[집코노미] 5억 급등 후 4억 폭락…위기의 광주 봉선동 집값
거품 꺼지고 입주 증가…10년 만에 집값 마이너스
◆봉선동 ‘집값 광풍’ 그 후
광주에서 가장 집값이 비싼 남구 봉선동 ‘제일풍경채엘리트파크’ 전용면적 84㎡의 호가는 연초 대비 2억원가량 떨어졌다. 올 1월만 해도 최고 9억원까지 거래되던 주택형이다. 하지만 요즘은 7억원 안팎의 매물에도 매수세가 쉽게 붙지 않는다.
이 동네에서 가장 최근에 입주한 이 단지는 지난해 초만 해도 4억원 초반대에 거래됐다. 봄부터 매매가격이 꿈틀하더니 반년 만에 8억원을 넘어서면서 종전 가격의 두 배까지 치솟았다. 10억원까지 넘보던 집값은 올해가 돼서야 고꾸라졌다. 봉선동 A공인 관계자는 “요즘은 작년과 달리 사려는 사람이 눈에 띄게 줄었다”며 “집값이 꺾이는 분위기여서 한참 때의 가격은 절대 받을 수 없다”고 전했다.
![[집코노미] 5억 급등 후 4억 폭락…위기의 광주 봉선동 집값](https://img.hankyung.com/photo/201909/01.20538049.1.jpg)
시황이 단기 급변한 배경을 두곤 설왕설래가 이어지는 중이다. 외지에서 유입된 투자자들이 시세를 띄운 후 한꺼번에 빠졌다는 이야기도 나온다. 하지만 당시 광주시와 국세청, 경찰청 등이 진행한 봉선동 일대 아파트 단지 합동단속에서 불법 행위는 없었던 것으로 결론났다.
한국아델리움3차 등기부등본에 따르면 매매가격 앞자리를 7·8·9·11억으로 바꿔놓은 거래는 모두 광주 지역 안에서 일어난 ‘갈아타기’ 수요인 것으로 확인됐다. 다른 단지 거주자나 같은 단지 전세입자 등이 옮겼다. B공인 관계자는 “미분양 아파트였기 때문에 ‘조세특례제한법’에 따라 양도소득세 100% 감면이 가능한 경우가 제법 있다”면서 “지난해 단지 내 갈아타기를 한 이들의 경우 양도세 감면 시한 만료 전에 차익을 한 번 정리하고 옮겼다”고 설명했다.
![[집코노미] 5억 급등 후 4억 폭락…위기의 광주 봉선동 집값](https://img.hankyung.com/photo/201909/01.20538050.1.jpg)
집값 하락이 광주 일부 지역에 국한된 얘기는 아니다. 상승세를 이끌던 도심 신축 단지 가격도 확 꺾였다. 동구 학동 ‘무등산아이파크’ 전용 84㎡는 1년 전 대비 2억5000만원 내린 4억원에 이달 실거래됐다. 그동안의 상승분을 모두 반납한 가격이다. 광산구 신가동 ‘수완지구호반베르디움1차’ 같은 면적대 또한 5억원 선에 손바뀜하면서 고점 대비 1억원 정도 하락했다. 현지 중개업소들은 거품이 꺼지는 과정으로 보고 있다. C공인 관계자는 “전셋값이 받쳐주지 않는 상황에서 지나치게 올랐던 매매가격이 도로 빠지고 있다”며 “갭투자자들이 몰리던 치평동이나 주월동 일대 중소형 아파트 가격도 주춤하고 있다”고 전했다.
한국감정원 조사에서 광주 아파트 매매가격은 지난달까지 5개월 연속 내렸다. 8월까지의 누계로는 -0.39%로 2009년 이후 10년 만에 마이너스 변동률이다. 전문가들은 늘어나는 공급물량이 가격을 짓누르고 있는 것으로 분석했다. 올해 광주에 입주하는 새 아파트는 1만3253가구로 지난해(7000가구)의 두 배에 가깝다. 내년에도 1만2505가구가 입주할 예정이다. 이상우 익스포넨셜 대표는 “작년 반짝 공급가뭄 때 광역시 최고 수준으로 오르다보니 받쳐줄 만한 수요가 마땅치않다”며 “입주가 늘어날수록 수급 불균형이 심화할 수 있다”고 전망했다.
