국내 대표 디벨로퍼들이 서울 알짜 부지에서 도시재생 프로젝트를 주도하고 있다. 신도시·택지지구 아파트 개발사업에서 자금을 축적한 디벨로퍼들이 서울의 조단위 초대형 도시재생 사업에 뛰어든 것이다. 이들은 주로 입지가 뛰어나지만 기존 건물이 낡아 발전이 정체된 곳을 사들여 다시 개발하는 방식으로 도시 풍경을 바꾸고 있다.
서울 노른자 땅 속속 개발
10일 부동산업계에 따르면 인창개발은 최근 1조원 규모의 강서구 가양동 CJ제일제당 바이오연구소 용지 매각의 우선협상자로 선정됐다. 시공을 맡은 현대건설과 함께 컨소시엄을 이뤘다. 부지 면적만 10만5762㎡로 삼성동 코엑스의 두 배 규모다. 김영철 인창개발 대표는 “디벨로퍼에 서울 한복판의 대규모 부지는 매우 희소성이 높다”며 “좋은 입지에 서울의 오피스 지도를 바꿀 수 있는 랜드마크를 짓고 싶다”고 말했다. 인창개발은 이곳에 주거시설이 아니라 문화·쇼핑·오피스 복합단지를 지을 예정이다. 일부는 분양하고 나머지는 보유해 운용할 계획이다. 김 대표는 “사업의 안정성을 고려하면 아파트가 들어가야 하지만 사업 전체의 그림을 봤을 때는 업무·문화시설을 짓는 게 낫다고 판단했다”며 “인근 마곡지구와 연결해 서울 서쪽에 코엑스와 같은 대형 복합문화공간을 짓는 게 목표”라고 강조했다.
엄석오 일레븐건설 회장은 이태원동 유엔군사령부 부지 개발 사업을 진두지휘 중이다. 이 회사는 2017년 6월 이곳 부지 5만1762㎡를 1조552억원에 매입했다. 엄 회장은 이곳을 주거와 업무, 판매, 숙박, 쇼핑, 문화시설 등을 갖춘 복합단지로 조성할 계획이다. 이태원동은 외국인 거주 비율이 높고 용산민족공원, 한강, 남산 등이 가까워 입지 가치가 뛰어나다는 평가를 받고 있다. ‘한국판 롯폰기힐스’가 될 것이라는 전망이 나온다. 용산구 관계자는 “시 건축심의를 받기 위한 절차를 진행 중”이라며 “교통영향평가 내용을 반영한 건축 배치 변경안을 지난달 시에 제출한 뒤 심의 날짜를 기다리고 있다”고 설명했다.
문주현 엠디엠(MDM)그룹 회장은 지난 5월 1조956억원에 매입한 서초동 정부사부지(옛 정보사령부 땅) 개발 사업에 대한 밑그림을 구상 중이다. 6년 전 공매로 나와 총 여덟 번 유찰된 땅이었다. 문 회장은 축구장 13개에 맞먹는 부지(9만1597㎡)를 친환경 오피스 단지로 조성할 계획이다. 그는 지난달 아이디어 구상을 위해 직원들과 열흘간 미국 샌프란시스코, 뉴욕, 시애틀 등 주요 지역으로 연수를 다녀오기도 했다. 신영은 NH투자증권·GS건설과 컨소시엄을 구성해 서울 여의도 옛 문화사옥(MBC) 부지에 주거복합단지인 ‘브라이튼 여의도’ 건설 사업을 진행 중이다. 1만7795㎡ 부지에 지하 6층~지상 49층(168m) 초고층 빌딩 등 4개 동을 짓는다. 지난 7월 말 오피스텔 849실을 분양했으며 아파트 454가구는 후분양을 검토 중이다.
지역 맞춤형 도시재생 나서
디벨로퍼가 구도심이나 나대지를 중심으로 도시재생 사업에 나서는 것은 시내 가용 택지가 갈수록 고갈되고 있기 때문이다. 주택 공급 일변도의 사업 구조에서 벗어나 도시재생 사업에서 미래 먹거리를 찾기도 한다. 탄탄한 자금력도 갖췄다. 최근 몇 년간 신도시와 택지지구 아파트 개발사업에서 수천억원대 현금을 확보했다. 디벨로퍼가 도시재생 사업의 적임자라는 평가도 나온다. 부동산 프로젝트 발굴부터 기획, 자금 투자, 시공, 마케팅, 운영 등의 모든 과정을 아우르기 때문이다.
