부동산을 임대하는 경우 부가가치세와 종합소득세는 반드시 고려해야 하는 세금이다. 다만 주택을 임대하는 경우 면세로 구분해 부가가치세를 과세하지 않는다. 주택의 가격, 규모, 그리고 숫자에 상관없이 주택임대 용역은 부가가치세가 과세되지 않는다. 2018년까지는 종합소득세도 거의 신경 쓸 필요가 없었다. 주택 숫자와 상관없이 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우 종합소득세가 비과세였기 때문이다. 하지만 이제는 분위기가 조금 달라졌다. 지난해부터 소규모 주택임대소득에도 종합소득세를 내야 하기 때문이다. 지난해 귀속 주택임대소득은 올해 5월 31일까지 신고해야 하고, 사업장현황보고는 다음달 10일까지 해야 한다.
사업장현황보고를 기준으로 국세청은 소득세를 안내하기 때문에 5월에 종합소득세 확정신고를 수월하게 하려면 사업장현황보고를 하는 것이 좋을 것이다.
올해 이후에도 여전히 비과세되는 주택임대소득이 있다. 부부합산 기준으로 공시가격 9억원 이하 주택을 한 채만 보유하고, 해당 주택을 임대하는 경우 종합소득세가 과세되지 않는다. 이 경우 주택임대소득 크기를 불문하기 때문에 1년간 주택임대소득이 2000만원을 초과하더라도 종합소득세는 과세되지 않는다. 하지만 비과세 판단을 위한 주택 수는 본인이 거주하는 주택을 포함해 1주택이어야 한다. 그래서 주택임대소득이 비과세되려면 부부 기준으로 유일하게 보유하고 있는 한 채의 주택을 임대하고, 본인은 다른 주택을 임차해 거주해야 한다는 논리가 나온다. 물론 다가구주택의 경우 거주와 임대를 동시에 할 수 있기 때문에 1주택으로서 임대소득에 대해서 비과세를 받을 수 있을 것이다.
주택을 전세로 임대하거나 보증금을 일부 수령하는 경우는 보증금을 월세로 환산해 임대소득을 계산한다. 소득세법에서 정하는 정기예금 이자율(현행 연 2.1%)을 반영해 월세로 환산하는데, 이렇게 보증금을 월세로 환산해 임대소득을 계산하는 것을 간주임대료라고 한다.
단 부부 합산 3채(40㎡ 이하이고 전용면적 2억원 이하 주택은 제외) 이상 주택을 보유하고 있는 경우에만 간주임대료를 계산한다. 3채 이상이 돼 간주임대료를 계산하더라도 계산 결과가 생각보다 낮아서 종합소득세는 부담스럽지 않다. 보증금 합계에서 3억원을 차감한 금액에 60%와 정기예금이자율 2.1%를 곱해 계산하기 때문이다. 보증금의 합계가 10억원이라고 가정할 때 간주임대료는 882만원(10억원-3억원×60%×2.1%) 정도다. 월세 기준으로 환산하면 73만원(882만원/12개월) 수준으로 계산된다.
과세대상 주택임대소득이 아무리 작아도 지난해 귀속분부터는 종합소득세를 신고하고 납부해야 한다. 다만 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우 14% 단일세율로 분리과세가 가능하다. 분리과세가 된다는 것은 종합과세대상 다른 소득이 있어도 합산하지 않고, 14%의 세율로 납세의무를 종결시킬 수 있다는 것이다. 하지만 분리과세에도 합리적인 판단을 필요로 한다. 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우에도 본인 선택으로 종합과세를 적용할 수 있기 때문이다. 대부분 경우 분리과세가 유리하겠지만, 만약 다른 소득이 없거나, 적으면 오히려 종합과세를 선택하는 것이 유리할 수도 있다. 종합소득세의 최저 세율은 6%에서부터 시작하기 때문이다.
