[부동산을 흔드는 손] ④ "사이버공간이 시장과열 진원지"…커지는 규제론

스타강사·카페 등 '부동산 인플루언서' 폐해 커지자 일각 "제재해야" 주장
"표현의 자유, 처벌 쉽지 않아" 반박도, 정부는 "예의주시"…전문가 "자정노력 필요"

유튜브를 비롯한 SNS(사회관계망서비스) 공간이 부동산 투자 열풍의 진원지가 되고 있는 현상에 대해 정부와 전문가들은 우려스러운 눈으로 바라보고 있다.

미디어 환경 변화로 유튜브 등 SNS 영향력 확대는 사회 전반의 공통된 현상이지만 부동산이 가진 특수성 때문에 시장에 미치는 부정적인 요인들을 걱정하지 않을 수 없다는 것이다.

일부 전문가들 사이에서는 유튜버나 스타 강사, 부동산 카페 운영자들과 같은 '부동산 인플루언서(influencer)'들의 과도한 투기 조장 등 시장 교란 행위에 대해 일정 부분 규제가 필요하다는 주장까지 나오고 있다.

◇ 유튜브 시대, 한국인 특유의 군중심리와 맞물려 급팽창
개인 유튜버, 부동산 투자고수, 스타 강사 등이 부동산 시장을 급속도로 장악하게 된 배경은 뭘까.

가장 근본적인 이유는 미디어 환경의 변화다.

KT그룹의 디지털 미디어렙 나스미디어가 지난해 발표한 '2019 인터넷 이용자 조사(NPR)' 결과를 보면 동영상 서비스 이용자 중 82.6%가 1인 방송을 시청한 경험이 있고, 1인 방송 시청 플랫폼으로는 유튜브가 90.6%의 압도적인 비중을 차지했다.

유튜브를 활용한 검색 이용률도 60%로 네이버(92.4%)에 이어 두 번째로 높았다.

과거 텍스트를 통한 정보의 취득 방법이 유튜브 동영상으로 옮겨가면서 유튜브 전문가들의 말이 절대적인 영향력을 과시하게 된 것이다.

말은 글보다 설득력이 뛰어나다.

원광대 교육학과 정문주 교수는 "현재 부동산 시장에 급속하게 유입되는 20·30대는 디지털 노마드(Digital Nomad)를 뛰어넘는 디지털 네이티브(Digital Native) 세대로 유튜브 등의 디지털 공간이 그들에게는 곧 일상"이라며 "이들은 부동산을 포함한 모든 정보를 유튜브 등 SNS를 통해 취득하는데, 이는 곧 검증되지 않은 무분별한 정보에 무방비로 노출돼 있다는 의미이기도 하다"고 말했다.

학계에서는 한국인 특유의 군중심리와 도박 기질이 전파력 빠른 유튜브 등 SNS와 만나면서 거대한 화학작용을 일으켰다고 분석한다.

아주대 경영학과 김도영 교수는 논문 '위험 감수성에 따른 문화적 차이(2010)'에서 한국인은 집단에 소속될수록 위험 감수 성향이 강해진다고 발표했다.

혼자 의사결정을 해야 할 때는 안전한 선택을 하지만 집단 내에 속하면 한국 남성은 호주 남성 집단보다 약 1.2배, 한국 여성들은 호주 여성보다 약 3배가량 위험 감수성이 커진다는 것이다.

원광대 정문주 교수는 "국내에서 이상 과열 현상을 보였던 비트코인 열풍만 봐도 한국인의 집단적 사고와 위험 감수 성향은 상당한 수준"이라며 "유튜브나 부동산 카페와 같은 대중적인 공간에서 부동산 고수, 스타강사 등의 말을 큰 의심없이 믿고 따르는 성향도 한국인이 월등히 높다"고 말했다.

일관성없는 정부 정책도 문제로 지적된다.

