"후분양이 더 유리할 것"

"공시지가 상승분 반영하면
HUG 규제보다 분양가 높아"
1900여 가구로 재건축을 추진 중인 서울 신천동 미성·크로바아파트의 이주 전 모습. 이 단지는 정부의 민간택지 분양가 상한제 6개월 유예 방침에도 후분양에 무게를 두고 있다.  한경DB

1900여 가구로 재건축을 추진 중인 서울 신천동 미성·크로바아파트의 이주 전 모습. 이 단지는 정부의 민간택지 분양가 상한제 6개월 유예 방침에도 후분양에 무게를 두고 있다. 한경DB

정부의 민간택지 분양가 상한제 유예 방침에도 서울 강남권 일부 재건축 단지가 후분양 계획을 유지하는 것으로 확인됐다. 후분양하면 일반분양가를 선분양 때보다 더 높일 수 있다고 판단해서다. 한 대형 건설사 관계자는 “분양가 상한제 주택의 분양가는 토지비에 건축비와 일정 이윤을 더해 산정한다”며 “공시지가 상향 조정 분위기 등을 감안하면 후분양의 일반분양가가 더 높아질 수 있다”고 말했다.

‘HUG 관리’보다 상한제가 유리?

신반포15차·미성 "상한제 돼도 후분양 간다"

11일 정비업계에 따르면 반포동 신반포15차가 후분양 방침을 고수하고 있다. 이달께 착공과 동시에 일반분양에 나설 수 있지만 분양 시점을 3년여 뒤로 잡고 있는 것이다. 정부가 분양가 상한제 유예 기간으로 못 박은 내년 4월을 훌쩍 넘긴 시점이다. 조합 관계자는 “후분양 방식으로 사업을 추진하고 있기 때문에 상한제 6개월 유예 발표와는 관련이 없다”며 “향후 상한제 적용 지역으로 지정된다면 감수할 것”이라고 설명했다.

이 단지는 일찌감치 이주와 철거를 마친 상태다. 당장 일반분양에 나설 수 있지만 후분양 방침을 세운 지 오래됐다. 2017년 대우건설을 시공사로 선정할 때부터 분양 방식을 후분양으로 결정하고 총회 의결까지 마쳤다. HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 관리를 피하기 위해서다. 선분양할 경우 인근 반포우성이 최근 분양보증을 받은 3.3㎡당 평균 4800만원대 안팎에 분양가를 책정해야 한다. 바로 앞 단지인 ‘아크로리버파크’ 소형 면적대가 3.3㎡당 1억원에 매매된 것과 비교하면 반값 수준이다.

신천동 미성·크로바아파트 역시 같은 이유로 후분양에 무게를 두고 있다. 조합 관계자는 “상한제 유예 기간이 빠듯한 데다 그 안에 철거를 마치더라도 HUG 기준대로 분양하면 조합원 손실이 크다”며 “공시지가가 꾸준히 오르는 상황이기 때문에 차라리 상한제를 적용받는 게 더 유리할 수 있다”고 말했다.

상한제는 택지비와 건축비, 적정 이윤 등을 토대로 분양가를 따진다. 여기서 택지비 비중이 가장 높다. 조합들이 선분양과 후분양의 유불리를 따져본 핵심도 택지비다. 후분양을 선택한다면 상한제를 피할 수 없지만 적어도 분양 시점인 2~3년 뒤까지의 공시지가 상승분은 분양가에 반영할 수 있다. 정부가 입법예고한 ‘공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙 개정안’은 택지비를 따질 때 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가하도록 규정하고 있다. 서초구와 송파구의 올해 표준지 공시지가 상승률은 각각 14.28%와 9.73%다. 한 정비업계 관계자는 “택지비를 따질 때 구체화되지 않은 개발이익은 배제하도록 했지만 공시지가 자체가 매년 오르고 있다”며 “조합들이 어차피 깎일 분양가라면 HUG 기준보다는 상한제가 이득이 될 수 있다고 분석하는 이유”라고 설명했다.

국토부, ‘임대 후 분양’엔 제동

최근엔 임대 후 분양 방식도 정비업계의 화두로 떠올랐다. 일반분양분을 일단 임대로 돌렸다가 4~8년 뒤 분양 전환하는 방식이다. 이 경우 분양가와 공급 대상을 사업 주체 임의대로 정할 수 있다.

서울 재개발·재건축 사업 가운데 처음으로 임대 후 분양을 추진하던 신반포3차·경남(래미안원베일리) 재건축조합은 기업형 임대사업자 입찰이 유찰되자 재입찰 공고를 냈다. 잠실 진주아파트도 공고를 내고 통매각 대열에 합류했다. 조합이 관리처분계획에서 책정한 3.3㎡당 평균 분양가보다 높게 입찰하는 경우 즉시 계약을 체결하겠다는 내용이다.

그러나 관련 법규를 검토한 서울시는 ‘불가’ 방침을 고수하고 있다. ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’에 따라 정비계획에 이 같은 내용이 담겼어야 하는데 사전 요건조차 갖추지 못했기 때문이다.

국토교통부도 마찬가지 입장이다. 국토부 관계자는 “도정법은 조합원 분양 이후 남은 물량에 대해 보류지로 분류하거나 분양을 할 수 있다고 규정하고 있다”며 “이를 택일 조항으로 보고 다른 방식의 사업 진행을 막을 수 있다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com

ⓒ 한경닷컴, 무단전재 및 재배포 금지