지역 상황에 맞춘 중소 규모 개발에도 적극적이다. 유림개발은 최근 논현동에서 토지 두 필지를 매입했다. 올해 분양한 ‘펜트힐 논현’(도시형 생활주택, 오피스텔)처럼 고소득 전문직 종사자를 겨냥한 최고급 커뮤니티 시설을 갖춘 최고급 펜트하우스를 분양하겠다는 계획이다. 펜트힐 논현은 수영장, 클럽하우스, 피트니스센터 등을 갖췄다. 알비디케이(RBDK)도 논현동에서 주택전시관으로 쓰이던 건물을 매입했고, 미래인도 강남역 인근 건물 두 채를 매입했다. 디벨로퍼업계 관계자는 “시내에서 부지가 품귀현상을 보이고 있어 도심의 오래된 건물과 토지를 매입 후 재건축하는 사업에 공격적으로 나서고 있다”고 설명했다.
일각에선 국내 디벨로퍼들이 도시재생 사업을 하면서 분양에 치중한다는 지적도 나온다. 일본 디벨로퍼들은 개발한 프로젝트를 팔지 않고 보유·운영하면서 수익을 내고 있다.
대전에서 시작된 충청지역 주택시장 온기가 세종시를 거쳐 청주까지 퍼지고 있다. 서울 및 수도권 등 주택시장 규제가 점차 심해지면서 비조정대상지역 신규 아파트로 수요자가 몰리고 있다는 설명이다. 청주에서 최근 석 달간 미분양된 아파트는 약 20% 감소했다. 지방 부동산에 온기가 퍼지자 건설회사들이 청주에서 분양 채비를 서두르고 있다.분양시장 달아오르는 청주신영이 충북 청주시 흥덕구 청주테크노폴리스 6블록에 ‘청주테크노폴리스 지웰 푸르지오’ 아파트를 분양한다. 청주테크노폴리스에서는 처음으로 소형 및 대형 면적 아파트가 들어선다. 분양가는 전용면적 3.3㎡당 800만원 후반대로 책정될 예정이다. 시공은 대우건설이 맡았다. 반경 2.5㎞ 안에 SK하이닉스, LG생활건강 공장이 입주하는 등 배후 수요가 탄탄해 투자 및 실수요자 문의가 꾸준하다고 분양 관계자는 설명했다.청주테크노폴리스 지웰 푸르지오는 지하 1층~지상 29층, 12개 동으로 전용면적 55~99㎡ 총 1148가구로 이뤄졌다. 면적별로 △59㎡ 400가구 △84㎥ 657가구 △99㎥ 91가구 등이다.전용 84㎡는 ‘타워형’이 섞여 있는 인근 아파트와 달리 모든 가구가 ‘판상형’으로 설계돼 있다. 판상형은 타워형과 비교했을 때 채광과 공간활용 등에 유리하다는 장점이 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “전용 84㎡ 기준으로 판상형이 타워형보다 적게는 5%에서 많게는 30% 정도 집값 상승률이 높다”며 “올 4월 동대문구에 분양한 ‘청량리역 한양수자인 192’에서도 판상형과 타워형의 경쟁률 격차가 상당했다”고 설명했다.전용 84㎡ 타입은 주방 창문을 통창으로 설계해 개방감을 높이고 후면 조망권을 확보한 게 특징이다. 분양 관계자는 “주방과 식당을 분리한 ‘히든 키친’이라는 특화설계를 적용해 거실에서 주방이 보이지 않는다”며 “이런 장점으로 30~40대 부부들이 실거주 목적으로 문의하는 일이 많다”고 했다. 전용 84㎡는 대형 드레스룸, 주방 팬트리가 제공되고 현관에는 대형 창고가 마련돼 수납할 수 있다.전용 59㎡는 청주테크노폴리스 내 최초 소형 평면이라 관심을 끈다. 59㎡A 타입은 대형 드레스룸을 조성해 실사용 공간을 넓힌 게 특징이다. 전용 99㎡도 이 지역에서 유일한 대형 평면으로 다양하게 공간을 활용할 수 있는 ‘알파룸’이 제공되고 무심천 조망이 가능하다.실내 다목적 체육관과 풋살장을 갖춘 체육시설을 구비하고 있고 주차 구획을 넓힌 ‘광폭 주차장’도 들어선다. 김응정 신영 마케팅본부 상무는 “청주테크노폴리스에서 보기 힘든 특화설계와 실내체육관 풋살장을 선보이는 등 입주민의 편의를 고려했다”고 설명했다.전철 개통…서울까지 ‘1시간20분’청주는 미분양이 해소되는 추세다. 국토교통부에 따르면 지난 7월 1829가구에 달하던 미분양 아파트는 8월 1666가구를 기록한 뒤 9월에는 1443가구로 줄어들었다. 