전국 아파트값 격차, 9년 만에 최대…주거 양극화 최고 수준

김소연 기자

입력2020.01.01 11:38 수정2020.01.01 18:02

전국 아파트 고가vs저가, 가격 차이 더 늘어
9년 만에 최고 격차로 벌어져
"지방에서도 20평대 10억 원 아파트 등장"

전국의 주거 양극화 심화가 수치로 입증됐다.

1일 KB국민은행 월간 주택가격 동향 시계열 자료에 따르면 지난해 12월 전국 아파트 5분위 배율은 6.83이었다. 이는 2011년 1월 6.91 이후 8년 11개월 만에 가장 높은 수치다.

5분위 배율은 주택을 가격순으로 5등분해 상위 20%(5분위) 평균 가격을 하위 20%(1분위) 평균 가격으로 나눈 값이다. 고가주택과 저가주택 간의 가격 격차를 나타내는 것으로, 이 배율이 높을수록 가격 차가 심하다는 것을 뜻한다.

지난해 12월 전국의 1분위 아파트 평균 가격은 1억835만 원이었다. 이는 전달 대비 10만 원 오른 것. 반면 5분위 아파트 값은 7억3957만 원으로 전달 평균치 7억1996만 원 보다 1961만 원 상승했다.

이와 함께 지난 11월 6.65였던 5분위 배율도 12월 6.83까지 놀라갔다.

특히 서울은 지난달 5분위 배율은 4.75로, 지난해 10월 수치 4.78에 이어 두 번째로 높았다. 서울의 지난달 1분위 아파트 가격은 평균 3억7019만원, 5분위 고가 아파트 가격은 평균 17억6천158만원을 기록했다.

아파트값 양극화는 서울 뿐 아니라 수도권, 지방에서도 진행되고 있다는 지적이다. 지난달 경기·부산·대구·대전·울산 등의 5분위 배율은 2013년 KB국민은행에서 관련 조사가 시작된 이래 가장 높았다.

경기도의 경우 지난달 1분위 아파트 평균 가격은 1억5344만원으로 그 전월보다 25만 원 상승했지만, 5분위 아파트 평균 가격은 6억186만 원으로 처음 6억 원을 돌파하며 전월 대비 1206만 원 올랐다.

부산 역시 1분위 아파트는 1억1997만 원으로 전월 대비 24만 원 떨어졌지만, 5분위 아파트는 평균 4억8950만 원으로 1452만 원 상승했다.

전문가들은 지방에서도 대도시 인기 지역을 중심으로 전용 84㎡ 이하 아파트가 10억 원이 넘게 거래되는 경우가 등장하고 있는 사실에 주목했다. 이는 새 아파트를 중심으로 한 '똘똘한 한 채' 선호 경향이 지방에서도 맞물리기 때문인 것으로 해석된다.

이와 더불어 학군 수요를 중심으로 한 주거 양극화가 더욱 심화됐다.

다만 정부가 대출 규제와 세금 압박을 동시에 진행하는 12.16 부동산 대책 영향으로 올해 부동산 상승세는 주춤해질 가능성이 있는 것으로 관측되고 있다. 12.16 대책으로 9억원 초과의 고가주택 주택담보대출비율(LTV)을 종전 40%에서 20%로 축소했다. 15억 원 초과의 초고가주택은 주택담보대출을 전면 금지했다.

김소연 한경닷컴 기자 sue123@hankyung.com
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[새 출발 2020 부동산 시장] 서울 vs 지방 집값 초양극화…9억~15억 아파트 하락 압력 받을 듯

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[새 출발 2020 부동산 시장] 서울 외곽 5억원대 아파트 유망…다른 지역과 '키 맞추기' 상승 기대

