청광플러스원 청계 2차, 청계천 조망…대학생 등 임대 수요 기대

입력2019.12.11 15:51 수정2019.12.11 15:51 지면B7

유망 분양현장

청광건설이 서울 동대문구 신설동에서 ‘청광플러스원 청계2차’ 오피스텔을 선보인다. 이 오피스텔은 청계천 조망이 가능하며, 동대문 패션타운과 가깝다. 동대문 내의 점포 3만5000여 개, 종사자 15만 명 이상을 배후 수요로 두고 있고 왕십리뉴타운과도 가까워 오피스텔 임대 수요가 풍부하다는 평가다.

이 오피스텔은 지하 3층~지상 18층, 1개 동 규모다. 전용면적 17~20㎡ 총 224실로 조성된다. 한양대, 경희대, 시립대 등 대학교가 인접해 대학생 임대 수요도 기대할 수 있다.

광화문, 시청 등 업무지구와 가까워 도심으로 출퇴근하는 직장인 또한 잠재 수요층이다.

지하철 1·2호선 신설동역(우이동~신설동 경전철 개통), 지하철 2호선 상왕십리역, 지하철 2호선 용두역이 가깝고 차량을 이용해 내부순환도로, 올림픽대로, 강변북로, 동부간선도로 등으로 진입하기 편리하다.

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"고덕·신길, 마포처럼 뜰 것"…"상가 투자는 도심보다 교외 추천"