![[집코노미] 5억 급등 후 4억 폭락…위기의 광주 봉선동 집값](https://img.hankyung.com/photo/201909/01.20538051.1.jpg)
분양시장은 매매시장과 따로 놀고 있다. 새 아파트 분양엔 여전히 구름인파가 몰린다. 추석 연휴 직전 청약을 받은 서구 화정동 ‘염주더샵센트럴파크’는 497가구 모집에 4만3890명이 몰려 88.3 대 1의 경쟁률을 기록했다. 광주에서 분양한 아파트 가운데 가장 많은 청약통장이 집중됐다. 상반기 분양한 ‘광주화정아이파크’ 또한 67 대 1의 경쟁률을 보였다. 20년 이상 노후 아파트 비중이 전체의 절반가량(46.3%)이어서 새 아파트에 수요가 몰리고 있다는 분석이 나온다.
하지만 인구가 차츰 줄어드는 상황에서 주택 공급이 늘고 있어 인·허가를 제한해야 한다는 목소리도 건설업계를 중심으로 나온다. 향후 대규모 빈집 사태가 빚어질 수 있어서다. 통계청 예상에 따르면 광주 인구는 2017년 149만명을 정점으로 꺾이기 시작해 2044년 130만명 선이 무너진다. 광주시 관계자는 “신규 공급 대부분은 재건축·재개발 단지인 까닭에 사업 추진이 불가피한 측면이 있다”며 “향후 적정 공급량에 대한 체계적 분석이 가능하도록 시스템을 구축할 계획”이라고 말했다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com
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"신안산선 들어서는 금관구, 동북선 생기는 노도강 주목하라"
한국경제신문사가 올해 하반기 부동산시장 전망을 위해 마련한 ‘한경 집코노미 부동산 콘서트’가 성황리에 마무리됐다. 지난 5일부터 사흘간 삼성동 코엑스 D홀에서 열린 콘서트는 강의마다 실수요자와 투자자로 강의장이 꽉 찼다. 강의를 들은 참석자들은 “주택부터 수익형 부동산, 토지, 경매, 세법까지 종합선물세트 같은 강연이었다”고 극찬했다.○분양가 상한제, 전체 시장 영향 ‘미미’가장 인기를 끈 강연은 하반기 주택시장 전망과 투자전략에 관한 강연이었다. ‘분양가 상한제를 대처하는 우리들의 자세’를 주제로 하반기 주택시장을 전망한 이상우 익스포넨셜 대표는 “분양가 상한제는 둔촌주공, 반포주공1단지 등 일반분양 물량이 많은 재건축 아파트를 제외하고는 별다른 영향을 주지 못한다”며 “강남 재건축은 이미 재건축초과이익환수제와 분양가 상한제 등 규제의 표적이 돼 있어 리모델링 아파트가 오히려 투자로 매력적”이라고 강조했다. 그는 “서울 아파트 리모델링은 이제 본격적인 3기에 진입했다”며 “가구 간 내력벽 일부 철거 허용이 이뤄지면 강남 일대의 ‘나홀로 아파트’들은 충분히 리모델링으로 만족도를 얻을 수 있다”고 설명했다.이 대표는 교통 호재로 인기를 끌 지역도 집어줬다. 신안산선이 들어서는 금관구(금천·관악·구로구)와 동북선이 들어서는 노도강(노원·도봉·강북구), 별내선(구리·남양주) 등이 교통망 개선으로 수혜를 볼 지역으로 꼽혔다.김학렬(필명 빠숑) 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 정부의 분양가 상한제 시행이 아파트 원가를 극단적으로 ‘0’으로 만드는 정책이지만, 그럼에도 주택의 ‘프리미엄’이 남아 있는 한 인기 지역으로 몰리는 수요를 줄일 수 없다고 말했다. 그는 “3.3㎡당 9000만원에 거래되는 반포 아크로리버파크는 건축원가가 1000만원, 프리미엄이 8000만원”이라며 “원가를 0으로 낮춰도 프리미엄 8000만원은 여전히 남아 있어 가치가 유지된다”고 설명했다. 