새해에는 ‘12·16 부동산 대책’의 개정안이 본격 시행되는 만큼 부동산 투자에 신중해야 한다고 전문가들은 조언한다. 이번 대책은 다주택자에 대한 규제 강화뿐 아니라 집을 마련하려는 무주택자에게 영향을 미치는 대출, 세제 등에서 큰 변화가 있을 예정이기 때문이다.○갈아타기 타격…대출 조건 따져봐야실수요자라면 올해 상반기 아파트 매수를 결정할 때 보다 신중해야 한다. 오는 3월부터 투기과열지구는 물론 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 자금조달계획을 꼼꼼하게 세우지 않으면 매입에 차질을 빚을 수도 있다.대출 조건도 잘 따져봐야 한다. 시세 9억원 이상 고가주택의 주택담보대출이 크게 제한되거나 막히고, 전세자금대출을 활용한 고가 주택 갭 투자가 어려워져서다.특히 갈아타기를 할 유주택자는 가장 큰 타격을 받게 됐다. 기존주택 처분 조건이 2년에서 1년으로 줄어들고, 신규주택에 1년 내 입주해야 해 까다로워졌다.○서울 외곽 5억원대 아파트 유망조정지역의 주택 규제가 강화되면서 규제를 피한 비조정지역 6억원 미만 아파트가 유망 투자처로 꼽힌다. 전문가들은 특히 서울 외곽의 5억원대 아파트를 유망 투자처로 꼽았다. 대출 규제와 취득세율 등 이번 대책의 영향이 거의 없고, 향후 가격 상승 가능성이 높아서다. 고준석 동국대 겸임교수는 “서울 외곽에는 아직 5억원대 아파트가 있다”며 “서울의 다른 지역 아파트와 키맞추기를 하면서 9억원 미만까지 오를 여지가 있다”고 설명했다.가점이 높은 무주택자라면 당연히 신규 분양단지가 유망 투자처로 꼽힌다. 새 아파트 선호도가 지속돼 향후 집값이 상승할 여지가 더 크기 때문이다. 부동산인포에 따르면 올해는 전국 314개 사업장에서 총 32만9853가구가 공급될 예정이다. 이 중 조합원분 등을 제외한 일반분양 물량은 22만6304가구이다. 서울, 인천, 경기 등 수도권에서는 총 17만2118가구가 공급된다. 지난해(20만8076가구) 대비 3만 가구 적다.수도권에서 입지가 좋은 알짜 단지가 대부분을 차지했다. 서울에서는 강남구 대치1지구, 개포주공1단지, 강동구 둔촌주공, 동작구 흑석3구역 등 유망 사업장에서 공급이 이뤄질 전망이다. 경기도에서도 광명2·10·14R구역재개발, 수원시 수원팔달8·10구역, 성남시 신흥2구역 등이 공급을 앞두고 있다.○상가 오피스텔 투자는 신중해야12·16 대책으로 아파트 투자가 까다로워지면서 상가나 오피스텔이 대체 투자처로 주목받고 있지만 신중한 접근을 당부하는 목소리도 만만치 않다. 공급 과잉으로 공실이 많이 발생하고 있어서다.조현택 상가정보연구소 연구원은 “매입 비용은 비싼데 내수 경기가 안 좋다 보니 공실률이 높아 타격이 크다”며 “상품마다 입지, 시설 등이 달라 양극화 현상이 나타나고 있어 잘 따져봐야 한다”고 말했다.수익형 부동산 중 올해 유망 투자처로는 공모형 리츠와 부동산펀드 등 부동산 간접투자상품이 거론된다. 이르면 올해부터 공모형 리츠와 부동산펀드를 통한 배당소득에는 다른 금융소득과 분리해 더 낮은 세율이 적용될 예정이다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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전셋값 상승은 집주인 탓이라는 정부…"과열 징후땐 추가대책 마련" [식후땡 부동산]