한국경제신문사가 이달 초 개최한 ‘제3회 집코노미 부동산콘서트’에서 부동산시장 최고의 전문가들은 내년 부동산시장을 예측하기 위해 연단에 섰다. 이들은 어디를, 언제, 어떻게 사야 할지 고민에 빠진 주택 수요자들에게 핵심 전략을 공유했다. 상가와 꼬마빌딩 투자 등 수익형 부동산 정보도 소개했다. 강의를 들은 참석자들은 “부동산시장 전망에서부터 향후 유망 지역과 투자처까지 종합적으로 살펴볼 수 있었던 강의”라고 평가했다.○내년 집값 “더 오른다” vs “바닥 칠 수도”가장 인기를 끈 건 내년 주택시장 전망과 투자전략에 관한 강연이었다. ‘2020 주택시장 전망’을 주제로 강의한 이상우 익스포넨셜 대표는 “내년 집값은 올해보다 오를 여지가 더욱 많다”며 부동산시장 상승을 점쳤다. 이 대표는 “총선과 고교 체계 개편, 리모델링 수요 증가가 시장에 큰 영향을 줄 것”이라며 “특히 자사고와 국제고, 외국어고가 일반고로 전환되는 점이 강남 부동산시장에 중·장기적으로 여파를 미칠 수 있다”고 내다봤다. 총선도 내년 봄까지 지역별 현안에 대한 청사진이 난무하면서 부동산 가격을 자극할 것이라는 게 그의 예상이다. 이 대표는 “토지 보상과 리모델링의 경우 올해는 제대로 시작도 못 했기 때문에 오히려 내년 시장의 불안 요소로 작용할 가능성이 크다”고 설명했다.서울에서 인기를 끌 지역으로 새 아파트 입주가 이어지는 신길과 고덕을 꼽았다. 이 대표는 “신길은 내년 초부터 3개 단지가 입주하면서 뉴타운의 퍼즐이 맞춰진다”며 “입지적 여건을 고려하면 4년 전 마포 사례와 비슷하게 진행될 것”이라고 짚었다. 그는 “고덕도 내년엔 재건축 단지들의 입주가 마무리돼 미니 신도시로 완성된다”며 “앞으로 고덕 집값이 어느 수준을 보이느냐에 따라 인근 잠실과 강남 집값에 연쇄적 반응이 나타날 가능성이 있다”고 분석했다.부동산시장 하락을 전망한 강연자도 있었다. 이광수 미래에셋대우 연구위원은 “높아진 주택 보유 부담이 매도 물량 증가와 집값 하락을 야기할 것”이라고 말했다. 이 위원은 본격적인 가격 하락세는 내년 상반기부터 나타날 것으로 봤다. 높아진 종합부동산세 고지서를 받은 집주인들이 세금 부담을 덜기 위해 과세기준일인 내년 6월 1일 전에 아파트를 매각하는 움직임을 보일 것으로 예상해서다. 민간택지 분양가 상한제 시행으로 재건축 대상 아파트 가격 상승도 제한될 것이라고 주장했다.이 위원은 투자자들에게 가격 하락 신호를 잘 살펴 매수 기회로 삼으라는 조언을 내놨다. 그는 “거래량이 줄면서 매매가격도 떨어지면 하락 추세지만 거래량이 반등하면서 가격이 떨어진다면 바닥이라는 신호”라며 “높은 투자수익률을 바란다면 이 같은 시기를 눈여겨봐야 한다”고 설명했다. 이 위원은 대안 투자로 부동산 간접투자 상품인 ‘리츠(REITs)’도 추천했다. 