김 소장은 아파트를 산다면 압구정 현대 아파트처럼 프리미엄이 오랫동안 남을 아파트를 찾아야 한다고 강조했다. 그는 “압구정 현대 아파트는 전용면적 131㎡가 매매가격 28억원, 전세 6억원으로 갭 투자로 사려면 22억원이 필요하다”며 “그럼에도 인기가 많고 여전히 추천하는 건 금, 달러 같은 안전자산처럼 가치가 빠지지 않고 안정성을 인정받기 때문”이라고 말했다. 이어 “입주 44년차인 압구정 현대 아파트는 원주민이 가장 많이 살고 있는 아파트”라고 덧붙였다.조영광 대우건설 연구원은 서울에서 새 아파트가 들어서는 지역을 주목하라고 강조했다. 그는 “서울 새 아파트가 입주 10년차 이상 아파트보다 3.3㎡당 1000만원 이상 차이 난다”며 “전통적으로 인기있는 입지와 시세가 다 역전되고 있으니 데이터를 잘 해석해야 한다”고 했다. 조 연구원은 노원·광진·양천구 등에 재건축 예정 단지가 많아 새 아파트 기대감이 크지만, 재건축 속도가 느리다 보니 영등포·강동·은평·성북구 등 3년 후 입주가 많은 지역을 잘 살펴봐야 한다고 설명했다. 그는 “새 아파트, 직주근접, 학군 등 세 가지가 보장되는 곳이 투자할 만한 지역”이라며 “경기권 중 인천은 재건축, 입주 물량 등을 고려해야 한다”고 말했다.○부동산 실전투자 비법 총공개상가, 토지, 경매 등 부동산 실전투자에 대한 강의에도 참석자들의 관심이 쏠렸다.부동산 펀드매니저 출신인 민경남(필명 시네케라) KN프로퍼티즈 대표는 “아파트는 리모델링을 멋지게 해도 가격 상승에 한계가 있지만 수익형 부동산은 내가 어떻게 하는지에 따라 가치를 높일 수 있다는 게 장점”이라고 소개했다. 그는 수익형 부동산 투자를 고려 중인 투자자들에게 기본 투자 원칙을 소개했다. 민 대표는 “현장에 나가기 전 숫자를 전부 계산해야 현장에서 현혹되지 않는다”며 “남들은 모르고 나만 아는 호재가 있는 게 아니라면 숫자를 보고 투자하는 것이 변동성이 적은 투자가 된다”고 전했다.김종률(필명 옥탑방보보스) 김종률아카데미 대표는 ‘뉴스로 하는 소액 단기 토지 투자’를 주제로 강연했다. 김 대표는 “어디 개발이 본격화한다는 뉴스를 봤을 때 투자하면 10년 넘게 돈이 묶여 있을지 모른다”며 “계획과 사업시행자가 선정됐을 때 사야 손해를 보지 않는다”고 강조했다. 김 대표는 2013년 시가의 절반 수준에 매입한 강원 평창역세권 토지 매입 사례를 소개하며 “인근에 서울대가 지방 캠퍼스를 짓고 있었는데 그 호재가 발표된 2004년에 성급히 땅을 산 사람들이 10년 동안 지쳐 싼값에 많이 내놨다”며 “개발 호재가 실현되기 5년 전에 땅을 사는 것이 수익을 극대화하기 좋다”고 했다.강은현 EH경매연구소 대표는 경매시장 과열이 지나가고 올해 말부터 경매 물건이 쏟아진다며 좋은 물건을 찾는 방법에 대해 강연했다. 강 대표는 “올여름부터 경매시장에 압구정 현대 아파트, 한남더힐 등 강남 고가 아파트가 등장하는 등 시장이 변하고 있다”며 “올해 하반기부터 내년 초가 경매에 참여하기 좋다”고 말했다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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올 상반기 급감했던 서울의 ‘갭투자’ 비율이 하반기 들어 다시 증가하고 있는 것으로 나타났다. 갭투자란 전세보증금을 안고 집을 사는 투자 방법을 말한다. 그동안 집값 흐름은 갭투자 비율과 높은 연관성을 보였다. 