[집코노미TV] 재건축 1인자의 예언 "상한제 시행 후 이렇게 된다"

구민기 기자

입력2019.11.13 09:28 수정2019.11.13 11:21

'집'터뷰

한형기 신반포1차(아크로리버파크) 조합장

▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 정비업계에서 이 분을 모르는 사람은 없죠. 바로 한형기 신반포1차(아크로리버파크) 조합장님 모시고 이야기 나눠보겠습니다. 조합장님, 정부가 민간택지 분양가 상한제 시행에 들어갔는데 강남 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

▷한형기 조합장
어찌 됐든 워낙 급등했기 때문에 가격 측면에서 보합 정도는 유지하지 않을까 합니다. 크게 떨어지진 않을 것이고요. 상한제가 시행된다고 해도 장기적으로 강남의 집값은 잡히기보단 오히려 오를 것이라고 봐요.

▶구민기 기자
어떤 이유 때문에 그렇죠?

▷한형기 조합장
국토부가 잘못 생각하고 있는 게, 과거 2014년까지 분양가 상한제를 시행할 때 집값이 안정됐다고 자신하고 있는 것입니다. 제가 볼 땐 잘못 판단하고 있는 것 같은데, 당시 상한제 아파트는 3.3㎡당 2700만원대로 분양가가 이미 합리적인 가격이었습니다. 공시지가의 2.5배까지 택지비를 쳐줬고요.

지금 상한제는 반포 같은 경우도 3.3㎡당 3000만원대 얘기가 나오죠. 7년 전과 똑같은 가격이에요. 어거지로 가격을 누른다는 것입니다. 과거엔 상한제를 시행했어도 사업은 진행됐지만 지금은 사업을 할 수가 없습니다. 공급이 중단될 수밖에 없는 것이고, 내년 4월까지 유예기간 동안 나오는 게 거의 다일 것입니다. 이후엔 어쩔 수 없이 사업이 진행될 수밖에 없는 몇 개 단지만 분양가 상한제 하에서 분양하게 되겠죠. 그 외에는 아예 분양도 하지 않겠죠. 강남의 수요는 차고 넘치는데….

신반포3차·경남아파트(래미안원베일리)의 경우 통매각이 화제가 됐는데, 이걸 진행하면서 분양가 상한제를 검토해 보니 3000억원 정도, 조합원당 1억원 이상의 손해가 발생한다는 계산이 나왔어요. 조합원에겐 3.3㎡ 4800만원에 분양하는데 일반분양자들에겐 3.3㎡당 3000만원대에 분양하게 되는 난센스가 일어나는 것이죠.

▶구민기 기자
강남 집값을 잡기 위해서는 어떻게 해야 할까요?

▷한형기 조합장
분양가 상한제는 별 거 아니에요. 진짜로 중요한 건 재건축 초과이익환수제입니다. 제가 많은 조합들에 설명을 다니는데 소규모 단지들도 조합원당 4억원대 부담금이 나오고, 은마나 잠실5단지 등은 5억원이 넘어갑니다. 세금으로 5억 내라고 한다면 재건축 못 합니다. 은마는 서울시에서 인허가를 안 해주고 있는데, 해줘도 못 합니다.

그런데 지금 가격이 왜 이렇게 올랐을까요? 공급이 앞으론 완전히 끊기기 때문입니다. 완.전.히. 아까 말씀드렸죠. 과거 분양가 상한제를 시행할 땐 공급이 끊기는 정도까진 아니었어요. 충분히 가격을 쳐줬으니까요. 하지만 지금처럼 아예 묶어서 모든 단지들이 재건축을 아예 못 하게 막는다면 심각한 결과가 일어날 수밖에 없습니다. 특히 새 아파트는.

▶구민기 기자
초기 단계 사업장들 말고도 사업이 중단된다는 것이죠?

▷한형기 조합장
신반포3차처럼 이주를 끝내고 되돌아올 수 없는 단지들이 몇 개 있어요. 둔촌주공도 마찬가지고요. 이들은 내년 4월까지는 분양은 할 수 있습니다. 그러나 이주를 안 한 조합, 대치쌍용2차나 대치우성 같은 곳들은 사업중단 할 수 있는 것이죠.

