[식후땡 부동산] 서울의 집값 상승, 투기세력 때문만일까?…가만히 있어도 올라가는 보유세

서울의 집값 상승은 투기세력 때문만일까요? 박원순 서울특별시장은 부동산 문제의 원인이 공급 부족이 아닌 일부 투기세력들과 이명박·박근혜 정부 시절의 빚을 내서라도 집을 사라고 권유했던 정책 때문이라고 지적하고 있습니다. 서울시는 매년 7만 가구를 공급하고 있지만 자가보유율은 오히려 매년 하락하고 있다고도 했습니다. 이 또한 투기 세력 때문이라는 겁니다.

한국감정원에 따르면 지난해 전국 주택매매가격은 전체적으로 0.36% 하락한 것으로 나타났습니다. 반면 서울의 아파트 매매가격은 하반기에만 2.96%로 상승해 전체적으로 1.11% 상승한 것으로 집계됐습니다. 나홀로 강세를 보이고 있는 서울 부동산 시장입니다. 오늘은 서울의 부동산 공시가 현황과 공급의 한 축을 담당하고 있는 정비사업 소식을 알아보겠습니다.

◆단독주택 공시가 '또' 올라

첫 번째 뉴스입니다. 보유세(재산세+종합부동산세)를 매길 때 기준이 되는 전국 표준 단독주택(22만 가구)의 공시가격이 발표됐습니다. 2020년은 지난해보다 평균 4.47% 올랐습니다. 서울은 평균 6.82% 상승해 전국 평균을 웃돌았습니다. 특히 동작구는 서울에서 가장 큰 폭의 상승률(10.6%)을 나타냈습니다.

지난해(전국 9.13%, 서울 17.75%)와 비교하면 올해는 공시가 상승률이 낮아졌습니다. 그럼에도 서울에서의 상승률은 가파른 편입니다. 10%가 넘는 동작구에 이어 성동(8.9%)·마포(8.8%)·영등포(7.9%)·용산(7.5%)·광진구(7.4%) 등도 7~8%의 상승률을 기록했습니다. 올해 표준 단독주택 공시가격의 현실화율은 53.6%입니다. 지난해보다 0.6%포인트 올랐는데, 비싼 집일수록 공시가 현실화율도 높은 편입니다.

◆보유세 올해 최대 40% 이상 증가

단독주택의 보유세 부담은 더 커질 전망입니다. 한국경제신문이 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)에게 의뢰해 보유세(1주택자, 만 59세 미만, 5년 미만 보유)를 계산한 결과에 따른 통계입니다. 공시가 5억~9억원대 주택의 보유세는 전년 대비 30% 가량 오를 전망입니다. 공시가 5억8900만원인 연남동의 한 주택 보유세는 지난해 96만원에서 올해 122만원으로 27.1% 늘어나게 됩니다. 9억5600만원 개포동 주택 보유자도 지난해(264만원)보다 19% 늘어난 302만원기 보유세입니다.

고가주택은 상승률이 더 커집니다. 공시가격이 19억5600만원인 방배동의 한 주택 보유세는 올해 925만원이 될 전망입니다. 지난해 657만원보다 40.8% 늘게 됩니다. 올해 공시가격 상승률이 작년보다 낮더라도 보유세 상한선 초과분이 매해 보유세에 반영됩니다. 때문에 3년간 매년 보유세가 40% 정도 오를 수 있다는 게 전문가들의 얘기입니다.

◆감정원 “올해 전국 주택매매·전세가 모두 하락 전망”

한국감정원은 올해 전국 주택매매가격과 주택전세가격이 모두 하락할 것으로 내다봤습니다. 올해 전국 주택매매가격은 0.9% 하락하고, 전세가격은 0.7% 떨어진다는 전망입니다. 감정원은 "십이십육(12.16)대책에 따라 고가 주택시장을 중심으로 투자심리가 위축되면서 상승했던 주택가격을 뒷받침할 동력이 약화될 것이다"라고 봤습니다. 하반기 이후 보유세 추가부담이 가시화되고, 3기 신도시가 조기 추진되면서 시장의 불안요인도 해소될 것으로 예상했습니다.

앞서 지난해 전국 주택매매가격은 상반기에 0.92% 하락하고, 하반기에는 0.56% 상승해 전체적으로는 0.36% 하락했다고 발표했습니다. 2012년 1.44% 하락한 뒤 6년 만에 주택 가격이 내렸다는 분석입니다. 다만 서울은 1.11% 상승했습니다. 작년 전국 주택전세가격은 1.26% 하락한 것으로 나타났습니다.

◆국토부 수사의뢰 무리했나…한남3구역 건설3사 불기소

서울 용산구 한남3구역의 시공사 입찰 과정에 대한 검찰 수사가 불기소 처분으로 마무리됐습니다. 국토교통부와 서울시는 지난해 11월 한남3구역에 대한 합동점검 결과를 발표하며 3사를 검찰에 수사 의뢰했습니다. 하지만 이번 처분으로 시장에 무리하게 개입했다는 비난을 받고 있습니다.

서울북부지검 기업·노동범죄전담부는 도시정비법 위반 등의 혐의로 한남3구역 입찰 참여사인 현대건설·GS건설·대림산업을 수사한 결과 혐의없음으로 처분했습니다. 검찰은 “입찰제안서 내용은 건설사가 시공자로 낙찰됐을 때 이행해야 할 계약상 채무일 뿐 뇌물죄에 준하는 재산상 이익 제공에 해당하지 않는다”고 판단했습니다. 사업비만 약 7조원에 달하는 한남3구역 재개발은 오는 5월 재입찰에 들어갈 예정입니다.

◆GS건설, 한강변 노른자 `한남하이츠` 재건축 수주

올해 서울 첫 정비 사업 수주전으로 관심을 모았던 옥수동 한남하이츠 재건축 사업의 시공권이 GS건설에 돌아갔습니다. 성동구 옥수동 일대에 위치한 한남하이츠는 535가구 규모로 1982년 지어졌습니다. 재건축을 통해 10개동, 790가구의 단지로 탈바꿈될 예정입니다. 단지명은 '한남자이 더 리버'로 바뀝니다.

이 아파트는 행정구역상 옥수동이지만 용산구 한남동에 붙어 있고, 한강 조망이 가능하다보니 알짜 입지로 꼽혔습니다. GS건설은 공사비를 낮춰 조합원들의 부담을 줄이고, 특화 설계를 비롯한 설계 변경을 최소화했습니다. 한강 조망권을 305가구까지 늘리고, 테라스형을 347가구로 제시했습니다.

◆50년 된 영등포역 쪽방촌, 주거·상업단지로 변경

서울의 대표적 낙후지역인 영등포역 인근 쪽방촌(1만㎡)이 50년 만에 새로운 주거·상업 단지로 변신합니다. 정부는 2023년까지 주상복합과 공공임대 등 1200가구를 공급할 계획입니다. LH(한국토지주택공사)와 영등포구, SH(서울주택도시공사)가 공동 사업 시행자로 참여합니다.

정비사업은 2개 블록으로 나눠 추진됩니다. 복합시설1에는 쪽방 주민을 위한 영구임대주택 370가구와 신혼부부 등을 위한 행복주택 220가구가 들어섭니다. 영구임대주택의 월 임대료는 3만2000원입니다. 복합시설2 부지에는 600가구 규모 주상복합단지와 오피스텔이 들어설 예정입니다. 모두 일반에 분양됩니다. 신안산선 신설역과 영등포역 초역세권입니다.

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