그는 “리츠는 언제든 사고팔 수 있는 게 장점”이라며 “유동성을 활용할 수 있다는 이점도 있다”고 추천했다.○집값·상가 매출 어떻게 결정되나심교언 건국대 부동산학과 교수는 ‘집값의 이해’를 주제로 강연했다. 정책과 시장 상황 등 다양한 요인이 집값에 어떤 영향을 미치는지, 선진국과 비교한 한국 집값이 어느 정도 수준인지를 학자의 관점에서 진단했다. 국내외 거시경제 흐름에 따라 부동산시장의 하방 압력이 커질 수 있다는 점도 예측했다. 심 교수는 “앞으로 경제 성장률이 정체될 가능성이 있다는 점에서 부동산 수익률은 주식이나 채권 등 다른 자산에 비해 높지 않을 수 있다”며 “부동산시장은 경기 흐름에 민감하게 반응하기 때문”이라고 분석했다.심 교수에 따르면 2003년부터 2012년까지 10년간 부동산시장 성장률은 33% 수준이다. 같은 기간 주식(274.0%)은 물론 금(325.8%) 채권(52.0%) 등 다른 안전자산에 비해 낮은 성장률을 보였다. 그는 “역사적으로 집이 절대적으로 우월한 자산은 아니다”며 “부동산에 재산 대부분을 ‘몰빵’하는 것은 위험하다”고 강조했다.수익형 부동산 투자법에 관한 강의에도 참석자들의 관심이 쏠렸다. 상가 투자나 프랜차이즈 창업을 고민하는 사람들은 김종율 보보스부동산연구소 대표의 강연에 귀를 기울였다. 상가 입지 분석 전문가인 김 대표는 수년 동안 발품을 팔아 정리한 ‘상권별 매출지도’를 공개했다. 같은 위치, 같은 업종이라도 주변 유효수요와 주(主)동선에 따라 흥망의 결과가 정해져 있다는 게 그의 분석이다.대표적인 게 신규 전철망 효과다. 주변에 새 노선이 뚫리더라도 수혜를 보는 상가는 정해져 있다. 김 대표는 “기존 노선과 선형이 겹치면 역세권에 인입되는 유효수요가 크게 늘지 않아 매출 증대로 이어지지 않는다”며 “이용자들의 동선이 완전히 바뀌면서 새로운 수요를 끌어들일 수 있는 상가를 가려내야 한다”고 말했다. 그는 유효수요와 동선이 점포별 매출에 어떤 영향을 미치는지 다양한 실제 사례를 중심으로 설명해 높은 호응을 이끌어냈다.상가 투자자들이 꿈으로 꼽는 프랜차이즈 커피숍 스타벅스의 입점 비결도 귀띔했다. 도심보다 교외에서 기회를 찾으라고 조언했다. 도심 임대료는 치솟는데 인건비는 계속 오르면서 손익이 나빠지고 있기 때문이다. 김 대표는 “일반 매장은 재계약을 하더라도 매출에 따른 임차료 지급률을 낮추는 상황”이라며 “반대로 드라이브스루 형태의 점포는 늘고 있기 때문에 구도심과 고속도로 사이에서 자리를 찾는 게 유리할 수 있다”고 말했다.안혜원 기자 anhw@hankyung.com
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아파트값 이어 전세까지 '고공행진'…보유세 강화돼도 즉각 효과는 없을 듯

