'집'터뷰

'아기곰' 문관식 씨

▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘도 아기곰님 모시고 이야기 나눠보도록 하겠습니다.
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▷아기곰
요즘 트렌드가 새 아파트죠. 젊은 사람이든 나이든 사람이든 다 좋아합니다. 아파트도 정말 멋있게 잘 지었죠. 모델하우스만 가봐도 살아보고 싶은 생각이 절로 들죠. 그런데 문제는 거기에 현혹돼 입지가 떨어지는 곳을 선택하는 건 굉장히 안 좋은 거예요. 새 차를 마구 사는 것과 마찬가지입니다. 처음엔 좋지만 5년만 지나면 감가상각이 되죠. 그런데 부동산은 소비재가 아닙니다. 시간이 지날수록 가치가 오르는 자산이기 때문에 입지와 새 아파트를 바꾸면 안 됩니다.

▶구민기 기자
입지가 우선이다?

▷아기곰
그렇죠? 결혼하기 전에 선을 보는데 그 사람이 입은 옷을 보고 의사결정을 하진 않잖아요. 옷이 아니라 그 사람의 미래나 됨됨이, 성격을 보고 결혼해야 하잖아요. 그게 부동산에선 바로 입지입니다. 새 아파트는 시간이 지날수록 계속 낡아갑니다. 가치가 점점 떨어지는 거잖아요. 입지도 좋은 새 아파트라면 좋죠. 그런데 엄청 비싸죠. 그래서 입지를 먼저 고르고 그 다음에 새 아파트를 고를지 여부를 선택해야 합니다.
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▶구민기 기자
집의 컨디션보다 입지가 중요하다고 하셨는데, 입지는 좀 추상적일 수 있을 것 같아요. 교통도 있고 학군도 있는데요.

▷아기곰
집값이 떨어지지 않고 계속 오를 입지는 남도 사고 싶은 집입니다. 그게 바로 수요가 몰리는 곳입니다. 수요는 10명이 몰리는데 공급이 100개라면 오히려 가격은 떨어집니다. 수요는 많은데 공급은 적은 곳을 찾으면 됩니다.

수요가 왜 몰리느냐? 누가 좋다고 해서 수요가 몰리진 않습니다. 그래서 투기하지 말란 거예요. 자신이 피를 봅니다. 주식이라면 치고 빠지기가 가능해요. 작전세력이 있더라도. 부동산은 빠져나오기 쉽지 않아요. 거래비용이 굉장히 큽니다. 1년 이내에 팔 수도 없습니다. 양도소득세를 44%나 내니까요. 투자를 하더라도 1년 이상, 실수요자라면 비과세 받으려면 2년 이상 갖고 있어야 하죠. 어디가 오른다고 해서 우르르 가더라도 자신이 팔 때 아무도 안 사준다면 소용 없습니다. 장부상 얼마가 올랐다 하더라도 거래가 일어나지 않으니까요.
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실수요자가 지속적으로 들어갈 곳을 사야한다는 겁니다. 수요가 몰리는 곳 중에 가장 대표적인 게 직주근접입니다. 두 번째가 교통이나 교육, 환경이죠. 예컨대 서울에 있던 회사가 제주도로 옮긴다면? 통근이 불가능하니 제주도로 옮겨야하겠죠. 당연히 회사와 가까운 곳부터 집을 찾게 되고, 그래서 회사 근처의 수요가 가장 많습니다. 그래서 일자리가 많은 곳이 실수요자도 많습니다.

그 지역이 너무 비싸다면 해당 지역으로 빨리 갈 수 있는 곳이 두 번째입니다. 그래서 교통이 중요하죠. 교육의 경우 중산층 이상이 많이 모이면 교육환경은 따라서 올라옵니다. 돈이 적어서 모든 조건을 갖춘 곳을 선택하기 어렵다면 한두 가지 조건이 떨어지더라도 어느 정도의 기준에 만족하는 곳을 찾으면 됩니다.

▶구민기 기자
감사합니다. 아기곰님과 이야기 나눠봤습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 김예린 PD 편집 이지현 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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