내년 부동산시장 향방은? … 집코노미 콘서트에서 해답 찾으세요

입력2019.11.20 09:50 수정2019.11.20 09:50 지면A30

12월 4일(수) 오후 1시~6시, 논현동 건설회관 대회의실
국내 최고 전문가가 제시하는 2020년 부동산 시장 大전망

민간택지 분양가 상한제 시행에도 집값이 꺾이지 않고 있다. 올여름부터 반등하기 시작한 아파트 매매가격 상승세가 내년까지 이어질지에 대해선 의견이 분분하다.

다음달 4일 서울 논현동 건설회관에서 열리는 ‘집코노미 부동산 콘서트’는 내년 부동산시장에 대한 전문가들의 의견을 한자리에서 들어볼 수 있는 자리다.

이날 행사엔 주택과 상가 등 분야별 최고의 전문가들이 모인다. 여의도 스타 애널리스트 출신인 이상우 익스포넨셜 대표는 내년 집값 전망을 주제로 강연한다. 최근 5년 동안 집값 상승과 하락을 정확히 맞힌 이 대표의 전망은 올해도 적중했다. 연초 서울 집값이 내리막을 걷던 시점에도 전문가들 가운데 나홀로 상승 반전을 예상했다.

그는 내년도 상승세가 이어질 것으로 보고 있다. 자율형사립고와 국제고, 외국어고 등의 일반고 전환과 총선 등 굵직한 변수가 많아서다. 3기 신도시 토지보상금 집행과 리모델링 이주 수요도 집값 불안 요인으로 꼽았다. 이 대표는 “내년 부동산시장은 올해보다 오히려 상승 요인이 많은 편”이라며 “새 아파트 입주가 이어지는 신길뉴타운과 고덕 등지의 가격 변화폭이 클 것으로 보인다”고 예상했다.

건설업계 출신 ‘1호’ 애널리스트인 이광수 미래에셋대우 연구위원의 전망은 반대다. 이 위원은 내년 집값이 약세를 보일 것으로 보고 있다. 시중에 매도물량이 감소하는 상황에서 가격이 상승하는 현상을 전형적인 고점 신호로 분석하는 까닭이다. 이 위원은 “매매회전율이 급감하는 상황에서 오른 가격은 그만큼 떨어질 가능성이 높다”며 “올해 종합부동산세를 납부하고 보유에 부담을 느끼는 이들이 늘어날 경우 내년 상반기 하락 신호가 나타날 수 있다”고 짚었다.

투자자라면 이 같은 시기에 행동에 나서야 한다는 게 이 위원의 진단이다. 그는 “집주인들이 공포에 빠졌을 때가 부동산을 가장 저렴한 가격에 살 수 있는 시기”라며 “만약 가격이 하락하면서 거래량이 증가한다면 바닥이 될 가능성이 높다”고 말했다. 이 위원은 이 같은 전망과 함께 리츠(REITs) 등 다양한 부동산 투자 방법에 대해 설명할 예정이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 ‘집값의 이해’를 주제로 강연한다. 집값을 결정하는 다양한 요인들에 대해 연구자의 관점에서 풀어낼 예정이다. 분양가 상한제 등 정부 정책에 부동산 가격에 미치는 영향에 대해서도 분석한다.

노후 준비를 위해 상가투자나 창업을 고려하는 이들을 위한 자리도 마련된다. 김종율 보보스부동산연구소 대표는 이날 강연에서 상권별 매출지도를 처음으로 공개할 예정이다. 매출지도는 유통업계 출신인 김 대표가 수년 동안 발품을 팔아 수집한 데이터다. 인근 경전철 개통이 매출에 영향을 미치는지 등 다양한 실전 사례를 중심으로 설명한다. 점포별 유효수요와 주동선에 따라 얼마만큼의 매출 차이가 발생하는지도 풀어낸다.

행사는 건설회관 2층 대회의실에서 열린다. 오후 1시부터 6시까지다. 참가신청을 포함한 자세한 내용은 한경닷컴 홈페이지(https://event.hankyung.com/seminar/jipconomy191204)에서 확인할 수 있다. 참가비는 5만5000원.

