◆서울 강남 역세권 대로변 신축 빌딩=대지 330㎡, 연면적 2800㎡의 전면이 넓은 13층 건물. 유동인구 풍부한 곳으로 전 층 공실 없이 임대 중. 급매가 270억원. 02-6428-5500 강남 시너지 최학성
◆서울 강남구 역세권 대로변 빌딩=역삼역 도보 3분 거리 대지 605㎡, 연면적 2430㎡의 7층 건물. 주차 18대. 보증금 6억원, 월세 4300만원. 입지 여건이 좋아 투자성 기대되는 시세 이하 급매물. 110억원. 02-556-8003 강남 프리엠에셋 박세민
◆서울 서초구 역세권 사옥 및 근생 신축 부지=유동인구 풍부한 유명 먹자골목 이면 코너 대지 450㎡. 상업 및 주거·오피스상권 혼재지역. 신축 시 보증금 6억원, 월세 6000만원 이상 가능. 시세 이하 급매물. 83억원. 02-533-8335 강남 스카이빌딩 이기종
◆충남 천안시 역세권 수익형 신축 상가 빌딩(사진)=천안서부역 도보 8분 거리 상업지역 코너 대지 469㎡, 연면적 602㎡의 2층 전체 상가 건물. 외벽 4면 대리석 마감. 카페, 부동산 사무실 등으로 임대 완료. 보증금 1억원, 월세 720만원(관리비, VAT 별도). 안정적인 노후 대비 수익형. 17억원. 010-5737-8548 천안건물거래소
◆서울 동숭동 대학로 혜화역 역세권 꼬마빌딩=역 출구에서 100m 거리 CGV 대학로점 방향 먹자골목 초입 대지 110㎡, 연면적 163㎡의 2015년 신축 건물. 잔여 용적률이 있어 향후 리모델링하거나 신축하기에 유리. 수익률 3.6%. 향후 임대료 조정할 수 있어 4%대 수익률 가능. 항시 유동인구 풍부. 26억원. 02-565-8531 강남 탑빌딩 임양래
◆대전 서구 괴정동 코너 상가주택(사진)=대지 330㎡, 연면적 588㎡의 상가주택. E/V. 2016년 준공. 총 15가구. 보증금 8억6000만원, 융자 5억1000만원, 실투자 7000만원, 이자 공제 후 순수익 월 82만원, 수익률 15%. 롯데백화점 인근. 14억3000만원. 042-533-7792 서구 미래공인 임정미
◆경기 성남시 고등지구 근생 주차장 부지=아파트·지식산업센터 밀집지역 4차선 도로 3면 코너 근린생활시설 및 주차장 부지 500㎡. 카페, 슈퍼마켓, 골프매장, 병원, 물류창고 부지로 활용할 수 있는 나대지. 융자 가능. 향후 투자가치 기대. 22억원. 02-556-1931 강남 하나공인 이재호
◆경북 구미시 수익형 코너 상가건물(사진)=SK, LG, 스마트산업단지 지정 지역 인근 10m*10m 코너 대지 450㎡, 연면적 510㎡의 상가건물. 총 7개 점포를 피자전문점, 편의점, 헤어샵, 포차 등 생활밀착형 업종으로 임대 완료. 인수가 3억원대, 월세 435만원. 스마트산업단지 등 대규모 투자에 따른 수혜 기대. 희소성 있는 매물. 054-472-2230 대표공인 김진철
