아이에스동서, 주상복합 ‘덕은 DMC 에일린의 뜰’ 이달 분양

김하나 기자

입력2019.11.13 08:25 수정2019.11.13 08:25

전용 85㎡ 초과, 206가구
분양가 상한제 적용…3.3㎡당 1400만원대
한강 조망권, 강변북로 직접 진입 수월

주거 브랜드 '에일린의 뜰'로 알려진 아이에스동서가 경기 고양시 덕은 도시개발구역 주상복합용지 2블록에서 '덕은 DMC 에일린의 뜰'을 이달 분양한다. 단지는 지하 2층 ~ 지상 27층, 2개 동으로 구성된다. 아파트 206가구와 상업시설로 조성된다. 전용면적별로는 △106㎡A 104가구 △106㎡B 102가구 등이다.

단지가 들어서는 고양 덕은지구는 가양대교 · 상암 월드컵공원과 맞닿아 있어 실질적인 서울 생활권으로 여겨진다. 3기 신도시로 지정된 ‘고양 창릉지구’ 에 비해서도 서울과 가깝다. 상암 디지털미디어시티역까지 차량으로 10분 이내 도달이 가능하다. 여의도역 19분 · 홍대입구역 21분 · 서울역은 35분이면 접근 가능하다. 강변북로와 올림픽대로 등은 직접 진입이 가능해 수도권 전역을 오가기 쉬운 교통여건을 갖췄다.

덕은 DMC 에일린의 뜰의 장점은 한강 조망권이다. 단지와 한강이 인접해 있어 탁트인 한강 조망(일부 제외)이 가능하다. 한강공원 · 월드컵 공원이 가까워 녹색 조망도 누릴 수 있다. 단지에 맞붙어 공원이 들어설 예정이어서 가족들과의 여가생활을 가깝게 누릴 수 있다. 고양 덕은지구 내 유치원, 초등학교, 중학교가 2022년을 목표로 개교를 추진하고 있다. 입주민 자녀들은 신설 학교를 도보로 통학하게 될 예정이다.

아파트는 중대형으로 입주민 선호하는 설계를 반영했다. 전용 106㎡A형은 방이 4개에 주방에는 팬트리 수납장이 들어선다. 106㎡B형은 5개의 방으로 구성된 판상형 설계를 도입했다. 통풍에 유리하며 안방에는 워크인 드레스룸이 놓일 예정이다.

상업시설은 덕은지구에 입주할 거주민과 ‘덕은 미디어밸리’ 종사자 등의 배후 수요를 보유하게 될 전망이다. 덕은지구는 상업용지 비율이 인근 택지지구 대비 낮은 1.3%에 불과하다. 지상 1층과 2층에 약 4300㎡ 규모로 조성된다.

덕은 DMC 에일린의 뜰은 분양가 상한제를 적용받는다. 아파트의 분양가는 3.3㎡당 1400만원 대, 상업시설은 2000만원 대로 책정될 것으로 보인다. 홍보관은 마포구 월드컵북로 434 상암 IT타워에 마련됐다. 입주는 2022년 8월 예정이다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com

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"한강 보다 학군"…반포 누른 대치동, 최고 경쟁률 461대 1 찍어

