[집코노미TV] 180도 한강조망…화려한 청담동 라이프 완성한 집

입력2019.11.16 08:59 수정2019.11.16 08:59

보여줘 홈즈!

청담자이

▶이정민 리포터
안녕하세요 집코노미TV 이정민입니다. 오늘은 2030의 로망인 아파트 ‘청담자이’에 나와 있습니다. 한강까지의 거리가 직선으로 80m밖에 되지 않는 대단한 조망을 가졌다고 해서 찾아와봤습니다. 지금 제 옆에 귀한 시간을 내주신 분은?

▷제갈숙희 조합장
청담자이(청담한양 재건축) 조합장이었던 제갈숙희라고 합니다.

▶이정민 리포터
오늘 청담자이에 대해서 차근차근 설명해주실 거죠?

▷제갈숙희 조합장
네, 가시죠.

▶이정민 리포터
소형 면적대 월세는 어느 정도 하나요?

▷제갈숙희 조합장
보증금 1억에 250만~280만원 정도 해요. 지금 세가 없습니다. 나오면 바로 나갑니다. 단지 내에 어린이집도 있고요. 우리 단지 아이들만 받는 게 아니라 주변 단지 아이들도 올 수 있어요.

▶이정민 리포터
깜짝 놀랄 준비해도 되는 거죠?

▷제갈숙희 조합장
4면에서 한강이 보이는 주택형이 있고, 3면에서, 1면에서 보이는 주택형도 있어요. 저층도 3층부턴 다 보입니다. 밤이 되면 호텔 라운지에 온 것 같은 느낌이에요. 놀러오시는 분들은 다 창문 앞에서 술 한 잔 드십니다.

▶이정민 리포터
액자가 따로 필요 없네요. 여기 살면 워커힐 이런 데는 안 가도 되겠네요.

▷제갈숙희 조합장
더 좋다고 하죠.

▶이정민 리포터
부엌에서도 한강이 보이면 설거지가 하나도 안 힘든 거 아닌가요?

▷제갈숙희 조합장
…그렇진 않고 약간 힐링은 되지.

▶이정민 리포터
세상에… 옥상에 나왔더니 전망이 장난이 아니네요.

▷제갈숙희 조합장
이런 조망을 영구조망이라고 하죠. 이 아파트의 장점입니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 이정민 리포터 촬영·편집 이지현 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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[집코노미] "엉뚱한 곳에 화풀이?"…국토부가 스타 부동산 블로거에 경고한 까닭

