반포우성·구마을2지구도 '반값'…현금부자만 '10억 로또'
반포우성 3.3㎡ 평균 4891만원
대치동 구마을2지구 4750만원
1일 주택도시보증공사(HUG)와 분양업계에 따르면 반포우성재건축조합은 지난달 말 3.3㎡당 평균 4891만원에 분양보증서를 발급받았다. 전용면적 84㎡(공급면적 114㎡)로 환산하면 16억6000만원 안팎이다. 최근 강남권에서 분양한 단지들과 비슷한 가격이다.
같은 날 분양보증서를 받은 대치동 구마을 2지구 재건축도 상황은 마찬가지다. 이 단지는 HUG의 방침대로 3.3㎡당 평균 4750만원에 분양가를 책정해야 한다. 전용 59㎡(공급 80㎡)로 환산하면 11억4000만원 안팎, 전용 84㎡는 16억1000만원대라는 계산이 나온다. 대치동 일대 유일한 신축 단지인 ‘래미안대치팰리스’와 비교하면 10억원가량 차이가 난다. 이 단지 전용 59㎡는 19억9000만원, 84㎡는 27억7000만원에 최근 실거래됐다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com
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한국자산신탁이 서울 강남권에서 첫 번째 신탁방식 재건축사업을 수주했다. 신탁방식 재건축은 부동산신탁사가 수수료를 받고 조합을 대신해 도시정비사업의 사업시행자로 사업을 이끄는 방식이다.1일 정비업계에 따르면 지난달 28일 열린 서울 서초구 방배삼호아파트 3차(12·13동) 주민총회에서 한국자산신탁이 재건축 사업시행자로 선정됐다. 방배삼호3차(12·13동) 재건축 추진위원회는 올 7월 열린 주민총회에서 조합방식 재건축 대신 신탁방식 재건축을 하기로 결정한 뒤 부동산 신탁사들을 대상으로 제안서를 접수했다. 이후 부동산 신탁사 두 곳을 뽑아 지난달 28일 주민총회에서 투표한 결과 한국자산신탁이 선정됐다. 방배삼호3차(12·13동) 재건축 추진위원회 관계자는 “조합방식 재건축은 비리, 불투명성에 대한 주민의 우려가 크고, 자금조달 등의 문제가 발생할 수 있다고 여겨 신탁방식 재건축을 선택했다”며 “소규모 재건축인 만큼 한국자산신탁과 함께 고민하고 속도감 있게 사업을 해나갈 것”이라고 설명했다.서초구 방배동 758의 4 일대에 있는 방배삼호아파트는 1·2·3차 13개 동과 상가 3개 동으로 구성돼 있다. 이 중 1~11동과 상가동은 주거지역이고, 12·13동은 준주거지역으로 용도가 달라 각각 별도로 재건축 사업을 추진 중이다. 방배삼호3차(12·13동)는 전용면적 129㎡ 단일평형으로 총 96가구로 구성돼 있다. 향후 재건축을 통해 아파트와 일부 오피스텔을 포함해 145가구로 지을 계획이다.한국자산신탁과 방배삼호3차(12·13동)는 이달에 업무협약(MOU)를 맺고, 주민 동의서를 받아 올해 안에 서초구청에 신탁방식 재건축 사업 추진을 고시할 예정이다. 내년 상반기 주민총회를 통해 시공사를 선정하고, 10월 관리처분인가를 신청하는 것을 목표로 하고 있다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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정부가 관리처분계획 인가를 신청한 재건축·재개발단지에 대해 분양가 상한제 적용을 6개월간 유예하기로 했다. 또 분양가 상한제 적용 대상을 동(洞) 단위로 최소화하기로 했다. 분양가 상한제가 주택 공급 위축을 야기할 것이란 전문가들의 지적을 반영해 적용 대상을 대폭 축소하기로 한 것이다. 정부는 이런 내용을 담은 ‘부동산시장 점검결과 및 대응방안’을 1일 발표했다. 정부는 정비사업을 통한 주택 공급의 ‘숨통’을 터주기 위해 분양가 상한제 적용 대상을 줄이기로 했다. 재건축·재개발단지는 관리처분계획 인가를 받았거나 신청한 단지가 제도 시행 이후 6개월까지 입주자모집공고를 신청하면 분양가 상한제 적용에서 제외하기로 했다. 