'집'터뷰

원종훈 국민은행 세무팀장


▶최진석 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 이번 시간도 세무 마법사님과 함께 종합부동산세에 대해 얘기를 해보겠습니다. 절세와 관련한 내용인데, 임대주택으로 등록하면 종부세 합산 배제가 가능하다는데요. 지난해 ‘9·13 대책’ 이후 등록하면 혜택이 없다고요?
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▷원종훈 팀장
이 부분에 대한 오해가 많습니다. 임대주택으로 등록하면 여전히 종부세를 피할 수 있습니다. 다만 혼선이 있는 게 뭐냐면 9·13 대책 이후 취득한 주택은 임대등록을 한다 하더라도 종부세가 빠지지 않아요. 이 얘기를 돌려 말하면 9·13 대책 이전 취득한 주택을 언제 등록하든 종부세를 피할 수 있다는 이야기입니다.

결론은 이것입니다. 9·13 대책 이후에 등록 하느냐 안 하느냐가 아니라 9·13 대책 이후에 취득 한 것이냐 아니냐가 중요한 겁니다. 이전에만 취득했다면 언제 등록한다 하더라도 종부세를 뺄 수 있다는 거죠.

물론 여기에도 요건은 여전히 있습니다. 다 아시는 것처럼 수도권의 경우에는 공시가격 6억원, 수도권 이외 지역은 공시가격 3억원 이하여야 합니다. 물론 임대를 개시한 시점 기준으로요. 기준금액 이하인 상태에서 적용이 되고요.

그리고 임대주택 유형은 두 가지입니다. 단기와 장기가 있는데 단기는 효과가 없습니다. 장기로 등록해야 한다는 것이죠.
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▶최진석 기자
어쨌든 우리는 대상이 아니라는 거죠…. 그런데 공동명의에 대한 얘기도 있어요.

▷원종훈 팀장
공동명의가 세금을 줄일 수 있는 대안은 맞습니다. 다만 예를 들어 가구 기준으로 1채만 갖고 있고 보유기간은 길고 공시가격은 높다면, 공동명의로 바꿀 때 종부세가 줄어드는 건 맞긴 하지만 포기해야 할 것도 많습니다. 왜냐 공동명의로 바꾸게 되면 공시가격이 각자 기준 6억원으로 계산하는 대신 종부세에 대한 연령과 보유기간에 따른 세액공제 70%는 사라지게 됩니다. 공동명의로 바꾸면 종부세 기준금액이 12억원으로 오르는 효과는 있지만 세액공제는 포기해야 한다는 건데요, 만약에 공시가격이 아무리 높더라도 단독명의로 오랫동안 갖고 있다면 세액공제가 크기 때문에 그게 더 유리할 수도 있습니다.

혹시 이 방송을 보고 계시는 분들이 오해하실까봐 말씀을 드리면요. 공동명의로 바꾸지 말라고 말씀드리는 게 아니라 오랫동안 보유하신 걸 종부세 절세 목적으로 공동명의로 바꾼다면 오히려 취득세와 증여세 부담이 커질 수 있다는 것입니다. 오히려 이때는 매각한 이후 구입하는 단계에서 공동명의로 구입하면 취득세라도 아낄 수 있습니다. 그래서 오랫동안 보유한 1가구 1주택 단독명의 주택은 구태여 종부세를 줄일 목적으로 공동명의로 바꿀 필요는 없다는 말씀 드립니다.

지난 시간에 이런 말씀도 드렸었죠. 종부세는 주택이 한 사람에게 몰려있을 때보다 명의를 분산하게 되면 줄어든다는 거죠. 주택수에 따라 세율과 세부담상한선이 달라지니까요. 결정적으로 누진 구조에 있으니까 명의만 분산하면 낮은 과세표준이 적용되니까 세율이 낮아지죠.

▶최진석 기자
공동명의로 세금을 줄일 것인가, 단독명의로 세액공제를 받을 것인가에 대해서는 계산기를 두드려보고 결정해야 한다는 거죠?

▷원종훈 팀장
네 그렇습니다.
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▶최진석 기자
그런데 법인 명의로 주택을 구입하거나 개인 명의를 신탁사에 맡기는 경우는 효과가 있나요?

▷원종훈 팀장
줄일 수 있습니다. 현실적인 얘기를 드리는 겁니다. 그런데 엄밀히 말하면 법인으로 주택을 구입하거나 신탁등기를 통해서 명의를 전환시키는 경우 명의 분산효과에 의해서 종부세가 줄어드는 거예요.

그런데 주의해야 할 점이 있습니다. 이 내용을 들으시는 분들 중에 법인이 매력적이라고 생각하시고 무작정 뛰어드시는 분이 계실까봐 염려가 돼서 말씀드립니다. 법인으로 사업을 한 번도 해보지 않은 분이라면 굉장히 조심해야 합니다. 왜냐, 두 가지 측면에서 불이익이 있을 수 있어요.

우선 구입하는 부동산이 과밀억제권역에 있다면 취득세가 중과세됩니다. 법인이 부동산을 구입할 때 본점이나 지점 목적으로 사용하거나, 사용하지 않는다 하더라도 설립 후 5년 이내 구입하는 거의 모든 부동산은 취득세가 중과세되는데 주택도 예외가 되지는 않습니다.

둘째는 법인이 주택을 사고팔 때 법인세에 10%포인트가 가산됩니다. 결국 법인도 중과세 제도가 있는 겁니다. 그리고 법인 명의로 주택을 구입하려는 최종적인 목적이 뭡니까? 자신의 주머니로 돌아오기 위해서잖아요. 마지막 단계에 내 것으로 바꾸는 과정에서 청산을 하거나 배당을 하게 되는데 그때 배당소득에 대해서도 과세가 됩니다. 이것도 만만치 않은 세금입니다. 그래서 법인 명의로 구입하는 건 상당히 신중해야 합니다.
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신탁은 해결되지 않은 숙제가 있습니다. 신탁등기를 한다는 건 어찌됐든 내 명의를 돌려놓고 납세의무자를 변경하는 거죠. 여기서 국세와 지방세의 이견이 있습니다. 지방세, 재산세죠. 이는 납세의무자가 신탁사, 수탁자로 돼 있습니다. 반면 국세, 종부세죠. 국세의 대원칙은 실질과세 원칙에 의해서 진짜 주인에게 과세됩니다. 신탁등기를 하더라도 진짜 주인인 위탁자에게 과세되는 게 원칙이겠죠. 그런데 국세 중에서 유일하게 지방세의 납세기준과 과세표준을 승계받아 과세하는 유일한 세금이 종부세입니다. 그래서 신탁사의 납세의무자를 그대로 끌고 와서 세금을 계산하는 거죠. 그러다 보니 과세를 못 하게 되는 세법의 미스매치가 발생하고 있습니다.

그래서 신탁등기라는 건 현실적으로 과세를 못 하고 있는 게 사실이지만 경우에 따라선 세법의 새로운 해석, 또는 개정을 통해 추진될 수 있는 리스크가 있습니다. 신탁등기를 통해 종부세를 피할 수 있다고 자신만만하게 생각하시면 안 됩니다. 그래서 신탁등기를 통해 종부세를 피할 수 있다고 확실하게 말씀드리기는 어렵다, 주의해야 한다고 말씀드리겠습니다.

▶최진석 기자
이것도 득실을 따져야겠네요. 말씀 감사합니다. 종부세의 절세 방안에 대해서 알아봤습니다. KB국민은행 원종훈 팀장님과 얘기 나눠봤습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 김예린 인턴PD 편집 조민경 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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