과세대상 주택임대소득이 있는 경우 올해부터 사업자등록은 필수다. 임대사업을 개시한 날부터 20일 이내에 사업자등록을 내야 한다. 만약 지난해 이전부터 사업자등록 없이 주택 임대를 시작했다면 지난 20일까지 사업자등록을 냈어야 한다. 사업자등록을 내지 않았다면 미등록 기간의 임대소득에 0.2%의 세율을 적용해 가산세를 부과한다. 임대를 개시하고도 여전히 사업자등록을 내지 않았다면 지금이라도 사업자등록을 내는 것이 좋다. 기간이 경과될수록 가산세 부담이 커지기 때문이다.
그런데 사업자등록을 임대주택등록과 혼동하는 경우가 있는 듯하다. 일반적으로 사업자등록은 세무서에 신청하는 것이고 임대주택등록은 구청이나 시청에 신청한다. 여기서 주의해야 할 점은 과세대상 주택임대소득이 있는 경우 사업자등록은 필수지만, 시청이나 구청에서 진행하는 임대주택등록은 선택이라는 것이다. 임대주택등록으로 세제상의 혜택을 받는 대가로 공공임대로서의 의무를 이행해야 하는 것이다. 법으로 정한 기간 동안 의무적으로 임대를 해야 하고, 임대료 상승에도 제약을 받는다.
시청이나 구청에 임대주택으로 등록하는 경우 주택임대소득에 대한 종합소득세도 감면된다. 장기임대주택(의무임대기간 8년)으로 등록하거나 단기임대주택(의무임대기간 4년)으로 등록한 경우 임대소득에 대한 종합소득세가 감면된다. 단기임대주택으로 등록한 경우에는 30%가 감면되고, 장기임대주택으로 등록하면 75%가 감면된다.
임대주택등록을 통한 종합소득세의 감면은 분리과세에도 동일한 기준으로 적용된다. 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우로서 14% 세율로 분리과세되는 경우에도 동일하게 감면을 받을 수 있다. 다만 몇가지 요건을 필요로 한다. 임대하는 주택이 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하여야 한다. 그리고 임대를 개시할 당시에 공시가격 6억원 이하여야 한다. 또한 임대보증금과 임대료 상승률이 5%를 초과하지 않아야 한다.
영등포역 뒷편 쪽방촌의 변신이 시작된다. 국토교통부와 서울시, 영등포구가 손잡고 공공임대주택사업을 진행, 주거·상업·복지타운으로 탈바꿈할 예정이다. 김현미 국토부 장관과 박원순 서울시장, 채현일 영등포구청장은 20일 서울 영등포역에서 열린 영등포 쪽방촌 주거환경 개선 및 도시 정비를 위한 공동주택사업 추진계획을 발표하고 이같이 밝혔다. 이날 사업시행자로 참여한 영등포구, 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH)는 '영등포 쪽방촌 정비'를 위한 MOU를 체결했고, 정비사업에는 무료급식·진료 등을 통해 쪽방 주민을 지원하고 있는 민간단체도 참여한다. 현재 영등포 쪽방촌에는 360여명이 거주 중이며, 월 평균 22만 원의 임대료를 내고도 단열, 단음, 난방 등이 취약하고 위생상태도 열악한 주거환경에 놓여있다. 현재 쪽방촌 3.3㎡ 단위 임대료는 월 10만∼20만원 수준으로 강남의 고급주택보다 높은 수준이다.그동안 쪽방문제 해결을 위한 리모델링 사업 등이 추진됐지만 노후도가 높아 효과가 미미했고, 쪽방 개량이 임대료 상승으로 이어져 기존 주민이 쫓겨나고 새로운 쪽방 주민이 유입되는 등 '빈곤의 악순환'이 계속됐다. 이와 관련 영등포구청은 쪽방 주민들의 주거환경 개선을 위해 쪽방촌 정비를 국토부에 건의했고, 국토교통부·서울시·영등포구·LH·SH는 TF를 구성해 '쪽방촌 정비 계획'을 구체화 했다.