높이 4층 남짓의 점포겸용 주택이 모여 ‘위례 카페골목’으로 불리는 경기 성남 위례신도시 위례서일로. 28일 찾아간 이곳은 인적을 찾기 힘들었다. 대로와 맞닿은 점포는 대부분 상가가 들어서 있지만 안쪽 골목은 곳곳에 ‘임대 문의’ 포스터가 붙어 있었다. 1층 상가 네 곳이 연이어 비어 있고, 전망이 훌륭한 창곡천수변공원과 마주한 상가 중 세 곳도 주인을 찾고 있었다. 창곡동 A공인 관계자는 “연 10%대 수익률을 기대하고 건물주들이 비싸게 용지를 매입해 건물을 올렸지만 경기 불황으로 임차인 찾기가 어려워지면서 손실이 막대하다”고 전했다.수익형 부동산으로 인기를 모았던 점포겸용 단독주택 시장에 한파가 몰아치고 있다. 온라인 쇼핑몰이 크게 늘어난 데다 상가 개발이 넘쳐나면서 좀처럼 맥을 못 추고 있다.수익률 하락…10%→2%점포겸용 단독주택은 소유주가 4층에 거주하면서 1층 상가와 2, 3층 주택을 임대해 수익을 낼 수 있어 지난 10년간 은퇴한 베이비붐 세대에 인기를 끌었다. LH(한국토지주택공사)가 2015년 제주 삼화지구에서 공급한 점포겸용 단독주택용지는 5142 대 1의 경쟁률을 나타냈다. 2016년 인천 영종하늘도시 내 토지 청약에서는 한 필지에 9204명이 몰리며 점포겸용 단독주택용지 사상 최고 경쟁률을 갈아치웠다.위례신도시 점포겸용 주택 용지도 2012년 입찰 당시 경쟁률이 수천 대 1에 달했다. 입찰 후 웃돈(프리미엄)도 4억원까지 붙었다. 하지만 인근 아파트 단지 내 상가가 입주를 시작하면서 상대적으로 접근성이 떨어지는 주택가 상권이 악화되고 있다. 창곡동의 D공인 관계자는 “이곳 상가들은 아파트 상가보다 먼저 자리잡아 상가 입주율과 이용률이 높았지만, 작년 하반기부터 임차인이 빠져나가고 있다”고 말했다.임대료도 내리는 추세다. J공인 관계자는 “공실 상가는 임차인이 원하는 대로 임대료 협상이 가능하다”고 말했다. 1층 점포 월세는 지난 2년 새 3.3㎡당 10만원에서 8만원으로 조정됐다. 2년 전 350만~400만원에 달했던 전용면적 66㎡ 규모의 상가 월세는 150만~180만원으로 내려가기도 했다. 위례 부동산업계에 따르면 공실률보다 수익률 하락이 더 큰 문제로 꼽히고 있다. 현재 점포겸용 주택의 수익률은 연 2.3~2.5%다. 2012년 분양 당시만 해도 업계의 예상 수익률이 연 10%를 넘었던 것에 비하면 대폭 하락했다.평택 고덕신도시 이주자택지 내에서도 점포겸용 주택이 완공된 지 몇 개월이 지나도록 공실 문제가 해결되지 않고 있다. 고덕신도시 K공인 관계자는 “지난해 2월 건물 대부분이 준공됐지만 여전히 공실이 있다”며 “주변 아파트 상가도 휑하고, 건물주가 직접 영업하는 게 아니면 세입자 찾기가 어렵다”고 전했다. 토지 분양 시 인기가 높았던 화성 동탄신도시 점포겸용 주택도 지난해부터 경매시장에서 매물로 종종 등장하고 있다. 경매업계 관계자는 “초기 임차는 맞췄지만 저렴한 임대료를 높이지 못하고, 대출이자를 감당하지 못하는 건물주가 늘어나고 있다”고 설명했다.임차인 외면에 세 부담도 급증부동산 전문가들은 경기 불황으로 신도시 상가 공실률이 높아지면서 점포겸용 주택도 타격을 받았다고 분석했다. 고준석 동국대 겸임교수는 “오프라인보다 온라인 매출이 많아지면서 점포겸용 주택에 들어설 수 있는 소점포가 줄어들고 있다”고 설명했다.그동안 점포겸용 주택에 낀 거품이 빠지면서 나타난 부작용이라는 지적도 있다. 상권분석 전문가인 김종율 보보스부동산연구소 대표는 “오를 때는 지역 상가 시세에 따라 점포겸용 주택도 가격이 같이 상승하지만 영업 환경이 나빠지면 지역 내 1급 입지만 장사가 잘된다”며 “상가는 입지가 중요한데 외곽의 점포겸용 주택을 비싸게 사는 것을 주의해야 한다”고 조언했다.2022년부터는 거래가가 9억원 넘는 고가 겸용 주택도 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못한다. 