아파트값이 다시 오르고 있다. 부동산114 기준, 전국 11월 아파트 매매가격 변동률은 0.73%로 올해 월간 가격변동률 중 가장 높았다. 지역별로는 대전이 4개월간 연속 월 1% 이상 상승했고 11월에도 1.57%로 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 서울도 11월 1.15% 상승해 대전에 이어 두 번째로 높은 상승률을 나타냈다. 서울은 올해 초 부동산 규제 강화로 아파트값이 일시 하락했으나, 예상보다 낮은 규제 수준과 가격상승 지속으로 다시 수요가 증가하고 있다. 전국적으로 강원을 제외한 전역의 아파트값이 상승했고, 대전과 서울에 이어 부산(0.61%) 경기(0.56%) 등으로 확산되고 있다.문재인 정부 출범 이후 줄곧 부동산 가격 안정을 주요 정책 목표로 제시했고, 핀셋 정책을 통해 서울 강남 등 부동산 가격 급등지역을 세밀하게 관리하겠다는 의지를 밝혔음에도 불구하고 현실은 달랐다. 특히 강력한 대책으로 추진했던 민간택지 분양가 상한제의 적용 범위가 동 단위로 축소되고, 대상도 재개발·재건축 아파트는 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지부터 제한되면서 11월 시행 이후 오히려 아파트값이 상승하고 있다. 장기적으로는 신규 공급물량 감소가 예상되면서 수요가 늘고 있다.11월 한 달간 서울은 25개 구가 모두 상승했고 구별로는 양천구(1.92%) 금천구(1.89%) 강동구(1.84%) 광진구(1.69%) 송파구(1.66%) 순으로 올랐다. 경기에서도 과천시(2.74%) 성남시(1.12%) 수원시(1.04%) 의왕시(0.90%) 하남시(0.84%) 광명시(0.84%) 등 서울 인접지역의 매매가격이 큰 폭으로 상승했다. 반면 동두천시(-0.35%) 오산시(-0.15%) 여주시(-0.15%) 안성시(-0.07%) 이천시(-0.02%) 등 서울과의 접근성이 떨어지는 지역은 아파트값이 일부 하락한 것으로 조사돼 서울 아파트값 상승이 수도권으로 확산되는 양상이다.또한 각종 규제 대상인 재건축 아파트는 올해 6월 이후 전국 월평균 1% 이상 상승했고 분양가 상한제가 시행된 11월에도 1.38% 올라 아파트 가격 상승을 주도하고 있다. 서울 재건축 아파트는 1.09% 상승했고, 부산(6.43%) 충북(2.59%) 대전(2.32%) 경기(2.25%) 등 서울 이외 지역의 재건축 아파트값도 오르고 있다.이에 따라 올해 1~11월 아파트가격 상승률은 전국 3.22% 상승했고, 대전 11.05%, 서울은 6.32%, 광주 2.16% 등 서울과 주요 광역시가 큰 폭으로 올랐다. 특히 서울은 정부의 강력한 아파트가격 안정 의지에도 불구하고 2013년부터 7년 연속 상승을 기록하고 있다.문제는 전세가격도 오름세를 보이고 있다는 점이다. 전국의 전세가격은 상반기까지만 해도 하락하는 추세였으나 하반기부터는 점차 상승세를 보이고 있다. 11월에는 전국 평균 0.23% 상승했고, 아파트 가격변동의 바로미터라고 할 수 있는 서울이 0.29% 올랐다. 지역별로는 양천구가 0.68%, 송파구 0.57%, 금천구 0.56%, 강남구 0.53%로 강남권부터 상승세를 보이고 있다.11월 전셋값은 서울 이외에도 경기 0.34%, 대전 0.33% 등 소폭 올랐다. 아파트 매매가격에 이어 전세가격까지 상승하면 세입자들의 주거 안정성이 크게 떨어질 우려가 있고, 세입자들이 무리해서 내집마련에 나설 가능성이 있다. 또 전세를 끼고 아파트를 매입하려는 수요까지 증가하면 매매가격 상승 요인이 될 수 있다.정부는 이른 시일 내 주택·토지의 공시가격 현실화율을 끌어올려 보유세를 높이기 위한 공시제도 개편안을 내놓을 예정이다. 단독주택의 경우 현행 53%인 공시지가 현실화율을 높이고, 공동주택도 현행 70% 이하에서 80%대 이상으로 상향 조정할 것으로 예상되고 있다. 보유세 인상은 단기간 내 아파트 시장에 영향을 미치기는 어려울 것으로 예상된다. 아파트가격 상승기에는 세금부담에 대한 체감 정도가 낮고 오히려 매수자나 세입자에게 세금부담을 전가할 수 있기 때문이다. 하지만 장기적인 관점에서는 주택시장 안정과 조세 형평성 측면에서 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상된다.김혜현 알투코리아투자자문 이사
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"내년 수도권 집값 강보합세…신축 아파트 인기는 여전할 것"

