[식후땡 부동산] 서울 집값, 너무 비쌉니다…누구든 새 집을 사고 싶죠

김하나 기자

입력2019.10.15 12:50 수정2019.10.24 16:02

내가 살고 싶어하는 새 집은 너무 비싸고, 그렇다고 오래된 아파트에는 살고 싶지 않습니다. 그나마 전셋값이 좀 떨어졌다는데, 작년에 계약한 세입자라면 해당사항이 없겠군요. 오늘의 '식후땡 부동산'은 천정부지로 오르는 집값에 대응하는 정부와 수요자들의 자세입니다.

◆ 집값담합 신고, 수도권에 집중…서울 77건 최다

집값담합 신고의 90%가 수도권, 특히 서울이 가장 많은 것으로 나타났습니다. 박재호 의원이 한국감정원으로부터 제출받은 ‘집값담합 신고센터 접수현황’ 자료를 분석한 결과입니다. 신고접수된 185건 중 166건인 89.7%가 수도권이었습니다. 서울이 77건으로 가장 많았고, 경기도가 71건, 인천이 18건 등의 순이었습니다. 세종시를 포함한 비수도권 광역시의 경우 13건, 이외 지역의 경우 6건에 불과했습니다.

◆ '집값 잡기' 현장단속 나섰는데…문 닫은 중개업소들

정부가 부동산 규제 강화에도 가격 오름세가 계속되자 이를 차단하기 위한 고강도 합동조사에 나섰습니다. 연말까지 실시될 예정입니다. 단속 첫날인 어제(14일) 대규모 아파트 단지 주변 부동산 중개업소들은 대부분 문을 닫았습니다. 일부는 가게 문을 내리고 손님을 바깥에서 만나거나, 주말에는 아예 단체로 야유회를 가기도 했습니다.

이번 합동조사는 역대 가장 많은 32개 기관이 참여합니다. 강남4구(강남 서초 송파 강동구)와 이른바 '마용성'이라고 부리는 마포 용산 성동구 그리고 서대문구 등 8개 구를 집중 조사하게 됩니다. 최근 두 달 간 실거래 신고된 6600여 건 가운데, 이상거래로 의심되는 1200여 건에 대해 집중 조사하게 됩니다. 자금 없이 집을 사거나 소득 출처가 불분명한 미성년자가 거래하는 내용이 집중 단속 대상입니다.

◆ 서울 입주 11~20년, 아파트 거래비중 최대

서울에서 입주연차 구간별로 가장 많이 거래된 아파트는 입주 11~20년 이하 아파트로 조사됐습니다. 부동산일일사가 국토교통부의 최근 3년간 실거래가 자료를 분석한 결과입니다. 입주 11년 이상 20년 이하 아파트의 매매 거래비중은 전체에서 41.6%를 차지했습니다. 이어 입주 21년에서 30년이 24.5%, 10년 이하가 22.3%, 30년 초과가 11.6%의 순으로 나타났습니다.

주택시장이 실수요 위주로 재편되면서 입주 11년에서 20년 이하 아파트의 거래가 늘었다는 분석입니다. 10년 이하의 새 아파트는 가격이 높고, 20년 이상의 오래된 아파트 보다는 주거환경이 열악하기 때문입니다. 11년에서 20년 이하 서울 아파트의 평균매매가격은 7억9193만원입니다. LTV 40%를 고려하면 4억원 대 현금 보유자가 대출을 받아 매수할 수 있는 수준입니다.

◆ 3분기 서울아파트 전세가 평균 2600만원 하락

서울 아파트의 전세가격이 하향 안정세를 보이고 있다는 조사 결과가 나왔습니다. 직방이 국토교통부 전세 실거래가 자료를 분석한 결과입니다. 올해 7월에서 9월까지인 3분기에 서울 아파트의 가구당 평균 전세가격은 4억618만 원이었습니다. 이는 지난해 같은 기간인 4억3238만원보다 약 2620만 원 하락한 수준입니다.

가격대별 서울 전세 거래비중을 살펴보면 올해 3분기에 2억원 미만 아파트가 차지하는 비중은 전체의 15.6%였습니다. 올해 1∼3월(1분기)에는 12%였는데, 이보다 3.6%포인트 올랐습니다. 반면에 6억원 이상 아파트는 올해 1분기 18.4%에서 3분기 15.6%로 2.8%포인트 내렸습니다.