최근 2개월 가까이 아파트 매매가격이 상승하고 있는 것도 다시 갭투자가 늘어나고 있기 때문이란 분석도 나온다.◆갭투자 비율 따라 움직이는 집값집코노미가 국회 국토교통위원회 소속 박홍근 더불어민주당 의원을 통해 입수한 국토교통부의 ‘주택매매 자금조달 계획서 현황’을 분석한 결과 지난 5월 서울에서 보증금을 승계한 주택거래는 3453건으로, 전체(8930건)의 38.7%를 차지했다. 집값 상승률이 정점을 찍던 지난해 9월(61.0%) 대비 20%포인트 이상 낮아진 수준이다. ‘9·13 대책’ 발표 직전이던 9월1일~9월13일까지의 비율(64.3%)과 비교하면 반토막에 가깝다. 보증금승계란 매수자가 거래가격에서 보증금을 뺀 만큼의 돈만 매도자에게 건넸다는 의미다. 예컨대 5억원짜리 아파트의 전셋값이 4억원이라면 매수자는 보증금을 승계하면서 차액인 1억원만 매도자에게 주면 된다. 서울 등 투기과열지구에서 3억원 이상의 집을 살 땐 시·군·구청에 반드시 자금조달계획서를 제출해야 하는데, 이때 보증금승계 여부도 신고해야 한다. 향후 입주 여부와 관계없이 보증금을 승계하는 거래 자체가 통상적으로 말하는 갭투자다.실거래신고 기한이 60일인 점을 감안하면 갭투자 비율을 들여다볼 수 있는 집계는 5월이 최신이다. 서울 지역별로 보면 강남구는 지난해 8월 보증금승계 비율이 75.1%로 정점을 찍었다. 4건의 거래 가운데 3건은 갭투자 방식으로 매매됐던 셈이다. 그러나 9·13 대책 이후 임대사업자 혜택 축소와 보유세 인상, 대출규제 등이 작동하면서 올해 1월엔 36.2%까지 낮아졌다. 지난 5월은 53.5%로 나타났다. 서초구는 지난해 8월 72.6%에서 올해 5월 35.0%로, 같은 기간 송파구는 76.5%에서 41.1%로 급감했다.매매가격 대비 전세가격 비율이 높아 ‘갭투자의 성지’로 불렸던 곳들도 예외는 아니다. 성동구는 지난해 9월 보증금승계 거래 비율이 67.0%였는데 올해 들어선 줄곧 50%대 초반으로 낮아졌다. 같은 기간 노원구는 67.9%에서 29.1%로 뚝 떨어졌다. 투자자들에게 비인기 지역으로 평가되는 중랑구는 지난해 8~9월만 보증금승계 거래가 절반을 넘었을 뿐 줄곧 50%선을 하회했다. 4월엔 14.1%를 보이면서 연중 최저를 기록했고, 5월 또한 25.4%로 서울에서 가장 낮은 비율을 보였다.보증금을 승계한 거래의 비율은 집값과 밀접한 관계를 보였다. 보증금승계 비율이 60%를 웃돌던 지난해 1~2월 서울 아파트 매매가격 변동률은 각각 1.34%와 1.39%를 기록했다. 이 비율이 50%를 밑돌던 4~7월엔 집값 상승률도 0.2~0.3% 내외로 움직였다. 그러다 지난해 9월 보증금 승계 비율이 다시 61.0%로 치솟자 집값 상승률도 1.84%로 뛰었다. 승계 거래가 30% 안팎이던 올 1~5월엔 집값이 마이너스 변동률을 나타냈다.◆다시 오르는 서울 집값…또 갭투자?부동산 전문가들은 올여름 들어 강남을 중심으로 아파트 매매가격 변동률이 상승 반전하자 다시 갭투자가 늘어나는 중이라고 보고 있다. 일각에선 전세자금대출이 갭투자 유동성의 원천이 되고 있다는 분석도 나온다. 전세대출 활성화로 세입자의 보증금 마련이 쉬워진 만큼 갭투자자가 따로 대출을 일으키지 않더라도 투자하기 좋은 여건이 만들어진다는 주장이다. 실제로 전세대출 규모는 주택담보대출보다 빠르게 늘어나고 있다. 한국은행이 집계한 국내 16개 예금취급기관의 전세대출은 올해 2분기 83조5000억원으로 전분기 대비 6조원 늘었다. 지난해 2분기(58조8000억원)와 비교하면 25조원가량 증가했다. 