부동산시장 상승세는 내년에도 지속될까. 전문가들은 대체적으로 내년 집값이 떨어지진 않을 것이라고 내다봤다. 하지만 가파른 상승세가 지속될 것이란 의견과 상승폭이 조정될 것이라고 보는 의견이 팽팽히 맞서고 있다.○전국 집값 상승세 가팔라올해 초만 해도 약보합세가 지속되던 부동산시장이 지난여름을 고비로 상승세로 전환된 데 이어 가을을 지나면서 점차 상승폭을 키우고 있다. 한국감정원에 따르면 전국 주간아파트 상승률은 9월 첫째주 0.01%를 기록한 이후 상승폭이 줄어들지 않다가 12월 첫째주에는 0.10%까지 다다랐다.흐름을 이끈 건 5년 이하의 신축이었다. 분양가 상한제 이후 생겨난 신규 주택 선호현상이 지속되면서 5년 이하 신축 아파트가 12월 첫째주 0.15% 상승률을 기록했다. 지난 9월 첫째주에 0.01%를 기록하며 상승 전환한 이후 지속적으로 상승폭을 키웠다.신축이 이끈 상승 열기는 부동산시장 전반으로 확산되는 추세다. 재건축 단지로 분류되는 20년 초과 아파트는 12월 첫째주 0.11%의 상승률을 기록했다. 지역별로도 서울을 넘어 경기지역과 지방 광역시로 상승세가 확산되고 있다. 분양가 상한제에서 제외된 과천은 11월 이후 매주 0.97%, 0.89% 등 폭등세를 이어나가고 있다. 용인 수지도 12월 첫째주 0.56%를 기록하며 상승폭이 매주 커지고 있다. 조정대상지역에서 해제된 부산은 11월 들어 모든 주간 0.10%를 웃도는 상승률을 보이며 급등세를 이어나가고 있다.○‘올해보다 더 큰 상승장’ vs ‘보합’대부분 전문가는 내년 수도권 부동산시장이 하락하진 않을 것으로 전망했다. 금리 하락에 따라 시중 부동자금이 1000조원을 훌쩍 넘어선 것이 가장 주요한 원인으로 꼽힌다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “내년에도 경기 악화로 금리가 낮은 수준에 머물 것”이라며 “유동성도 풍부해 집값이 크게 조정받지는 않을 것”이라고 전망했다.상승폭에 관한 의견은 엇갈리고 있다. 일부 전문가는 지금의 급격한 상승세가 내년에도 이어질 것으로 보고 있다. 공급량이 감소세로 돌아선다는 것이 주요 근거다. 서울의 내년 아파트 입주 물량은 4만2012가구로 집계됐다. 올해(4만3006가구)보다 2.3% 감소한 물량이다. 서울 입주 물량이 줄어드는 것은 2015년 이후 5년 만이다. 전국적으로도 내년 새 아파트 입주 물량은 34만여 가구(아파트 총가구 수 기준)로 올해(39만8154가구)보다 14.2% 줄어들 전망이다.입주 물량이 줄어들면 전셋값이 상승해 결국 집값을 밀어올릴 공산이 크다고 전문가들은 주장한다. 부동산 칼럼니스트 강승우 씨(필명 삼토시)는 “전셋값은 기본적으로 수요와 공급에 의해 결정되는 만큼 전셋값 상승지역이 생기고 이런 곳들을 중심으로 매매가 상승세가 확산될 것”이라고 전망했다.일부 전문가는 거시경제 여건이 불확실한 만큼 부동산시장이 보합세를 보일 것으로 전망했다. 함영진 랩장은 “올해에 이어 내년 경기 전망도 밝지 않아 주택 구매력이 계속 낮을 것”이라며 “거래량 증가가 없을 테니 대세상승장은 기대하기 힘들다”고 말했다.전세가율이 하락해 상승폭이 둔화될 것이라는 의견도 있다. 현재 전셋값이 오르고 있지만 매매가격이 더 상승하고 있어서다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부동산투자지원센터장은 “대출이 막혀 있는 현 상황에서 전세가율은 매우 중요하다”며 “서울 전세가율이 58%대로 뚝 떨어진 점을 감안하면 수요가 위축돼 큰 폭의 상승장을 기대하긴 어렵다”고 말했다.○신축 인기 지속될 듯신축 또는 준신축 아파트의 인기가 지속될 것이란 주장도 만만치 않다. 이승철 컨설턴트는 “신축의 열기는 내년에도 지속될 것”이라며 “다만 신축을 고를 때 5년 이하는 이미 많이 올랐고 5~10년 사이의 매물을 살펴보는 게 좋다”고 말했다. 단기 투자 목적으로 재건축·재개발 대상 주택에 투자하는 것은 바람직하지 않다고 전문가들은 조언했다. ‘분양가 상한제 적용지역 확대’ ‘재건축 허용 연한 확대’ 등 추가 규제가 나오면서 정비사업이 중단될 가능성이 높아서다.지역별로는 지금까지 덜 오른 수도권 지역을 눈여겨봐야 한다는 의견이 나왔다. 상대적으로 오르지 않은 곳을 위주로 이른바 ‘키 맞추기’가 진행될 것이라는 설명이다. 안명숙 센터장은 “덜 오른 곳은 전세가율이 아직 높아 투자 여건이 양호하기 때문에 이미 오른 다른 지역 아파트 가격을 뒤쫓아 가려는 경향이 나타나기 마련”이라고 설명했다.청약을 통한 내집 마련은 더 어려워질 것으로 전문가들은 예상했다. 민간택지 분양가 상한제 영향으로 분양 가격이 주변 시세의 절반 수준으로 뚝 떨어지면서 청약 경쟁이 치열해질 것이 확실해서다. 함영진 랩장은 “청약가점이 60점 이하인 실수요자는 서울 주요 지역 당첨 가능성이 없다고 보면 된다”며 “가점이 낮은 실수요자는 지역별 당첨 가점을 잘 살펴 당첨 가능한 곳에 청약하거나 매매로 돌아서야 한다”고 말했다.구민기 기자 kook@hankyung.com