[포토] 심교언, '집값의 이해' (한경 집코노미 콘서트)
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경실련 "땅값 2000조 상승", 국토부 "합리적 추정 아냐" 발끈
문재인 정부 출범 이후 2년 동안 땅값 상승률이 2000조 원이 넘게 올랐다는 시민단체의 분석에 국토교통부가 반박했다. 경제정의실천시민연합(이하 경실련)과 민주평화당은 지난 3일 국회에서 기자회견을 열고 "문재인 정부 집권 2년 만에 전국적으로 땅값이 2000조 원 이상 상승해 해방 후 단기간 최고치를 기록했다"고 주장했다. 경실련 측은 연도별 공시지가 현실화율(시세반영율) 등을 활용해 작년 말 땅값 총액이 1경1514조 원이라고 밝혔다. 이 중 정보보유분이 2055조 원, 민간보유분은 9489조 원이었다. 경실련 측은 1979년 325조 원에서 지가가 40년 만에 약 30배 뛰었고, 연도별로는 문재인 정부 2년이 2054조 원으로 상승폭이 가장 컸다고 봤다. 이에 소관 부처인 국토부는 설명자료를 발표하고 "경실련 측의 공시지가 시세반영률 추정치가 국토부가 분석한 현실화율에 비해 크게 낮다"고 반박했다. 경실련이 자체적으로 산출한 현실화율 43%가 합리적인 추정으로 보기 어렵다는 것. 국토부는 2019년 발표한 표준지공시지가 현실화율 64.8%를 적용하면 2018년 토지시사총액은 8352조 원이라고 밝혔다. 이는 한국은행이 전국 땅값을 조사해 발표하는 국민대차대조표상 토지자산 총액 8222조 원과도 큰 차이가 없다고 주장했다. 또 경실련이 1979년 토지가격 총액을 325조 원으로 추정한 근거를 밝히지 않은 것을 언급하며 "경실련 분석방식을 검토하는데 한계가 있었지만, 국토부가 발표하는 지가변동률에 따르면 1979~2018년 기간동안 토지가격 상승률은 610%"라며 경실련이 주장한 2800%보다 낮다는 입장이다. 또한 "한국은행 대차대조표의 토지자산 총액도 2016년 7146조 원에서 지난해 8222조 원으로 1076조 원 증가하는데 그쳤다"며 "1076조 원이라는 숫자도 거시경제의 큰 흐름에서 보면 많은 수준이 아니다"고 강조했다. 또 "실질 토지자산의 증가액을 보면 2016년 104조 원에서 2017년 93조 원, 작년 85조 원 등으로 증가액이 2017년을 기점으로 오히려 감소하는 추세"라고 주장했다. 이와 함께 국토부는 관계 전문가들이 참여하는 공개 토론회를 제안했다. 국토부는 "사실과 다른 증가액으로 여론을 호도하고 사회적 갈등을 조장했다"고 경실련을 비판하면서 "대표 시민단체인 경실련에 어울리지 않는 무책임한 주장"이라는 의견을 밝혔다. 이어 "경실련은 국가통계를 무시하는 일방적 주장이 아니라, 구체적 분석 전제와 근거를 제시하면서 책임 있는 시민사회단체로서의 모습을 보여야 할 것"이라고 거듭 강조했다. 김소연 한경닷컴 기자 sue123@hankyung.com기사제보 및 보도자료 newsinfo@hankyung.com
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[포토] 이상우, '2020 주택시장 전망' (한경 집코노미 콘서트)
제3회 한경 집코노미 부동산 콘서트가 4일 서울 논현동 건설회관에서 열린 가운데 이상우 익스포넨셜 대표가 강연을 하고 있다.최혁 한경닷컴 기자 chokob@hankyung.com기사제보 및 보도자료 newsinfo@hankyung.com
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"입주 감소하면 집값 오른다고?…시장 변화부터 읽어야" [집코노미 콘서트]
