중위가격은 4억8084만원(2008년 12월)에 불과했다. 그동안 중위가격이 두 배 가까이 뛰었지만 정부는 고가주택 기준을 고수하고 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 “10년 전에 고가주택이 전체의 10%에 불과했지만 지금은 지나치게 많은 주택이 고가로 분류돼 정부의 규제를 받고 있다”며 “제도의 취지에 맞게 기준 상향을 검토해야 한다”고 말했다.고가주택으로 분류되면 조세, 대출 등에서 다양한 규제를 적용받아 불리하다. 1가구 1주택이라도 9억원 초과분에 대해서는 비과세를 적용받을 수 없다. 취득세도 높다. 9억원 이상 주택은 취득세가 주택가격의 3.3%로 6억~9억원 사이 집(2.2%)보다 1.1%포인트 높다. 서울 등 규제지역에서는 주택담보인정비율(LTV) 규제를 받는다. 9억원 초과 주택을 보유하거나 매수하는 전세 세입자는 전세대출이 금지되고 기존에 받은 돈도 회수된다. 종합부동산세는 시세가 아닌 공시가격(1주택 9억원, 2주택 이상 6억원)이 기준이긴 하지만, 정부가 공시가격 현실화를 추진하고 있어 과세 대상자가 늘어날 수밖에 없는 구조다.정부는 조세형평성 차원에서 고가주택 기준완화를 고려하지 않는 상황이다. 서울 아파트 중위가격은 9억원이 넘지만 단독주택과 연립주택을 포함한 전체 주택의 중위가격은 아직 6억원대다. 전국 아파트 중위가격은 4억원을 밑돈다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
지난해 서울 아파트 시장에서 30대 매매량이 가장 많은 것으로 나타났다. 청약 가점제 확대로 당첨이 어려워진 30대 청약 포기자들이 기존 물량 매입에 나선 것이다.24일 국토교통부와 한국감정원 집계의 조사 결과에 따르면 지난해 서울 아파트 매매 거래 건수는 7만1734건으로 30대가 28.8%인 2만691건을 매입했다. 전 연령대 통틀어 가장 많은 건수다. 이는 기존 1등 40대(2만562건)를 근소하게 앞선 것이면서 50대(1만3911건)를 압도했다.전문가들은 가점제 대상 아파트 확대로 30대가 청약시장에서 소외된 게 원인이라고 분석한다. 새 아파트 청약 가능성이 낮아지자 기존 주택 매입에 나선 것이다.실제 지난해 서울 인기 지역 아파트 청약 가점은 최하점이 50~60점을 웃돌았다. 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 30대의 당첨 가능성은 낮아진 상황이다.맞벌이 부부 증가로 30대의 소득 수준이 높아진 상황에서 생애 첫 주택구입으로 대출 규제가 덜한 경우도 많아 기존 아파트 구매로 눈을 돌린 것이란 분석도 있다.성동구의 30대 매입 비중이 36.1%로 가장 많았고 동작구 35.1%, 영등포구 34.7%, 마포구 34.3%, 강서구 33.7%, 성북구 32.9%, 서대문구 32.4% 등이 뒤를 이었다.반면 고가주택이 밀집한 강남 3구는 40대 매입 비중이 압도적으로 높았다. 학군 수요가 많은 양천구도 40대 매입 비중이 38.2%로 두 번째로 높았다. 광진구(33.1%), 노원구(30.9%), 용산구(28.1%) 등도 40대 구입 비중이 높았다. 전국 아파트 기준으로는 40대의 매입 비중이 28.7%로 가장 높았고 30대(24.0%), 50대(21.1%), 60대(11.6%) 등이 뒤를 이었다.윤진우 한경닷컴 기자 jiinwoo@hankyung.com기사제보 및 보도자료 newsinfo@hankyung.com
작년 하반기 기준 평균 3억7319만원 올라서울의 입주 1년 미만 새 아파트의 실거래가 가격이 지난해 하반기 기준으로 분양가 대비 평균 45% 이상 올랐다는 집계가 나왔다.13일 직방이 지난해 하반기 입주 1년 미만 아파트를 상대로 분양가와 매매 실거래가를 비교한 결과 서울은 분양가 대비 실거래가가 평균 3억7천319만원 올라 상승액으로 전국에서 가장 높았다.분양가 대비 실거래가 상승률은 세종(45.38%) 다음으로 높은 평균 45.32%를 기록했다.세종시는 분양가 대비 실거래가 상승액은 1억4천48만원으로 서울보다 작지만 상승률은 전국에서 가장 높았다.전국적으로는 작년 하반기 입주 1년 미만의 아파트의 거래가격이 분양가 대비 6천812만원(12.73%) 높았다.이런 상승 폭은 지난해 상반기(3천391만원)와 2018년 하반기(3천770만원)에 비해서도 3천만원 이상 높아진 것이라그 직방은 전했다.신축과 분양 아파트에 대한 수요자의 선호도가 높아지며 분양가 대비 상승폭이 커지는 것으로 풀이된다.권역별로는 수도권이 분양가 대비 평균 1억2천857만원(20.22%), 지방이 분양가 대비 2천424만원(7.28%) 상승했다.지방은 청약시장 호황이 이어진 대구, 광주, 대전, 세종을 중심으로 상승 폭이 컸다.서울을 제외한 지방에서 분양가 대비 실거래가가 1억원 이상 상승한 지역은 대구(1억4천240만원), 세종(1억4천48만원), 광주(1억287만원)였다.대전은 8천869만원 상승해 다섯 번째로 높은 상승 폭을 기록했다.반면 경남(-703만원), 경북(-204만원), 충북(-70만원)은 지난해 하반기 분양가 대비 실거래가가 하락한 것으로 조사됐다.올해도 신규 아파트의 거래 가격은 상승세가 이어질 전망이다.올해 입주하는 아파트 가운데 60% 이상이 분양가가 상대적으로 낮았던 2016∼2017년에 분양됐기 때문이다.다만 분양가상한제 시행 이후 분양가 인하 효과가 실제 거래가격 인하로 이어진다면 가격 상승 폭은 제한적일 것으로 직방은 예상했다./연합뉴스
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