아파텔은 세금 지뢰밭... 주택 수에 포함돼 세금 폭탄 맞는 사람 많아

업무용 오피스텔 주거용으로 임대했다 걸리면 큰일난다

▷최진석 기자
오피스텔에 투자하려는 분들이 많아요. 제 주변에도 친구가 오피스텔 사려고 하는 거예요. 이런 분들에게 이것만은 알고 투자해라 당부하고 싶은 말이 있다면?

▶원종훈 세무사
오피스텔은 실질에 따라 다르다고 했습니다. 오피스텔을 주거용으로 사용하게 되면 조정대상지역에서 다주택자를 판단할 때 전부다 주택수로 카운트 됩니다. 그러면 다른 주택을 매각할 때뿐 아니라 해당 오피스텔 매각할 때도 양도소득세 세율이 10%~20%로 가산되고 장기보유특별공제도 전혀 안 되게 됩니다.

그뿐만 아닙니다. 종합부동산세에도 그대로 영향을 줍니다. 종부세도 주택 한 채냐 두 채냐에 따라서 기준 금액 자체가 달라지죠. 한 채를 단독명의로 가지고 있으면 종부세 기준금액은 9억원인데, 주택 한 채가 늘어나거나 공동명의가 되면 6억원으로 떨어집니다. 종부세 세액 공제도 사라지게 됩니다. 오피스텔이 주거용으로 구분되면 양도세도 종부세도 불이익이 있을 수 있습니다.
[집코노미] 오피스텔 잘못 샀다가 '세금폭탄' 맞는다

▷최진석 기자
오피스텔이 주거용으로 구분되는 것을 막기 위해서 일반과세자로 사업자 등록을 내거나 임대주택으로 등록하면 주택의 숫자에서 제외되나요?

▶원종훈 세무사
오피스텔을 구입을 해서 업무용으로 사용하거나 업무용으로 임대를 할 때 일반 과세자는 사업자 등록을 냅니다. 일반 과세자로 사업자 등록을 낸다는 것은 부가가치세를 실제로 낸다는 것입니다. 일반 과세자로 사업자 등록을 내고 실제로 업무용으로 사용하는 사람들에게 임대를 하게 되면, 그건 주택이 아닌거죠. 원래 목적에 따라서 업무용으로 사용하고 그대로 임대를 하고 있는 거니까, 당연히 주택 수에서 빠집니다.

그런데 여기서 조심해야 합니다. 형식만 그렇게 갖춘 사람이 종종 있습니다. 일반과세로 사업자 등록을 내면서 사실은 주거용으로 임대합니다. 세입자에게는 주택으로 구분될 수 있으니까. 주소 옮기지 말라고 합니다. 그러면 세입자는 확정일자를 못 받습니다. 건물주가 뭐라고 하냐면, 확정일자 못 받는 대신 전세권 설정해준다고 합니다. “권리금 떼이는 일 없어”라고 말하면서 말이죠. 주민등록 주소를 옮기지 말라고 합니다. 주택 수에 구분되는 걸 막기 위해서 하는 경우인데 걸리면 아작납니다.

이게 만약에 과세권자가 확인이 된다면 주택 수에 포함이 되는 거죠. 그렇게 되면 이것 때문에 보호를 받았던 다른 주택을 매각해서 1가구 1주택 비과세를 받았다면 세금이 추징되는데 중과세로 추징이 되는 게 문제입니다.

그래서 업무용으로만 임대한다면 당연히 본인이 일반과세자로 사업자등록도 내야하고 임차인도 당연히 업무용으로 임대하는 사람한테 임대를 해야 합니다. 자칫 일반 과세자로 사업자등록을 하고 일반과세 사업자 등록을 냈는데 세입자가 나의 의지와 상관없이 주거용으로 사용하고 있다고 하빈다. 이게 주거용으로 사용하는지 모르고 있다가 걸리면, 기존 매각한 주택, 세입자 때문에 주택 수가 늘어나는 거로 봅니다.

▷최진석 기자
정말 억울하네요. 오피스로 사용한다고 세입자가 했다면?
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▶원종훈 세무사
그래도 안돼요. 본인이 진짜 보호를 받고자 한다면 임차인도 반드시 업무용으로 사용할 사람을 찾아야 합니다. 그리고 임대차계약서도 주의해서 써야 합니다. 세입자에게 “임대차계약서에 절대 주거용으로 사용할 수 없을 것”과 “주거용으로 사용해서 문제가 될 경우에 그 모든 책임은 세입자가 진다”는 부분을 명시해야 합니다. 그렇지 않으면 본인이 보호를 받을 수가 없을 수 있어 조심해야 합니다.

오피스텔을 구입해서 주거용으로 임대를 한다면 임대주택 등록을 하면 됩니다. 다만 두 개를 해야 하는데요. 세무서에 주택임대는 부과세가 과세되지 않습니다. 면세 사업자로 사업자등록이 나고 시청이나 구청에 임대사업자 등록을 내는 거예요. 요즘은 시청이나 구청이 임대사업자 등록을 낼 때 한 번에 사업자 등록까지 같이 나올 수 있어요. 이렇게 신청을 하면 요건을 갖추게 된다면 주택 수에서 제외돼 중과세에서 빠질 수 있습니다.
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임대를 개시할 당시에 수도권은 공시가격 6억원 이하, 지방은 3억원 이하여야 한다는 요건을 갖추면 중과세 대상에서 빠집니다. 다만 안타까운 게 2018년 9‧13 대책 이후에 취득한 주택은 임대주택 등록을 해도 양도세 중과세 대상에서 빠지고 종부세 과세 대상에서 빠지지 않습니다. 9‧13 대책 이전에 구입했던 오피스텔은 여전히 임대주택 등록하면 혜택은 있으나 새롭게 구입한 주택은 사실상 혜택이 줄어들었습니다.

저는 오피스텔을 주거용으로 임대할 목적이라면 오피스텔은 등록하지 않은 것도 하나의 방법이라고 생각합니다. 원래 양도소득세라는 것은 매매차익이 있어야 양도세를 내는 거죠. 오피스텔이 두 채, 세 채가 있더라도 매매차익이 없으면 양도세가 안 나옵니다.

오히려 등록을 하지 않고 임대를 하고 필요에 따라 자유롭게 매각하는 게 좋지 않을까 하는 생각이 듭니다. 주의해야 할 점은 오피스텔이 있는데 일반 거주주택을 매각할 경우 난리가 납니다. 오피스텔 두 채가 모두 카운트 되니까 말이죠. 오피스텔과 다른 주택이 있는 상황이면 매매차익이 없는 오피스텔을 먼저 매각해 주택을 줄이고 내가 살고 있는 주택을 매각해야 합니다.

▷최진석 기자
마지막으로 당부하고 싶은 말이 있다면?
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▶원종훈 세무사

오피스텔을 구입할 경우 명확하게 해야할 게 있는데요. 주거용으로 임대할 건지 업무용으로 임대할건지 처음부터 명확하게 해야합니다.

▷최진석 기자
이번시간에는 오피스텔 세금 폭탄 맞을 수 있다. 이것에 대해서 천천히 이야기를 나눴습니다. 오피스텔 투자 하실 분들 참고해주세요. 원종훈 국민은행 WM투자자문부장님과 함께 했습니다.

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