분양 관계자는 “청주 동남지구에 분양한 우미린 아파트 물건이 거의 소진됐다”며 “대전과 세종에서 시작된 부동산 온기가 올라오고 있다”고 말했다.청주테크노폴리스 지웰 푸르지오는 2022년 개통될 복선전철 북청주역(예정) 인근 아파트라는 교통 호재도 있다. 수도권 전철 1호선인 천안역과 청주공항을 연결하는 복선전철이 들어서면 서울까지 1시간20분 만에 도착할 수 있다.청주 내외부를 순환하는 제 2·3순환로가 단지 인근에 있어 청주 시내로 이동하기 수월하다. 중부고속도로 서청주 IC와 오창 IC도 가깝다. 청주테크노폴리스 안에 조성되는 중심 상업지역을 걸어서 이용할 수 있다. 현대백화점(충청점), 롯데아울렛(청주점), 지웰시티몰, 홈플러스(동청주점), 청주성모병원 등도 이용할 수 있다. 신세계프라퍼티는 2016년 청주테크노폴리스 내 유통시설 용지 3만9600㎡를 매입해 대형 유통시설을 조성할 계획이다.신영 관계자는 “청주는 분양권 전매 제한 기간이 1년으로 짧은 데다 19세 이상이면 1순위 신청이 가능해 실수요자의 관심이 높을 것”이라고 전망했다. 25일 청주 외북동 일대에 모델하우스가 들어선다. 입주는 2022년 5월 예정이다.배정철 기자 bjc@hankyung.com
지난해 재개발 정비예정구역에서 해제된 서울 동작구 본동 일대에서 전면 철거 대신 기반시설을 수선·확충하는 도시재생사업이 추진된다.동작구는 본동 일원 3만7527㎡와 사당4동 일원 16만1358㎡가 2019년 하반기 도시재생 뉴딜사업 대상지로 최종 선정됐다고 10일 밝혔다. 도시재생 뉴딜사업은 노후주거지의 주거환경 정비 및 구도심 활력 회복을 위해 마련된 제도다. 국토교통부는 매년 전국 지방자치단체가 제안한 사업지 중 최대 100곳을 선정해 국비 등을 지원하고 있다.이번에 선정된 본동 일원은 건축 연령 20년 이상 노후 건축물이 85%에 달하는 저층 주거중심지역이다. 지난해 10월 개발행위제한 기간이 만료되면서 서울시는 이 일대를 정비예정구역에서 해제했다.동작구는 본동 일대를 대상으로 서울시 최초의 ‘한강변 구릉지형 저층 주거지 재생사업’을 벌일 방침이다. 2022년까지 총 130억원의 사업비를 사용한다. 카페거리 조성, 공영주차장 설치, 집수리·리모델링 지원, 마을기업 육성 등의 사업을 추진할 예정이다.사당4동에는 2023년까지 총 260억원을 투입한다. 사당4동은 지난해 서울형 도시재생활성화지역에 선정되면서 사업비 100억원을 확보한 데 이어 이번 도시재생 뉴딜사업으로 160억원을 추가로 마련했다. 이 지역에는 안전한 마을 교통체계 구축, 스마트 마을 기반시설 조성, 집수리 리빙랩사업, 생활 사회간접자본(SOC) 복합시설 확충 등이 추진된다.민경진 기자 min@hankyung.com
한경닷컴과 상가정보연구소는 오는 8월 26일(월) 오후 2시 충정로역 4번 출구 한국경제신문사빌딩 3층 강의실에서 ‘유망 수익형 부동산 분양 활성화를 위한 실전 투자쇼‘ 런칭 설명회를 개최한다.이날 행사는 총 3부로 진행된다. 1부는 ‘수익형 부동산 분양시장 양극화 시대 긴급 진단 및 솔루션 제안’이라는 주제로 상가정보연구소 박대원 소장이 주제 발표자로 나선다. 2부는 기존 분양마케팅 대체 프로그램으로 각광받고 있는 유망 수익형 부동산과 실전 투자자들이 함께하는 분양축제인 ‘실전 투자쇼’에 대한 개요 및 운영 계획, ‘고객상담~계약환경 조성’ 관련 분양촉진을 위한 기대 효과 등 대해 상세히 안내하고 궁금증을 해소하는 시간으로 마련된다. 3부에선 질의응답 및 참석자간 상호 정보공유 시간도 갖는다.올해 하반기 분양을 앞둔 수익형 부동산 시행사(개발업체), 건설사, 분양대행사 마케팅 관계자라면 누구나 참석할 수 있다. 참가신청은 상가정보연구소 홈페이지(www.sglab.co.kr) 또는 전화(02-3472-7001)를 이용하면 된다.한경부동산 hkland@hankyung.com