그 결과 영등포 쪽방촌 정비는 공공주택사업으로 추진된다. 쪽방은 철거하고 쪽방 일대 총 1만㎡ 부지에 쪽방 주민들이 재입주하는 공공임대주택과 분양주택 등 총 1만 2000호의 주택을 공급한다는 계획이다. 사업구역은 2개 블록으로, 복합시설 1에는 쪽방 주민들을 위한 영구임대주택 370호와 신혼부부 등 젊은 층을 위한 행복주택 220호를, 복합시설 2에는 분양주택 등 600호를 공급한다. 아울러 영구임대단지에는 쪽방 주민들의 자활·취업 등을 지원하는 종합복지센터를 도입해 그동안 주민들을 위해 무료급식·진료 등을 제공한 돌봄시설도 재정착할 수 있도록 지원할 예정이다.또 행복주택단지에는 입주민과 지역주민 모두가 이용할 수 있는 국공립 유치원, 도서관, 주민카페 등 편의시설도 설치된다. 사업 진행은 '先이주 善순환' 방식을 적용할 방침이다. 사업기간 중에도 쪽방주민과 돌봄시설이 지구 내에서 안정적으로 정착할 수 있도록 돕겠다는 복안이다. 지구 내 우측에 기존건물 리모델링 등 先이주단지를 조성해 쪽방주민이 임시거주할 수 있도록하고 공공주택이 건설되면 돌봄시설과 함께 영구임대주택으로 이주한다는 것. 영등포 쪽방촌 공공주택사업은 주민의견 수렴 등 관련절차를 거쳐 오래 하반기 지구를 지정하고, 2021년 지구계획 및 보상에 이어 2023년 입주를 목표로 추진할 계획이다. 이번 사업을 통해 쪽방촌 주민들은 기존 쪽방보다 2~3배 넓고 쾌적한 공간을 현재의 20% 수준의 저렴한 임대료로 거주할 수 있게될 전망이다. 한편, 정부는 영등포를 포함 △서울 5곳 △부산 2곳 △인천·대전·대구 각 1곳 등 전국 10개에 이르는 쪽방촌을 지역 여건에 맞는 사업방식을 적용해 단계적으로 정비할 계획이다. 서울시는 나머지 4개 쪽방촌 중 돈의동 쪽방촌은 도시재생사업(새뜰마을사업)과 주거복지 지원사업을 추진 중이며, 서울역·남대문·창신동 쪽방촌은 도시환경정비사업을 통해 단계적으로 정비할 계획이라고 밝혔다. 이날 김현미 국토부 장관은 "영등포 쪽방 정비사업은 강제 철거되거나 쫓겨나는 개발이 아니라 포용하며 함께 잘사는, 선순환 구조를 가진 '따뜻한 개발'"이라고 강조했다. 이어 "쪽방촌 재입주 공공임대주택을 포함해 행복주택도 만들어서 청년가 신혼부부가 함께하는 곳이 될 것"이라고 말했다. 박원순 서울시장은 "서울시 입장에서 보면 영등포는 종로, 강남에 이어 서울의 3획 중 하나로 신안산선이 들어오는 핵심지역"이라면서 "개발로 인해 그동안 살던 사람들이 불이익을 받지 않도록 협치하는 것이 중요하다"고 덧붙였다. 이보배 한경닷컴 객원기자 newsinfo@hankyung.com
부동산을 매매하거나 임대할 때 중요하게 과세되는 세금 중 하나가 부가가치세다. 부가가치세는 사업자가 재화나 서비스를 공급하는 과정에서 창출하는 부가가치에 과세하는 세금이다. 10% 단일세율을 적용해 계산하고 최종 소비자가 이 세금을 부담한다.사업자가 재화나 서비스를 공급할 때 최종 소비자로부터 공급가액의 10%를 부가가치세 명목으로 징수해 대신 납부하는 구조다. 사업자가 재화나 서비스를 공급할 때 공급가액에 10%를 매출부가가치세의 명목으로 징수하고, 매입하는 과정에서 부담한 10%의 매입부가가치세를 공제해서 부가가치세를 계산한다. 만약 매입부가가치세가 매출부가가치세보다 큰 경우 부가가치세는 환급된다.그런데 부가가치세는 서민의 입장에서 평가하면 참으로 억울한 세금이다. 부자든 가난한 사람이든 구분 없이 10%의 높은 세율을 적용하기 때문이다. 