민간 택지에 대한 분양가 상한제가 실시된 후 서울 강남에서 처음으로 분양된 아파트가 올해 최고 청약경쟁률을 기록했다. 비록 분양가 상한제에 따른 분양가가 정해진 아파트는 아니었지만, 주변 시세보다 낮은 분양가로 최대 10억원 이상의 시세차익이 가능한 단지였다. 이른바 ‘로또 청약’ 기대감에 최고 461대 1이라는 경쟁률까지 나왔다.12일 금융결제원 아파트투유에 따르면 롯데건설이 강남구 대치동 대치구마을 2지구를 재건축하는 ‘르엘 대치’의 1순위 청약 결과 31가구 모집에 6575명이 몰려 평균 212.1대 1의 청약경쟁률을 나타냈다. 최고경쟁률은 전용면적 77㎡T에서 나왔다. 1가구 모집에 461개의 통장이 몰려 461대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용면적 55㎡T도 1가구 모집에 332명이 몰렸다.같은 날 1순위 해당지역 청약이 진행된 ‘르엘 신반포 센트럴’에도 통장이 집중됐다. 반포 우성아파트를 재건축하는 이 단지는 135가구 모집에 1만1084명이 몰려 평균 82.1대 1의 청약경쟁률을 나타냈다. 전용면적 59㎡는 13가구 모집에 2983명이 신청해 229.46대 1의 경쟁률을, 전용 84㎡A도 8가구 모집에 1264명이 접수해 158대 1의 경쟁률을 각각 기록했다.◆르엘 신반포 센트럴, 한강 가까운 '반값 아파트'르엘 대치의 평균 경쟁률(212.1대 1)은 올해 서울에서 기록한 최고 경쟁률이다. 이전까지는 지난 8월 대우건설이 동작구 사당동에 선보인 ‘이수 프레지오 더 프레티움'이 기록했던 '평균 203.75대 1'이었다. 분양가 상한제가 임박하면서 청약경쟁률이 오르더니 3개월 만에 최고경쟁률 기록을 갈아치우게 됐다.2개의 단지에 몰린 통장만도 1만7659건에 달한다. 두 개 단지는 당첨자 발표일이 다르기 때문에 중복청약이 가능했다. 오는 19일에는 르엘 신반포 센트럴이, 20일에는 르엘 대치이 각각 당첨자를 발표한다. 계약은 2개 단지 모두 다음 달 12월 2일부터 4일까지 3일간 진행한다.이번 청약을 두고 '한강과 학군', '서초와 강남'의 대결이라는 표현도 있었다. 도시주택보증공사(HUG)를 통해 분양보증을 받은 분양가는 르엘 신반포 센트럴이 3.3㎡당 평균 4891만원이고, 르엘 대치는 평균 4750만원이었다. 분양가 차이가 크지 않는데다 '서초구'와 '강남구'에서 각각 이뤄지는 청약이었기 때문이다. 르엘 신반포 센트럴은 르엘 대치에 비해 단지가 크고 한강이 가까운 입지인데다 시세차익도 더 컸다. 하지만 경쟁률만 놓고 봤을 때에는 르엘 대치가 상대적으로 낮은 차익에도 높은 경쟁률을 나타냈다.르엘 신반포 센트럴은 전용 84㎡가 일반분양가가 15억~16억9000만원 선이었다. 한강과 가까운데다 최근 34억원(전용 84㎡ 기준)에 거래된 '아크로리버파크'와도 가깝다. 단지 전체가 596가구로 고층과 저층이 적절하게 배치된 구조다. 차익으로만 놓고 본다면 두 배도 가능해 '반값 아파트'라는 별명까지 얻은 터였다.대치동 학원가와 바로 인접한 르엘 대치는 일반 분양에 소형만 포함됐다. 단지 전체는 273가구 규모로 저층의 단지로 아기자기하게 구성된 단지다. 화려한 스카이 라운지나 한강 조망은 대신 테라스가 포함된 단지다. 전용면적 55~59㎡의 분양가가 11억원 대였다.거리는 다소 있지만 지역에서 대표적인 아파트인 '래미안대치팰리스'의 전용 59㎡가 19억9000만원에 실거래됐다. 단지 바로 앞에 리모델링된 '래미안대치하이스턴'(354가구)는 대형 면적으로 3.3㎡당 매매가가 5200만원 가량이다. 1999년에 준공된 대치 현대 아파트의 전용 59㎡는 지난 9월 13억4700만원에 거래됐다. 시세 차익이 최대 8억원까지는 간다지만 인근 아파트와 비교하면 그리 크지 않은 수준이다.◆르엘 대치, 분양가 높고 시세차익 작은데 '최고 경쟁률'주목할 점은 르엘 대치에서 최고 경쟁률을 기록한 77㎡T 주택형은 일반분양 중 가장 분양가가 높았다는 점이다. 강남 청약자들이 몰리는 이유는 '시세 차익' 때문만은 아니라는 걸 반증하는 대목이다. 공급된 주택형 중 가장 넓은 면적에 테라스가 달린 형태였다. 분양가는 16억100만원으로 '르엘 신반포 센트럴'의 전용 84㎡와 맞먹는 수준이다. 시세 차익도 상대적으로 적은 주택형이었다. 그럼에도 1가구 모집에 461명이 신청했다.분양 관계자는 "최근에 입시제도 변경이 이슈화가 되면서 대치동에 수요자들의 관심이 몰린 것으로 보인다"며 "대치동에 거래되는 매물이 적은데다 새 아파트가 나오기는 어려운 여건이기 때문이다"라고 말했다.대치동의 대표적인 아파트인 은마아파트는 재건축이 요원한 상태다. 이러한 와중에 지난달에는 전용 76㎡가 19억원에 거래됐다. 신고가를 경신했다. 대치동 구마을은 1, 2, 3지구로 나뉘어 개발되고 있다. 이번에 르엘 대치로 분양된 2지구를 제외하면 나머지 지구는 속도가 더딘 편이다. 1, 3지구는 현재 이주가 진행중이다. 1지구는 489가구로, 3지구는 282가구의 아파트로 재건축된다.한편 롯데건설은 이번 분양에 앞서 안전 등의 우려로 인터넷 사전 예약을 통해 모델하우스인 '르엘캐슬 갤러리' 관람객을 받았다. 지난 8일 개관날에는 미예약이라도 선착순으로 입장객을 받았다. 르엘캐슬 갤러리는 강남역 인근 롯데칠성음료 부지(서초동 1322의 4)에 있다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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인구 재앙이 덮친다…과연 강남 집값 폭락할까 [한상춘의 국제경제읽기]