▶구민기 기자
분양가 상한제 관련해 한형기 조합장님 모시고 이야기 나눠봤습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 조민경 인턴PD 편집 민경진 기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

관련 뉴스

1

'방배삼익' 재건축 실태조사…"조합·건설사 유착 의혹" 민원

국토교통부와 서울시가 용산구 한남3구역에 이어 시공사 선정이 진행 중인 서초구 방배삼익아파트(사진) 재건축조합 점검에 나섰다. 서울시 관계자는 12일 “시공사 선정을 준비 중인 방배삼익 재건축 사업에서 특정 건설회사와 조합 임원의 유착관계가 있다는 민원이 들어왔다”며 이를 확인하기 위해 점검에 나서겠다고 밝혔다. 앞서 국토부도 이 같은 민원을 접수해 서울시에 방배삼익 정비사업 조합의 실태 점검과 철저한 재건축조합 감독을 요청한 것으로 알려졌다.서울시는 우선 서초구청에 민원사항과 관련해 실태조사를 요청한 상태다. 서초구청 관계자는 “조합과 건설사의 유착사실이 확인되면 조합 현장점검에 나설 계획”이라고 밝혔다.1981년 준공한 방배삼익은 서울지하철 2호선 방배역, 남부순환도로 등이 가까워 서초구에서 알짜 입지로 꼽힌다. 이 단지는 2009년 재건축 추진위원회를 구성했다. 조합설립인가는 2017년 12월, 사업시행인가는 지난 5월 받았다. 조합은 재건축을 통해 기존 408가구를 721가구로 탈바꿈할 계획이다.방배삼익 재건축조합은 지난달 25일 시공사 선정을 위한 2차 현장설명회를 열었다. 당초 1차 현장설명회 후 지난달 16일 시공사 선정을 위한 입찰을 마감했지만 대림산업만 참여해 유찰됐다. 조합은 다음날 재공고를 내고 2차 현장설명회를 열었다. 현장설명회에는 대우건설, 대림산업, 현대산업개발, 롯데건설, 한화건설, 동부건설, 동양건설산업 등 7개 건설사가 참여했다. 조합은 오는 12월 13일 입찰을 마감할 계획이다. 일반경쟁입찰 방식으로 이뤄지며 입찰보증금은 100억원이다. 공사비 예정가격은 약 2314억원(부가가치세 별도)이다.정부는 최근 서울 시내 재건축·재개발 정비사업의 시공사 선정 과정을 예의주시하고 있다. 한남3구역 재개발사업, 은평구 갈현1구역 재개발사업 등 대규모 사업에서 수주를 따내기 위한 건설사들의 입찰제안서 내용에 위법 소지가 있을 수 있다는 이유에서다. 입찰이 진행 중인 한남3구역은 서울시·국토부·한국감정원 등이 합동점검반을 구성해 이달 4일부터 15일까지 시공사 입찰 선정 과정에 대해 특별점검을 하고 있다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
2

갈 길 바쁜 둔촌주공, 이번엔 공사비 검증 '암초'