그럼에도 반발이 적은 이유는 최종 소비자는 부가가치세를 가격의 일부로 받아들이기 때문이다. 그래서 부가가치세는 입법과정에서의 조세저항을 이겨내면 세금 징수는 상대적으로 쉽다. 하지만 부가가치세는 공평의 개념으로 판단하면 나쁜 세금이다. 부자들의 입장에서 보면 저렴하고, 서민의 입장에서는 상대적으로 무겁게 느껴질 수 있기 때문이다.그래서 부가가치세는 역진성(逆進性)이 강한 세금으로 알려져 있다. 부가가치세의 역진성은 부가가치세의 세율을 누진세율로 변경하면 쉽게 해결될 것이다. 최종 소비자의 세 부담 능력을 기준으로 누진세율로 변경한다면 공평성의 문제는 쉽게 해결될 것이다. 하지만 누진세율은 부가가치세 공평의 문제는 해결하겠지만 징수의 효율성을 떨어뜨리는 문제가 발생할 수 있다.그래서 세법에서는 ‘면세’라는 제도를 만들어서 부가가치세의 역진성을 보완한다. 부자든 서민이든 일상생활에 반드시 필요한 생필품 성격의 재화와 서비스에 부가가치세를 면제하는 것이다. 선택적으로 소비를 줄일 수 없는 생필품에 부가가치세를 면제함으로써 상대적으로 세금 부담을 크게 느끼는 서민의 부담을 줄여주는 것이다.예를 들어 1차 생산물인 농수산물을 면세 항목으로 지정함으로써 부가가치세 때문에 그 소비를 주저하는 일이 없도록 한다. 도서, 학원 등의 교육서비스, 의료보건서비스 등도 같은 이유로 부가가치세를 과세하지 않는다. 이렇게 부가가치세가 과세되지 않는 재화나 서비스를 공급하는 사업자를 면세사업자라고 부른다. 면세사업자는 공급하는 재화나 서비스에 부가가치가 과세되지 않고, 사업자 자신이 최종 소비자의 입장에서 다른 재화나 용역을 소비하더라도 구입 과정에서 부담한 부가가치세는 공제나 환급이 되지 않는다.부동산에도 생필품으로 보고 면세로 구분하는 항목이 있다. 국민주택 규모 이하의 주택은 부가가치세가 과세되지 않는다. 그래서 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 분양으로 취득하는 경우 분양가격에 부가가치세가 포함되지 않는다. 다만 주택을 구입할 때 중개시장에서 사업자가 아니라 개인으로부터 주택을 취득하는 경우 주택 규모와 상관없이 부가가치세는 부과되지 않는다. 부가가치세는 사업자가 창출하는 부가가치에 대해서만 과세하기 때문이다.주택임대용역도 세법 기준으로 생필품으로 본다. 주된 소비자가 서민이고, 그 소비를 선택적으로 판단하기 어렵기 때문이다. 그래서 주택임대사업자를 면세사업자로 구분하고 임대하는 주택의 수, 가격과 규모를 구분하지 않고 부가가치세를 과세하지 않는다.토지도 면세로 구분해 부가가치세를 과세하지 않는다. 그래서 오피스텔 등을 분양으로 구입할 때 분양가격에 포함된 토지에 대해서는 부가가치세가 과세되지 않는다. 토지는 생필품의 성격이 없음에도 면세로 구분하는 이유는 무엇일까? 세법에서는 부가가치를 창출할 때 반드시 필요한 항목에 대해서는 면세로 구분하고 있는데, 토지를 그중 하나라고 판단한다. 그래서 토지는 그 어떤 거래에서도 부가가치세가 과세되지 않는다. 다만 토지를 임대하는 경우에는 부가가치세가 과세되기 때문에 주의가 필요하다.원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장