“하….” 지난 3월 청와대 회의실에서 보고서 하나를 받아든 문재인 대통령의 입에서 나온 한숨이다. 저출산고령사회위원회가 보고한 ‘2050년 한국 인구 피라미드’의 골자는 이렇다. 2050년에는 65세 이상 노인 비중이 39.8%, 14세 이하 유소년 비중은 8.9%에 불과한 역(逆)피라미드 구조가 될 것이다. ‘인구 절벽’과 ‘인구 재앙’을 예고한 보고서다.생산함수(Y=f(K, L, A), K=자본, L=노동, f( )는 함수 형태)에서 보듯이 인구가 경제에 미치는 영향은 크다. 소비함수와 투입산출(I/O)표를 통해 인구구조 변화에 따른 소비지출, 생산유발액, 부가가치액, 고용창출 규모 등을 모두 산출할 수 있다. ‘앞으로 어떤 산업이 떠오를 것인가’ 추정도 가능하다.가장 널리 알려진 것은 인구구조 변화에 따라 부동산 가격을 예상하는 인구통계학적 이론이다. 4년 전 “한국 부동산(특히 서울 강남) 시장이 인구 절벽에 따라 장기 침체에 접어들 것”이라고 예상한 해리 덴트의 <인구 절벽(The demographic cliff)>이 대표적이다. 그때 5대 시중은행장의 강남 집값 15% 폭락 예측도 동일한 근거에서 나왔다. 결과적으로 그 예측은 틀렸다.금융위기 이전까지 부동산 시장 예측에 관한 한 정확하다는 평가를 받던 덴트는 “2010년을 기점으로 베이비붐 세대가 은퇴할 경우 미국 부동산 시장과 경기는 장기 침체에 빠질 것”이라고 경고했다. 베이비붐 세대가 은퇴 비용을 충당할 재원이 충분치 않아 보유 부동산을 처분할 수밖에 없고, 이 과정에서 역자산 효과가 발생할 것으로 봤다.그는 “주가가 경기에 1년 정도 앞서간다면 2009년은 포트폴리오와 자산배분 전략을 크게 수정해야 할 중요한 해”로 지목했다. “2010년 이후 미국 경기가 장기 침체에 들어가면 직전 해에는 그때까지 보유한 주식을 모두 처분해야 한다”고 권고하기도 했다. 하지만 이때부터 미국 경기와 주가는 회복을 시작해 전후 최장의 호황 국면과 강세장을 구가하고 있다.미국보다 은퇴 후 생계유지 수단으로 주식 보유 비율이 낮은 한국에서는 인구통계학적 이론이 최소한 자가 소유(특히 아파트) 시장을 예측하는 데 유용한 것으로 평가돼 왔다. 1960년대 이후 이명박 정부 출범 뒤 2년까지 세대가 지날수록 자산 계층이 두텁게 형성돼 아파트 가격이 한 단계씩 뛰었다.그 이후 박근혜 정부 출범 2년 뒤까지 4년 동안 부동산 시장이 침체 국면에 빠졌다. 때맞춰 덴트의 <인구 절벽>이 발간돼 큰 인기를 끌었다. 예측기관과 부동산 전문가의 비관론도 쏟아져 나왔다. 네트워킹 효과와 심리적 요인이 겹쳐 국민 사이에 ‘이러다간 경기 침체의 골이 깊어지는 것 아니냐’는 우려가 확산되자 곧바로 부동산 가격을 띄워 경기 회복을 모색하는 ‘초이노믹스’가 발표됐다.당시 비관론의 근거는 하나같이 “한국은 세계 어느 나라보다 출산율이 낮고 고령화 속도가 빨라 베이비붐 세대가 은퇴하면 자산 계층이 받쳐줄 가능성이 낮다”는 것이었다. 특히 핵심 자산 계층인 45~49세가 은퇴하기 시작하는 2018년 이후 한국 부동산 시장과 경기는 장기 침체에 빠질 것이라는 예상이 덴트가 쓴 <인구 절벽>의 주된 내용이다.덴트의 주장은 각국 중앙은행의 통화정책 관할 대상이 바뀐 점을 무시한 결정적 한계를 갖고 있다. 인구통계학적 이론이 맞으려면 앨런 그린스펀 전 미국 중앙은행(Fed) 의장의 의지대로 통화정책 관할 대상에 자산시장이 포함되지 않아야 한다(그린스펀 독트린). 하지만 금융위기 이후에는 벤 버냉키 전 Fed 의장의 주장대로 자산시장을 포함시켜 통화정책을 운용해 오고 있다(버냉키 독트린).‘버냉키 독트린’대로 통화정책을 운용하면 인구통계학적 이론에 따라 부동산과 같은 실물투자 수익률이 낮아질 것으로 예상되더라도 금융차입 비용이 빨리 올라가는 것을 제한해 거품 붕괴를 막을 수 있다. 각국 중앙은행이 출구전략을 미루거나 Fed가 금리 인하를 재추진하는 이유다. 한국은행도 금리를 내리고 있다.아직도 한국 부동산 시장(특히 강남)이 장기 침체에 빠질 것이라고 보는 예측기관과 부동산 전문가는 이 점을 간과하고 있다. 현 정부는 강남 등 수도권 집값을 잡기 위해 강한 대책만을 숨 가쁘게 내놓고 있다. 효과가 있기보다 빈집 확산, 지역 위화감 조성, 풍선 효과 등 갈수록 부작용이 커지고 있다. 출발점부터 재검토해 봐야 한다.