반면 주담대는 같은 기간 동안 2조원 정도 늘어나는 데 그쳤다. 올해 2분기엔 531조3000억원으로 전분기보다 8000억원 증가했다.전세대출 증가세와 갭투자의 연관성을 낮게 보는 시각도 있다. 유주택자의 규제지역 주택담보대출이 막힌 상황에선 전세대출 증가가 두드러져 보일 수밖에 없어서다. 고제헌 주택금융연구원 연구위원은 “전세대출로 인한 유동성 과잉이 시장을 교란한다면 매매수요가 폭발적으로 증가해야 하지만 현재는 예년보다 거래가 많지 않다”며 “부작용을 우려해 전세대출마저 조이게 된다면 오히려 실수요자들의 주거비 부담이 늘어날 우려가 있다”고 말했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
![[집코노미] 갭투자 비율에 따라 춤추는 서울 집값](https://img.hankyung.com/photo/201908/01.20372305.3.jpg)
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[집코노미] KDI "추석 이후 심각한 역전세난 벌어질 것"
국책 연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 올 연말부터 서울과 수도권 등에서 ‘역전세난’이 확산할 수 있다는 전망을 내놨다. 역전세란 전셋값 하락으로 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주기 어려운 경우를 말한다. 입주물량 증가가 원인이다. 그러나 2021년부턴 다시 공급이 급감할 예정이어서 전세가격 변동성이 커질 것이란 전망도 나온다.◆‘역전세난’ 전망한 KDIKDI는 최근 ‘우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향’ 보고서를 통해 올해 지방을 중심으로 역전세 현상이 확산할 수 있다고 전망했다. 새 아파트 입주가 계속 이어져서다. 공급량이 장기평균 대비 10% 늘어날 때 전셋값은 연간 0.6~1.21% 하락한다는 게 KDI의 분석이다.부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 39만6000가구로 지난해(45만8000가구)보다 13%가량 줄었다. 그러나 연간 20만~30만 가구 선이던 예년을 크게 웃도는 수준이다. 이 때문에 전국 전세가격은 2017년 12월부터 1년8개월째 하락하는 중이다. 서울과 부산, 광주, 울산, 경남 등지는 지난해보다 공급이 많다. 수도권도 3년째 10만 가구 이상의 입주가 이어지는 중이다. 전국에 쌓인 1만8000가구의 준공후 미분양 아파트도 전세가격 약세를 부채질하는 요인이다.전셋값이 떨어지면 임대인은 새로운 세입자를 받더라도 기존 세입자의 보증금을 온전히 돌려줄 수 없다. KDI는 이 같은 역전세 현상이 서울에서도 표현화될 가능성이 높다고 봤다. 전셋값이 가장 높았던 시점이 2017년 12월~지난해 2월인 점을 감안하면 세입자들의 만기가 도래하는 연말부터 현실화할 수 있다는 이야기다. 1만 가구 이상의 입주가 줄줄이 이어지는 서울 강동이 대표적이다. 고덕동 ‘고덕래미안힐스테이트’ 전용면적 84㎡ 전세가격은 2017년 연말 6억~7억원대였지만 현재는 5억 중반~6억원대에 계약이 이뤄지고 있다.수도권도 예외는 아니다. KDI는 수도권 아파트 중위 전세가격이 지난해 대비 0.75~1.48% 하락한 2억3000만원대가 될 것으로 내다봤다. 2017년 말 대비 2000만원 하락한 수준이다. 