국토부, 영구임대·국민임대·행복주택 유형통합 방안 추진정부가 영구임대, 국민임대, 행복주택 등 유형별로 복잡하게 얽혀 있는 공공임대 주택의 유형을 하나로 통합한다.임대주택 이용자의 중위소득을 기준으로 소득에 따라 시세 대비 일정 비율을 임대료로 정하는 방안이 추진된다.6일 국회와 국토교통부 등에 따르면 국토부는 현재 이같은 내용으로 건설 임대주택 유형통합 방안을 마련 중이다.정부와 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 건물을 지어 공급하는 건설 임대는 영구임대, 국민임대, 행복주택으로 나뉜다.국토부는 이 3가지 유형의 공공임대를 하나로 통합하고, 중위소득을 기준으로 구간을 만들고서 이 구간에 따라 시세 대비 일정 비율을 임대료로 받는 방안을 검토 중이다.중위소득은 전체 가구를 일렬로 세웠을 때 중간에 위치하는 가구의 소득으로, 가구원수에 따라 달리 나온다.현재로선 임대주택의 입주 자격이나 임대료를 책정할 때 중위소득이 아닌 소득 분위와 도시근로자 평균 소득이 쓰이고 있다.현재 소득 분위에 따라 영구임대는 소득 1∼2분위, 국민임대는 소득 1∼4분위, 행복주택은 1∼6분위까지 입주 대상으로 하고 있다.그런데 입주자 모집 공고 등에는 도시근로자 평균 소득으로 소득 분위를 환산하고서 자격을 표시해 사실상 이들 두 개념이 혼용되고 있다.임대료는 영구임대는 시세 대비 20%, 국민임대는 55%, 행복주택은 76% 수준으로 종류에 따라 다르게 책정되고, 행복주택은 또 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 신분에 따라 또 다르게 임대료가 정해진다.이렇게 복잡하게 임대 주택을 운영하다 보니 유형별 칸막이에 따라 임대료 산정이 불합리하게 정해지기도 하고 이용자의 이해도가 떨어진다는 문제도 있었다.이에 국토부는 2017년 주거복지 로드맵을 마련하면서 복잡한 임대주택 유형을 통일하겠다고 밝히고 연구를 진행해 왔다.중위소득을 기준으로 임대료 수준을 정하는 것은 중위소득이 주거급여 등 각종 복지 정책에서 계층을 분류하는 주요 기준으로 쓰이고 있기 때문이다.통합되는 공공임대에서 임대료는 중위소득에 비례에 정해진다.일례로 중위소득 120%까지 구간을 나누고서 44% 미만 가구는 임대료를 시세 대비 30%로 하고 이후 44∼60%는 36%, 60∼70%는 42% 등으로 순차적으로 올려 110∼120% 구간은 시세의 75%를 임대료로 받는 방안이 검토되고 있다.국토부는 중위소득을 통합 임대주택의 임대료 산정 기준으로 하는 방안을 검토 중이지만 아직 구체적인 임대료 산정 방식이 확정된 것은 아니라는 입장이다.임대주택의 유형이 통합되지만 실질적인 입주자격이나 임대료 수준 등은 기존 영구임대, 국민임대, 행복주택으로 분리됐을 때와 비교해 크게 변하지 않게 한다는 방침이다.갑작스럽게 공공임대의 입주자격과 임대료 수준이 달라지면 적지 않은 혼란이 일어날 수 있기 때문이다.각 임대주택에 부여된 입주자 자산기준도 통합 임대주택에 비슷하게 적용된다.국토부는 LH와 함께 임대주택 유형 통합을 시범 적용하는 선도단지를 2곳 지정해 운영하기 위해 입지 선정 작업을 진행 중이다.공공임대 입주 대기자가 간편하게 임대주택을 신청하고 자신의 입주 시기를 예측할 수 있도록 입주대기자 명부제를 도입하는 방안도 이와 맞물려 추진되고 있다.국토부는 이를 통해 2022년까지 공공임대 유형통합을 완료함으로써 공공임대 주택의 소셜 믹스(Social-Mix)를 이루고 주거복지 이용자가 더욱 쉽게 공공임대를 이용할 수 있도록 할 방침이다./연합뉴스
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