다가구주택 지분으로 증여땐, 양도稅 얼마나 부과될지 따져야

알짜 세무이야기 <61>

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증여세를 줄이는 방법으로 많이 알려진 것 중 하나가 부담부증여다. 부담부증여는 증여자가 부동산을 증여할 때 대출과 같은 담보된 채무를 승계하는 조건으로 증여하는 것을 말한다. 이렇게 부담부증여를 하면 부동산평가액에서 채무를 공제해 증여재산가액을 계산하기 때문에 수증자의 증여세를 줄일 수 있다. 특히 부동산 가격이 높을수록 줄어드는 증여세의 폭은 커진다.

하지만 부담부증여는 수증자의 증여세를 낮추는 대가로 증여자에게 양도소득세를 나오게 한다. 증여자의 채무를 인수하는 조건으로 증여하는 것이기 때문에 부동산의 대가를 일부 받은 것으로 해석한다. 그래서 부담부증여를 하면 일반적으로 두 가지 유형의 세금이 동시에 발생한다. 수증자에게는 증여세, 증여자에게는 양도소득세가 나온다. 부담부증여가 의미있는 판단이 되기 위해서는 늘어나는 양도소득세보다 줄어드는 증여세가 더 커야 할 것이다.

부담부증여를 할 때 부동산의 선택은 상당히 중요하다. 부동산평가액이 동일하고 인수하는 채무가 같은 부동산이라도 양도소득세는 달라지기 때문이다. 예를 들어 A부동산과 B부동산의 가격이 10억원이고, 인수하는 채무도 4억원으로 동일한 경우를 가정해보자. 이런 상황에서 성년 자녀에게 부담부증여를 하면 A부동산과 B부동산 모두 증여세는 1억원 정도로 동일하게 계산된다. 증여세는 얼마에 취득했는지 상관없이 증여하는 시점의 부동산평가액을 기준으로 계산하기 때문이다. 하지만 양도소득세는 매매차익을 기준으로 계산하기 때문에 부동산평가액과 채무가 동일하더라도 취득가액에 따라 계산 결과가 달라진다. 그래서 부담부증여 대상으로 매매차익이 크지 않은 부동산을 선택하는 게 유리하다. 손실이 예상되는 부동산이라면 더욱 좋을 것이다. 양도소득세가 전혀 나오지 않기 때문이다. 양도소득세가 비과세되는 부동산도 부담부증여 대상으로 좋다. 양도소득세 없이 증여세만 줄일 수 있기 때문이다. 양도소득세가 비과세되는 대표적 부동산은 1가구 1주택이기 때문에 한 채의 주택을 보유한 가구가 자녀에게 증여하는 경우 부담부증여를 활용하면 양도소득세 부담 없이 증여세만 줄일 수 있다.

부담부증여의 대상 부동산이 다가구주택이라면 어떨까? 다가구주택을 부담부증여하면 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세 효과를 인정받을 수 있을까? 이 문제를 해결하기 위해서는 다가구주택을 매각할 때 한 채의 주택으로 볼 것인지, 다주택으로 볼 것인지를 먼저 판단해야 할 것이다. 통상적으로 다가구주택과 다세대주택을 쉽게 구분하는 방법이 있다. 다세대주택은 호별로 등기가 되지만, 다가구주택은 하나의 주소로 등기가 된다. 그래서 법률상으로 다가구주택은 한 채의 주택으로 해석된다. 하지만 세법은 원칙적으로 다가구주택도 호별로 주택 수를 계산한다. 다가구주택을 매각하고 양도소득세를 계산할 때 다주택 보유자로 보고 양도소득세를 계산하는 것이다. 다만 세법의 요건을 갖춘 경우에는 다가구주택도 한 채의 주택을 매각한 것으로 보고 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 인정받을 수 있다.

다가구주택을 한 채의 주택으로 판단하기 위한 첫 번째 요건은 건축법에서 규정하는 다가구주택이어야 한다. 건축법에서 규정하는 다가구주택은 다시 세 가지 요건을 만족해야 한다. ①주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하여야 하고, ②주택으로 사용되는 바닥 면적의 합계가 660㎡ 이하여야 한다. 그리고 마지막으로 ③19가구 이하가 사용할 수 있는 주택이어야 한다. 이렇게 세 가지 요건을 동시에 갖추면 건축법상 다가구주택으로 구분될 수 있다. 다가구주택을 한 채의 주택으로 인정받는 두 번째 요건은 다가구주택을 하나의 매매 단위로 매각해야 한다는 것이다. 이것은 분할하지 않고 일괄로 매각해야 한다는 것을 의미한다. 이렇게 건축법상 다가구주택이면서 분할하지 않고 하나의 매매 단위로 매각하면 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세를 인정받을 수 있다.

그래서 다가구주택도 채무 및 전세보증금을 승계하는 조건으로 부담부증여하면 양도소득세를 줄이면서 증여세 부담은 최소화할 수 있다. 다만 다가구주택을 지분으로 부담부증여하는 경우 양도소득세가 중과세될 수 있기 때문에 주의가 필요하다. 다가구주택을 하나의 매매 단위로 매각하지 않고 지분으로 매각하면 다가구주택을 한 채의 주택으로 보는 요건에 부합하지 않기 때문에 1주택이 아니라 다주택을 보유한 것으로 해석한다. 이 경우 다가구주택의 개별 호를 모두 주택으로 해석하기 때문에 해당 다가구주택이 조정대상지역에 있다면 양도소득세는 중과세되고, 장기보유특별공제는 배제될 것이다. 예를 들어 15가구가 살 수 있는 다가구주택의 50%를 지분으로 부담부증여하는 경우 15채의 주택을 50%씩 부담부증여한 것으로 해석한다. 결국 15가구의 다가구주택 중에서 1가구는 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세를 인정받고, 또 다른 1가구는 2주택으로, 그리고 나머지 13가구는 3주택 이상으로 해석해서 양도소득세를 중과세하고, 장기보유특별공제를 배제한다. 그래서 1채의 다가구주택을 보유하고 있다면 지분으로 증여하는 것보다 전체를 증여하는 것이 세무적으로 유리할 수 있다.

원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장