집값이 떨어지는 건 정부의 덕분이고, 전셋값이 오르는 건 집주인 때문일까요? 십이십육(12·16)대책 이후 시장이 예상대로의 흐름을 보이고 있습니다. 강남의 재건축 아파트는 재건축초과이익환수제(재초환) 합헌결정까지 나오면서 시세가 하락하고 있습니다. 2억~3억원씩 내린 급매물이 등장하기도 했습니다.반면 전세시장은 다릅니다. 대출을 강력히 묶는 정부 대책으로 집을 사기 부담스러운데다, 분양가 상한제 아파트를 기다리는 수요가 늘고 있습니다. 전세수요는 학군 우수지역을 중심으로 나타나고 있습니다. 정부는 전셋값이 오르는 건 집주인 탓이라며 추가대택을 마련할 수 있다고 경고했습니다. 오늘은 나날이 치솟고 있는 전셋값을 중심으로 알아보겠습니다. ◆서울 전셋값 6개월 연속 상승서울 아파트 전셋값이 6개월 연속 상승했습니다. KB부동산 리브온의 서울 아파트 전셋값은 지난 7월부터 12개월까지 오르고 있습니다. 서울에서 전셋값 상승세가 두드러지는 곳은 학군수요가 집중된 지역입니다. 강남구 대치동과 도곡동 일대가 많이 올랐습니다. 대치동 ‘래미안대치팰리스’(전용면적 84㎡)는 지난 10월만 해도 13억5000만원에 전세 거래됐으나 최근에는 15억원에 거래됐습니다. 목동 3단지(전용 95㎡)의 경우 지난 10월에 6억5000만원에 거래됐지만, 최근 8억원에 계약이 체결됐습니다.◆전세가격전망도 3년 내 최고치전세가격전망지수가 3년 내 최고치를 기록했습니다. 상위 20%의 전세 중위값은 사실상 고가 아파트 매매가 수준까지 근접했습니다. KB국민은행의 주택가격동향에 따른 자료입니다. 서울 지역 전세가격전망지수는 117.3으로 연초 78.9에서 큰 폭으로 상승했습니다. 지수는 100을 넘을수록 상승 예상을 의미합니다. 이 지수가 117을 넘은 것은 2016년 1월 관련 통계 집계 이후 처음입니다.고가 전세 시장의 상승 흐름이 가시화되고 있습니다. 서울 주택 5분위(상위 20%)의 전세 중위값은 8억3261만원으로 정부가 고가 주택 기준가격으로 제시한 9억원에 근접한 수준입니다. 연초만 하더라도 8억580만원이었습니다.◆홍남기 "전셋값 과열 징후땐 추가대책 마련"홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 "전세 가격 급등을 막기 위한 추가 부동산 대책이 나올 수 있다”고 밝혔습니다. 최근 가진 기자간담회에서 봉 부총리는 “자가 주택자보다 전세를 이용하는 사람이 더 서민층이므로 가격 동향을 각별하게 모니터링하고 있다”고 말했습니다. 홍 부총리는 십이십육(12·16) 대책 이후 일주일 사이에 부동산 시장이 안정됐다고 평가했습니다. 그러면서 "앞으로도 고가주택 추격매수가 감소하면서 그간의 상승세가 점차 안정될 것이다"라고 정마했습니다. 지난해 구일삼(9·13) 대책 당시 보다 효과가 빠르다고도 평가했습니다. ◆전세대출 후, 9억원 넘는 집 사면 대출 회수금융위원회가 '전세대출을 이용한 갭투자 방지' 대책을 내년 1월 중순 시행한다고 밝혔습니다. 전세대출을 신규로 받은 이후 시가 9억 원 넘는 집을 사거나 다주택자가 되면 즉각 전세대출을 상환해야 한다는 겁니다. 해당 규정이 시행되기 전에 전세대출을 받아 놓은 사람은 바로 상환하지 않아도 되지만, 만기 연장은 어려워집니다.다주택자, 9억 원 넘는 집 보유자는 서울보증보험(SGI) 보증 역시 금지됩니다. 신규로 전세대출을 받은 차주가 다주택자가 되거나 9억 원 넘는 집을 사면 만기 전이라도 대출금을 즉각 상환해야 합니다. 다만 금융당국은 직장, 부모 봉양 등 불가피한 사유 등은 예외로 하는 방안을 검토 중입니다. ◆ 강남 재건축 3억 내린 급매물 나와 서울 강남권 재건축 단지에서 시세보다 2억~3억원 값을 낮춘 급매물이 나오기 시작했습니다. 각종 규제로 재건축 수익성이 악화된 데다, 15억원 이상 아파트 대출 금지로 매수자를 찾기 어려워지고 있어서 입니다. 대표 재건축 단지인 송파구 잠실동 잠실 주공5단지(전용 76㎡) 주택형이 19억원대에 매물이 나왔습니다. 이전까지만 하더라도 22억원이었던 매물이었습니다. 강남구 대치동 은마아파트(전용 76㎡)도 호가가 21억원까지 올랐지만 최근엔 19억원대 후반까지 낮아졌습니다.◆4주택자 취득세 4배까지 늘어나 내년부터 집을 세 채 이상 가진 사람이 네 번째 집을 살 때부터 내는 취득세가 지금에 비해 최대 4배까지 늘어납니다. 행정안전부는 이 같은 내용을 담은 '지방세법 일부개정안'이 시행된다고 밝혔습니다.4주택 이상 다(多)주택 세대의 주택 취득세율을 1~3%에서 4%로 올리게 됩니다. 예를들어 3주택자가 6억원짜리 주택 한 채를 추가로 매입하는 경우, 취득세는 600만원(1%)에서 2400만원(4%)으로 늘어나게 됩니다.또한 단일 세율이 적용되던 6억원 초과~9억원 이하 주택 취득세율도 취득가액에 따라 세분화됩니다. 기존에는 취득세율이 2%로 같았지만, 가격에 따라 세율이 1~3%로 세분화됩니다. 6억원 초과~7억5000만원 이하 주택의 세율은 2%에서 1~2%로 낮아지고, 7억5000만원 초과~9억원 이하 주택의 세율은 2%에서 2~3%로 높아집니다.식후땡 부동산은 한국경제신문 홈페이지와 모바일, 앱에서 '오디오'로 쉽게 들을 수 있습니다.