◆ 투기·투기과열지구, 주택매매업자도 주택담보대출 한도 40%로 제한

어제(14일)부터 투기지역과 투기과열지구에서 주택매매업을 하는 개인사업자와 법인도 주택담보대출, 이른바 LTV 한도가 집값의 40%로 제한을 받습니다. 기존에는 대출규제가 주택임대업자에게만 적용됐지만, 이번에 확대된 겁니다. 금융당국은 행정지도로서 먼저 LTV를 확대 적용하게 됩니다. 이달 중 규정 변경을 예고한 뒤 11월까지 개정을 마칠 예정입니다.

다만 이번 규정이 제외되는 경우가 있습니다. 지난 13일까지 주택매매 계약을 맺고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청 접수를 끝낸 차주, 금융회사로부터 대출 만기 연장 통보를 받은 차주에 대해서는 종전 규정을 적용합니다.

◆ 이재광 HUG 사장 둔촌주공 분양가 논란에 “개선점 찾겠다”

이재광 주택도시보증공사(HUG) 사장이 분양가 규제 강화로 인해 ‘로또 청약’ 논란에 휩싸인 서울 강동구 둔촌주공아파트와 관련해 개선을 검토하겠다는 입장을 밝혔습니다. 국회 국토교통위원회 국정감사 자리에서였습니다. 송석준 의원은 "둔촌주공아파트의 공시가격은 인근 광진 지역의 아파트 보다 높은데, 분양가는 낮게 책정된다"고 지적한 겁니다. 이에 대해 이 사장은 "검토해 개선할 것이 있으면 하겠다"고 밝혔습니다.

강동구 최대규모의 재건축 사업으로 불리는 둔촌주공은 분양가를 두고 논란이 많았습니다. 조합은 당초 전용면적 3.3㎡당 평균 3500만원대에 분양할 계획을 세웠습니다. 하지만 HUG의 기준에 맞추면 분양가는 2500만원에서 2600만원 정도에 불과하게 됩니다. 주변 시세보다 훨씬 낮아지는 건 물론이고 그동안 일부만 수혜를 누린다고 지적했던 '로또 청약' 문제도 불거지게 됩니다.

지금까지 점심 식사 후 가볍게 정리해보는 부동산 뉴스, 식후땡 부동산이었습니다. 한국경제신문 홈페이지와 모바일, 앱에서는 '오디오'로 쉽게 들을 수 있습니다. 여러분, 즐거운 오후 되세요.

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[식후땡 부동산] 주택 거래량 급감에 공인중개사 폐업 속출…법을 알아야 집을 지킨다

