서울 강남역 역세권에 자리잡은 서초진흥아파트가 재건축 추진 16년 만에 조합창립총회를 연다. 총회에서 조합 설립이 가결되면 오는 3월 2일로 예정된 ‘정비구역 일몰제’ 적용을 피할 전망이다.
서초진흥 재건축사업 조합설립추진위원회는 다음달 1일 재건축 조합창립총회를 연다고 13일 밝혔다. 2004년 5월 추진위를 꾸린 뒤 16년 만이다. 총회에는 조합정관 제정, 임원 선임 등 14개 안건을 상정했다. 추진위는 지난 10일 조합장 등 임원 후보자 명단을 확정했다.
그동안 재건축 사업은 난항을 겪었다. 2004년 추진위를 구성했지만 2008년 글로벌 금융위기 여파로 사업이 지지부진했다. 2009년 2기 추진위를 구성한 뒤에는 제3종 일반주거지역을 준주거지역(상업지구)으로 용도지역 변경을 추진하다 법적 규제로 무산됐다. 이어 장기전세주택 등을 도입해 사업성을 높이려던 계획도 서울시 반대에 부딪혔다. 여기에 지난해 4월 서울시가 일몰제 적용을 예고하면서 사업에 비상이 걸렸다. 일몰제는 정해진 기간 안에 사업이 다음 단계로 넘어가지 못하면 정비구역에서 해제하는 제도다.
다음달 1일 총회에서 과반 동의를 얻은 뒤 3월 2일까지 관할 구청에 조합설립인가를 신청만 하면 일몰제에서 벗어난다. 일몰제가 임박해오면서 재건축에 부정적이던 조합원의 동의율도 높아졌다는 분석이다. 일몰제 예정지로 꼽힌 신천동 장미 1·2·3차도 다음달 23일 조합창립총회를 앞두고 있다.
서초진흥은 1979년 준공했다. 전용면적 101~160㎡, 615가구로 구성됐다. 강남역 역세권인 데다 서일중 서초초가 바로 옆에 있어 입지가 좋다는 평가다. 국토교통부에 따르면 전용 101㎡가 지난해 11월 19억2500만원에 실거래됐다.
서울시가 특별건축구역에서 아파트를 고급화하기 위해 특화설계하는 것을 금지키로 했다. 특별건축구역은 도시경관 보호, 창의적인 디자인 유도 등을 위해 서울시가 지정하는 구역이다. 이에 따라 용산구 한남뉴타운, 서초구 반포주공1단지, 송파구 미성·크로바 진주 등 알짜 재건축·재개발구역에서 특화설계를 하는 것이 불가능해질 전망이다.서울시 “혁신·특화설계 막을 것”12일 서울시 고위 관계자는 “한남3재개발구역 사례처럼 특별건축구역에서 특화·혁신설계를 하는 것을 절대 허용하지 않을 것”이라고 밝혔다. 특화·혁신설계란 기존 건축심의 내용의 10% 이상을 바꿔 단지를 고급화하는 것을 말한다. 그는 “건설업체들의 소모적인 경쟁과 설계변경으로 발생한 비용은 고스란히 조합원 부담이 된다”며 “일반적인 건축심의뿐만 아니라 특별건축구역 내에서 행해지는 설계에 대해서도 주변 경관과의 조화 및 공공성을 고려하도록 적극 유도할 계획”이라고 덧붙였다.서울시는 특별건축구역 제도를 재건축 사업장의 과도한 설계 변경을 방지하는 데 적극 활용할 방침이다. 송파구 일대 재건축 단지가 대표적인 사례다. 잠실진주, 미성·크로바 등은 2017년 재건축초과이익 환수제 적용을 피하기 위해 향후 특별건축구역 지정을 전제로 사업 인허가를 진행했다. 이들 단지는 같은 해 12월 말 관리처분계획 인가를 신청해 재건축초과이익 환수제 적용을 일단 피했다. 하지만 특별건축구역 지정에 따른 인허가를 다시 밟는 단계에서 문제가 발생했다. 서울시는 사업시행계획 변경 단계에서 특별건축구역 지정을 위한 설계안을 요구했다. 