'상한제 희비'…정비사업 타격 불가피ㆍ관리처분단지는 '속도전'

'강남 상한제적용 분양가 HUG보다 10%이상 낮아…사업 장기화 가능성
동별 지정에 희비 엇갈려…'과열지역 추가 지정'은 변수

분양가 상한제가 본격 시행되면서 재건축·재개발 등 정비사업지는 상한제 적용 여부에 따라 희비가 엇갈리는 모습이다.

당장 상한제 적용을 받게 된 곳은 사업 추진에 적신호가 켜졌다.

상한제 대상 지역의 분양가가 주택도시보증공사(HUG) 규제 가격보다 낮을 것으로 예상돼 과거와 같은 사업성을 보장받기 어렵게 됐다.

이에 비해 상한제 대상에서 빠진 곳은 사업 속도를 높이면서 풍선효과가 나타날 가능성도 배제할 수 없다.

이미 관리처분인가를 받은 상한제 대상 단지는 내년 4월 전까지 일반분양을 마치기 위해 속도전에 들어갈 전망이다.

◇ 상한제 적용시 분양가 HUG보다 낮아 타격 불가피
분양가 상한제 대상지역은 앞으로 일반분양가가 주택도시보증공사(HUG) 규제보다 분양가가 더 낮아진다.

국토부 이문기 주택토지실장은 "일률적으로 말하기 어렵지만 분양가 상한제 분양가가 HUG 분양가보다 약 5∼10% 정도 낮을 것"이라고 추정했다.

연합뉴스가 감정평가사에 의뢰해 서초구 반포동 반포 주공 1·2·4주구(주택지구)의 분양가 상한제 가격을 추산한 결과 3.3㎡당 3천만원 후반∼4천만원 초반에서 분양가 결정될 것으로 예상됐다.

이는 현재 반포 주공1단지 인근의 주변 아파트 시세(3.3㎡당 6천만∼9천만원)는 물론이고, 올해 5월 HUG의 분양가 심사를 받아 분양한 서초 방배그랑자이의 3.3㎡당 4천687만원이나 삼성동 상아2차 4천750만원에 비해서도 10% 이상 낮다.

강동구 둔촌 주공아파트의 상한제 분양가는 3.3㎡당 2천300만원 안팎으로 추산된다.

HUG 기준의 분양가가 추정 금액이 3.3㎡당 2천600만원 정도인 것을 감안하면 13%가량 낮은 것이다.

분양가 상한제의 땅값을 표준지 공시지가를 기초로 산정하라는 정부 기조와 한국감정원 검증 절차 등을 고려할 때 앞으로 상한제 땅값이 상당히 보수적으로 평가될 수밖에 없을 것이라는 전망이 많다.

이 때문에 상한제 대상 단지 가운데 일부는 사업 차질이 불가피할 전망이다.

재건축 단지의 경우 상당수 사업이 지연되는 것은 물론, 사업 초기 단지들은 "규제가 풀릴 때까지 기다려보겠다"며 장기전에 돌입할 공산이 크다.

분양을 포기하는 단지도 나올 전망이다.

영등포구 여의도동 '브라이튼 여의도'는 이번 상한제 대상지역 지정되면 사실상 일반분양이 어렵다는 입장이다.

이 때문에 이 아파트 시행사는 아파트 450여가구에 대한 일반분양을 포기하고 임대로 돌리는 방안도 검토중인 것으로 알려졌다.

◇ 상한제 대상 단지는 혼란…관리처분인가 단지 일반분양 속도전
상한제 대상지역에서 이미 관리처분인가를 받은 곳은 내년 4월 말까지 일분뱐양을 서두르거나 최대한 앞당기는 등 속도전에 들어갈 전망이다.

지난달 29일 주택법 시행령 공포일을 기준으로 관리처분인가를 받은 단지가 내년 4월까지 일반분양할 경우에는 분양가 상한제 대상 지역에서 제외된다.

강남구 개포동 주공1단지와 주공4단지, 강동구 둔촌 주공, 서초구 신반포15차 등은 내년 4월 전까지 분양을 하면 상한제 적용을 받지 않기 때문에 속도전을 펼치고 있다.

강동구 둔촌 주공아파트의 경우 내년 2월경 일반분양에 들어가 상한제를 피해간다는 방침이다.

그러나 반포 주공1단지처럼 현재 소송에 걸려 있는 단지는 이미 관리처분인가를 받았음에도 내년 4까지 일반분양이 어려워 상한제 적용이 불가피하다.

이런 단지는 앞으로 재건축 사업 추진이 상당기간 지연될 가능성이 크다.

반포 주공1단지는 시공사인 현대건설이 일반분양가를 3.3㎡당 5천100만원에 맞춰주기로 보장해 분양이 가능할 수 있지만 조합원간 소송전이 문제다.

자칫 관리처분인가가 무산될 경우 재건축 초과이익환수제가 적용될 가능성을 배제할 수 없다.

최근 일반분양분 '통매각'을 추진했으나 정부와 서울시의 반대로 무산된 신반포3차·경남아파트 단지도 일단 내년 4월까지 일반분양을 하지 못할 경우 분양가 상한제 적용을 받게 된다.

송파구 잠실 주공5단지도 현재 건축심의 단계로 상한제 적용 대상이다.

◇ 상한제 제외 지역은 일단 '안도'…추가 지정·HUG 규제 불확실성은 여전
이번에 상한제 대상 지역에서 제외된 곳들은 일단 상한제 부담없이 재건축 등 사업 추진이 진행될 전망이다.

현재 재건축 지구단위계획 수립 단계에 있는 양천구 목동 신시가지 아파트나 마포구 성산 시영, 과천시나 광명시 일대 재건축 단지들도 사업 추진에 속도를 낼 수 있다.

올해 일반분양을 앞둔 서대문구·동대문구 등지의 재개발 사업도 차질없이 진행될 전망이다.

그러나 당장 상한제 대상에서 제외됐다 해도 결코 안심할 수는 없다.

정부는 이번 상한제 대상지 선정을 '1차 지정'이라 강조하고, 비대상지역들도 고분양가 책정 움직임 등 시장불안 우려가 있을 경우 신속히 추가 지정하기로 했다.

분양가 상한제 동별 지정을 '집값 관리' 카드로 사용하겠다는 의미다.

당장 이번 지정에서 제외된 서울 일부 지역과 과천·하남 등지는 집값이 계속 불안해지거나 고분양가 우려가 있을 경우 곧바로 추가 지정 대상에 오를 전망이다.

그러나 상한제 대상에서 제외됐더라도 일부 단지는 HUG의 분양가 규제로 사업이 녹록지는 않을 전망이다.

종로구 세운3구역 등 세운정비사업은 당장 분양가 상한제는 피하게 됐지만 HUG와의 분양가 갈등으로 일반분양이 중단된 상태다.

동작구 흑석3구역도 동작구가 상한제 대상에서 제외됐지만 HUG와 분양가 갈등을 빚고 있다.

/연합뉴스