집 값은 계속 오르는데 거래량은 줄었다고 합니다. 왜 이런 현상이 벌어질까요? 정부의 부동산 규제로 시장에서 거래가 말라버린 겁니다. 그나마 집값이 계속 오르는 지역에서는 매물을 거두어 들이고 있고, 침체된 곳에서는 매수세가 없는 상태입니다. 이처럼 거래가 줄다보니 공인중개사들도 문을 닫고 있습니다.현재 부동산 시장은 분양가 상한제 시행을 앞두고 들썩이고 있습니다. 그러는 사이 주택 시장에서 알아둬야할 법규들이 하나 둘씩 생기고 있습니다. 오늘은 거래량에 따른 시장의 변화와 바뀌는 법규에 대해 알아보겠습니다. ◆전국 주택 거래량 감소…9월 누적 서울 거래량, 42.8% 줄어첫 번째 뉴스입니다. 국토교통부와 한국감정원 조사에 따르면 지난달 전국의 주택 매매거래량이 총 6만4088건으로 전월(6만6506건) 대비 3.6% 감소했습니다. 지난해 9월(7만6161건) 보다는 15.8%, 최근 5년간 9월 평균(8만4989건) 보다는 24.6% 줄어든 겁니다. 거래량은 누적 기준으로도 대폭 감소한 것으로 나타났습니다. 9월 전국의 누적 주택 매매거래량은 51만2051건으로 전년 동기 대비 20.4% 줄었습니다. 최근 5년 평균 보다는 무려 31.7% 감소했습니다. 누적 기준으로 9월 주택매매거래량은 수도권이 24만5480건으로, 서울이 7만7765건 등으로 각각 31.2%, 42.8%씩 줄었습니다. 지방은 6.9% 감소해 상대적으로 덜 위축됐습니다.◆9월 부동산중개업소 개업 급감…6년만에 1000건 밑으로지난 달 부동산 공인중개업소의 개업이 6년 만에 1000건 아래로 떨어진 것으로 나타났습니다. 한국공인중개사협회의 발표입니다. 지난 9월 전국의 공인중개사 신규 개업은 990건으로 집계됐습니다. 공인중개사 월별 개업 건수가 1000건 이하로 떨어진 것은 2013년 8월(982건) 이후 6년 만입니다.폐업도 개업보다 많았습니다. 전국 부동산중개업소 폐업은 1059건으로 개업(990건)을 웃돌았습니다. 폐업이 개업보다 많은 건 지난 6월에 이어 올해 들어 두 번째입니다. 최근 5년간 9월에 부동산중개업소 폐업이 개업을 앞선 적은 올해가 처음입니다.◆100가구 이상 아파트 관리비 공개공동주택의 관리비 의무 공개 대상이 100가구 이상으로 기준이 바뀝니다. 기존에는 150가구였습니다. 이제는 100가구 이상의 공동주택도 의무적으로 관리비 등을 공개해야 합니다. 관리주체가 감사결과 등을 공개하지 않는 경우 과태료가 있습니다. 1차 위반시 200만원, 2차 위반시 300만원, 3차 위반시에는 500만원입니다.다만 의무관리대상 공동주택이 47개 항목을 공개하는 것과 달리 100가구 이상 공동주택은 21개 항목만 공개하면 됩니다. 일반관리비·청소비·수선유지비 등 10개 항목과 전기료·수도료 등 9개 항목, 장기수선충당금, 잡수입 등입니다. 관리비, 회계감사 결과, 공사·용역 계약서 등 공동주택 주요정보는 동별 게시판에 추가로 공개해야 합니다.◆임대보증금 보증가입 의무대상 확대 매입임대주택 보증가입 대상을 동일단지 내 100가구 이상의 매입임대주택(시행일 이후 신규 등록 분부터 적용)도 추가합니다. 임대보증금 보증이란 임대사업자의 부도 등으로 인해 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우, 보증기관(HUG 등)이 임대보증금을 반환하는 걸 말합니다. 그동안 이러한 의무는 민간건설 임대주택과 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간 매입 임대주택으로만 한정됐습니다.◆임대업자, 의무기간 안지키고 집 팔면 3000만원 과태료민간 임대사업자가 임대 의무기간을 지키지 않거나 임대료를 너무 많이 올렸을 때 내야 하는 과태료가 1000만원에서 3배인 3000만원으로 늘었납니다. '민간임대주택에 관한 특별법'이 개정되면서 시행됩니다. 임대료 증액 제한(5% 이내) 등 임대 조건을 위반한 경우의 과태료도 위반 횟수 등에 따라 최소 500만원에서 최대 3000만원까지 차등 부과됩니다.◆ 조합 설립된 정비구역도 주민과반 요청 땐 `해제` 조합이 설립된 정비구역도 직권해제가 가능하게 됩니다. 오늘부터 시행되는 개정 '도시 및 주거환경정비법'(도정법)에 따라 이미 조합이 설립됐어도 과반수의 토지 등 소유자가 정비구역 해제를 요청하면 지방자치단체의 직권해제 대상이 됩니다.추진위원회나 조합이 만들어지기 이전 상태의 정비구역 해제 요건도 완화됐습니다. 소유자의 동의 요건을 기존 3분의 2 이상에서 과반수로 낮췄습니다. 현재 서울에서만 조합이나 추진위 설립 상태의 정비구역은 154곳, 예정 공급 가구 수는 약 12만가구에 달합니다.지금까지 점심식사 후 가볍게 정리해보는 부동산 뉴스, 식후땡 부동산이었습니다. 한국경제신문 홈페이지와 모바일, 앱에서는 '오디오'로 쉽게 들을 수 있습니다. 즐거운 오후 되세요.
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[식후땡 부동산] 가을만큼이나 성큼 다가온 '분양가 상한제'…누구를 위한 걸까?