시행령 개정 시점이 10월 말로 예상되는 만큼 내년 4월 말 이전까지 입주자모집공고를 신청하면 분양가 상한제를 피할 수 있게 되는 것이다.국토교통부에 따르면 서울의 유예 대상은 61개 단지, 6만8000가구다. 또 분양가 상한제 대상 지역은 동 단위로 ‘핀셋 지정’하기로 했다. 집값 상승을 선도하는 지역 중에서 일반분양 예정 물량이 많거나 후분양을 선택한 곳이 대상이다.또 투기지역과 투기과열지구에서 법인, 주택매매사업자, 부동산담보신탁에 대해 담보인정비율(LTV) 40%를 적용하기로 했다. 개인이 대출 규제를 피하려고 법인을 설립하거나 사업자등록을 해 대출받는 것을 차단하기 위해서다. 시세 9억원을 초과하는 고가 주택을 보유한 1주택자도 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사 등의 전세대출 공적보증을 제한하기로 했다. 보증을 받지 못하면 사실상 대출을 받을 수 없다.김용범 기획재정부 1차관은 “최근 서울 강남 4구를 중심으로 아파트값 이상 과열 징후가 감지됐다”며 “이번 대책을 통해 주택 공급을 유도하고 시장교란 행위를 근절할 것”이라고 말했다. 둔촌주공 등 61개 재건축 단지, 6개월 내 분양하면 상한제 피한다정부가 ‘10·1 부동산 대책’을 통해 관리처분계획 인가를 받았거나 신청한 재건축·재개발 단지에 대해 민간택지 분양가 상한제 적용을 6개월간 미뤄주기로 한 것은 주택 공급의 물꼬를 터주기 위해서다. 공급 위축 우려와 소급 적용 논란 등의 여론에 밀려 국토교통부가 한걸음 물러난 것으로 해석된다. 이에 따라 관리처분계획 인가는 받았지만 아직 분양(입주자 모집) 단계에 이르지 못한 서울의 61개(6만8000가구) 단지가 내년 4월 말까지 서둘러 분양에 나설 것이라는 전망이 나온다. 이들 중 강남 4구에 28개 단지, 3만8000가구가 몰려 있다.정부는 분양가 상한제 적용 범위도 기존 시·군·구 단위에서 동 단위까지 세밀화해 ‘핀셋 지정’하기로 했다. 사실상 개별 단지에 분양가 상한제를 적용할 수 있다는 의미다.‘공급 위축’ 우려 반영국토부가 지난달 23일까지 입법 예고한 주택법 시행령 개정안은 제도 시행 후 입주자 모집공고를 신청하는 단지부터 적용하도록 했다. 하지만 입법 예고 과정에서 재건축 단지 조합원 등을 중심으로 소급입법과 위헌 논란이 제기됐다. 기존 시행령이 관리처분 인가를 신청한 단지를 적용 대상에서 제외하도록 하고 있어서다.위헌 논란과 함께 분양가 상한제가 오히려 아파트 공급 부족과 집값 상승을 이끈다는 지적도 정부에 부담이었다. 한국감정원 시세(9월 23일) 조사에서 서울 아파트값은 지난주 0.06%(전주 대비) 올라 13주 연속 상승세를 이어갔다. 오름폭도 지난해 10월 둘째주(0.07%) 이후 50주 만에 가장 컸다. 민간택지에까지 상한제가 적용되면 재건축 사업과 분양 등 공급 자체가 줄어 신축 아파트를 중심으로 집값이 오히려 오를 수밖에 없다는 관측이 제기되면서 나타난 현상이다. 이에 따라 국토부가 6개월 유예기간을 통해 분양가 상한제를 피해 적극적으로 공급에 나서도록 조합에 길을 터준 것이다. 단 유예기간을 준다 해도 분양가는 주택도시보증공사(HUG)의 관리하에 책정된다.박선호 국토부 1차관은 “현재 관리처분계획 인가는 받았지만 아직 분양(입주자 모집) 단계에 이르지 못한 단지는 61개, 6만8000가구 규모”라며 “6개월 유예기간이 주어지면 이들 단지 중 상당수가 분양에 나설 것”이라고 예상했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “둔촌주공과 개포주공, 청담삼익 등 서울의 재건축 주요 단지가 대상”이라며 “이들 단지가 적극적으로 일반분양에 나서면 당분간 분양 러시가 이어질 가능성이 높다”고 전망했다.