국토교통부가 인터넷을 기반으로 활동하는 이른바 ‘스타 부동산 블로거’들을 예의주시 하고 있다며 이례적으로 경고하고 나섰다. 이들이 투기를 조장하면서 집값 불안을 심화시키고 있다는 판단에서다.◆“투기 조장 모니터링”국토부 관계자는 최근 “유명 블로거 등 투자세력을 예의주시 하고 있다”고 언급했다. “부산과 광주, 대전 등 대도시에 작전 세력이 진입해 집값을 끌어올리고 있는 게 아니냐”는 물음에 대한 답이다.올여름 서울에서 시작된 부동산 가격 상승세는 점차 지방으로 번지는 추세다. 한국감정원에 따르면 전국 아파트 매매가격은 이달 첫째주 0.04% 올라 7주 연속 오름세를 보였다. 울산은 지난달 초 2년6개월 만에 기나긴 하락장을 끝내고 상승세로 돌아섰다. 대량 공급이 이어지던 부산도 해운대구 집값도 116주 만에 상승 반전하는 등 훈풍이 불 조짐이다. 규제를 모두 피한 대전의 경우 올해 들어서만 아파트 매매가격이 5% 상승해 전국에서 가장 많이 올랐다. 유성구(6.91%)와 중구(6.48%), 서구(5.35%)의 상승률은 나란히 1~3위를 기록했다.일부 유명 블로거가 일반인들에게 바람을 넣거나 조직적인 투자에 나서 시장을 교란하고 있을 가능성이 있다고 국토부는 판단하고 있다. 투자자들의 온라인 활동까지 이례적으로 경고를 하고 나선 이유다. 그만큼 집값 상승세가 예사롭지 않다고 판단하고 있다는 의미다. 국토부 관계자는 “일부 블로거나 유튜버들이 투기를 조장하고 있는 것으로 파악하고 있다”며 “이를 유심히 들여다보고 있다” 말했다.온라인을 중심으로 저변을 넓힌 부동산 강사들은 초긴장 상태다. 지난해 유명 블로거들이 줄줄이 세무조사를 당하는 등 곤욕을 치렀기 때문이다. 유명 블로거 A씨는 “신고가 누락된 강연료 등에 대한 세금을 추징당했다”며 “더 이상 논란을 사고 싶지 않아 대외적인 활동을 접었다”고 말했다. 다른 강사 B씨는 “지방의 한 큰손은 세금을 15억원 이상 냈다는 소문이 돌았다”면서 “눈에 띄지 않기 위해 근신하고 있다”고 전했다.다만 국토부는 당장 처벌 등을 검토하는 건 아니라고 선을 그었다. 국토부 관계자는 “구체적인 문제점을 발견했다기보단 모니터링을 진행하고 있다는 의미”라면서 “세무조사 등의 처벌 권한을 갖고 있진 않다”고 설명했다.◆카톡방·유튜브까지…소셜네트워크서비스(SNS)는 가장 보편화된 부동산 홍보 수단이다. 중개업소나 분양대행사 등 부동산업계는 대부분 인터넷 카페나 블로그를 통해 상품을 소개한다. 제도권 전문가나 ‘재야’ 투자자들도 이 같은 플랫폼을 통해 자신의 분석을 전달하고 불특정 다수와 소통한다.문제는 일부에서 야금야금 세력화가 진행되고 있다는 점이다. 책을 출판하는 등 유명세가 쌓이면 투자단을 모집하고 단체 ‘임장(현장 답사)’을 진행하는 등 조직화 수순을 밟는다. 지역 추천에서 한걸음 더 나아가 특정 단지를 찍어주는 등 노골적인 띄우기도 비일비재하다고 일선 중개업소들은 지적했다. 이 같은 모임은 유료 카카오톡 채팅방이나 밴드로 ‘헤쳐 모여’를 하는 등 점차 음성화되는 추세다. 소득신고를 누락하는 강사들도 적지 않다는 전언이다.이들이 행동에 나서면 지방 도시 아파트 시세는 춤추듯 움직인다. 전남 광양은 지난 1월 외지인 매매거래 비율이 61%까지 치솟은 뒤 연초 내내 전국에서 가장 높은 상승률을 보였다. 투자자들이 쓸어담은 특정 단지는 2개월 동안 143건이 거래되기도 했다. 그래서 사고도 많다. 강사의 추천만 믿고 움직였다가 물리는 경우다. 블로그 등으로 회원을 모집해 ‘묻지마 갭투자’를 부추긴 뒤 컨설팅비와 중개비 등 수수료를 챙기던 유명 강사 D씨는 사기 등의 혐의로 경찰 조사를 받는 중이다.유튜브에선 ‘기획 부동산’이 활개치고 있다. 호재가 있는 것처럼 교묘하게 현혹해 물건을 파는 방식이다. 재개발 여부가 불투명한 곳이나 분양자격 등에 하자가 있는 ‘지분 쪼개기’ 형태의 신축 빌라를 멀쩡한 것처럼 판매하는 경우가 많다. 부동산 전문 유튜버 E씨는 “인터넷에 떠도는 콘텐츠는 검증되지 않은 내용이 많기 때문에 곧이 곧대로 받아들이면 큰 손실을 볼 수 있다”고 강조했다.일각에선 단순한 수급 여건이나 정책 부작용으로 인한 부동산 가격 상승을 일부 투자자들의 비행으로 몰아가고 있다는 지적도 나온다. 그러나 자정이 필요하다는 데 공감하는 이들도 많다. 전세나 매매가격을 인위적으로 띄우는 행위도 ‘고급 스킬’로 그럴 듯하게 포장되는 상황인 탓이다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “정보 전달이 빨라지면서 일부 투자자들의 군집행동에 따라 시장이 꿈틀거린다”며 “공짜로 대박의 기회를 안겨주는 착한 자선 사업가는 없다”고 지적했다.전형진/최진석 기자 withmold@hankyung.com
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[집코노미] "해약 속출·고가 낙찰"…투자자들 '부산행'