민간택지 분양가 상한제가 시행 초읽기에 들어갔습니다. 이르면 이달말 강력한 부동산 규제가 시장에 또 한번 나오게 되는 셈입니다. 그렇다면 시장의 반응은 어떨까요? 싸지는 집을 기다리고 있는 분위기일까요?현실은 이러한 기대감과는 반대입니다. 서울 아파트값은 18주 연속 오름세를 보이는가 하면 수도권 청약경쟁률은 직전 분기의 3배 수준으로 높아졌습니다. 싼 값에 집이 나온다고 하는데 수요자들은 기다리기 보다는 조급함에 매수에 나서고 있습니다. 오늘은 분양가 상한제 관련 뉴스를 종합해 봤습니다.◆ 분양가 상한제, 오늘 국무회의서 의결첫 번째 뉴스입니다. 민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 적용하는 내용의 주택법 시행령 개정안이 오늘(22일) 국무회의에서 의결됐습니다. 이후 대통령 재가와 관보 게재를 거치면 이달 말 공포, 시행까지 이어지게 됩니다. 빠르면 이달말 시행됩니다.주택법 시행령 개정안에 따르면 분양가 상한제 적용 지역 요건을 '3개월간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과한 지역' 등에서 '투기과열지구로 지정된 지역'으로 확대하게 됩니다. 또한 수도권 지역 분양가 상한제 적용 주택의 전매행위 제한 기간을 최대 10년까지로 강화합니다. 재건축·재개발 사업의 상한제 효력 발생 시점도 최초 입주자 모집 승인 신청 단계로 앞당겨지게 됩니다.◆ 투기과열지구, 분양가 상한제 적용될 듯분양가 상한제는 이달 말부터 시행될 수 있지만, 상한제 대상 지역은 아직 선정되지 않았습니다. 분양가 상한제가 즉시 적용되기는 어렵다는 얘기입니다. 구체적인 지역은 관계부처 협의와 외부 전문가들로 이루어진 주거정책심의위원회를 통해 결정됩니다. 이르면 다음 달 초 발표될 가능성이 높습니다.투기과열지구는 분양가 상한제가 적용될 것으로 예상됩니다. 현재 투기과열지구는 서울시 25개 구 모두와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 31곳이 해당됩니다.◆ 분양가 상한제 임박에도 서울 아파트값 '초강세' 신축 아파트부터 재개발, 재건축 시장까지 서울 부동산 가격이 전반적으로 상승하고 있습니다. 일부 강남 아파트는 한 달 만에 거래가격이 3억5000만원 오르는 등 이상 과열 현상까지 보이고 있습니다.한국감정원이 집계하는 주간 아파트 가격동향에 따르면 10월 둘째 주 서울 아파트 가격은 전주보다 0.07% 상승해 7월부터 16주 연속 올랐습니다. 부동산일일사(114)의 집계에서도 마찬가지입니다. 10월 셋째 주 서울 재건축 아파트 가격은 전주보다 0.18% 상승했습니다. 상승 폭은 축소됐지만 오름세는 지속되고 있습니다. ◆ 3분기 청약경쟁률, 전분기 대비 두 배 상승새 아파트를 받으려는 분양수요는 늘고 있습니다. 분양가 상한제 시행에 대한 기대감으로 청약을 미룰 수 있다는 예상이 빗나간 겁니다. 당첨 마지노선까지 올라가 분양을 받기는 더욱 어려워졌습니다.부동산 정보업체 직방에 따르면 올해 3분기 전국 청약경쟁률은 17.6대 1이었습니다. 지난 2분기의 9.3대 1에 비해 약 두 배 가량 치솟았습니다. 수도권은 더 치열해졌습니다. 3분기 청약 경쟁률은 22.3 대 1을 기록했는데, 전분기에 비해 3배 가까이 폭등했습니다. 수도권의 당첨 마지노선인 평균 최저가점도 44.9점에서 52.3점으로 올라갔습니다. 가점 52점은 3인 가족이 무주택기간과 청약통장 가입기간을 각각 11년 채워야 만들 수 있는 점수입니다.지금까지 점심 식사 후 가볍게 정리해보는 부동산 뉴스, 식후땡 부동산이었습니다. 한국경제신문 홈페이지와 모바일, 앱에서는 '오디오'로 쉽게 들을 수 있습니다. 즐거운 오후 되세요.
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[식후땡 부동산] 불법으로 '로또 청약' 당첨되고…양도세 줄이자고 '다운계약'