그동안 한 가구가 한 개 건물을 소유하며 해당 건물 주택 부분의 연면적이 상가 등 그 외 면적보다 클 경우, 전체를 주택으로 보고 1가구 1주택 비과세 및 장기특별보유공제 혜택을 줬다. 그러나 앞으로는 주택으로 쓰이는 부분에 대해서만 비과세가 적용되고 그 외 상가 등에는 세금이 매겨진다. 고 교수는 “점포겸용 주택의 세 부담이 많게는 열 배까지 늘어날 수 있다”고 전했다.윤아영/최다은 기자 youngmoney@hankyung.com
법원 경매시장에서 상가 오피스텔 등 수익형 부동산이 찬밥신세를 면치 못하고 있다. 아파트를 규제하면 수익형 부동산으로 돈이 몰리는 과거와는 다른 양상이다.27일 지지옥션에 따르면 지난달 16일 서울 장안동의 ‘태솔타워’(오피스텔)는 감정가(2억800만원)의 11%인 2316만원에 낙찰됐다. 지난 8일 서울 중구 ‘밀리오레 지하 2층’ 상가는 10회 유찰을 거쳐 감정가(7500만원)의 11% 수준인 820만원에 매각됐다. 지난달 4일 중구 ‘굿모닝시티쇼핑몰’(5층)은 아홉 번 유찰 끝에 감정가(5200만원)의 14% 수준인 711만원에 주인을 만났다.지지옥션에 따르면 작년 전국 수익형 부동산의 낙찰가율(낙찰가를 감정가로 나눈 비율)은 65.93%에 그쳤다. 5년 만의 최저치다. 낙찰률(매각 건수를 경매 건수로 나눈 비율)은 24.15%를 기록해 2012년 이후 최저를 나타냈다.서울 수익형 부동산의 낙찰가율도 2018년(82.99%)에 비해 약 7%포인트 하락한 76%에 머물렀다. 경기침체, 온라인쇼핑 활성화 등의 영향이라고 전문가들은 설명했다.장근석 지지옥션 팀장은 “경매에 나온 물건 수가 10년 전에 비해 3분의 1 수준인 데도 낙찰가율과 낙찰률이 오르지 않고 있다”며 “상가 공실이 계속 늘어나는 추세이다 보니 투자자들이 몸을 사리고 있다”고 말했다.정부 규제에도 불구하고 서울 아파트 낙찰가율은 크게 떨어지지 않았다. 작년 서울 아파트 낙찰가율은 96.18%를 나타냈다. 2017년 97.37%, 2018년에는 102.74%였다. 지난달 23일 낙찰된 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용 84㎡의 감정가는 17억원이었지만 18억1799만원에 낙찰됐다. 일곱 명이 응찰했다. 지난달 19일 낙찰된 서초동 ‘서초삼풍’ 아파트 전용 165㎡도 감정가(25억4000만원)보다 높은 수준(26억1626만원)에서 새 주인을 만났다. 개포동 경남아파트 전용 182㎡도 감정가(23억4000만원)보다 매각가(23억7500만원)가 높았다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “수익형 부동산 투자자들이 상가 대신 소형 아파트를 선택하고 있다”며 “주거용은 월세 수입과 시세차익 두 마리 토끼를 잡을 수 있어 선호도가 더 높아질 것”이라고 말했다.배정철 기자 bjc@hankyung.com
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