정권에 따라 규제 강화·완화를 반복하면서 시장에 불신을 안겼다는 것이다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "정부가 규제만 하면 집값이 뛴다는 '규제의 역설', '학습효과'의 의미를 곱씹어 볼 필요가 있다"며 "기본적으로 투자자들은 부동산 가격이 계속 오르기 바라는 속성이 있고, SNS 속 유튜브 강사나 투자 고수들은 이런 점을 영리하게 이용하기 때문에 정부 말(대책)보다는 '고수'들의 달콤한 유혹을 더 믿고 따르게 되는 것"이라고 진단했다.

진보학자들은 부동산에서 발생하는 과도한 불로소득에서 근본적인 문제를 찾는다.

서울대 지리학과 김용창 교수는 "자본주의 경제 체제가 발전할수록 재산권의 가치는 상승할 수밖에 없고, 노동소득보다는 편한 불로소득을 쫓게 된다"며 "백해무익한 부동산 불로소득이 인정되고, 사회 전반에 걸쳐 로또 당첨을 바라는 심리가 만연하면서 유명 투자 고수나 유튜버들이 이를 공략하고 부추기는 부작용이 나타나고 있다"고 분석했다.

◇ 전문가 "시장 교란 행위 규제 필요" vs "표현의 자유 침해, 처벌은 과잉" 의견 팽팽
이 때문에 요즘 전문가들 사이에서는 SNS상에서 벌어지는 과도한 시장 교란 행위에 대한 규제 여부를 놓고 논란이 뜨겁다.

일각에서는 최근 집값 상승을 부추기는 원인이 수급 문제나 저금리, 유동성 등 경제 요인보다 스타강사나 부동산 고수들의 주관적인 입김이 더 크게 작용한다고 보고 제재를 검토해야 한다고 말한다.

소비자들이 스스로 정보의 옳고 그름을 스스로 판단하기는 어려운 만큼 부작용을 최소화하기 위한 일정 부분의 정부 개입이 필요하다는 것이다.

교수·연구자들의 모임인 부동산경영학회는 최근 국토교통부에 제출한 '부동산 거래단계별 시장질서 확립 및 정보연계 방안에 관한 연구 용역보고서'에서 갭투자 등 부동산 투기를 부추기는 부동산 전문가의 행위에 대한 규제가 필요하다고 주장했다.

학회는 "일반인을 상대로 부동산 매물 홍보나 추천이 포함되는 강의를 할 경우 부동산 전문가나 강사들의 경력과 이력, 강사료 및 제공자 등에 대한 정보를 상세히 공개하고 관련 모니터링도 강화해야 한다"고 정부에 제안했다.

허위 정보 등으로 손해를 끼친 전문가에는 징벌적 손해배상 책임 제도도 도입할 필요가 있다고 했다.

이 연구에 참여한 경인여대 경영학과 서진형 교수는 "자유경제 체제하에서 정부가 직접 사유 재산과 투자 활동에 개입하기 어렵지만, 다른 재화와 달리 주택·토지 등 부동산에는 공익성이 있다는 점을 간과해선 안 된다"며 "과도하게 시장을 교란하고 소비자들에게 재산상의 손해가 발생할 수 있는 투자 알선 행위에 대해 제재가 필요한 시점"이라고 말했다.

서 교수는 "합리적 선택을 현저히 그르칠 가능성이 있거나 공정한 거래 질서를 해치는 경우 표시·광고의 공정화에 관한 법률에 관련 기준을 포함할 수 있고, 나아가 처벌 규정도 만들 수 있을 것"이라고 설명했다.

민간 건설사들의 모임인 대한주택건설협회 산하 주택산업연구원도 최근 주택시장 전망 보고서에 이례적으로 유튜브 등 SNS상의 시장 왜곡 행위에 대해 대책 마련이 필요하다고 적었다.

온라인 정보 매체에 대해서도 윤리 규정을 포함한 일정 부분의 규제가 필요하다는 것이다.