“가격이 변화하고 있는 이유부터 정확히 알아야 합니다”이광수 미래에셋대우 연구위원(사진)은 4일 서울 논현동 건설회관에서 열린 ‘제3회 집코노미 부동산 콘서트’에서 “올해 서울 아파트가격이 상승반전한 건 매도물량이 급감했기 때문”이라면서 이같이 말했다. 서울 아파트 입주물량이 증가했지만 반대로 시중에 매도공급은 줄면서 가격이 올랐다는 의미다. 이 위원은 “아파트 가격을 결정짓는 공급량은 입주물량이 아니라 시장에 내놓은 매물의 양”이라며 “예년의 서울 아파트 거래회전율은 9~10%대였지만 올해는 10월까지 2.8% 수준을 보였다”고 설명했다. 매도공급이 감소하는 건 다주택자들이 집을 내놓지 않고 있기 때문이란 게 이 위원의 분석이다. 그는 “거래회전율은 지난해보다 크게 줄었지만 가격 상승률은 오히려 둔화되고 있다”며 “가격이 이미 많이 오른 데다 대출규제까지 겹쳐 투자수요가 갈수록 감소하고 있다”고 진단했다.이 위원은 이 같은 투자수요가 집값 움직임을 결정한다고 보고 있다. 그는 “서울 중위가격 아파트를 평균 전세가격을 끼고 산다고 가정할 때 연도별 자기자본수익률(ROE)은 올해 9%에 불과하다”며 “2017년 33%, 지난해 41%와 비교해 크게 줄었다”고 짚었다. 높은 가격에 아파트를 매수하더라도 취·등록세와 중개수수료, 종합부동산세 등 보유세를 내고 나면 정작 손에 쥐는 수익이 크지 않을 수 있다는 게 이 위원의 지적이다.그는 수요가 지속 감소하면서 매도공급이 늘어날 때 집값 하방 압력이 커질 수 있다고 예상했다. 특히 2022년까지 인상될 종부세가 큰 영향을 끼칠 전망이다. 이 위원은 “앞으로 2~3배까지 오를 종부세는 2주택 이상 소유자들에게 강한 매도압력을 가져올 것”이라며 “연초 대치동 은마아파트 가격이 2억~3억원씩 급등락을 보였던 게 이 같은 영향”이라고 분석했다. 정부 규제가 더욱 강해질 경우 수요는 더욱 감소할 수 있다.민간택지 분양가 상한제가 본격 작동하면 신축 아파트를 중심으로 가격이 급등할 것이란 전망이 나오지만 이 위원은 정반대의 예상을 했다. 그는 “상한제가 사실상 폐지된 이후인 2016~2017년 서울 집값이 급등세를 보였던 건 그동안 멈춰있던 정비사업장에서 멸실이 늘었기 때문”이라며 “앞으로 상한제가 작동하면 재개발·재건축의 사업이 멈추는 데다 기대수익률이 떨어지면서 수요가 감소할 수밖에 없다”고 짚었다.투자 관점에선 이 같은 수요와 공급의 변동성을 읽어야 한다는 게 이 위원의 주장이다. 집주인들이 앞다퉈 집을 팔 때가 집값이 가장 낮은 시기이기 때문이다. 그는 “다주택자가 집을 내놓은 시그널은 거래량으로 읽을 수 있다”며 “거래량이 감소하면서 집값도 떨어지는 건 하락 추세이지만 거래량이 늘면서 집값이 떨어질 땐 바닥 신호”라고 조언했다.그는 역발상도 제안했다. 집값이 많이 오른 곳이 아니라 하락기에 많이 빠질 수 있는 곳을 찾아 수익률을 높여야 한다는 의미다. 이 위원은 “지난해 서울 자치구별 거래회전율을 따졌을 때 동작과 성동, 광진, 강남, 용산구가 가장 낮았다”며 “이들 지역 진입을 노리고 있다면 매도공급과 거래량을 따져 바닥을 진단하고 투자하는 게 바람직하다”고 설명했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
!["입주 감소하면 집값 오른다고?…시장 변화부터 읽어야" [집코노미 콘서트]](https://img.hankyung.com/photo/201912/03.21134357.3.jpg)