참가 신청 및 문의 : 02-3277-9986

한경부동산 hkland@hankyung.com

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[집코노미] 청약 커트라인 역대 최고…3인 가족·만 45세 미만은 당첨 꿈도 못 꾼다

서울 아파트 당첨 ‘커트라인’이 역대 최고인 69점대로 올라섰다. 3인 가족이거나 만 45세 미만인 경우 아예 채울 수도 없는 점수다. 민간택지 분양가 상한제 시행 이후 청약시장이 과열되면서 내집 마련 문턱이 높아지는 ‘규제의 역설’이 나타나고 있다.◆가점 커트라인 ‘역대 최고’19일 금융결제원 아파트투유에 따르면 이날 당첨자를 발표한 ‘르엘신반포센트럴’의 당첨자 최저 가점은 69점을 기록했다. 일반분양을 받은 4개 주택형에서 모두 같은 점수가 나왔다. 서울 청약시장에서 역대 가장 높은 커트라인이다. 종전 최고이던 64점을 2개월여 만에 뛰어넘었다.69점은 4인 가족이 채울 수 있는 최고 가점이다. 배우자 자녀 등 부양가족이 3명(20점)이면서 무주택기간을 15년(32점)까지 꽉 채워야 한다. 청약통장 가입기간도 15년이 넘어 최고점(17점)을 받아야 가능한 점수다. 3인 가족이라면 ‘그림의 떡’이란 의미다.나이 기준으로 보면 40대 중후반이 아니고선 달성할 수도 없는 점수다. 무주택기간은 만 30세부터 가점을 계산하기 때문이다(만 30세 이전 혼인인 경우 예외). 이 나이부터 무주택기간 만점을 채우려면 만 45세가 지나야 32점이 된다. 30대는 물론 40대 초반 무주택자까지 강남 새 아파트에 입성하긴 어려워진 셈이다.이 아파트는 이달 6일 분양가 상한제 대상 지역 지정 직전 입주자모집공고를 내 상한제 적용을 피했다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 규정에 따라 주변 시세보다 낮은 3.3㎡당 평균 4891만원에 분양가를 책정했다. 전용면적 84㎡의 분양가가 14억5000만~16억9000만원대다. 입주 10년을 넘긴 인근 ‘래미안퍼스티지’ 같은 면적대와 10억원 이상 차이다. 이 때문에 청약 광풍이 불었다. 135가구 모집에 1만1804명이 청약통장을 던져 82.1 대 1의 경쟁률을 보였다. 13가구를 모집한 전용 59㎡ A형의 경쟁률은 229.4 대 1를 기록했다. 커트라인뿐 아니라 당첨자들의 평균적인 가점 수준도 높았다. 당첨자들의 평균 가점은 71.04점으로 역대 최고다. 지난해 10억 로또로 불리며 3만명 이상의 청약이 몰렸던 ‘디에이치자이개포(68.20점)’보다 높은 점수다.◆‘규제의 역설’…힘들어진 내집 마련전문가들은 분양가 상한제발(發) 규제의 역설이 나타나고 있는 것으로 진단했다. 내년 4월 말 유예기간이 끝난 뒤 상한제 적용 아파트가 본격적으로 등장하면 경쟁이 더 치열해질 것으로 판단한 청약수요가 미리 통장을 쓰고 있다는 진단이다. 김병기 리얼하우스 분양평가팀장은 “상한제가 적용될 경우 최대 10년의 전매제한이 생긴다”며 “이에 부담을 느끼는 수요들까지 청약시장에 몰리고 있다”고 설명했다.실수요자들 사이에서도 차라리 지금 청약하는 게 유리하다는 반응이 나온다. 르엘신반포센트럴 모델하우스를 찾았던 이미숙 씨(42)는 “상한제가 시행되면 오히려 아파트값이 더욱 오를 것으로 예상한다”며 “전매제한을 피해 분양받아 신축 효과가 떨어지기 전에 되파는 게 낫다”고 말했다.분양가 상한제 시행 전부터 서울 아파트 당첨 문턱은 높아지는 중이다. 지난 8월 상한제 요건 개정을 골자로 한 ‘주택법 시행령 개정안’ 발표 이후 이날까지 서울에서 청약을 받은 8개 단지의 커트라인은 평균 55.62점이다. 직전 31개 단지의 평균(37점)보다 18점가량 높다. 아이 세 명을 더 낳아도 충족하지 못하는 점수다. 지난해 평균(42.64점·28개 단지)과 비교해도 차이가 두드러진다. 강남 새 아파트는 60점대를 넘긴 지 오래다. 지난 9월 ‘래미안라클래시’와 ‘역삼센트럴아이파크’의 커트라인이 64점을 기록했다. 3인 가족이 채울 수 있는 최고 가점이다. 강북 나홀로 아파트도 웬만한 점수로는 당첨이 힘들다. 이달 초 청약을 받은 ‘힐스테이트창경궁’의 최저 가점은 50점을 나타냈다.이상우 익스포넨셜 대표는 “상한제가 본격 작동하면 지금의 고가점 현상조차 예고편에 불과한 수준이 될 것”이라며 “수요자들은 더 저렴한 아파트를 기다리고 있지만 사업성에 타격을 입은 정비사업 단지들이 제때 분양에 나설 수 있을지 조차 의문”이라고 말했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
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이상우 익스포넨셜 대표 "자사고·총선…내년 집값 오를 듯"