동 단위로 핀셋 적용정부는 분양가 상한제 시행령 개정안을 보완하면서 적용 범위도 세분화했다. 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 집값 상승을 선도한 지역을 선별한 뒤 동 단위로 지정할 방침이다. 박선호 차관은 “동 단위로 지정하겠다는 것은 정비사업 단지 단위로 적용할 수 있다는 의미”라며 “특히 분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 선택하는 단지나 일반분양분이 많은 단지가 대상이 될 것”이라고 강조했다.김용범 기재부 1차관은 “상한제의 실제 적용지역 및 시기는 10월 말 시행령 개정 이후 시장 상황을 감안해 관계부처 협의를 거쳐 확정할 것”이라고 말했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “분양가 상한제가 대폭 후퇴하는 셈”이라며 “상한제가 오히려 집값 급등을 유발하자 기재부가 국토부의 무리한 밀어붙이기에 제동을 건 형국”이라고 말했다.불법거래 점검도 강화한다. 관계부처 합동으로 자금조달계획서, 실거래 자료 등을 토대로 편법 증여, 허위 계약신고, 업다운계약 등을 조사한다. 여기에 대출금을 과도하게 끼고 고가 주택을 매입한 사례도 조사 대상이다. 예컨대 36억원의 주택을 매입할 때 차입금이 32억원에 달할 정도로 많다면 자금 출처 내역을 점검할 계획이다.조사 대상은 서울에서 8~9월 실거래 신고를 마친 주택이다. 정부는 이 가운데 집값 상승세가 가팔랐던 강남 4구, 마포, 성동, 용산, 서대문구 등을 집중 조사할 계획이다. 위법사항이 확인되면 과태료를 부과한다. 합동조사 참여 기관은 국토부, 국세청, 서울시 등 32곳이다. 내년 1월부터는 국토부 중심으로 상시조사체계를 꾸려 불법행위를 점검하기로 했다.최진석/양길성 기자 iskra@hankyung.com
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[집코노미] '강남 로또' 오늘 청약…실속 챙기려면 강북 특별공급으로?
서울 강남과 강북에서 알짜 정비사업 단지 청약이 시작됐다. 분양가가 주변 시세보다 최대 수억원 저렴하게 책정돼 당첨 경쟁이 치열할 것으로 전문가들은 내다봤다. 이들 단지 일반분양분의 장·단점을 분석하고 당첨 확률을 높일 수 있는 ‘급소’를 분석했다.◆강남 한복판 마포 신축값1일 1순위 청약을 받는 ‘역삼센트럴아이파크’는 이번주 분양시장 ‘최대어’로 꼽히는 단지다. 역삼동 개나리4차를 재건축하는 이 단지는 499가구 가운데 138가구가 일반에 공급된다. 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 15억2000만~16억6000만원대다. 강남 한복판에 들어서는 단지가 마포 신축 아파트 가격인 셈이다. 주변에서 먼저 재건축을 마친 ‘개나리SK뷰’와 ‘개나리푸르지오’ 등의 같은 면적대 가격이 19억~20억원대인 점을 감안하면 4억~5억원 차이다.당첨자의 시세 차익이 클 것으로 예상되는 반면 물량이 많지 않아 경쟁이 치열할 것으로 전문가들은 예상했다. 50~100대1의 경쟁률을 기록할 것이란 관측이다. 앞서 인근에서 청약을 받은 ‘래미안라클래시’는 112가구 모집에 1만3000여명이 몰리면서 115대1의 경쟁률을 보였다.하지만 ‘모두의 로또’는 아니다. 청약 문턱이 높은 편이다. 모든 주택형의 분양가가 9억원을 넘겨 특별공급이 없다. 중도금 대출도 나오지 않아 대부분의 금융비용을 당첨자가 조달해야 한다. 이 단지는 잔금 비율이 분양가의 20%로 책정돼 나머지 80%의 돈을 입주 전까지 내야하는 조건이다. 전용 84㎡를 기준으로 당첨 한 달 안에 3억원가량을 계약금(분양가의 20%)으로 치른 뒤 5개월마다 1억5000만원을 중도금(분양가의 60%)으로 납부해야 한다. 