국정감사 기간이 이어지면서 각 정부기관들의 자료들이 공개되고 있습니다. 부동산 시장에서 집값이 오르면서 벌어지는 각종 행태들도 더불어 알려지고 있습니다. 집값이 오르면서 아파트 청약에서 당첨되기는 더욱 어려워졌는데요. 그만큼 분양권을 잡기 위한 불법청약도 늘어났고, 불법 전매가 늘면서 신고사례도 같이 증가했습니다. 집값이 오른만큼 차익과 양도세도 많이 늘어났습니다. 이 와중에 양도세를 피하려는 행위들도 곳곳에서 포착되고 있습니다.◆ '로또 청약'에 가짜 결혼·임신까지…5년간 불법청약 2324채 달해아파트에 당첨되기 위해 위장전입, 대리 계약, 거짓 임신 등 속임수로 당첨된 사례가 최근 5년간 2300가구가 넘는 것으로 나타났습니다. 안호영 의원이 국토교통부로부터 받은 자료를 분석한 결과입니다. 2015년부터 올해 7월까지 경찰이 국토부에 통보한 불법 청약 당첨자는 1536명, 불법 당첨 주택 수는 2324가구로 집계됐습니다.연도별(경찰 수사 종결 시점 기준) 불법 당첨 주택과 당첨자 수는 줄어들다가 최근들어 다시 늘어났습니다. 2015년에는 1343가구, 341명이었던 불법 청약은 2016년과 2017년에는 감소했습니다. 그러나 지난해에는 609가구, 461명으로 증가했고 올해 7월까지는 209가구, 139명으로 나타났습니다. 유형으로는 청약통장 양도 등 불법 거래가 1361건으로 가장 많았습니다. 위장전입(745건), 위장 결혼(146건) 등을 비롯해 자녀 허위 임신진단서나 출생신고(6건) 등도 적발됐습니다.◆ 서울 분양권 불법전매 '횡횡'…작년 포상금 지급액 55%↑ 서울에서 지난해 분양권 불법전매 포상금 지급액도 급증한 것으로 나타났습니다. 안호영 의원이 서울시로부터 제출받은 자료에 따르면 지난해 불법전매 포상금 지급액은 총 1억8350만원이었습니다. 이는 2017년(8350만원)보다 54.5% 증가한 수준입니다. 지급 건수 역시 53건에서 93건으로 40건 이상 늘었습니다. 지난해 서울 아파트의 분양권 거래 건수는 1096건으로 2017년(5731건)의 5분의 1수준으로 줄었습니다. 분양권 거래가 많이 감소한 데에 비해 신고와 포상은 늘었다는 얘깁니다.서울에서 분양권 전매는 2017년 발표된 육일구(6·19) 대책으로 금지됐습니다. 현행법상 불법전매에 가담한 불법 매도-매수자, 공인중개사 등은 처벌을 받습니다. 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금을 부과 받습니다. 해당 분양권의 당첨이 취소될 수 있습니다.◆ 양도차익 10억 넘는 '로또주택' 판 사람들, 셋 중 하나는 강남3구 주민최근 5년 동안 주택 한 채를 팔아 10억원 이상의 차익을 본 사람의 셋 중 한 명은 서울 강남3구(서초·강남·송파)에 거주하고 있는 것으로 나타났습니다. 김두관 의원실이 국세청으로부터 받은 2013년에서 2017년까지 양도차익 신고 현황에 따른 자료입니다. 이 기간에 10억원 이상 양도차익이 발생한 주택 거래 건수는 전국에서 1만934건이었고 차익 총액은 16조5279억원이었습니다.이들 거래를 원소유자의 거주지로 분석한 결과를 보면 서울 거주자의 거래가 7187건이었고 총액은 10조8823억원이었습니다. 건수 기준으로 전체의 65.7%를 기록했습니다. 특히 강남 서초 송파구 등 강남3구 거주자들의 거래 건수가 많은 비중을 차지했습니다. 3927건(총액 5조976억원)으로 서울에서는 54.6%, 전국에서는 35.9%로 나타났습니다.◆ 부산 다운계약 등 부동산 실거래가 위반 급증…작년 1040건부산지역에서 부동산 실거래가를 위반한 사례가 최근 3년 반 동안 2000건에 육박하는 것으로 나타났습니다. 박재호 의원이 부산시 부동산 실거래가 위반 현황을 분석한 자료를 보면 지난 3년 6개월간(2016∼2019년 6월) 모두 1952건의 부동산 실거래가 위반을 적발해 과태료 58억원을 부과했습니다.2016년에에는 137건 위반으로 과태료 13억8400만원 정도였습니다. 작년에는 위반 건수가 140건에 달했고 과태료도 21억400만원으로 늘었습니다. 올해 6월까지도 510건 위반에 과태료 9억200만원이 부과됐습니다. 이러한 위반 유형에서 매도자가 양도소득세를 줄이기 위한 '다운(Down)계약'이 115건으로 가장 많았습니다.지금까지 점심 식사 후 가볍게 정리해보는 부동산 뉴스, 식후땡 부동산이었습니다. 한국경제신문 홈페이지와 모바일, 앱에서는 '오디오'로 쉽게 들을 수 있습니다. 즐거운 오후 되세요.