시공사를 선정하면서 도입한 혁신·특화 설계를 버리란 의미다.미성·크로바 재건축 조합은 지난달 서울시 요구를 반영한 건축심의안을 서울시에 제출했다. 이 조합은 시공사인 롯데건설이 제안한 특화설계를 대부분 제외한 설계변경안을 지난해 5월 제출했다. 또 지난달 서울시 요구에 따라 전용면적 59㎡ 이하 임대가구를 추가하고 도로변 인접 동(棟)의 최저 높이를 6층으로 낮추는 내용의 설계변경안을 다시 마련해 시에 제출했다. 미성·크로바 조합 관계자는 “서울시 제안을 받아들여 사업을 빨리 끝내는 게 낫다는 입장과 재산 가치를 떨어뜨린다는 입장이 맞서고 있다”고 말했다.잠실진주 재건축 조합은 지난해 9월 25일 서울시로부터 “특별건축구역에 준하는 설계를 하라”는 공문을 받았다. 이 조합은 지난해 5월 사업시행계획 변경을 위한 건축심의안을 서울시에 제출했다. 용적률을 기존 276%에서 300%까지 올리고 가구 수를 변경하는 내용이다. 하지만 서울시가 특별건축구역 지정을 위한 설계 변경을 요구하면서 건축설계를 처음부터 다시 하게 됐다. 서울시는 잠실진주가 특별건축구역 지정을 먼저 받고 사업시행계획 변경 인가를 받아야 한다는 입장이다. 잠실진주 조합은 서울시 방침에 따라 건축위원회의 특별건축구역 지정 승인을 받기 위한 사전절차를 서울시와 협의 중이다. 설계변경 기간만 당초 계획보다 1년 이상 늘어났다. 이 조합 관계자는 “사업이 더 지연되는 것을 막기 위해선 서울시 의견을 따를 수밖에 없다”며 “이주까지 마친 상태에서 이주비 대출에 대한 이자부담이 계속 늘어나고 있다”고 우려했다.“시공사 특화설계 대거 폐기될 듯”서울시가 모든 특별건축구역에서 특화설계를 불허할 예정이어서 강남권 재건축 단지들에 비상이 걸렸다. 서울시에 따르면 용산구 한남3구역, 서초구 신반포3차·경남, 반포주공1단지1·2·4주구 등 총 19개 사업장이 특별건축구역으로 지정고시돼 있다. 한 재건축 조합 관계자는 “재건축초과이익 환수제 적용을 피하기 위해 서둘러 인허가를 받은 단지들이 모두 설계변경을 추진하고 있다”며 “서울시가 특화·혁신 설계에 대해선 인허가를 내주지 않는다는 입장이어서 시공사 선정 과정에서 제시된 모든 특화설계안이 무용지물이 될 위기에 처했다”고 말했다.특별건축구역은 계속 늘어날 수 있다. 특별건축구역은 건축심의 과정에서 특별소위원회 자문을 거쳐 지정될 수 있다. 서울에서는 300가구 이상 재건축 아파트면 구역 지정을 신청할 수 있다. 이동주 한국주택협회 산업본부 부장은 “서울시가 부촌도 일반 동네 수준으로 설계할 것을 요구하면서 주거 수준의 하향 평준화를 강요하고 있다”고 주장했다.민경진 기자 min@hankyung.com
서울 이촌동 한강변 노른자위에 자리잡은 한강맨션아파트가 약 500억원 규모 나대지 보상 문제로 사업시행인가에 난항을 겪고 있다. 오는 6월까지 인가를 받지 못하면 이 사업장은 일몰제를 적용받아 정비구역에서 해제될 수 있다.12일 정비업계에 따르면 한강맨션 재건축 조합은 다음달 총회를 열고 나대지 보상안건 등을 논의한다. 이 땅은 아파트단지와 한강변 도로에 길게 접해 있는 개발잔여지로 약 2709.8㎡ 규모다. 나대지 소유주들은 감정평가액 450억원에 지연이자 등을 포함해 500억원을 요구하고 있다. 조합원 수(700명)를 감안하면 조합원당 부담금이 7000여만원에 달한다. 