“내년 부동산시장은 올해보다 가격 상승 요인이 많습니다.”이상우 익스포넨셜 대표(사진)는 18일 “자율형사립고의 일반고 전환과 총선 등의 변수가 부동산 가격에 영향을 줄 것”이라며 이같이 말했다. 이 대표는 올해 초 서울 강남 집값이 억대로 떨어질 때도 전문가 가운데 유일하게 집값 상승을 전망했다. ‘이번엔 빗나갔다’는 시장 평가가 나왔지만 여름께부터 반등세로 돌아선 집값은 그의 말대로 움직였다. 벌써 6년째 적중이다.이 대표는 “자사고와 국제고, 외국어고가 일반고로 전환된다는 것은 강남 부동산시장에 핵폭탄급 사건”이라며 “2025년까지 전환되는 만큼 중·장기적으로 영향을 줄 것”이라고 말했다. 총선도 내년 봄까지 지역별 현안에 대한 청사진이 난무하면서 부동산 가격을 자극할 것이라는 게 그의 예상이다. 이 대표는 “토지 보상과 리모델링의 경우 올해는 제대로 시작도 못 했기 때문에 오히려 내년 시장의 불안 요소로 작용할 가능성이 크다”고 설명했다.서울에선 새 아파트 입주가 이어지는 신길과 고덕 등지의 부동산 가격이 크게 움직일 것으로 봤다. 이 대표는 “신길은 내년 초부터 3개 단지가 입주하면서 뉴타운의 퍼즐이 맞춰진다”며 “입지적 여건을 고려하면 4년 전 마포 사례와 비슷하게 진행될 것”이라고 짚었다. 그는 “고덕도 내년엔 재건축 단지들의 입주가 마무리돼 미니 신도시로 완성된다”며 “앞으로 고덕 집값이 어느 수준을 보이느냐에 따라 인근 잠실과 강남 집값에 연쇄적 반응이 나타날 가능성이 있다”고 내다봤다.이 대표는 다음달부터 종합부동산세 납부가 시작되지만 매도 물량이 급격히 늘지는 않을 것으로 진단했다. 그는 “다주택자의 양도소득세율이 높은 데다 고가 1주택자의 장기보유특별공제도 까다로워지기 때문에 매도 자체가 쉽지 않다”며 “높은 보유세는 오히려 증여만 늘리는 결과를 가져온다”고 설명했다. 이 대표는 다음달 4일 서울 논현동 건설회관에서 열리는 ‘집코노미 부동산 콘서트’를 통해 부동산시장을 전망한다. 참가 신청은 한경닷컴 홈페이지(event.hankyung.com/seminar/jipconomy191204/)에서 할 수 있다. 문의(02)3277-9986전형진 기자 withmold@hankyung.com
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[집코노미] 집값 상승반전 또 맞힌 이상우 "내년은 ○○"

