올해 달라지는 부동산 정책

2년 거주 안하면 장특공제 축소
전세대출 받고 집사면 대출 회수
공시가 9억 이상 종부세 급증
정부가 8·2 대책(2017년) 9·16 대책(2018년)에 이어 2019년 12·16 대책까지 발표함에 따라 부동산 관련 제도가 올해 크게 달라진다. 규정을 몰랐다간 세금 폭탄, 청약 당첨 취소 등 예상치 못한 불이익을 당할 수 있다고 전문가들은 지적했다. 세금, 청약 등을 중심으로 2020년 달라지는 부동산 제도를 짚어봤다.
2020년에는 집값 불안 진원지인 서울 강남권을 타깃으로 민간택지 분양가 상한제 등 대형 규제책이 순차적으로 시행된다. 서울 삼성동의 한 아파트 단지.  /한경DB

2020년에는 집값 불안 진원지인 서울 강남권을 타깃으로 민간택지 분양가 상한제 등 대형 규제책이 순차적으로 시행된다. 서울 삼성동의 한 아파트 단지. /한경DB

2년 거주해야 양도세 비과세

올해부터 9억원 초과 고가주택을 양도할 때 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 작년까지는 1가구 1주택이면 거주 여부와 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 줬다. 올해부터는 보유 기간과 관계없이 2년 거주 요건을 채워야 이 같은 혜택을 누릴 수 있다. 2년 거주하지 않으면 연 2%씩, 최대 30%(15년 이상 보유)까지만 장기보유특별공제 혜택을 받는다.

공시가 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과하는 종합부동산세 세율은 0.1~0.8%포인트 오른다. 규제지역 내 2주택자의 세 부담 상한도 300%(종전 200%)로 높아진다. 반면 1가구 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 종부세 세액공제율은 현행 70%에서 80%로 높아진다. 실수요 1주택자의 보유세 부담을 줄여주기 위해서다.

재개발·재건축 4월 말부터 '분양가 상한제'

민간택지 분양가 상한제 시행

민간 분양가 상한제 유예는 오는 4월 28일 종료된다. 4월 29일부터 입주자 모집공고를 신청하는 단지부터 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 분양가 규제를 시행한다. 상한제 주택에 당첨되면 5~10년의 전매제한과 2~3년의 실거주 의무도 주어진다. 서울에선 서울 강남 3구(강남·서초·송파)를 비롯한 13개 구 전 지역과 강서·노원·동대문·성북·은평구 등 5개 구, 37개 동이 상한제 대상이다. 경기에선 하남과 과천의 13개 동이 상한제 대상 지역으로 지정됐다.

청약 1순위 자격도 까다로워진다. 서울, 경기 과천 광명 하남 등 수도권 투기과열지구와 과천 지식정보화타운, 성남 위례 등 택지개발지구에서 주택 청약 1순위를 부여받는 의무 거주기간이 기존 1년에서 2년 이상으로 늘어난다.

금융결제원이 주관하던 주택청약시스템은 2월 1일부터 한국감정원으로 넘어간다. 1월 청약 계약자 정보 등 관련 자료가 감정원으로 이관되고 2월 이후 입주자 모집공고가 이뤄지는 단지부터 한국감정원에서 청약 업무를 수행한다.

전세대출을 통한 ‘갭투자’도 제한된다. 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면 대출을 회수한다. 또 9억원 초과 1주택자는 공적 전세보증은 물론 SGI서울보증보험 보증도 중단된다. 이르면 1월 중순쯤 시행된다.

30일 내 실거래 신고해야

60일 이내에 하던 실거래가 신고는 2월 21일부터 30일로 단축된다. 관할하는 시·군·구청에 직접 신고하거나 인터넷으로 신청할 수 있다. 계약 무효나 취소의 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며, 어길 경우 최대 500만원의 과태료가 부과된다.

3월부터 투기과열지구 주택(3억원 이상), 조정대상지역 주택(3억원 이상), 비규제지역 주택(6억원 이상) 취득 시 자금조달계획서를 제출해야 한다. 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 때에는 자금조달계획서와 소득금액증명원, 예금잔액, 전세계약서 등 추가 증빙자료도 내야 한다.

2월부터 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 하며, 거래 당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다. 8월부터는 허위 매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 규정이 시행된다. 허위, 과장광고를 올리는 공인중개사에게는 최대 500만원의 과태료를 부과할 예정이다.

도시공원 일몰제는 7월 최초로 시행될 예정이다. 2000년 도입된 도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않은 경우 도시공원에서 해제토록 하는 제도다.

최다은 기자 max@hankyung.com

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