'집'터뷰

원종훈 국민은행 세무팀장
서울 강남구 개포동 아파트 단지. /사진=연합뉴스

서울 강남구 개포동 아파트 단지. /사진=연합뉴스

▶최진석 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 종합부동산세(종부세)에 대해서 좀 알아보겠습니다. 세무마법사님, 종부세가 뭔가요?

▷원종훈 팀장
보유세의 일종입니다. 부동산을 가지고 있을 때 내는 세금을 보유세라고 하는데 종부세는 보유세의 한 종류입니다. 사실 보유세는 하나 더 있습니다. 재산세와 종부세 둘로 나뉘죠. 두 가지 세금의 공통점과 차이점이 있습니다. 공통점은 6월 1일을 기준으로 평가하고 납세의무자가 결정됩니다.
[집코노미TV] "2022년 종부세 핵폭탄 터진다…버티면 곡소리 날 것"

▶최진석 기자
6월 1일은…

▷원종훈 팀장
제 생일이기도 합니다. 이날을 기점으로 납세의무자와 평가가 결정된다는 건 공통점이고요. 가장 큰 차이점은 재산세는 지방세이고 종부세는 국세라는 점입니다.

▶최진석 기자
올해 종부세가 폭탄이란 얘기가 있던데요?
[집코노미TV] "2022년 종부세 핵폭탄 터진다…버티면 곡소리 날 것"

▷원종훈 팀장
종부세를 얘기하기 전에 재산세 얘기를 잠깐 하자면, 재산세는 2018년과 2019년에 세법이 개정된 내용이 전혀 없습니다. 올해 약간 세금이 늘어났다면 세법 개정 때문이 아니라 집값이 올랐기 때문입니다. 그러니까 공시가격이 상승했기 때문에 세금이 올라간 것이죠.

종부세는 2019년부터 가파르게 상승하기 시작합니다. 이제 시작입니다. 종부세가 늘어나는 요인은 네 가지가 있습니다. 첫 번째, 공정시장가액비율이 상승합니다. 이 공정시장가액비율부터 먼저 이해해야 합니다. 재산세나 종부세나 공시가격으로 세금을 계산하는데, 공시가격에 곧바로 세율을 곱하는 게 아니라 일정 비율을 곱해서 과세표준을 낮춰주는 역할을 하는 게 공정시장가액 비율이에요. 이게 2018년에 80%였습니다. 그런데 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년엔 100%가 됩니다. 공정시장가액비율 100%의 의미는 공시가격에 곧바로 세율을 곱한다는 의미입니다. 이게 2022년까지 쭉 올라가죠. 재산세 공정시장가액비율은 60%입니다. 종부세의 공정시장가액비율이 높게 오르는 셈이죠.

두 번째는, 공정시장가액비율이 높아질 때 공시가격이라도 가만히 있어주면 고맙죠. 그런데 국토교통부에서 공시가격이 너무 낮게 형성돼 있다고 보고 있어요. 시가 대비 반영률이 낮다는 겁니다. 단독주택이나 빌라는 아파트에 비해 높다고 보고 있어서 높여나가고 있어요. 시세 대비 90%까지 올리겠다는 얘기도 나와요. 공시가격도 오르고 공정시장가격비율도 오르면 종부세가 늘어날 수밖에 없죠.
[집코노미TV] "2022년 종부세 핵폭탄 터진다…버티면 곡소리 날 것"

세 번째는 세율이 늘어납니다. 종부세 세율은 2018년 최고 세율 기준으로 2%였습니다. 2019년부턴 최고세율 기준, 물론 주택 숫자에 따라 다르지만 3.2%까지 오릅니다. 최고세율 기준 60%가 인상되는 거죠.