“앉아서 4000만원을 벌었는데 기쁘지 않네요.”부산 해운대의 한 아파트 분양권에 투자했던 김모 씨의 말이다. 내년 입주하는 아파트 분양권을 4000만원에 계약했지만 이틀 만에 파기됐다. 그새 해운대구가 조정대상지역에서 해제된 까닭이다. 김씨는 계약금에다 4000만원을 추가로 얹어 돌려받았다. 그는 “매도인이 선뜻 배액배상을 하겠다고 나섰다”며 “예정에 없던 현금이 생겼지만 더 오를 거라고 봤던 아파트를 놓치게 돼 웃을 수만은 없다”고 말했다.◆규제 풀었더니…‘급 열탕’부산 부동산시장이 순식간에 달아오르고 있다. 매매가격이 점차 회복세를 보이는 와중에 3년 만에 규제까지 풀린 까닭이다. 국토교통부는 지난 8일 관보를 통해 해운대구와 수영·동래구 등 3개 구의 조정대상지역 해제를 고시했다. 이들 지역이 규제를 받게된 지 꼭 3년 만이다.조정대상지역에서 해제되면서 대출규제는 사라지고 세금 계산식도 변했다. 담보인정비율(LTV)은 60%에서 70%로 늘어나고 유주택자의 기존주택 매각 조건은 없어졌다. 다주택자에게 부과되는 최고 62%의 중과세율도 일반세율로 바뀌었다.발 빠른 투자자들의 부산행 러시는 이미 시작됐다. 2년 내리 떨어진 집값이 이젠 오를 일만 남았다고 봐서다. 우동 A공인 관계자는 “전국 각지에서 문의전화가 급증했다”며 “급매로 나왔던 매물도 쏙 들어가고 있다”고 전했다. 중동 B공인 관계자는 “‘해운대SK뷰’ 전용면적 84㎡의 호가는 발표 직후 2000만원가량 올랐다”고 전했다.부산 집값은 올해 들어 주택 중위가격이 대전에 추월당할 정도로 약세를 보였다. 중위가격이란 모든 집을 가격 순서대로 나열했을 때 가운데 있는 주택의 가격이다. 그러나 부산의 반격이 시작될 것이란 기대감이 높아지고 있다. 한국감정원 조사에서 해운대구 아파트 매매가격은 지난달 마지막주 0.06% 오르면서 116주 만에 상승반전했다. 연제구와 수영구 등 인근 지역도 같은 시기 2년 넘게 이어지던 하락장을 끝냈다. 이 때문에 일각에선 규제 해제가 너무 섣부른 게 아니었냐는 분석도 나온다.부동산시장의 선행 지표로 통하는 경매 시장 분위기는 이미 반전했다. 유찰을 거듭하던 아파트와 상가 물건이 모두 낙찰됐다. 조정대상지역 발표 하루 뒤였던 지난 7일 부산지방법원 동부지원에서 진행된 해운대구와 수영구의 아파트 8건과 다세대주택 3건, 상가 1건이 모두 주인을 찾았다. 이 가운데 10건은 한 차례 이상 유찰됐던 물건이다. 응찰자가 가장 많이 몰린 해운대구 재송동 ‘더샵센텀파크1차’ 전용 84㎡는 감정가를 웃도는 5억6315만원에 낙찰됐다. 장근석 지지옥션 팀장은 “조정대상지역 해제로 가격이 상승할 것이란 기대감이 반영된 결과”라고 분석했다.◆입주량 부담…세금 사고 주의분양시장도 기지개를 펼 조짐이다. 해운대구 반여동에 들어서는 ‘센텀KCC스위첸’ 모델하우스엔 지난 주말 동안 2만명이 몰렸다. 