서울 강동구 둔촌주공 등 분양가 상한제를 피해 분양을 서두르던 재개발·재건축 사업장들에 ‘공사비 검증’이라는 새로운 복병이 등장했다. 지난달 24일부터 일정 비율 이상 공사비가 늘어난 정비사업장은 의무적으로 검증절차를 거쳐야 해 ‘분양가 상한제 유예기간’인 내년 4월 29일 전에 일반분양이 어려워질 수 있어서다.아직 검증절차에 대한 세부안이 확정되지 않은 데다 보완 요구 등 변수까지 감안하면 상당수 사업장이 낭패를 당할지 모른다는 우려가 나온다.상한제 피한 줄 알았는데…둔촌주공 재건축조합은 다음달 7일로 예정했던 관리처분변경 총회를 몇 달 연기해야 할 판이다. 총회 안건에 공사비 증액 등에 관한 내용이 담겨 있어 한국감정원 등으로부터 먼저 공사비 검증을 받아야 관리처분계획변경 인가 등 남은 행정절차를 밟을 수 있다. 이 사업장은 총가구 수를 926가구 늘리는 등의 설계변경을 하면서 공사비가 당초 계획보다 10%이상 늘었다.‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안에 따르면 △조합원 5분의 1 이상이 검증을 요청하거나 △공사비 증액 규모가 5% 이상(사업시행인가 이전 시공사 선정 시 10%이상)인 경우 반드시 공사비 검증을 받아야 한다. 건설사 관계자는 “인건비 및 물가상승률, 품질 강화와 관련한 법 개정 등을 고려하면 전국에 있는 모든 사업장에 의무 적용 다”고 호소했다.당장 발등에 불이 떨어진 것은 관리처분계획인가와 이주 등을 마쳐 분양가 상한제를 피해갈 수 있을 것으로 기대했던 사업장들이다. 총가구가 1만2000가구에 달해 ‘건국 이래 최대 재건축사업’으로 꼽히는 둔촌주공과 강남구 개포동 개포주공 1단지 등이다. 둔촌주공은 당초 다음달 7일 관리처분변경 총회를 시작으로 남은 행정절차 등을 마무리하고 본공사 착공, 내년 초 일반분양 등을 계획하고 있었다.하지만 공사비 검증이 의무화되면서 석 달가량의 시간이 더 들어가게 됐다. 정비업계 관계자는 “한 번만 보완 요구가 나와도 서류를 준비하는 과정과 재검증을 받는 데 상당한 시간이 소요될 것”이라며 “사실상 유예기간 내 분양을 담보하기 어려워졌다”고 말했다.상가조합원 등과의 갈등이 원만하게 해결되면 가까스로 4월 안 분양을 노려볼 수 있을 것으로 기대하던 개포주공1단지도 타격이 불가피하다. 한 조합원은 “아무런 변수 없이 일정이 진행되더라도 상한제를 피할 수 있을지 없을지 장담할 수 없는 상황인데 공사비 검증까지 하라니 초조할 뿐”이라고 말했다.서류 준비에만 10억원 “비현실적”공사비 검증 절차를 서두르지 못하고 발을 동동 구르며 기다릴 수밖에 없다는 점도 조합원들이 답답함을 호소하는 대목이다. 법은 지난달 시행됐지만 세부안이 아직 확정되지 않았기 때문이다. 국토부는 지난달 15일 세부안을 공고했고 지난 5일까지 공고안에 대한 의견 제출을 받았다. 국토부는 이달 안에 세부안을 확정 공고할 계획이다.초안에 대해서도 반발의 목소리가 나온다. 현실적으로 제출이 불가능한 서류들이 포함돼 있고 검증기간도 지나치게 길다는 게 정비업계의 주장이다. 둔촌주공 시공사 관계자는 “처음부터 내역 입찰을 하지 않았기 때문에 이 서류를 만드는 데만 2개월이 걸리고 협력업체를 통해 각종 서류를 준비하는 데만 약 10억원의 비용이 드는 것으로 추산됐다”며 “주 52시간 근로 시행 등 법규가 강화되면서 올라간 공사비만 해도 상당한 데 검증 과정에서 지나치게 불필요한 비용과 시간이 들어가기 때문에 조합원들의 불만이 크다”고 말했다.한 대형 건설사 관계자는 “개정안에 제출하도록 열거된 실시설계도면은 착공 직전에나 작성하고 ‘공량산출서(공정별 인원 서류)’ 등은 민간 공사비에선 아예 작성하지 않는 공공용 서류”라며 “사업이 장기화될 우려가 있기 때문에 검증기간을 60일로 통일하고 보완 횟수도 한 번으로 제한할 필요가 있다”고 주장했다.공사에 대한 한국감정원의 전문성 결여와 5000만원에 이르는 검증수수료도 문제로 꼽힌다. 이동주 한국주택협회 정비임대팀장은 “수수료 부담 및 사업 지연 등으로 다수의 사업장에서 조합원 부담금이 늘어날 공산이 크다”고 말했다.국토부 관계자는 “수주부터 한 뒤 내역도 없이 공사비를 증액하는 관행과 이 과정에서 조합 내 갈등과 손실이 발생하는 문제를 예방하기 위한 취지”라며 “제대로 된 검토를 하기 위해 필요한 제출 서류와 기간을 제시한 것이며, 공사비 증액과 무관한 서류는 굳이 낼 필요가 없다”고 설명했다. 이유정 기자 yjlee@hankyung.com
3

상한제 대상 재건축 아파트 "매수 문의 주춤…호가 강세는 여전"