연구원 김덕례 주택정책실장은 "20·30대의 부동산 시장 진입과 더불어 유튜브 등 온라인 정보력이 확대되고 무분별한 정보가 범람하면서 정보의 비대칭성, 시장왜곡 현상이 심화되고 있다"며 "이로 인해 정부 정책이 무력화되고, 강도높은 규제를 유발하면서 정부와 소비자 모두를 피해자로 만든다"고 주장했다.

LH 토지주택연구원 진미윤 박사는 "주가 조작이나 덤핑, 가격 담합, 농산물 사재기에 대해 법적 처벌 기준이 있듯이 부동산도 자신의 영향력을 이용해 물건을 찍어주며 투기를 조장하고 가격을 조작하는 행위에 대한 처벌기준이 필요하다"며 "실효성 있는 규제 방안을 마련해야 한다"고 했다.

한국인터넷자율정책기구(KISO)가 시행하는 허위 매물 신고 제도처럼 과도하게 투자를 부추기는 전문가나 게시물에 대해 자율적인 신고 제도를 도입해야 한다는 의견도 나온다.

지속적인 모니터링을 통해 허위, 사기성이 명백한 경우 경고 신호를 보내고 심각한 문제에 대해서는 고발 시스템을 갖추자는 것이다.

그러나 유튜브나 부동산 카페 등 방대한 사이버 공간에서 벌어지는 자유로운 의사소통을 규제하는 것은 '과도한 개입'이라고 보는 부정적 의견도 많다.

SNS에 넘쳐나는 수많은 정보 가운데 유독 부동산에 대해서만 규제나 처벌을 가하기도 어렵다는 것이다.

건국대 부동산학과 이현석 교수는 "유튜브 등 사이버 공간은 개인의 다양한 목소리를 내는 곳인데 규제가 바람직한지 의문"이라며 "명백한 불법 행위가 아닌 이상 제재할 근거가 마땅찮고, 스타강사 등이 추천하는 매물이 투자가치가 있는지 없는지 판단하기도 모호할 것"이라고 말했다.

한양사이버대 디지털건축도시공학과 지규현 교수도 "돈을 따라 투자자들이 자연스럽게 움직이는 현상에 대해 정부가 일일이 막고 개입할 수는 없다"는 입장이다.

지 교수는 "부동산 고수들의 투자 선동·교란 행위는 집값이 하락하면 자연스럽게 사라지는 것"이라며 "정부가 이 문제에 과잉 대응하기보다는 임대주택을 꾸준히 공급하고 저소득층을 위한 주거복지를 확대하는 것이 급선무"라고 조언했다.

다만 시장에 미치는 부정적인 영향을 고려해 '부동산 인플루언서' 스스로의 자정 노력이 필요하다는 것은 전문가들의 공통된 의견이다.

단국대 도시계획부동산학과 김호철 교수는 "부동산은 한정된 재화로 국가 경제에 미치는 영향을 고려할 때 시장 참여자 스스로의 윤리와 도덕성을 요구한다"며 "SNS 주체의 일탈행위에 대한 규제 여부는 앞으로 전문가들의 심도있는 논의와 사회적 합의를 거쳐 결정해야 할 것"이라고 말했다.

부동산 정책 주무부처인 국토교통부는 일단 중개업소나 아파트 주민들이 짜고 집값을 올리는 것을 막기 위해 이달 21일부터 집값 담합 행위를 특별사법경찰의 수사 대상에 포함하고 적발시 형사 처벌하기로 했다.

그러나 유튜브 등 SNS상의 시장 교란 행위에 대해서는 일단 지켜보는 분위기다.

국토부 관계자는 "SNS상에서 일부 전문가들의 시장 선동 행위를 잘 알고 있고, 상황을 예의주시하고 있다"며 "정부가 당장 나서서 대응할 계획은 없으나 사회적 논의가 필요한 부분인지 판단해보겠다"고 말했다.

/연합뉴스