이 단지는 해운대구가 조정대상지역에서 해제 고시된 8일에 맞춰 입주자모집공고를 냈다. 절묘하게 규제를 피하기 위해서다. 조정대상지역에선 청약통장 2년·거주 1년 요건을 갖춰야 1순위 자격이 주어지지만 규제 해제로 청약통장 가입 6개월만 경과해도 1순위 자격을 얻을 수 있다. 전문가들은 분양권시장을 중심으로 가격이 꿈틀댈 가능성을 점치고 있다. 당첨자들의 대출과 세금 요건이 유리해지는 데다 전매제한도 확 줄어서다. 그간 해운대 등 조정대상지역에선 소유권이전등기 때까지 분양권을 되팔 수 없었지만 앞으론 6개월이 지나면 전매가 가능하다. 분양권을 팔 때 적용되는 양도세도 50% 단일세율에서 보유기간별 차등 적용으로 바뀌었다. 이상우 익스포넨셜 대표는 “신축 단지를 중심으로 거래가 활발하게 이어진다면 분위기가 살아날 수 있다”고 전망했다.다만 남은 공급물량이 만만찮다. 여전히 수급 여건이 나쁠 수 있다는 의미다. 부동산114에 따르면 올해 2만5000가구로 정점을 찍은 부산 아파트 입주물량은 내년에도 2만4900가구 규모를 유지할 전망이다. 2017년부터 4년 누적 10만 가구 공급이 집중되는 셈이다. 수도권 3기 신도시 가운데 남양주 왕숙신도시와 하남 교산신도시를 합친 규모다.공급 예비 물량도 많다. 옛 시가지에선 정비사업이 착착 진행되고 있다. 부산시가 집계한 재개발·재건축 추진 구역은 모두 121곳이다. 이 가운데 관리처분계획인가를 받아 사업 8부능선을 넘은 정비구역이 27곳이다. 사업이 정상적으로 진행된다면 이들 단지는 앞으로 5~7년 내에 입주하게 된다.집값 움직임과 별개로 규제 해제에 따른 세금 사고 가능성은 커졌다. 1주택자가 집을 팔 때 비과세 여부를 판단하는 거주요건 때문이다. 조정대상지역에서 2017년 8월 2일 이후 매수한 주택은 2년 이상 거주해야 9억원까지 비과세를 받을 수 있다. 조정대상지역이 아닌 곳에선 취득 시기나 거주 기간과 상관없이 2년 동안 보유만 하면 된다. 그러나 부산의 규제 해제 지역에서 곧바로 거주요건이 사라지는 건 아니다. 조정대상지역으로 묶였을 때 취득한 주택이라면 거주기간 2년을 채워야 비과세가 가능하다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “양도세 중과세는 조정지역 해제와 동시에 사라지지만 비과세는 취득 시기에 따라 달리 판단한다”며 “예컨대 지난달 해운대의 집을 매수해 소유권이전까지 완료했다면 양도시기와 관계없이 2년 거주 후 매각해야 1주택 비과세가 가능하다”고 설명했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
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[집코노미TV] 재건축 1인자의 예언 "상한제 시행 후 이렇게 된다"

