토지 투자의 요충지…평택항 배후지 '주목'

보통 토지 투자는 부동산 중에서도 가장 큰 수익을 예상할 수 있지만 많은 사람이 꺼리는 종목 중 하나다. 이유는 눈에 당장 들어오는 것 없는 원형지가 대부분이며, 이에 따른 막연한 불안감 때문일 것이다. 하지만 최근 투자자들은 아파트나 상가 등의 상품보다 개발지 주변의 토지를 노린다. 이유는 적당한 돈으로 5~20배 이상의 차익이 가능하기 때문이고 건물 부동산처럼 한 곳에 자본금을 몰아야 하는 부담이 덜하며 소액으로 개발 예정지 지분 투자 또한 가능하기 때문이다.

토지 투자는 중·장기적인 안목이 필요하다. 대신 그 수익 또한 매우 크다. 또한 시기를 잘 맞춘다면 의외로 짧은 기간 안에 큰돈을 벌 수도 있다. 가장 중요한 것은 투자 타이밍이다. 10년 전에 투자할 수 있던 가격이 10만원이였다면 5년전에는 20만원, 지금은 40만원이 되는 게 일반적인 논리다. 따라서 10년 전의 투자는 중·장기 투자가 되는 법이고, 지금 투자는 단기 투자가 될 확률이 매우 높다. 특히 개발지는 주변이 개발이 될 때 수익이 크게 발생되다 보니 개발지 주변으로 몇 가지를 확인해야 한다.

우선 호재의 규모가 크고 많을수록 좋고, 국가·지자체의 행정상 결정 고시와 개발 사항이 현장에 반영되어 공사가 진행되면 더욱 좋다. 또, 투자입지 선택 시 개발지로부터 개발압력을 직접적으로 받을 수 있는 입지여야 한다(전문가들은 직접 개발 영향권을 개발지로부터 약 2~3km 범위로 본다). 이렇게 좁혀서 입지를 선택한다면 안정적이라고 볼 수 있다. 이중 눈여겨봐야 할 사항은 해당 지자체 도시계획이다. 도시기본계획상 개발 예정지(시가화 예정용지)여야 하며 향후 구체적 용도변경까지 예정되어 있다면 그야말로 완벽한 단기 투자가 될 것이다.

단 아무리 입지가 뛰어나다 할지라도 서류상 농림지역 등 규제가 까다로운 토지는 피하고 관리지역 이상의 용도여야 향후 개발 시 민간사업자가 사업용 토지로 활용하기 쉬울 것이다. 보통 민간기업은 개발지 주변 지역에 지구단위계획 등을 통한 개발을 많이 시행한다. 이때 해당 지자체는 사업을 검토하여 용도에 맞는 부지로 전환해준다. 이를 용도변경이라 한다. 즉 관리지역에서 상업지역, 주거지역 등으로 특정 용도를 부여해 준다는 얘기다. 이때 해당 토지들이 급상승하는 법이다.

대한민국에서 큰 개발 호재가 집중된 곳이 바로 평택신항 일대이다. 기존 외항과 신설되는 내항의 면적 합이 약 3305만7851㎡에 이른다. 또한 배후에 현재 개발 중인 포승BIX와 현덕지구의 면적은 약 429만7520㎡다. 총 3735만5371㎡의 면적이 평택항 일대에 개발 중이다. 항만 관련 중심부처인 해양수산부는 지난 2017년 “항만 및 항만 주변에 관한 법률”을 제정하여 항만 정비사업 구역을 항만구역 경계로부터 직선거리 1.5km 이내 지역으로 지정하고 복합개발 및 용적률 인센티브를 부여했다.

또한 최근 신항만 건설 사업과 배후지 개발을 위한 “신항만 건설 촉진법” 등을 시행하여 현재 평택 신항만 개발사업이 원활하게 순항 중이다. 해당 지자체인 평택시는 지난 2018년, 평택항 배후지 일대인 포승읍 신영리, 희곡리, 현덕면 장수리 등 일대에 연안의 해역과 육역의 범위를 정하는 연안관리지역 계획을 수립·발표하였다. 이 계획안에 따르면 연안관리계획 구역 면적이 총 6942만1487㎡에 달하는 엄청난 규모다. 이후 기본계획안이 심의단계를 거쳐 지난 2019년 4월부로 최종 확정 고시되었다. 또한 시는 이에 맞춰 지난 2018년 11월 도시기본계획안에 대하여 최종 승인을 받음으로써 시가 계획한 개발이 순조롭게 진행 중이다.

이 중 눈여겨봐야 할 부분이 바로 평택항이 위치한 포승읍 일대다. 승인된 도시계획안의 내용 중 포승읍 등 서평택에 반영된 상업용지 면적은 약 991만7355㎡다. 더 놀라운 것은 전체 면적이 평택항 배후인 포승읍 일대에 모두 배정되었다는 사실이다. 행정구역으로는 포승읍 신영리, 희곡리, 현덕면 방축리, 장수리 등 일대다. 도시 계획상 포승BIX와 현덕지구가 들어서는 곳으로서 특히 개발지 주변인 신영리, 희곡리 일대가 향후 상업, 업무 중심지로 개발될 것으로 예상된다.

이 일대는 평택항 배후 권역으로서 현재 진행되고 있는 포승BIX와 현덕지구의 개발에 맞춰 용도변경이 진행될 것으로 보여 개발의 핵심지역으로 떠오르고 있다.

상업지역으로 지정돼 개발되면 보통 수천만원대의 가격이 형성되는 법이다. 그래서 상업지역으로 용도변경 이야말로 토지를 투자하는 사람들의 최종 목표일 것이다. 투자를 한다면 현 시점의 가격은 상승하였더라도 정황상 개발압력이 매우 높아 용도변경 등의 신분 변화에 따른 큰 수익이 예상돼, 최단기 투자가 될 것으로 보인다.

한경부동산 hkalnd@hankyung.com