또 맞혔다. 이상우 익스포넨셜 대표(사진)의 집값 전망 얘기다. 이 대표는 올해 초 서울 강남 집값이 억대로 뚝뚝 떨어질 때 전문가들 가운데 유일하게 상승을 내다봤다. 그때만 해도 “이번엔 빗나갔다”는 시장 평가가 우세했다. 그러나 집값은 결국 그의 말대로 움직였다. 여름부터 급등세를 보이고 있다. 6년째 적중이다.변화도 컸다. 스타 애널리스트로 불리던 이 대표는 그 무렵 10년가량 몸 담던 여의도를 떠났다. 부동산시장을 더욱 면밀히 분석하기 위해서다. 다음달 4일 ‘집코노미 콘서트’에서 강연할 예정인 이 대표를 만나 내년 부동산시장 전망을 주제로 이야기를 나눴다.▶결국 올해도 맞혔다. 상저하고의 장세였는데.“KB부동산 기준으로 연간 상승률 8.4%를 예상했다. 그런데 10월 말까지 3%대 중반을 보여 사실상 8.4% 달성은 힘들게 됐다. 숫자를 정확히 못 맞혔으니 결과적으론 틀린 것이다. 과오를 인정한다. 내년엔 더 정확하게 맞히도록 노력하겠다.”▶내년 부동산시장 전망은.“두 가지 큰 이슈가 있다. 모두 부동산시장에 장기적인 영향을 주는 것들이다. 첫째는 자사고와 국제고, 외고가 2025년까지 일반고로 전환되는 점이다. 사실 강남 부동산시장엔 핵폭탄급 사건이다. 둘째는 내년 4월로 다가온 총선이다. 적어도 4월 14일까진 지역 현안들이 매일 거론될 것이란 의미다. 실현 여부가 중요한 게 아니다. 아무리 정치 거물이라도 총선에서 현안에 대한 청사진을 제시하지 않을 수 없다.”▶올해는 집값 화두로 전셋값 차별화와 토지보상금, 소득증가, 교통망, 리모델링을 꼽았었는데 내년은 어떤가.“비슷하다. 사실 토지보상과 리모델링은 올해 시장에 영향을 거의 미치지 않았다. 제대로 시작조차 못 했기 때문이다. 오히려 내년 시장에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인이 될 수 있단 의미다. 앞서 말한 자사고 폐지와 총선을 변수로 추가하면 집값이 오를 이유가 하나둘 늘어난다. 내년엔 입주 감소로 인한 전세가격 상승이 우선 예상된다. 전셋값이 오르면 매매가격도 동조하는 경향이 크다. 다만 이미 매매가격과의 차이가 너무 커 서울 요지는 갭투자의 의미가 없어진 곳도 많다. 전세가격은 멈췄는데 매매가격만 나홀로 상승한 곳이 올해 많았기 때문이다.”▶어디를 눈여겨봐야 하나. 올해 지목했던 노원·도봉·강북과 금천·관악·구로는 많이 올랐다.“신길과 고덕에서 드라마틱한 변화가 예상된다. 신길은 내년 초부터 3개 단지가 입주하면서 뉴타운의 퍼즐을 맞춰간다. 새 아파트촌으로 바뀌는 입지적 여건을 고려한다면 4년 전 마포를 생각하면 된다. 사실 ‘마포래미안푸르지오’가 입주할 때도 ‘마포는 안 된다’는 사람들이 많았다. 생각하기 나름이다. 고덕도 내년엔 재건축 단지들의 입주가 거의 마무리된다. 완성된 고덕을 보는 셈이다. 멀긴 멀지만 그래도 미사보단 가깝고 학군이나 환경도 좋은 편이다. 그간 입주 부담에도 가격은 빠지지 않고 오히려 올랐다. 앞으로 고덕의 아파트값이 어느 수준에 수렴하느냐에 따라 잠실과 강남 집값에 연쇄적인 반응이 나타날 수도 있다.”▶최근 발표한 ‘광역교통 2030’이 집값에 기름 붓는 건 아닌가.“수도권광역급행철도(GTX) D노선을 살짝 언급한 걸 제외하면 새로운 건 별로 없다. 어차피 발표대로 할 것이라곤 아무도 생각하지 않는다. 이미 나온 계획조차 일정이 늦어지고 있기 때문이다.”▶광역시와 지방 시장은 어떤가. 