압구정·은마 등 "당분간 재건축 어렵다"…배관교체, 추진위 해산 등 장기전 돌입상한제 대상, 조합원 분양가>일반분양가 역전현상에 반발…분양 지연될 듯"어차피 분양가 상한제 대상지역으로 지정되리라 예상한 때문인지 아직 별다른 영향은 없습니다.상한제 적용을 받을 재건축 단지의 호가 상승세는 멈췄다고 봐야겠지만 기존 아파트에는 여전히 찾는 사람이 많네요."서울 서초구 반포동의 한 중개업소 대표 말이다.정부가 6일 서울 강남4구와 마포·용산·성동·영등포구 27개 동을 분양가 상한제 지역으로 지정한 가운데 주말 주택시장은 평소와 크게 다르지 않은 분위기였다.당장 상한제 대상이 된 재건축 단지들은 관망세가 나타났지만, 호가는 여전히 높은 수준을 유지했고, 기존 아파트의 상승세는 계속되는 모습이다.재건축 사업 단계별로 대응하는 모습은 확연히 갈렸다.재건축 초기 단지들은 장기전에 돌입했고, 일반분양을 앞둔 일부 재건축 단지는 상한제 적용으로 일반분양가가 조합원 분양가보다 낮은 역전현상이 나타날 것이라며 대책 마련에 부심하고 있다.◇ 재건축 일단 관망, 일반아파트는 강세…길동 등 일부 상한제 대상 가격 오르기도10일 부동산 업계에 따르면 분양가 상한제 적용을 받게 된 재건축 단지들은 상한제 발표 이후 매수문의가 감소하는 등 대체로 관망세를 보였다.그러나 호가는 여전히 높은 수준을 유지했다.송파구 잠실 주공5단지는 전용면적 82㎡는 22억6천만∼23억원 선에, 전용 76㎡는 20억6천만∼21억원 선에 매물이 나와 있다.잠실의 한 중개업소 대표는 "일단 매수 문의가 줄었는데 집주인들도 급하게 팔아달라고 매물을 내놓거나 호가를 낮추는 경우는 없다"며 "다만 앞으로 재건축 사업이 장기화할 것이라는 예상이 많아 앞으로 시장도 긴 호흡으로 움직일 것"이라고 진단했다.강남구 대치동 은마아파트도 상한제 발표 직후 투자용 매수 문의가 종전보다 감소했다.그러나 자사고 폐지, 정시 확대 등 교육제도 변화로 실거주 목적의 대기 수요들이 생겨 급매물도 없다는 게 현지 중개업소의 설명이다.석면 철거 문제로 유예기간인 내년 4월29일 이전 일반분양이 불투명해진 강남구 개포 주공1단지 일대도 매수세가 줄어든 상태다.개포동의 중개업소 대표는 "개포 주공4단지는 확실히 상한제를 피할 것으로 보는데 1단지는 조합이 사업을 서두른다 해도 유예기간 전 일반분양이 쉽지 않다는 우려가 나온다"면서 "상한제가 적용되면 조합원 추가분담금이 수천만원에서 1억원 이상 증가할 것으로 보여 앞으로 상한제 적용 여부가 시세를 가르는 변수가 될 것"이라는 관측을 내놨다.이에 비해 강동구에서 둔촌동과 함께 상한제 대상지로 지정된 길동 신동아 1, 2차는 오히려 상한제 발표 이후 매수 문의가 더 늘었다는 게 현지 중개업소의 전언이다.길동내 유일한 재건축 추진 단지로 상한제 발표가 되레 홍보효과가 됐다는 것이다.길동의 한 중개업소 사장은 "매물이 적은 상태에서 6일 상한제 대상지로 지정된 이후 30%는 계약이 됐고, 30%는 보류, 30%는 호가를 올렸다"고 전한 뒤 "분양가 상한제 대상지 선정을 정부가 집값이 오를 지역을 찍어주는 것이라고 생각한다"고 말했다.영등포구에서 유일하게 상한제 대상지로 선정된 여의도동 일대의 재건축 추진 단지들도 큰 변화는 감지되지 않는다.시범·광장아파트는 조합설립인가가 떨어져 팔 수 있는 물건이 제한적이다.여의도의 한 중개업소 대표는 "광장아파트는 매물이 거의 없고 시범도 2∼3개 정도뿐"이라며 "매수 문의가 종전보다 줄긴 했지만 가격만 맞으면 사겠다는 대기자들은 여전하고 매도자들도 급할 게 없다는 분위기여서 호가가 금방 떨어질 것 같지 않다"고 평가했다.성동구 성수전략정비구역, 용산구 한남뉴타운 일대도 관망세 속에 가격 변화가 나타나려면 시간이 좀 더 걸릴 것이라는 전망이 많았다.한남동의 한 중개업소 사장은 "최근 재건축 수주전 특별점검도 있어서 분위기를 떠보려는 문의는 있는데 매도·매수로 이어지진 않는다"며 "상한제 지정에 대한 시장 반응은 금주는 지나봐야 나타날 것 같다"고 예상했다.상한제 지정 이후 신축 아파트값은 여전히 강세가 이어졌다.