[식후땡 부동산] 천장 뚫은 서울 집값…공시가 현실화되면 달라질까?

기온은 내려가는데 집값은 언제 내려갈까요? 서울 집값이 11월에도 '또' 올랐습니다. 이제는 새삼스러운 소식도 아닙니다. 12월에 폭락되지 않는 이상, 서울 집값은 2014년 이후 6년 내리 상승하게 됩니다. 정부는 공시가격을 현실화하고, 공시비율을 폐지하겠다고 합니다. 공시가격은 보유세 등 각종 조세의 부과 기준이 됩니다. 그런만큼 재산세, 종합부동산세 등 보유세도 늘어날 것으로 보이는대요. 오늘은 서울 집값의 흐름과 정부가 추진하고 있는 공시가격 현실화에 대해 알아보겠습니다.

◆11월 서울 집값 0.50%↑…누적기준 상승 전환

첫 번째 뉴스입니다. 지난달 서울 집값이 지난해 구일삼(9·13)부동산대책 이후 13개월 만에 가장 큰 폭으로 상승했습니다. 정부가 민간택지 분양가 상한제라는 카드를 내놨지만, 오히려 집값은 급등한 겁니다.

한국감정원이 발표한 ‘11월 전국 주택가격동향조사’에 따르면 지난달 서울 주택가격(아파트·단독·연립주택 포함)은 전월 대비 0.50% 올랐습니다. 지난 10월(0.44%)보다 상승폭이 커졌고, 지난 7월 이후 5개월 연속 상승한 겁니다. 서울 집값은 올해 상반기(1~6월)만해도 0.93% 하락했습니다. 그러나 하반기 들어 상황이 반전돼 지난 5개월(7~11월) 동안 1.32% 올랐습니다. 11월 통계까지 합하면 누적 변동률도 0.38% 상승으로 돌아섰습니다.

◆전셋값도 오름세

지난달 전국 주택종합 전세가격은 0.14% 상승했습니다. 서울에서는 0.27%로 상승폭이 확대됐습니다. 서울에서 신규 입주물량이 4분기(10~12월) 기준으로 약 1만 가구입니다. 지난해 같은 기간이 2만2000가구인 점과 비교하면 절반도 넘게 줄어든 겁니다. 민간택지 분양가 상한제 시행을 앞두고 청약대기 수요가 늘면서 전세를 찾는 수요가 늘어난 탓도 있습니다.

대학 입시제도 개편의 영향으로 인기 학군 지역을 중심으로 전세 수요가 몰렸습니다. 양천구(0.63%), 강남구(0.50%), 서초구(0.36%), 성동구(0.37%), 송파구(0.46%) 등 순으로 오름폭이 컸습니다. 지방에서도 전셋값이 0.01% 상승했습니다. 지난 10월에는 하락했지만, 5대 광역시를 중심으로 반전되면서 상승을 이끌었습니다.

◆강남 청약가점 고공행진에…강북, 수도권까지 청약 몰려

분양 시장의 과열이 서울 강남권에서 강북권과 수도권으로 확산되는 분위기입니다. 강남권의 청약 가점이 워낙 높게 나오자 청약 가점이 높지 않은 실수요자들이 강북권이나 다른 지역으로 눈을 돌린다는 겁니다.

서울 용산구 ‘효창파크뷰데시앙’은 1순위 청약에서 평균 경쟁률이 186.8 대 1에 달했습니다. 강북권에서 세 자릿수 청약경쟁률이 나온 것은 2016년 이후 3년 만입니다. 경기 고양시 '대곡역 두산위브'를 비롯해 경기 수원시 '수원 하늘채 더퍼스트’, 안양시 '안양예술공원 두산위브' 등도 수십대 1의 경쟁률을 기록했습니다.

◆ 공시제도 개편 로드맵 나온다…현실화율 높일 듯

정부가 주택 및 토지의 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 현행 50~60%대에서 단계적으로 끌어올리는 내용의 공시제도 개편 방안을 조만간 발표합니다. 이른바 '부동산 가격공시 제도 개편 로드맵'입니다.

오는 17일부터 시작되는 표준주택 예정 공시가격 열람에 앞서 로드맵이 발표될 것으로 보입니다. 국토교통부는 연구용역, 공청회 등을 거쳐 내년 하반기 완성본을 내놓을 것으로 알려졌습니다. 로드맵에는 현행 68.1%인 공동주택 공시가격 현실화율을 장기적으로 80% 수준으로 끌어올리는 내용이 담길 것으로 보입니다. 또 단독주택(현실화율 53.0%)과 토지(64.8%)의 공시가 현실화율도 높아집니다.

◆'80%' 주택 공시비율 폐지될 듯

정부는 공시비율을 폐지하는 안을 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 공시비율은 한국감정원의 공시가격 조사자가 산정한 주택 가격에 일정 비율을 곱해 내온 값입니다. 일률적으로 공시가격을 낮추는 일종의 '할인율'입니다. 2005년 주택공시제도 도입 이후 '80%' 비율이 적용됐습니다.

공시비율은 공시가격의 상한 역할을 하면서 보유세 급등을 막는 역할을 해왔습니다. 집값 변동이 심할 때 공시가격 산정 금액이 시세보다 높아지는 문제를 막는 '버퍼(완충)' 기능을 하기도 했습니다.

하지만 공시비율은 형평성 논란도 있었습니다. 공시비율이 토지 아닌 주택에만 적용되다 보니 고가 단독주택 공시가격이 해당 토지 공시지가보다 낮아지는 상황이 발생했습니다. 고가주택 및 다주택 보유자의 세 부담을 낮춰 조세형평성을 해친다는 비판도 있었습니다.

◆집값 안 올라도 공시가 올라 세부담 늘어날 수도

현실화율이 단계적으로 높아지면 집값이 오르지 않더라도 공시가격은 계속 오를 수 있습니다. 또한 공시가격이 오르면서 집값 급등 지역이나 고가 주택 보유자는 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 보입니다. 1주택자만 보유하고 있는 서민이나 은퇴자들은 보유세가 부담될 수 있습니다.

국세청에 따르면 올해 종합부동산세(종부세) 대상자는 고지기준으로 작년보다 13만명 가까이 늘어난 약 60만명(59만5000명)이었습니다. 이들에게 고지된 종부세 총액은 3조3471억원입니다. 작년과 비교하면 인원은 27.7%(12만9000명), 금액은 58.3%(1조2323억원) 늘었습니다. 세율 인상, 시세 상승 반영한 공시가격 상향, 공정시장가액 비율 상향 등이 영향을 미쳤습니다.

식후땡 부동산은 한국경제신문 홈페이지와 모바일, 앱에서 '오디오'로 쉽게 들을 수 있습니다.