고수의 눈 - 권기헌 앤드플러스경제연구소 대표

저출산·고령화로 도심집중화
부동산 가격 양극화도 심화
"마곡·판교…일자리 몰린 도심 부동산투자 유망"

저출산과 고령화가 한국 사회의 가장 큰 문제로 떠오르고 있다. 부동산시장에도 장기적으로 중대한 변화를 야기할 문제다.

저출산은 생산인구 감소로 직결되고 있다. 이 같은 현상은 지방도시일수록 더 두드러지게 나타나고 있다. 도시의 생산과 소비 활력이 급격하게 하락하면서 당장 먹고사는 문제가 심각해지고 있다. 대도시로 인구 유출이 지속되면서 부동산시장 또한 침체되는 중이다.

단기간에 해결할 수 있는 문제는 아니다. 장기적인 정책이 뒷받침돼야 하기 때문이다. 10~20년 동안 저출산과 고령화가 부동산시장에 지속적인 영향을 미칠 것이다. 우리보다 앞서 이 같은 문제를 경험한 선진국 사례를 들여다보면 한국 부동산시장이 어떤 흐름을 보일지 예측할 수 있다. 투자 또한 이 같은 흐름에 맞춰 방향을 결정하는 게 확실하고 안전한 방법이 될 수 있다.

일본과 유럽 등의 저출산과 고령화로 인한 부동산시장 변화를 요약하면 도심 집중화다. ‘잃어버린 20년’을 겪고 있는 일본의 경우 도쿄와 오사카 등 대도시 부동산 가격은 큰 폭의 상승을 이어가는 반면 도심과 먼 지역에선 빈집이 속출하고 있다. 수요가 증가하고 일자리도 있는 곳에만 투자가 집중되자 이들 지역만 가격이 상승하면서 양극화를 심화시키고 있는 것이다.

이 같은 양극화는 투자의 힌트가 될 수 있다. 예측 가능하기 때문에 투자 성공 확률 또한 높아진다. 한국 또한 서울과 수도권, 6대 광역시에 수요가 집중되면서 이들 지역이 부동산 가격을 선도하고 있다. 도시 안에서도 일자리가 밀집된 도심이 가장 유망한 지역이다. 1·2인 가구 증가와 소형 부동산의 인기 또한 저출산과 도심 집중화 현상 가운데 하나다. 은퇴 인구의 투자도 도심에 집중된다. 가장 안정적이면서 높은 임대수익을 얻을 수 있는 곳인 까닭이다. 늘어나는 수요는 다시 기반시설 투자를 불러온다. 새로운 교통망이 도심과 도심을 연결하고 도심 집중화가 가속화하는 것이다.

서울에서 가장 대표적으로 도심 집중화가 일어나고 있는 지역은 강남이다. 그러나 완성 단계에 다다른 강남은 부동산 가격이 워낙 높아 자본가들만의 투자 시장으로 인식된다. 기회를 찾으려면 새롭게 대규모 일자리가 만들어지는 지역에 관심을 가져야 한다. 경기 성남의 판교테크노밸리나 서울 마곡지구 등이다. 이들 지역은 아파트값 못지않게 주거용 오피스텔 가격도 올랐다. 1·2인 가구 직장인이 많아서다.

‘제2의 강남’이 될 잠재력을 갖춘 용산 또한 투자처가 될 수 있다. 가격이 높은 편이지만 개발이 이제 시작 단계라는 점에서 미래 가치를 가늠해볼 수 있다.

가장 중요한 건 강남이냐, 용산이냐, 수도권이냐가 아니다. 도심 집중화의 흐름에 있는 지역인지가 투자 판단에서 가장 중요하다. 굵직한 개발계획은 앞으로도 무궁무진하게 쏟아진다. 수많은 지역이 상전벽해를 거듭할 것이다. 그러나 도심 집중화 현상의 중심에 들어선 지역이 저출산·고령화 시대에 더 많은 수요를 불러일으킨다는 점을 기억해야 한다. 수요가 많다는 건 투자 또한 더 안정적으로 할 수 있다는 의미다.

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