▶구민기 기자안녕하세요 집코노미TV입니다. 정비업계에서 이 분을 모르는 사람은 없죠. 바로 한형기 신반포1차(아크로리버파크) 조합장님 모시고 이야기 나눠보겠습니다. 조합장님, 정부가 민간택지 분양가 상한제 시행에 들어갔는데 강남 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?▷한형기 조합장어찌 됐든 워낙 급등했기 때문에 가격 측면에서 보합 정도는 유지하지 않을까 합니다. 크게 떨어지진 않을 것이고요. 상한제가 시행된다고 해도 장기적으로 강남의 집값은 잡히기보단 오히려 오를 것이라고 봐요.▶구민기 기자어떤 이유 때문에 그렇죠?▷한형기 조합장국토부가 잘못 생각하고 있는 게, 과거 2014년까지 분양가 상한제를 시행할 때 집값이 안정됐다고 자신하고 있는 것입니다. 제가 볼 땐 잘못 판단하고 있는 것 같은데, 당시 상한제 아파트는 3.3㎡당 2700만원대로 분양가가 이미 합리적인 가격이었습니다. 공시지가의 2.5배까지 택지비를 쳐줬고요. 지금 상한제는 반포 같은 경우도 3.3㎡당 3000만원대 얘기가 나오죠. 7년 전과 똑같은 가격이에요. 어거지로 가격을 누른다는 것입니다. 과거엔 상한제를 시행했어도 사업은 진행됐지만 지금은 사업을 할 수가 없습니다. 공급이 중단될 수밖에 없는 것이고, 내년 4월까지 유예기간 동안 나오는 게 거의 다일 것입니다. 이후엔 어쩔 수 없이 사업이 진행될 수밖에 없는 몇 개 단지만 분양가 상한제 하에서 분양하게 되겠죠. 그 외에는 아예 분양도 하지 않겠죠. 강남의 수요는 차고 넘치는데….신반포3차·경남아파트(래미안원베일리)의 경우 통매각이 화제가 됐는데, 이걸 진행하면서 분양가 상한제를 검토해 보니 3000억원 정도, 조합원당 1억원 이상의 손해가 발생한다는 계산이 나왔어요. 조합원에겐 3.3㎡ 4800만원에 분양하는데 일반분양자들에겐 3.3㎡당 3000만원대에 분양하게 되는 난센스가 일어나는 것이죠.▶구민기 기자강남 집값을 잡기 위해서는 어떻게 해야 할까요?▷한형기 조합장분양가 상한제는 별 거 아니에요. 진짜로 중요한 건 재건축 초과이익환수제입니다. 제가 많은 조합들에 설명을 다니는데 소규모 단지들도 조합원당 4억원대 부담금이 나오고, 은마나 잠실5단지 등은 5억원이 넘어갑니다. 세금으로 5억 내라고 한다면 재건축 못 합니다. 은마는 서울시에서 인허가를 안 해주고 있는데, 해줘도 못 합니다.그런데 지금 가격이 왜 이렇게 올랐을까요? 공급이 앞으론 완전히 끊기기 때문입니다. 완.전.히. 아까 말씀드렸죠. 과거 분양가 상한제를 시행할 땐 공급이 끊기는 정도까진 아니었어요. 충분히 가격을 쳐줬으니까요. 하지만 지금처럼 아예 묶어서 모든 단지들이 재건축을 아예 못 하게 막는다면 심각한 결과가 일어날 수밖에 없습니다. 특히 새 아파트는.▶구민기 기자초기 단계 사업장들 말고도 사업이 중단된다는 것이죠?▷한형기 조합장신반포3차처럼 이주를 끝내고 되돌아올 수 없는 단지들이 몇 개 있어요. 둔촌주공도 마찬가지고요. 이들은 내년 4월까지는 분양은 할 수 있습니다. 그러나 이주를 안 한 조합, 대치쌍용2차나 대치우성 같은 곳들은 사업중단 할 수 있는 것이죠.▶구민기 기자분양가 상한제 관련해 한형기 조합장님 모시고 이야기 나눠봤습니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 구민기 기자 촬영 조민경 인턴PD 편집 민경진 기자제작 한국경제신문·한경닷컴