네 번째는 세금부담상한선이란 게 있어요. 이게 느슨해집니다. 일종의 안전벨트와 비슷한 건데, 공시가격이 갑작스럽게 상승해서 세금 부담이 늘어나는 걸 방지하기 위해서 현행 종부세법에선 작년에 납부했던 재산세와 종부세 합계의 150%(1.5배)를 넘지 못하도록 상한선을 두고 있었어요. 그런데 올해부터, 역시 주택 숫자에 따라 달라지게 되겠지만 세부담상한선이 300%(3배)까지 늘어납니다. 이 네 가지 요인이 완벽하게 결합되는 시점이 2022년입니다. 그러니까 공시가격에 변화가 없더라도 2022년까진 종부세가 늘어날 수밖에 없는 구조인 거죠.

▶최진석 기자
그렇다면 구체적으로 얼마나 늘어나나요? 숫자를 듣고 싶어요.

▷원종훈 팀장
일단 극단적인 가정치를 갖고 시뮬레이션을 한 겁니다. 예컨대 홍길동 씨가 공시가격 10억원짜리 집을 두 채 갖고 있다고 해볼게요. 그리고 2018년부터 이 집의 공시가격이 매년 5%씩 오른다고 가정할 때 연도별 종부세를 시뮬레이션 해보면, 일단 세법이 개정되기 전인 2018년 기준으로 보면 종부세 합계는 554만원 정도입니다. 그런데 올해부터 네 가지 요인에 의해서 늘어난다고 했죠. 올해는 1323만원까지 오릅니다. 종부세 기준으로 보면 두 배가 뛴 거죠. 그 다음 2020년엔 1643만원, 2021년엔 1994만원이 됩니다. 2022년엔 2375만원이 됩니다. 참고로 제가 말씀드린 이 세금은 종부세만 말씀드린 겁니다.
[집코노미TV] "2022년 종부세 핵폭탄 터진다…버티면 곡소리 날 것"

그런데 아까 제가 보유세라는 건 재산세도 있다고 했죠? 재산세까지 고려한 세금은 2018년엔 1346만원, 2019년엔 1953만원이 됩니다. 2020년엔 2314만원, 2021년엔 2704만원, 공정시장가액비율이 100%로 맞춰지는 2022년엔 3129만원을 내야 합니다. 이 정도면 사실 직장생활을 중소기업에서 처음 시작하는 분들의 연봉 정도 수준인 거죠.

▶최진석 기자
1주택을 갖고 있을 때는 종부세 부담이 어떻게 될까요?

▷원종훈 팀장
1주택 보유자도 2018년 대비 오르긴 합니다. 왜냐면 기본적으로 세율이 오르기도 했고, 공시가격도 오르니까 약간 늘어나긴 해요. 대신 상승률이 크지 않고, 오래 갖고 있을수록 종부세 부담은 떨어진다는 게 핵심입니다.
[집코노미TV] "2022년 종부세 핵폭탄 터진다…버티면 곡소리 날 것"

예를 들어볼게요. 공시가격이 13억원 정도 된다고 가정해볼게요. 시세는 20억 가까이 될 거예요. 보유자는 61세, 보유기간은 6년 정도라고 해볼게요. 앞서와 마찬가지로 공시가격도 매년 5% 오른다고 가정했을때 2018년 기준 종부세는 70만원 정도입니다. 2019년엔 102만원 입니다. 오르긴 올라요. 2020년엔 135만원까지 오릅니다. 왜냐면 공정시장가액비율이 오르긴 하니까요. 다만 연령과 보유기간에 따라서 세액공제가 점점 늘어난다고 했죠. 그럼 2021년엔 98만원으로 다시 떨어집니다.

사실 1주택자인 경우엔 세금 부담은 상당히 줄어들 수 있고요. 이건 단독명의를 가정한 건데, 공동명의로 바꾼다면? 각자 기준으로 6억원을 초과하는 금액, 각자 5000만원을 초과하는 수준이니까 몇 만원 수준이 되는 거죠. 절세 의미는 상당히 있습니다.

▶최진석 기자
이렇게 집값이 가파르게 오르는 상황에서 1주택자라면 세금을 최소화할 방법은 공동명의, 똘똘한 한 채가 정답일 수 있겠네요. 다주택자라면 양도나 증여 등을 고려할 수 있고요.

▷원종훈 팀장
그렇습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 김예린 인턴PD 편집 민경진 기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

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