결국 잔금을 제외한 12억~13억원을 대출 없이 조달할 수 있는 조건이면서 가점이 높은 무주택자들만 노려볼 수 있다. 사실상 강남 일대서 비슷한 금액대에 전세로 거주 중인 현금부자들이 대상이 되는 셈이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “중도금 집단대출이 불가능해 금융접근성이 다소 떨어진다”면서도 “직전 래미안라클래시의 중도금 주기가 3개월 안팎이었던 점과 비교하면 상대적으로 여유가 있는 편”이라고 설명했다시스템에어컨과 수입 주방가구 등 유상옵션을 최고사양으로 모두 선택할 경우 분양가는 전용 84㎡A형 기준 5800만원가량 오른다. 그러나 발코니 확장 비용이 분양가에 이미 포함돼 있어 따로 낼 필요가 없다. 김병기 리얼하우스 분양평가팀장은 “래미안라클래시에서 2000만원가량의 발코니 확장 비용이 추가됐던 점을 감안하면 옵션을 포함해도 실질 분양가가 낮은 수준”이라며 “청약가점이 낮다면 추첨제 물량이 배정되는 중대형 면적대를 공략해야 한다”고 말했다.주거 선호도가 높은 이른바 ‘로열동·호’가 일반분양분엔 없는 것도 아쉬운 점으로 꼽힌다. 이 단지 전용 84㎡ 일반분양분은 모두 대로변으로 배치된다. 이 가운데서도 전용 84㎡B형은 주방에 창문이 없는 구조다. 전용 115㎡와 125㎡는 안쪽 동으로 계획됐지만 모두 저층이다. ◆‘실속’은 강북 청약에?같은 날 강북에선 ‘보문리슈빌하우트’가 특별공급 청약을 받는다. ‘강남 로또’에 가려 주목도가 높지 않지만 일반분양 비율이 높은 데다 로열동·호가 많아 숨은 알짜 분양으로 꼽힌다. 성북천변 보문2구역을 재개발하는 이 단지는 465가구 가운데 절반에 가까운 221가구를 일반에 분양한다. 특별공급 물량도 많은 편이다. 신혼부부 43가구와 기관추천 21가구, 다자녀 21가구, 노부모부양 6가구 등 모두 91가구가 배정됐다.전체 물량 가운데 소형 면적대의 비중이 높다. 특별공급을 제외한 일반분양은 전용 59㎡가 121가구, 84㎡가 9가구다. 분양가는 각각 5억3000만~5억7000만원과 7억3000만~7억8000만원대다. 주변에서 가장 최근 입주한 단지인 ‘보문파크뷰자이’와 비교하면 면적대별로 1억~2억원가량 차이다. 분양가의 60%인 중도금은 4회차분 이자까지 후불로 계산한다.고층에 배정되는 일부 가구를 제외하면 일반분양분 대부분이 정남향이다. 단지 안쪽 공원을 끼고 있는 가구도 많다. 강영훈 부동산스터디 카페 대표는 “로열동 당첨 가능성이 높은 데다 어느 동에 당첨되더라도 보문역과 가깝다”며 “청약가점과 보유현금이 부족하다면 전날 청약을 받는 강남 아파트보다 합리적인 선택이 될 수 있다”고 설명했다.가구수가 많지 않은 전용 84㎡를 공략하는 게 당첨 확률을 높일 수 있다는 분석도 나온다. 김병기 팀장은 “전용 84㎡는 가구수가 적지만 모두 6층 이하 저층으로만 배정됐다”며 “저층부를 기피하는 이들이 많아 예비당첨자에게까지 기회가 돌아갈 수 있다”고 말했다.부산 사상구에선 주례2구역을 재개발하는 ‘주례롯데캐슬골드스마트’의 청약 일정이 시작된다. 1일 특별공급을 시작으로 2일 순위, 4일 2순위를 받는다. 최고 37층 9개 동, 998가구 가운데 803가구가 일반분양으로 나온다. 전용 59~84㎡로 구성됐다. 분양가는 2억8000만~4억4000만원대다. 투기과열지구와 조정대상지역에서 공급되는 아파트가 아닌 탓에 1주택자도 1순위로 청약할 수 있다. 재당첨제한도 적용되지 않는다. 모든 주택형이 국민주택규모(전용 85㎡) 이하여서 당첨자의 60%는 추첨제로 선정한다. 당해지역 청약 자격은 부산과 울산, 경남 지역 거주자에게 주어진다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
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