대치동 래미안대치팰리스 전용면적 84㎡는 현재 시세가 29억원까지 올랐으나 최근 31억원에 팔아달라는 매물이 나왔다.아현동도 마포에서 유일하게 상한제 대상지로 지정된 가운데, 래미안푸르지오 등 새 아파트가 강세다.아현동의 중개업소 사장은 "래미안푸르지오의 경우 지난달만 해도 갭투자 문의는 거의 없었는데 이달 들어서는 갭투자 문의가 늘고 실제 전세를 끼고 계약도 이뤄졌다"며 "정부가 아현2구역을 겨냥해 상한제 대상지로 지정했는데 기존 아파트는 가격이 더 오를 것이라는 불안감이 작용한 것 같다"고 말했다.◇ 초기 재건축 단지들 '장기전' 돌입…분양차질 불가피강동구 둔촌 주공 등 관리처분인가 단지들은 내년 4월 말까지 분양을 마치고 상한제를 피하기 위해 속도전에 돌입한 반면, 반대로 강남권의 재건축 초기 추진 단지는 앞으로 재건축 사업이 어려울 것으로 보고 장기전에 대비하고 있다.강남구 대치동 은마아파트는 조기 재건축을 포기하고 최근 외관 도색을 시작한데 이어 일부 소유자들이 중심이 돼 배관 교체를 위한 동의서를 받고 있다.상당기간 재건축 추진이 어려워진 만큼 거주환경을 개선해 집주인이 직접 살 수 있도록 하자는 것이다.이 아파트 입주민들이 모인 부동산 카페 등에는 "재건축을 기다리다 지쳐서 결국 집수리를 했다"는 글들이 속속 올라오고 있다.강남구 압구정4구역도 지난 7일 주민총회를 열고 임기가 만료된 현 추진위원장 연임 안건과 내년도 사업계획 예산안 등을 부결했다.압구정3구역 재건축 추진위원회는 내년 2월까지 조합설립인가를 신청하지 않으면 일몰제 적용을 받아 정비구역이 해제될 수 있지만 조합인가를 서두르지 않고 강남구에 일몰제 연장을 신청할 계획이다.압구정동의 한 공인중개사는 "재건축 초과이익환수, 분양가 상한제까지 겹친 상황이어서 앞으로 규제가 풀리지 않는 한 사업 추진이 쉽지 않다고 보는 사람이 많다"며 "정부는 상한제가 시행돼도 재건축으로 얻는 가치가 커서 재건축에 타격이 없을 것이라고 하지만, 막상 내 재산이 걸린 조합원 입장에서는 쉽게 포기하지 못 하는 부분이 있다"고 전했다.이미 이주·철거 단계에 들어갔으나 유예기간내 일반분양이 어려운 단지들은 앞으로 상한제 적용으로 일반분양가가 조합원 분양가보다 낮아지는 역전현상이 발생한다며 반발하고 있다.일반분양 통매각을 추진하다 정부와 서울시에 제동이 걸린 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트 재건축 조합은 소송전을 택했다.금주초 관리처분인가변경계획을 반려한 서초구 등을 상대로 행정소송을 제기하고 소송 결과에 따라 통매각 여부를 결정하겠다는 것이다.이 아파트의 조합원 분양가는 현재 3.3㎡당 약 4천800만원 선인데 감정평가 전문가들이 예상한 이 단지의 상한제 분양가는 3.3㎡당 4천만원 초반으로 조합원 분양가보다는 낮다.조합측은 지난달 말 조합원 총회에서 분양가 상한제 예상 금액을 3.3㎡당 2천800만원이라고 추산하기도 했다.강남구 개포 주공1단지도 현재 조합원 잠정 분양가 3.3㎡당 3천300만∼3천500만원 선인데 상한제를 적용한 일반분양가는 3천100만∼3천300만원에 그칠 것이라는 예상이 나온다.반포동의 한 중개업소 사장은 "자기 땅에 십수년간 고생해서 재건축하는데 조합원들의 분양가가 운좋게 청약에 당첨돼 일반분양을 받는 사람보다 비싸다는 것을 용납할 수 없다는 분위기가 많다"고 말했다.이처럼 분양가 상한제로 인해 조합의 수익성이 크게 떨어질 것으로 예상되면서 상한제 적용 단지는 일반분양에 차질을 빚거나 당초 예상보다 분양이 늦어지는 곳이 늘어날 전망이다.개포동의 한 중개업소 사장은 "정부가 공시지가 현실화로 매년 아파트 공시지가를 높일 가능성이 큰 만큼 상한제 대상 중에 일부는 늦게 분양할수록 유리하다고 보고 후분양을 택할 수 있다"고 내다봤다.J&K도시정비 백준 대표도 "당장 일반분양이 임박한 단지는 상한제 유예기간 내에 최대한 분양을 서두르겠지만 상한제 대상 단지는 일반분양을 서두를 필요가 없어졌고 수익성 문제로 조합원간 갈등도 커질 것"이라며 "상한제 유예 단지의 분양이 마무리되면 한동안 서울 상한제 대상지에서는 재건축 분양 시장에 공백이 나타날 수 있다"고 전망했다./연합뉴스