정비업계 관계자는 “상당한 규모의 보상금이 걸려 있지만 문제를 인식조차 못 하고 있는 조합원이 대부분”이라고 말했다.보상 규모가 상당한 데다 보상 여부에 대한 조합원 간 논의가 거의 진행되지 않아 총회 안건 통과가 쉽지 않을 것이란 관측이 나온다. 이번 총회에서 나대지 보상 여부를 결정하지 못하면 이 사업장은 정비구역에서 해제될 수 있다. 오는 6월이 되면 조합설립인가(2017년 6월7일)를 받은 지 3년이 넘어 일몰제 대상이 된다. 재건축 초과이익 환수제 등 각종 규제로 인해 사업성에 타격을 입은 만큼 사업을 엎고 처음부터 다시 시작하자는 의견도 나오고 있는 것으로 알려졌다. 한 조합원은 “서울시가 왜 쓸모없는 맹지라고 하면서 제척을 허용하지 않는지, 조합은 나대지 소유주들과의 소송에서 패소한 뒤 왜 항소하지 않았는지, 과도한 감정평가의 근거가 무엇인지 등 의문이 많다”며 “알박기식 투기꾼들의 사기극에는 장단을 맞출 수 없다”고 주장했다.‘1호 중산층 아파트’로 꼽히는 한강맨션아파트는 1971년 3월 입주를 시작해 올해 50년차가 됐다. 현재 23개 동, 총 660가구를 지상 35층, 총 1457가구로 재건축할 계획이다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
서울 재건축 아파트값이 17주 만에 하락 전환했다. 15억원 이상 아파트 대출을 전면 금지한 ‘12·16 부동산 대책’의 영향이란 분석이 나온다.10일 부동산114에 따르면 이번주 서울 아파트 매매가격은 0.09% 상승했다. 상승세는 이어졌지만 상승폭은 2주 전 0.23%, 지난주 0.15% 등으로 3주 연속 둔화됐다.투자 수요가 많은 재건축 대상 아파트들이 상대적으로 더 영향을 받은 것으로 나타났다. 이 기간 일반아파트는 0.11% 상승했지만 재건축은 0.03% 떨어지면서 하락 전환했다. 재건축 시세가 하락한 것은 지난해 8월 말 이후 5개월여 만이다.윤지해 부동산114 수석연구원은 “2018년 ‘9·13 대책’이 발표됐을 때는 서울 재건축이 하락하기까지 2개월이 걸렸지만 이번엔 1개월이 채 걸리지 않았다”며 “1월 말 설 연휴를 기점으로 가격 흐름의 방향성이 더 명확해질 것”이라고 말했다. 그는 “재건축 시세가 서울 집값의 선행지표 역할을 하는 경우가 많아 전반적으로 서울 집값이 떨어질 수 있다”고 전망했다.서울에선 비강남권이 상승 흐름을 이어갔다. 지역별로 마포(0.23%) 노원(0.21%) 양천(0.21%) 구로(0.20%) 등의 상승폭이 컸다. 강남은 0.12%, 서초는 0.02% 올랐다. 송파구는 보합세(0.00%)를 기록했다.경기·인천에선 수원(0.08%) 인천(0.07%) 광명(0.07%) 안양(0.07%) 등 서울 접근성이 좋으면서 대출규제를 피해간 9억원 이하 아파트가 몰린 지역이 올랐다.서울 전셋값은 매물 부족으로 상승세(0.07%)를 이어갔다. 상승폭은 2주 전 0.12%, 지난주 0.09% 등으로 줄어드는 추세다. 신도시 전셋값은 평촌(0.09%) 일산(0.07%) 동탄(0.06%) 위례(0.02%) 분당(0.01%) 판교(0.01%) 순으로 올랐다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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