부산은 순식간에 뜨거워지는 듯하다.“2년 넘게 집값이 빠졌는데 이번에 조정대상지역에서 해제되는 등 규제가 풀렸다. 그런 기대감이 반영되고 있다. 다만 부산 집값을 이끄는 건 도심 재개발인데, 재개발은 워낙 전세와 매매의 간극이 크다. 소액으로 접근이 어려울 수 있다는 의미다. 청약요건과 전매제한이 완화된 만큼 분양시장도 과열될 것으로 보인다. 인근 울산도 서서히 반등세인데 지역별로 면밀히 나눠 볼 필요가 있는 것 같다. 조선업황 개선에 따른 가격 상승이란 분석이 나오고 있지만 개인적으론 의문이다. 현대중공업이 있는 울산 동구의 집값은 아직도 회복 기미가 없는 데다 ‘조선의 도시’인 거제도 마찬가지다.”▶청약시장이 역대 가장 뜨겁다. 언제까지 이어질까.“앞으로도 계속 이어진다. 지금은 예고편일 뿐이다. 상한제로 시장가보다 싸게 공급해준다고 하는데 예비청약자들이 과연 특가의 기회를 놓칠까.”▶이 와중에 2기 신도시 후속 분양물량들은 어려워 보인다.“당장 청약경쟁률이 낮게 나오는 것과 결과적으로 계약이 완료되는 것은 다르다. 검단 등 2기 신도시는 굳이 당장 청약통장을 쓸 필요 없이 미계약이 발생했을 때 가서 사면 된다는 인식이 깔려 있다. 시행사 입장에선 계약만 완료된다면 아쉬울 게 없다.”▶다음달부터 인상된 종합부동산세를 납부하게 되는데 시장 충격 없을까.“다주택자의 양도소득세율이 높기 때문에 투매가 일어나긴 힘들다. 1주택자라 하더라도 거주요건을 못 맞췄다면 내년부턴 9억원 초과 고가주택의 장기보유특별공제율이 줄어든다. 결국 높은 보유세는 증여를 가져올 뿐이다. 올해 들어 증여가 급증한 이유다.”▶민간택지 분양가 상한제 대상 지역 추가 지정 등 정책 카드가 많이 남았는데 집값이 계속 오를까.“정책 변수는 언제나 무한대다. 정부도 부동산 규제가 여기까지라고 말하진 않는다. 다만 총선 전에 고강도로 나오긴 힘들 것이라 본다. 분양가 상한제는 정비사업을 겨냥한 규제다. 범위가 확대될 경우 그만큼 공급이 더 줄어든다는 의미로 해석하면 된다.”▶경기침체의 영향은 없을까.“금리와 기대수익률이 내려갈수록 안전자산을 선호하게 된다. 초저금리 사회에서 부동산가격이 급등하는 이유다. 만약 경제적 충격이 온다면 더 무섭다. 초안전자산이 선호되기 때문에 외곽은 무너지고 강남 부동산만 오른다.▶시장을 잠재울 수 있는 ‘신의 한 수’는 뭐라고 보나.“한시적 양도세 특례다. 던질 수 있는 환경을 만들라는 의미다. 비과세든 일반세율이든 서울 등 조정대상지역에서 특정 시점까지 중과세를 물리지 않는 식이다. 그동안 차익을 본 이들이 경쟁적으로 매도하려 들 테고, 당초 중과세율로 계산했던 세액분까지는 가격을 내릴 수 있을 것이다. 물론 이후에 더 오를 수 있기 때문에 면밀한 설계가 필요할 것이다. 재미있는 건 현재를 과열이라고 진단할 수 없는 시기라는 점이다. KB 기준으론 연간 3%대가 올랐지만 정부가 기준으로 삼는 한국감정원 통계에선 여전히 마이너스 변동률이다. 그런데도 왜 집값이 불안하다며 대책이 연이어 나오는지는 모르겠다.”◆이상우 대표의 2020년 부동산시장 전망은 12월 4일 오후 1시부터 서울 논현동 건설회관에서 열리는 ‘집코노미 부동산 콘서트’에서 들을 수 있습니다. 참가신청은 한경닷컴 홈페이지(event.hankyung.com/seminar/jipconomy191204/)에서 가능합니다. (02)3277-9986전형진 기자 withmold@hankyung.com