송인호 KDI 연구위원은 “역전세는 임차인에겐 유동성 제약, 임대인에겐 보증금 상환 압력을 가져온다”며 “전세대출 기관이나 반환보증 기관의 재무건전성에도 부정적 영향을 불러올 수 있다”고 말했다. 한국감정정원 또한 하반기 부동산시장 전망을 통해 올해 전국 전셋값이 2.6% 하락할 것으로 내다봤다. 특히 수도권 외곽과 지방에선 전세 물량이 쉽게 해소되지 않을 것으로 전망했다. 김성식 부동산연구원장은 “경기와 동남권 지역 등 입주물량이 증가하는 지역과 주변 지역의 전세가격 후퇴가 이어질 것”이라고 설명했다.그러나 민간에선 공포 수준의 역전세 가능성은 높지 않다는 관측도 나온다. 조영광 대우건설 연구원은 “신도시 생활권과 인구밀도가 높은 지역에선 최근 늘어난 입주량에도 전셋값이 강보합세를 보였다”며 “서울의 경우 민간택지 분양가 상한제로 10년차 이내 아파트의 희소가치가 증가하면서 전셋값의 하방 경직성이 강해질 것”이라고 전망했다.◆2021년엔 입주 반토막KDI는 주택 인·허가 물량이 해마다 들쑥날쑥해 수급 불균형을 심화한다고 지적했다. 급증과 급감이 반복되다 보니 4~5년마다 가격 불안이 나타난다는 의미다. 2015년 주택 인·허가는 76만5328가구로 기초 주택수요를 35만8000가구 초과했다. 이후 지난해까지 연간 20만~30만 가구 안팎으로 수요를 웃돈 인·허가가 이뤄졌다는 게 KDI의 계산이다. 송 연구위원은 “최근 공급 급증은 2000년대 초중반 지정된 택지가 2014~2015년 민간에 대량 공급된 결과”라며 “분양이 늘면 3년의 시차를 두고 미분양 증가로 이어지기 때문에 올해와 내년은 준공후 미분양이 2만~3만 가구에 달할 것”이라고 내다봤다.크게 늘던 인·허가는 다시 감소하는 중이다. 서울 아파트 인·허가 물량은 지난해 3만2848가구로 2017년(7만4984가구)의 절반에도 못 미쳤다. 당시 재건축 초과이익환수제를 피하기 위한 ‘밀어내기’가 급증했던 걸 감안해도 감소폭이 크다. 올해 상반기엔 2만2436가구의 아파트가 인·허가를 받았다.인·허가는 통상 공급물량의 선행지표로 통한다. 4~5년의 시차를 두고 착공과 입주가 진행돼서다. 이 때문에 2024년께엔 공급절벽 현상이 나타날 것이란 전망도 나온다. 민간택지 분양가 상한제 여파로 인·허가를 받고도 사업을 진행하지 않는 재개발·재건축 사업장이 늘어나면 공급 감소폭이 더욱 커질 수도 있다.당장 2년 뒤부터 아파트 입주물량은 예년의 반토막 수준으로 감소할 전망이다. 부동산114가 입주자모집공고를 기준으로 집계한 2021년 서울 아파트 공급량은 2만644가구로 올해(4만2892가구) 대비 52%가량 감소한다. 주택도시보증공사(HUG)와의 분양보증 갈등이나 조합 내홍 등으로 분양을 미룬 정비사업 단지들이 많은 까닭이다. 이 때문에 2년 뒤엔 서울 전역에서 다시 전세가격이 강세를 보일 수 있단 관측이 나온다. 2021년엔 전국 기준 입주물량도 21만8016가구다. 정점이던 2017년(45만8628가구)의 절반에도 못 미친다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “예정대로 분양하지 못하는 단지가 늘면서 물량이 계속 줄어들고 있다”며 “아파트 공기(工期)가 2년6개월~3년 안팎인 점을 감안하면 이날 현재 착공하더라도 일러야 2022년께 입주한다”고 말했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
![[집코노미] KDI "추석 이후 심각한 역전세난 벌어질 것"](https://img.hankyung.com/photo/201908/01.20402130.3.jpg)
